欧祥培训地产税费调研报告.doc

商铺销售过程重要事项须知一、房产抵押方面的流程及费用流 程 步 骤 内 容收 费 额查证1、房地产抵押担保贷款额的2%是否需要办? 房地产抵押贷款担保申请表标准(210年限) 商品房买卖合同复印主要页面内容 房地产抵押合同 房地产抵押贷款担保书是否要？ 购房首付款收据（验原件，留复印件） 购房人身份证（验原件，留复印件1份） 购房人户口簿（验原件，留复印件1份） 购房人结婚证（验原件，留复印件1份） 0 购房人收入证明（验原件，加盖公章）收入超还款60%2、房地产抵押（所有权）登记费每宗 200元 商品房买卖合同原件一份 房地产抵押合同3、工本费（房屋他项权证）10元/本4、房产权属证的贴花5 元/本5、房地产交易印花税0.5 6、房地产转让（交易）费6元/7、房地产契税（商用房）3 %8、房屋所有权证个人办理 还清银行贷款，申请撤消房地产抵押 交回房屋他项权证，撤销抵押 9、国有土地使用证个人办理 商品房买卖合同原件一份 国有土地分割许可证开发商办理二、银行按揭方面流程及费用流 程 步 骤 内 容收 费 额查证1、银行按揭贷款调查岗-职员0 个人购房贷款申请表(一) 个人贷款意图谈话笔录 商品房买卖合同原件一份 房地产抵押合同原件一份 房地产抵押贷款担保书是否要?个人购房抵押按揭借款合同 购房首付款收据（验原件，留复印件） 购房人身份证（验原件，留复印件1份） 购房人户口簿（验原件，留复印件1份）是否要？ 购房人结婚证（验原件，留复印件1份）是否要？ 购房人收入证明（验原件，加盖公章）收入大于还款60%2、银行按揭贷款审查岗-主任0个人购房贷款申请审查表个人借款合同印花税（贴花）?是否要贴花?3、银行按揭贷款审批岗-分管行长0个人购房贷款申请审批表4、商品房抵押、借款合同-公正100-200夫妻二人不能同时到场的委托方式和手段。房地产抵押合同原件一份个人购房抵押按揭借款合同原件一份 购房人身份证（验原件，留复印件1份） 购房人户口簿（验原件，留复印件1份）是否要？ 购房人结婚证（验原件，留复印件1份）是否要？ 公证谈话笔录 公证书送达函签到 具结书（夫妻二人同时签字，指印） 公证书 （公证员签字，公章）公证费优惠额5、商品房抵押保险合同-保险公司个人购房抵押按揭借款合同 房屋财产保险（房屋全额、或、贷款额）投保额度是多少 保证保险(借款履约险)是否要办?6、银行放款转账 收存房屋他项权证,开借款借据 开立活期还款账户是否还办借记卡 放款、转入开发商账户 开发商交存保证金保证金比例?7、中介代理费2 %如果让中介代理三、办理按揭贷款手续遇到问题汇总处理办法：1、 是否要办理抵押借款合同公证？公证费多少？ 问 题 解决办法 夫妻二人不能同时到现场 提供不到场一方的授权委托书有效证件过期、无效。 补办临时证件或发证机关出据证明结婚证丢失 个人婚姻状况声明加盖婚姻登记处章各类证件所示内容不一致 政府股级或企业科级以上或街道办事处出证明无民事行为能力及限制行为能力 有监护人担保和履行义务2、 房屋财产保险的费率？ 问 题 是办一份保险还是两份保险？ 房屋财产险和保证保险 注：2003年10月后部分银行不再要求办理保证保险（借款履约险）是办房屋全额保险还只是办贷款额保险注：各地银行要求不一样，大部分是只办贷款额、贷款期间的房屋财产险房屋财产保险费率5 注：有一定的佣金返回，银行和开发公司都争办指定保险。3、银行的借款合同是否要贴花？费用？4、借款人限制条件及变通处理办法： 年龄限制，男50岁，女45岁以上能否给贷款？注：银行要求，借款人实际年龄 + 借款期限，男不超60；女不超55。 年龄限制，无民事行为能力的人（如16周岁以下、特种病人）不予贷款注：有监护人担保，代为履行义务。 户籍限制，外地人能否办理按揭贷款？注：A、增加一年期的暂住证，贷款地的就业单位工作、职务、时限证明 B、提供一名有固定居所、固定工作、固定收入的人员担保。 C、外籍人士提供，护照、领事馆公函，出据经济担保、 还款方式，等额本息还款，等额本金还款注：等额本息还款，每月还款都一样；贷款一万元,十年期，每月还款111.66元等额本金还款，每月还款不一样， 收入证明，无法开据收入证明的，资产证明如何处理注：A、提供个人名下的其他资产，如房产、汽车、存款证明担保。 B、提供一名有固定居所、固定工作、固定收入的人员担保。 C、个体经营户连续三个月的纳税证明+营业执照,视同收入证明。 单笔最大贷款数额限制是多少？注：A、工行最高规定，支行150万元；分行为300万元。 B、农行最高规定，支行50万元；分行为150万元。 C、建行最高规定，支行200万元；分行为500万元。 个人最多能贷几笔款（房、车、其他）（不同银行） 个人最多能贷几笔款（同一银行） 注：此政策有可能限制购房人买几套商铺， 银行按揭贷款比例？注：非住宅（商业房）按揭贷款比例，首付四成，贷款六成，期限最长十年。 公积金贷款？注：非住宅（商业房）买卖不能取得公积金贷款。 开发公司与银行签署个人按揭贷款协议注：A、按揭贷款保证金比例，贷款额的10%-30%。连云港也曾有100%的案例 B、贷款保证金不得在贷款中扣除，由开发公司另行单独交纳。 C、贷款保证金应在开发公司履行完保证责任后（办理完房产证）予以返还办。四、办理房屋抵押及房证手续遇到问题汇总处理办法：1、 办理房屋所有权证的最低要求？目前尚无条例规定和限制，仅有的是建设部在2002年的一个请示答复函中明确表示：一平方米房产不予办理房屋所有权证。各地在理解这一条时，普遍按不具备实际使用功能的房产不予办证，其标准一般拟定为5平方米（实际使用面积）左右。2、 商品房买卖的优惠待遇？目前国家仅在普通住宅买卖有优惠政策，非住宅（商业房）无任何优惠3、 商铺投资单元设计的数学模型4、 取得预售许可证的最低标准和要求？5、 可否分阶段分楼层办理预售许可？6、另注：纳税筹划是现代企业经营活动的有效手段之一，对提高经济效益有直接的催化作用。纳税筹划在商铺投资中对提高收入同样有事半功倍的作用，否则，商铺的大投入未必有大产出，甚至出现商铺的高收益低收入的现象。众所周知，商铺的投资收益，绝大部分和很长时期是靠出租商铺收取租金而获得的。出租商铺是典型的服务业经营行为，租金收入属于财产租赁所得，纳税是根本无法回避的事情，但是明珠新世纪商业广场在商铺营销之初，就积极筹划商铺收益纳税，未雨绸缪，充分利用免税政策，划小投资单元，合理避税，从而实现低收益高收入。一、个人收入所得税的筹划税法规定财产租赁所得，以一个月内取得的收入为一次，并以产权为凭证，以收入为依据，分别按定额或定率两种方式计征纳税：.每次收入4000元，定额纳税:（每次收入 - 800） 20%.每次收入4000元，定率纳税: 每次收入（1-20%）20%二、营业税的筹划税法规定：月营业额低于800元起征点时，则免征营业税。 三、城市维护建设税的筹划税法规定：城市维护建设税随营业税的减免而减免。四、中央教育费附加和山东省地方教育费附加的筹划税法规定：教育费附加随营业税的减免而减免。综上所述，租金每次收入800元，成为纳税的临界点。由此可建立商铺投资纳税筹划的数学模型：800元12月回报率=商铺总价 投资商铺收益率与总价在纳税筹划的对应关系一览年回报率7%8%9%10%商铺总价（万元）13.7112.0010.679.60只要投资的商铺，依据回报率，将总额控制在上述范围内，就能合理地规避纳税，相应地提高投资净收入。纳税筹划是在科学、合理的基础上，从诸多投资前置条件中，寻求提高投资净收入的手段之一，仅供投资者在纷飞繁多的商铺投资中，甄选对象推荐方法。相关商铺投资总额大小与实际净收益的比较分析项 目栏计算依据明珠广场商铺（例）泰山广场商铺（例）商务港商铺（例）投资总金额110万元20万元40万元投资回报率27.00%8.00%10.00%每次租金收入31栏2栏12月583.331333.333333.33房产税43栏12%70.00160.00400.00个人所得税5(3栏-800)20% 106.67506.67营业税63栏5%66.67166.67城建税76栏7%4.6711.67教育费附加86栏3%2.005.00山东教育费附加96栏1%0.671.67税费合计10(4+5+6+7+8+9)70.00340.681091.68每次净收入113栏-10栏513.33992.652241.65实际净收益率1211栏12月1栏6.16%5.96%6.72%与名义收益率差1312栏-2栏- 0.84%-2.04 %-3.28 %剔除变动因素定基8%的实际收益率7.04%5.96%5.48%由此可见：.投资商铺总价越大，实际净收益率越低，纯收入越少。.投资商铺回报率越高，实际净收益率的背离越大。.本方案未考虑租赁过程中的合理支出的有效扣除。五、商场经营中经营业户税费管理问题汇总处理办法：商场统一经营，业户作为供应商与我们合作，联合经营，不需要单独办理工商、税务证照，这也就意味着不单独纳税，由我统一纳税。这就需要在结算货款时提供增值专用发票。问题是部分业户不能提供增殖专用发票，我方无法取得增殖税的抵扣，将出现垫付增值差额税款。解决此类办法通常有三条途径：1、 多要，向结算户额外多要一些收入抵补2、 延付，迟付款，创造出更多的效益抵补3、 避税，偷逃营业额，直接降低纳税额。由于税务部门通常考查个体经营户是以月营业额5000元为基准的。5000元以下基本仅纳地税，也就可以实行定额税，具体可推定（协商），把我们购物中心市场化经营，商场化管理的模式，通