各地房产建筑面积测绘及计算实施细则(2).doc

珠海市房产测算一般规定 一、房产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况，为房产产权、地籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。 二、房产面积测算的方法包括全野外数字解析测绘法及钢尺量距法，其中钢尺量距法可对照建筑施工图到实地进行丈量。 三、房产面积测算的一般规定 1、房产面积测算系指水平面积测算。分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。 2、房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久建筑。 3、房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 4、房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市 、县房地产行政主管部门登记确权认定。 5、房共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 6、面积测算的要求：各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其它能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01平方米。 四、建筑面积测算的有关规定1、计算全部建筑面积的范围 1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 2）房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面积。 3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。4）楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。 5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平按投影面积计算。 6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。 7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。本图仅指有上盖部分8）与房屋相连的有柱走廊，按外围水平投影面积计算。 9）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算 。10）有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。 11）玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。 12）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。13）依地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平面积计算。 14）有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的伸缩缝计算建筑面积。2、计算一半建筑面积的范围 1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 2）独立柱、单排柱的门廓、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。 3）未封闭的阳台、挑廓，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4）无盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 5）有盖不封闭的永久性的通廓，按外围水平投影面积的一半计算。3、不计算建筑面积的范围 1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20米的地下室和半地下室。2）出房屋墙面的构件、配件、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 3）房屋之間无上盖的架空通廓。4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。5）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的台。 6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 7）利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。8）活动房屋、临时房屋、简易房屋。 9）独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 10）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 天津市房屋面积测算技术规范 发布时间： 2006-8-21 16:08:30 被阅览数： 2582 次 来源： 中国房产测绘网 文字 大 中 小 自动滚屏（右键暂停） 1 总 则 1.0.1 为规范房屋面积测算工作，统一房屋面积测算标准，根据房产测量规范（ GB/T17986.1-2000 ）和建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房 2002 74 号），结合本市实际情况，制定本规范。 1.0.2 本规范适用于本市行政区域内的房屋权属登记、交易、租赁、拆迁等房屋的面积测算，不适用古建筑及构筑物的面积测算。 1.0.3 新建房屋面积计算依据的房屋建筑施工图纸须经规划行政主管部门批准。 2 术 语 2.0.1 房屋：具有承重支柱（墙），有上盖及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的作为人们的生产、生活或经营场所的建筑物。 2.0.2 幢：是指独立的，包括不同结构和不同层次的房屋整体。 2.0.3 围护结构：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，如墙、柱、栏杆等。 2.0.4 层高：上下两层楼面或楼面与室内地面之间的垂直距离。 2.0.5 斜面结构屋顶高度：指由本层地面板上皮到斜屋面板上皮的垂直高度。 2.0.6 地上层数：即房屋的自然层数，指室内地坪 0.00 以上的按楼板结构分层的层高在 2.20 米 以上的楼层数。地上层数用自然数表示。 2.0.7 地下层数：室内层高在 2.20 米 以上的地下室（包括半地下室）的层数。地下层数用负数表示。 2.0.8 房屋总层数：房屋的地上层数与地下层数之和。夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 2.0.9 夹层：位于两自然层之间的楼层，一般指房屋内部空间的局部层次。 2.0.10 技术层：指用作水、电、暖、通风等设备安装的局部层。 2.0.11 避难层：是指高层建筑中，用作消防、避难的楼层。 2.0.12 阁楼：是指位于斜面结构屋顶层，层高不是全部为 2.20 米 以上的非正式层。 2.0.13 过街楼：是指跨越街道，连接街道两侧建筑物的房屋。 2.0.14 骑楼：是指建在道路旁，底层是行人道的楼房或底层用做街巷、道路通行部分的房屋。 2.0.15 露台：指供人室外活动的上人屋面及露天平台。 2.0.16 檐廊：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。 2.0.17 挑廊：二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有上盖的外走廊。 2.0.18 门廊：房屋门前突出的有上盖，有支柱支撑的进出通道。 2.0.19 门斗：房屋门前突出的有上盖，有墙体支撑的进出通道。 2.0.20 飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。 3 一般规定 3.0.1 房屋面积测算包括整幢房屋的建筑面积、共用建筑面积和成套房屋的建筑面积、使用面积等测算。 3.0.2 整幢房屋的建筑面积，是指整幢房屋外墙勒脚以上各层的外墙 ( 无外墙时按柱外围 ) 水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，层高 2.20 米 以上（含 2.20 米 ，以下同）的永久性建筑。 3.0.3 房屋共用建筑面积，是指业主共同占有或共同使用的建筑面积。 3.0.4 房屋使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。 3.0.5 成套房屋的建筑面积，是指套内建筑面积与分摊的共用建筑面积之和。 3.0.6 房屋面积测算以“幢”为单位。 1 独立的房屋为一幢。 2 多功能综合楼，其主楼和裙楼为一幢。 3 设计为紧密相连、不可分割的房屋为一幢。 4 地下相通、地上不相连，或以过道、通廊相连的若干房屋，各自为一幢。 5 仅以架空层相连接的若干房屋，各自为一幢。 6 由裙房连接的有独立出入口的若干房屋，各自为一幢。 7 房屋建成后又扩建、改建并形成整体的，其扩建、改建部分无论其结构与原房屋是否相同，均为一幢。 3.0.7 房屋面积测算要求：房屋面积前置测算按照房屋建筑施工图计算，房屋面积测算按照实测尺寸和与房屋现状相符的建筑施工图计算。面积测算以平方米为单位，取至 0.01 ；边长以米为单位，取至 0.001 ，量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。共用建筑面积分摊系数取至 0.000001 。 1 房屋边长测量的精度要求： 允 （ 0.028+0.0014D ） （ 3.0.7 -1 ）式中D 房屋的边长，以米为单位。 表 3.0.7 -1 房屋边长丈量的允许误差： 边长（ m ） 3 5 8 10 15 20 30 允许误差（ m ） 0.032 0.035 0.039 0.042 0.049 0.056 0.070 2 房屋建筑面积测算的精度要求： 式中S 房屋建筑面积，以平方米为单位。 表 3.0.7 -2 房屋建筑面积测算的允许误差： 建筑面积(m )20 50 100 200 300 500 1000 允许误差(m ) 0.21 0. 38 0.60 0.96 1.29 1.89 3.26 4 房屋建筑面积测算4.1 计算全部建筑面积的范围 4.1.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。 4.1.2 房屋内的夹层、技术层、避难层及其楼梯间、电梯间等，其高度在 2.20 米 以上部位计算建筑面积。 4.1.3 穿过房屋的通道，房屋内的大厅、门厅，均按一层计算面积。大厅、门厅内的回廊部分，层高在 2.20 米 以上的，按其水平投影计算面积。 4.1.4 楼梯间、室内楼梯、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算面积。 4.1.5 屋面上层高在 2.20 米 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20 米 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。 4.1.6 封闭阳台，按其外围水平投影面积计算。 4.1.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。 4.1.8 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。 4.1.9 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。 4.1.10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米 以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层、电缆防爆波井及保护墙）外围水平投影面积计算。 4.1.11 有柱（不含独立柱）门廊，按其柱外围水平投影面积计算。 4.1.12 门斗按其围护结构外围水平投影面积计算。凹进建筑物主体的入口视为门斗，按其围护结构外围水平投影面积计算。 4.1.13 有柱的（不含独立柱、单排柱）车棚、货棚等，按其柱外围水平投影面积计算。 4.1.14 架空层层高大于 2.20 米 的，按柱外围水平投影面积计算。 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20 米 以上部位的外围水平投影面积计算。 4.1.15 有伸缩缝的房屋，若伸缩缝与室内相通且相通部分的长度大于等于 3 米 ，相通部分的伸缩缝计算建筑面积。 4.1.16 玻璃幕墙或其它材料幕墙等直接作为房屋外围护的，按其外围水平投影面积计算。在同一面墙中，既有主墙，又有幕墙的，以主墙外围水平投影为准计算。 4.1.17 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，高度 2.20 米 以上的部分计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。4.2 计算一半建筑面积的范围 4.2.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊 ，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 4.2.2 独立柱、单排柱的雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。 4.2.3 未封闭阳台，上盖水平投影范围大于等于未封闭阳台外围，按阳台围护结构外围水平投影面积的一半计算。二层阳台下方，与一层室内相通有围护结构不封闭的部分，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。 4.2.4 无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。 4.2.5 有上盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。4.3 不计算建筑面积的范围 4.3.1 层高小于 2.20 米 的夹层、技术层、避难层及层高小于 2.20 米 的地下室和半地下室。 4.3.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、壁炉等。 4.3.3 房屋之间无上盖的架空通廊。 4.3.4 不计算建筑面积的未封闭阳台、走廊： 1 无上盖； 2 上盖上表面距底板上表面垂直高度大于层高； 3 上盖水平投影范围小于底板水平投影范围。 4.3.5 露台、屋面上的装饰性建筑、花园、泳池等。 4.3.6 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 4.3.7 骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作道路街巷通行的部分，不论其是否有柱，是否有围护结构。 4.3.8 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为上盖建造的房屋。 4.3.9 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 4.3.10 电梯下方的电梯机坑。 4.3.11 与室内不相连通的装饰性阳台、挑廊、檐廊。 4.3.12 户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位。 4.3.13 楼梯间已按自然层计算建筑面积的 , 其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。 室外楼梯已计算建筑面积的 , 其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。5 成套房屋的套内建筑面积组成及计算 5.0.1 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 5.0.2 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： 1 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等空间面积的总和。 2 套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 3 不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井的面积计入使用面积。 4 内墙面装饰厚度、隔音板厚度，外墙内保温层厚度计入使用面积。 5.0.3 套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体所占的面积，其中各套之间的分隔墙按其水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套与外墙及套与共用建筑空间的分隔墙部分计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。 5.0.4 套内阳台建筑面积是阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。 6 房屋墙体的归属及计算6.0.1 共用建筑空间与共用建筑空间之间的分隔墙以墙体中线为界，划定其归属。 6.0.2 房屋外墙，套与共用建筑空间之间的分隔墙归属与计算：按套与套之间分隔墙厚度的一半为基准厚度，房屋外墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙厚度等于或大于 2 倍基准厚度，取基准厚度的墙体计入套内建筑面积，其余部分计入共用建筑面积；若房屋外墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙厚度小于 2 倍基准厚度，以墙体中线为界，划定其归属。 6.0.3 楼层局部无墙体的部分，其墙体厚度按照本层相邻墙体厚度确认。 6.0.4 房屋外墙全部为玻璃幕墙的，以楼板外沿至玻璃幕墙外表面的间距确定为外墙体厚度；局部为玻璃幕墙的，其墙体厚度按照本层或相邻层外墙的厚度确定。金属幕墙或其它材料幕墙，参照玻璃幕墙计算。 6.0.5 各楼层墙体厚度不同时，应分别计算。 6.0.6 房屋外墙厚度包含外保温层厚度。 7 房屋共用建筑面积计算 7.1 房屋共用建筑面积的内容与计算方法 7.1.1 计入分摊的共用建筑面积内容： 1 建在幢内，为整幢服务的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变（配）电室、设备层（间）、公共门厅、过道、值班警卫室等，及为整幢服务的公共用房和管理用房（不含物业管理用房）的建筑面积，以水平投影面积计算。 2 套与共用建筑之间的分隔墙，以及外墙未计入套内建筑面积的墙体，以水平投影面积计算。 7.1.2 不计入分摊的共用建筑面积内容： 1 避难层、作为人防工程的地下室；地下人防工程范围内的电梯间、楼梯间；通往地下人防的斜坡道、楼梯等。 2 穿过整幢房屋的公共通道。 3 与本幢房屋不相连的或为多幢服务的公共用房和管理用房。 4 幢内的机动车库、非机动车库。（出售的机动车库、非机动车库按成套房屋对待） 5 架空层（扣除楼梯间、电梯间、公共用房等应分摊的共用建筑面积）。 6 未明确设计用途的建筑部位。 7.1.3 共用建筑面积计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除不计入分摊的共用建筑面积，即为分摊的房屋共用建筑面积。7.2 房屋共用建筑面积分摊原则及方法 7.2.1 房屋共用建筑面积以幢（功能区）为单位按相关房屋的建筑面积或套内建筑面积的比例进行分摊。 Si=K Si （ 7.2.1 -1 ） Si/ Si （ 7.2.1 -2 ） 式中 K 面积的分摊系数； Si 参加分摊的各单元建筑面积或套内建筑面积（ m ）； Si 各单元参加分摊所得的分摊面积（ m ）； Si 需要分摊的建筑面积总和（ m ）； Si 参加分摊的各单元建筑面积或套内建筑面积总和（ m ）。 7.2.2 功能区划分和分摊等级： 1 功能区划分：房屋按设计功能划分功能区。同一功能区平面布局有差异的，可增设功能区。 房屋内的公共垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层分割，垂直通道面积计入各自功能区共用建筑面积。室外楼梯面积计入相应功能区共用建筑面积。 2 房屋共用建筑面积分摊等级： 房屋共用建筑面积分摊以幢为单位进行逐级分摊。 幢共用建筑面积 ( 一级 ) ：为整幢服务的共用建筑面积。幢共用建筑面积按各功能区的建筑面积进行分摊。 功能区间共用建筑面积 ( 二级 ) ：为功能区间服务的共用建筑面积。多个功能区的共用建筑面积按各功能区的建筑面积进行分摊。 功能区内共用建筑面积 ( 三级 ) ：为单一功能区服务的共用建筑面积。功能区内共用面积按功能区内部套内面积进行分摊。 7.2.3 房屋共用建筑面积的分摊方法 1 住宅楼的共用面积分摊方法 以幢为单位进行分摊，首先依据 7.2.1 -1 、 7.2.1-2 式计算出整幢房屋的共用建筑面积分摊系数。然后根据各套房屋的套内建筑面积求得各套房屋分摊的共用建筑面积。 其他单一功能的整幢房屋，分摊方法参照本条执行。 2 商住楼的共用面积分摊方法 根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共用建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共用建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共用建筑面积。 住宅部分：将分摊得到的幢共用建筑面积，加上住宅本身的共用建筑面积，依照 7.2.1 -1 、7.2.1-2 式，根据各套房屋的套内建筑面积求得各套房屋分摊的共用建筑面积。 商业部分：将分摊得到的幢共用建筑面积，加上本身的共用建筑面积，依照 7.2.1 -1 、 7.2.1-2 式，根据商业功能区的套内建筑面积求得各套房屋分摊的共用建筑面积。 3 多功能综合楼共用建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。 8 附 则 8.0.1 本规范自 2005 年 9 月 1 日 起施行。 武汉市房产测绘实施细则 武房产2004115号一、总则二、房产平面控制测量三、房产分幅平面图测绘四、房产分丘平面图测绘五、建筑面积计算规则六、房屋建筑面积测算的方法七、共有建筑面积分摊规则八、房产变更测量九、细则图样修改说明十、成果资料的检查验收和整理十一、数字化房产图一、总则1.1 范围本细则规定了武汉市房产测绘的内容与基本要求，适用于武汉市行政区域内的房产测绘。1.2 引用标准GB/T2260-1995 中华人民共和国行政区划代码GB6962-19861:500、1:1000、1:2000 比例尺地形图航空摄影规范GB/T17986.1-2000 房产测量规范 第1单元：房产测量规定GB/T17986.2-2000 房产测量规范 第2单元：房产图图式CH1003-1995测绘产品质量评定标准1.3 房产测绘的目的和内容1.3.1 房产测绘的目的房产测绘主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设等提供数据和资料。1.3.2 房产测绘的基本内容房产测绘的基本内容包括：房产平面控制测量，房产调查，房产要素测量，房产图绘制，房产面积测算，变更测量，成果资料的检查与验收等。1.3.3 房产测绘的成果房产测绘成果包括：房产簿册、房产数据和房产图集。1.4 房产测绘的基本精度要求1.4.1 房产测绘的精度指标与限差本细则以中误差作为评定精度的标准，以两倍中误差作为限差。1.4.2 房产平面控制测量的基本精度要求末级相邻基本控制点的相对点位中误差不超过0.025m。1.4.3 房产分幅平面图与房产要素测量的精度1.4.3.1 模拟方法测绘的房产分幅平面图上的地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.5mm。1.4.3.2 利用已有的地籍图、地形图编绘房产分幅图时，地物点相对于邻近控制点的点位中误差不超过图上0.6mm。1.4.3.3 对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于邻近控制点的点位中误差不超过0.05m。1.4.3.4 采用已有坐标或已有图件，展绘成房产分幅图时，展绘中误差不超过图上0.1mm。1.4.4 房产界址点的精度要求房产界址点（以下简称界址点）的精度分为三级，各级界址点相对于邻近控制点的点位误差和间距超过50m的相邻界址点的间距误差不超过表1-1的规定；间距未超过50m的界址点间的间距误差限差不应超过式（1-1）计算结果。式中：mj 相应等级界址点的点位中误差，m；D 相邻界址点的距离，m;D 界址点坐标计算的边长与实量边长较差的限差，m。1.4.5 房角点的精度要求需要测定房角点的坐标时，房角点坐标的精度等级和限差执行与界址点相同的标准；不要求测定房角点坐标时则将房屋按1.4.3的精度要求表示于房产图上。1.4.6 房产面积的精度要求房产面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-2计算的结果。1.5 测量基准1.5.1 房产测绘的坐标系统房产测绘采用与国家坐标系统联测的武汉城市坐标系统。1.5.2 房产测绘的平面投影房产测绘统一采用高斯投影。1.5.3 高程测量基准房产测绘一般不测高程，需要进行高程测量时，由设计书另行规定，高程测量采用1985国家高程基准。1.6 工作中如遇本细则未涉及的疑难问题，按现行房产测量规范执行；如皆未涉及，则应及时将有关情况反馈给本细则的解释单位统一处理。1.7 本细则由武汉市房产管理局负责解释。二、 房产平面控制测量2.1 一般规定2.1.1 房产平面控制网点的布设原则房产平面控制点的布设，应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则，也可越级布网。2.1.2 房产平面控制点的内容房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。房产平面控制点均应埋设固定标志。2.1.3 房产平面控制点的密度建筑物密集区的控制点平均间距是100m左右，建筑物稀疏区的控制点平均间距在200m左右。2.1.4 房产平面控制测量的方法房产平面控制测量可选用：三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。2.1.5 房产平面控制测量的各主要技术指标按房产测量规范的规定执行。22 水平角观测221 水平角观测的仪器水平角观测使用DJ1、DJ2、DJ6三个等级系列的光学经纬仪、电子经纬仪或全站仪，其在室外试验条件下的一测回水平方向标准偏差分别不超过1，2， 6。2.2.2水平角观测的限差水平角观测一般采用方向观测法，各项限差不超过表2-1的规定。23 距离测量231 光电测距的作用各级三角网的起始边、三边网或导线网的边长，主要使用相应精度的光电测距仪测定。232 光电测距仪的等级光电测距仪的精度等级，按制造厂家给定的1km的测距中误差mo的绝对值划分为二级：级：|mo|5mm级：5mm|mo|10mm233 光电测距限差光电测距各项较差不得超过表2-2的规定。234 气象数据的测定光电测距时应测定气象数据。二、三、四等边的温度测记至02，气压测记至0.5hPa；一、二、三级边的温度测记至1，气压测记至1hPa。24 平面控制测量成果的检验和整理按照房产测量规范的规定执行。25 图根平面控制测量.251 图根平面控制点的布设,可采用图根导线、图根三角或交会方法施测,图根点的标志一般采用临时标志,当测区内的基本控制点稀少时,应适当增设固定标志。252 图根导线包括测距导线和量距导线，一般不超过二次附合，困难地区允许再发展一次。在无法布设附合导线的困难地段，可布设图根支导线，其长度不超过附合导线长度的一半，边数不超过三条，边长应往返测量，角度按左、右角各观测一测回，测站圆周角闭合差不超过40。253 图根导线主要技术规定应符合表2-3的要求。三、房产分幅平面图测绘3.1房产分幅平面图是全面反映房屋及其用地位置和权属状况的基本图，是测制分丘图和分户图的基础。分幅图测绘应根据施测范围情况另行编制“工程施测技术方案”。3.2 分幅图采用与国家坐标系统联测的武汉市城市坐标系统。3.3 分幅图应采用1：500比例尺，城市郊区也可采用1：1000比例尺。3.4 分幅图采用50cm50cm正方形分幅。图幅的编号以高斯克吕格坐标的整公里格网为编号区，由编号区代码加分幅图代码组成，编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标公里值表示。其表示方法按房产测量规范执行。3.5 分幅图的精度要求按房产测量规范执行。3.6 分幅图的成图方法、测绘内容和表示方法按房产测量规范执行。四、房产分丘平面图测绘4.1丘的定义4.1.1丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘，一个地块属于几个产权单元时称组合丘。4.1.2分丘图是分幅图的局部图，是绘制房屋产权证附图的基本图。4.2分丘调查4.2.1丘的划分有固定界标的按固定界标划分，没有固定界标的按自然界线划分。一般以一个单位、一个门牌号或一处座落划分为独立丘，当用地单元混杂或用地单元面积过小时划分为组合丘。4.2.2丘的编号4.2.2.1已进行房产区划分的丘编号4.2.2.1.1丘的编号按市、市辖区（县）、房产区、房产分区、丘五级编号。4.2.2.1.2房产区是以市行政建制区的街道办事处或镇（乡）的行政辖区为基础划定，根据实际情况和需要，可以将房产区再划分为若干个房产分区。4.2.2.1.3丘以房产分区为单元划分。4.2.2.1.4编号方法：市、市辖区（县）的代码采用GB/T2260规定的代码。房产区和房产分区均以两位自然数字从01至99依序编列，当未划分房产分区时，相应的房产分区编号用“01”表示 。丘的编号以房产分区为编号区，采用4位自然数字从0001至9999编列；以后新增丘接原编号顺序连续编立。丘的编号格式如下：市代码+市辖区（县）代码+房产区代码+房产分区代码+丘号（2位）（2位）（2位）（2位）（4位）丘的编号从北至南、从西至东以反S形顺序编列。4.2.2.2没有进行房产区划分的丘编号4.2.2.2.1已有房产分幅图的区域，丘号以图幅为单位，从左至右，从上到下，用自然数字1、2顺序按反S形编号。当丘跨越图幅时，按主门牌号所在的图幅编立丘号，其相邻图幅不另编丘号，以主门牌所在的图幅的编号加括号表示。4.2.2.2.2无房地产分幅图的区域，丘号可暂不编列，以权属单元名称和坐落代替。待分幅图补测完成后，再统一编号。4.2.3栋号的编立栋号以丘为单位，自进大门起，从左到右，从前到后，用自然数字1、2顺序按S形编号。栋号注在房屋轮廓线内的左下角，并加括号表示。4.2.4界址点编号4.2.4.1有分幅图的地区，界址点的编号以高斯投影的一个整公里格网为编号区，每个编号区的代码以该公里格网西南角的横纵坐标的公里值表示。点的编号在一个编号区内从199999连续顺编。点的完整编号由编号区代码、点的类别代码、点号三部分组成，编号形式为下：编号区代码类别代码点的编号（9位） （1位）（5位）编号区代码由9位数组成，第1、第2位数为高斯坐标投影带的带号或代号，第3位数为横坐标的百公里数，第4、第5位数为纵坐标的千公里和百公里数，第6、第7位和第8、第9位数分别为横坐标和纵坐标的十公里和整公里数。类别代码（见房产测量规范）用1位数表示，其中：3表示界址点。点的编号用5位数表示，从199999连续顺编。4.2.4.2无分幅图的地区，界址点的点号以丘为单位按顺时针编号，点前冠以英文字母“J”。4.2.5房屋用地调查房屋用地调查的内容包括用地座落、产权性质、等级、税费、用地人、用地单位性质，使用权来源、使用权年限、四至、界标，用地用途分类、用地面积和用地纠纷等基本情况，以及绘制用地范围略图。房屋用地调查的具体方法按房产测量规范执行。4.2.6房屋调查房屋调查内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，以及绘制房屋权界线示意图。房屋调查的具体方法按房产测量规范执行。4.3界址点测量4.3.1界址点的点位精度分为三级，其精度要求见1.4.4。一级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过0.02m。二级界址点相对于邻近基本控制点的点位中误差不超过0.05m。三级界址点相对于邻近控制点的点位中误差不超过0.10m。4.3.2界址点测量从邻近基本控制点或高级界址点起算，一、二级界址点以极坐标法、支导线法或正交法等野外解析法测定，三级界址点可在全野外数据采集时和其他房地产要素同时测定，也可以从1500分幅图的底图上直接量取坐标。4.3. 3繁华地段的界址点和重要建筑物界址点一般应选用一级或二级，其它地区可选用三级。4.3. 4一、二级界址点如不在固定地物点上，应埋设固定标志，并记载标志类型和方位。4.4丘界线测量4.4.1丘界线测量，需要测定丘界线边长时，用预检过的钢尺（或测距仪）丈量其边长，丘界线丈量精度应符合房产测量规范的规定，也可由相邻界址点的解析坐标计算丘界线长度。对不规则的弧形丘界线，可按折线分段丈量。测量结果应标示在分丘图上。供计算丘面积及复丈检测之依据。4.4.2丈量本丘与邻丘毗连墙体，当毗连墙体为共墙时，量至墙体厚度1/2处，为借墙时量至墙体内侧，为自有墙的量至墙体外侧。4.5房屋及其附属设施测量4.5.1房屋应逐栋测绘，不同产别、不同建筑结构、不同层数的房屋应分别测量，独立成栋房屋，以房屋四面墙体外侧为界测量；毗邻房屋四面墙体，在房屋所有人指界下，区分自有、共有或借墙，以墙体所有权范围为界测量。丈量房屋以勒脚以上墙角为准；测绘房屋以外墙水平投影为准。边长应丈量两次取中数，取位至0.01m，两次丈量较差不超过下式规定：D=0.004D（4-1）式中：D=边长，m;当D10m时，以10m计算。D两次丈量较差,m。 4.5.2房屋附属设施测量，柱廊以柱外围为准；檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准，门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准；挑廊以外轮廓投影为准。阳台以底板投影为准；门墩以墩外围为准 ；门顶以顶盖投影为准；室外楼梯和台阶以外围水平投影为准。4.5.3房角点测量，其点的编号方法除点的类别代码外，其余均与界址点相同，房角点的类别代码为4。4.6分丘图绘制4.6.1分丘图规格4.6.1.1分丘图的幅面可在787mm1092mm的1/321/4之间选用。4.6.1.2分丘图的比例尺，根据丘面积的大小，可在1：1001：1000之间选用。4.6.1.3 分丘图的图纸一般采用聚脂薄膜，也可选用其他材料。4.6.1.4 数字化图可以采用电子图形文件。4.6.2 分丘图技术要求4.6.2.1展绘图廓线，方格网和控制点的精度按房产测量规范的要求执行。4.6.2.2分丘图的坐标系统与分幅图的坐标系统应一致。4.6.2.3分丘图以丘为单位进行实测绘制，也可利用符合国家测绘标准的分幅图原图或数字化图进行调查绘制。4.6.3分丘图上应表示的内容4.6.3.1分丘图上除表示分幅图的内容外，还应表示房屋权界线、界址点点号、挑廊、阳台、建成年份、用地面积、占地面积、建筑面积、墙体归属和四至关系等各项房地产要素。其中：房屋占地面积、建筑面积下划单线、丘用地面积下划双线以示区别。4.6.3.2房产分丘平面图绘制及注记方式见附录-“房产分丘图图样”。4.6.4分丘图上周邻关系的描述分丘图上，应分别注明所有周邻产权单位（或人）的名称，名称注记的字头应朝北或朝西。4.6.5毗邻墙体的表示本丘与邻丘毗连时，共有墙、借墙、自有墙分别用相应符号表示。表示方法见房产测量规范房产图图式。4.6.6重合要素的表示与处理房屋权界线与丘界线重合时，表示丘界线，房屋轮廓线与房屋权界线重合时，表示房屋权界线。4.6.7图面检查与图廓整饰分丘图的图廓位置，根据该丘所在位置确定，图上需要注出西南角的坐标值，以公里数为单位注记至小数点后三位。4.7 用地面积测算4.7.1用地面积测算的范围用地面积以丘为单位进行测算，包括房屋占地面积、其他用途的土地面积测算，各项地类面积的测算。4.7.2下列土地不计入用地面积a、无明确使用权属的冷巷、巷道或间隙地。b、市政管辖的道路、街道、巷道等公共用地。c、公共使用的河涌、水沟、排污沟。d、已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围经规划核定需要作市政建设的用地。e、其他按规定不计入用地的面积。4.7.3用地面积计算的方法用地面积测算可采用坐标解析计算、实地量距计算和图解计算等方法。4.7.4用地面积测算的精度要求4.7.4.1坐标解析法坐标解析法面积计算公式为：式中：S面积，；Xi界址点的纵坐标，m；Yi界址点的横坐标，m；n界址点个数；i界址点序号，按顺时针方向顺编。坐标解析法面积中误差计算公式为：式中：ms面积中误差，；mj相应等级界址点规定的点位中误差，m；Di-1，i+1多边形中对角线长度，m。4.7.4.2实地量距法4.7.4.2.1规则图形，可根据实地丈量的边长直接计算面积；不规则图形，将其分割成简单的几何图形，然后分别计算面积。4.7.4.2.2用地面积的精度分为三级，各级面积的限差和中误差不超过表1-2的规定。4.7.4.3图解法图上量算面积，可选用求积仪法、几何图形法等方法。图上面积测算均应独立进行两次。两次量算面积较差不得超过下式规定：式中：P两次量算面积较差，；P所量算面积，；M图的比例尺分母。使用图解法量算面积时，图形面积不应小于5c。图上量距应量至0.2mm。五 建筑面积计算规则5.1一般规定5.1.1面积测算系指水平投影面积测算。包含房屋面积和用地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等测算。房屋建筑面积按栋进行计算。5.1.2房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，有围护物，结构牢固，有实际使用功能，层高2.20米及其以上的永久性建筑的外围水平投影面积。层高指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。5.1.3房屋用地面积包含院地面积和占地面积。5.2房屋建筑面积计算规则5.2.1计算全部建筑面积的范围a）单层房屋，按一层计算建筑面积；二层及二层以上房屋按各层建筑面积的总和计算。b）房屋内的夹层、插层、技术层、结构转换层及其梯间、电梯间等其高度在2.20米及其以上部位计算建筑面积。c）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米及其以上的楼梯间、水箱间、电梯机房，按其外围水平投影面积计算。斜面结构屋顶（坡屋顶）层高在2.20米及其以上的部位计算其建筑面积。水箱间是指建有储水池及机械设备的房屋，用砼建造的水箱或储水池不为水箱间。d）楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。e）穿过房屋仅供本楼通行的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米及其以上的，按其水平投影面积计算。通往回廊（或夹层、跃层）的室内楼梯，不论梯位是否在回廊（或夹层、跃层）范围内，该梯均按楼层投影计算建筑面积。f）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米及其以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。）封闭的挑廊按其外围水平投影面积计算。h）封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。封闭是指房屋在规划、设计、施工等环节都已确定封闭，自行封闭的，视为不封闭。）与房屋相连属永久性的且有非独立柱（不论是否突出墙外）或有围护结构的门廊、门斗、雨篷，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有柱走廊（有两排以上柱），