海南福湾旅游地产开发项目全程策划.doc

海南.福湾旅游地产开发项目全程策划招 标 文 件招标文件编号：葛房设2010HNOO1中国葛洲坝集团房地产开发有限公司二一年九月目 录第一章 招标公告第二章 招标内容及要求第三章 投标须知第四章 投标文件格式第五章 评标办法 第六章 策划成果的费用支付 附件一：海南、福湾旅游地产开发项目策划房范围图及要求WinRAR 压缩文件 (.rar)第一章 招标公告中国葛洲坝集团房地产开发公司，对其海南.福湾旅游地产开发项目全程策划进行招标，欢迎有意向的项目策划公司前来投标。 1、招标文件编号: 葛房设2010HN001 2、项目名称：海南.福湾旅游地产开发项目3、招标内容：中国葛洲坝集团房地产开发有限公司拟对海南省陵水县.土福湾某区域进行产权式酒店和酒店综合开发，现就该项目开发与营运进行前期策划，通过招标方式确定具有较强实力的策划单位进行项目全程策划。4、投标人资格要求和投标人报名时提交的资料：详见第二章中投标人的要求，并按第四章中的报名文件格式填写。5、报名发售招标文件时间: 2010年 9月 7日15：00（节假日、休息时间除外）。6、投标报名截止时间: 2010年9 月 22 日17:00整。7、投标开标时间: 2010年9 月 27日28日。8、发售招标文件地点: 宜昌市中国葛洲坝集团房地产开发有限公司。 9、招标文件售价： 纸质文件500元人民币/套，招标文件售出后一律不退，电子版文件免费。 10、投标文件递交方式和地址：投标文件采用电子邮件或纸质邮政快件；网址: 6728888；邮政地址:湖北省宜昌市葛洲坝夜明珠路1号 。11、投标人预审：招标人在报名截止后三个工作日完成投标人预审，并向预审通过的投标人发放正式的中标人入围通知书。12、入围中标人在接到通知书三个工作日之内必须向招标人缴纳投标保证金5万元整（不计利息）。，13入围中标人（每个单位参加人数不得超过三人）参加开标会议的交通费和住宿费用由招标人提供。超过规定人数，由中标人自理。14、招标人: 中国葛洲坝集团房地产开发有限公司地 址: 湖北省宜昌市葛洲坝夜明珠路1号联 系 人: 石 涛 联系电话:0717-6713699 电子邮箱号：6728888 传 真 号 编:443002收款人全称：中国葛洲坝集团房地产开发有限公司开户银行名称：三峡建行高峡支行 开户银行账号：42201332401059268268 第二章招标内容及要求 投标单位按照招标单位提出的要求，负责本项目全程策划任务：（内容可由投标单位在工作计划书中可适度增减，但须经招标人核定同意后作为合同附件） 一、总体要求：本项目全程策划(包括产品的策划及开发运作的策划)，主要是在市场、产品、自然环境调查分析的基础上，针对目标客户的要求，分析该项目须解决的重要问题，提出项目产品主题定位、酒店和产权式酒店建筑产品定位、建筑风格及内外装饰定位、环境景观定位的建议，并进行总体规划概念设计。既要能打造具有特色的高端酒店和产权式酒店产品，确立核心吸引力；又要能产生良好的盈利模式，实现项目开发较好的经济效益。为此，策划报告必须提出科学系统、具备操作性的营销和项目投资策略策划方案，并进行投资经济分析（包括收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题）。二、具体要求：前期策划（一）市场调研 1、国家关于房地产的近期政策和金融形势分析。2、三亚市及周边地区房地产市场现状分析。 3、三亚市及周边区域酒店及产权式酒店状况和市场分析。 4、周边区域竞争性项目个案的分析。 5、潜在客户市场调查分析。（二）项目定位 1、周边环境及地理条件分析。2、项目所在地块的优劣势、机会点与威胁点分析。 3、项目主题定位。 4、项目产品定位（提供2-3个组合方案，并进行可行和不可行分析）。 5、项目定价范围建议。6、目标客户市场定位。（三）产品优化建议 1、项目总平面布局分析与建议。 2、建筑风格及室内外装饰风格的分析与建议。 3、室外环境的风格及品质的建议。4、产权式酒店及酒店户型面积及构成比例的建议。 5、配套设施和低碳、环保、节能方案的建议。营销策划（一）项目营销总体策略。（二）项目阶段性营销计划。（三）入市时机选择。（四）销售分期控制。 (五) 价格定位及策略。项目投资分析（一）投资环境分析1、当前经济环境分析，如银行利息、国家关于房地产的政策和金融政策的影响等。2、项目所在城市的房地产供求现状及价格、成本、效益走势分析。3、周边竞争楼盘的售价和租价作为参照，进行现阶段土地价值和延展价值分析。4、土地建筑功能优化方案建议。（二）成本敏感性分析1、计算资金总投入。2、确定边际成本利润。（三）投入产出分析1、计算投资总成本，确定各类产品的售价模拟表和项目开发的经济回报率。2、项目风险评估。规划设计图的要求 （一）规划概念总平面图。 （二）反映策划构思、理念的其它图纸。三、成果文件的要求（一）展示文件要求包括展示图板一套，幻灯片演示文件一套。展示图板不低于8张，采用A0幅面轻质板装裱；幻灯片演示文件要求：演示方案征集成果的简要介绍，采用*.PPT、*.AVI或者*.MPG文件格式。（二）电子文件的要求策划成果电子文件一套，采用*.JPG或*.DOC文件格式；策划图纸电子文件一套，采用Auto纸CAD R14以上版本的*.DWG格式（三）纸质文件成果要求在策划评审时，须提供文本和图册10套，简易本10套；经修改完善后，提交正式策划成果文本和图册8套，并加盖公章。四、投标单位的要求（一）、策划单位资格:凡在中国境内注册并且在海南省提供过有一定规模高端旅游地产开发且有一定影响的国际、国内策划咨询服务类企业均可报名。 （二）、报名材料：有意报名的策划咨询单位须提供以下材料（电子文件或复印传真件），供招标人进行资格审查： 1、策划咨询单位基本情况简介。2、近三年业绩简介（附部分重大项目的合同及成果报告，合同中涉及取费与成果报告涉密部分可以遮盖）。3、营业执照副本、组织机构代码证书，法人代表人证明文件。4、委托代理人的授权委托书原件及法定代表人和委托代理人的身份证。5、拟参加本项目策划团队人员的组成名单及职称、年龄和业绩等情况简介。 （三）业绩要求：投标单位应具有代理过不少于2个（含2个）规模在10万平方米以上楼盘全程销售策划的良好业绩。（四）信誉要求：投标单位必须是从事该行业工作的独立法人机构，必须诚实守信，严格执行合同。 第三章 投 标 须 知1、项目概况 ：本项目位于海南省陵水县土福湾度假区中部“空中花园”区。地块编号为B04、B05、B06、B07，用地面积561亩，分为产权式酒店区和酒店区，B04地块为产权式酒店用地，B05、B06、B07为酒店用地。该项目用地南抵南海，北接通往三亚市海棠湾的滨海景观大道。 该项目控制性详细规划指标为：产权式酒店的容积率为0.47,酒店的容积率为0.45，密度为20, 绿化率为50%，建筑限高20米。规划要求总建筑面积约17万平方米，其中：7万平方米为产权式酒店（使用年限70年），10万平方米为国际知名公司管理的酒店（使用年限40年）；土地总价款约25亿人民币。2、项目范围范围为项目用地和该用地东、西两侧边界线延长至南海岸所围合沙滩（东西面宽约510米）及其相近的南海水域（详见附件一： “海南、福湾旅游地产开发项目策划房范围图及要求”）。 3、投标费用投标单位应承担其编制报名投标文件与递交报名投标文件涉及的一切费用。不管投标结果如何，招标单位对上述费用不负任何责任。通过预审的策划咨询单位，参加评标会议的人员（每个单位参加人数不得超过三人）交通费和住费用由招标人提供。超过规定人数，由策划咨询单位自理。4、招标文件的组成 招标文件包括下列内容：第一章 招标公告第二章 招标内容及要求第三章 投标须知第四章 投标文件格式第五章 评标办法第六章 策划成果的费用支付附件一 海南、福湾旅游地产开发项目策划房范围图及要求WinRAR 压缩文件 (.rar) 投标单位应认真审阅招标文件中所有的条款，如果投标单位的投标文件不能符合招标文件的要求，责任由投标单位自负；实质上不响应招标文件要求的投标文件将被拒绝。5、招标文件的澄清投标单位在收到招标文件后，若有问题需要澄清，应于收到招标文件后3日内以书面形式(包括书面文字、电传、传真、电报等，下同)向招标单位提出，招标单位认为必要时将以书面形式予以答复，并送给所有获得招标文件的投标单位。6、招标文件的修改 6.1招标文件发出后，在提交投标文件截止时间前，招标人可对招标文件进行必要的澄清或修改。6.2无论是招标人根据需要主动对招标文件进行必要的澄清或者修改，或是根据投标人的要求对招标文件做出澄清，招标人都将于投标截止时间前以书面形式通知所有招标文件收受人。投标人在收到该澄清文件后应于12小时内，以书面形式给予确认。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分，具有约束作用。6.3招标文件的澄清、修改、补充等内容均以书面形式明确的内容为准。当招标文件、招标文件的澄清、修改、补充等在同一内容的表述上不一致时，以最后发出的书面文件为准。6.4招标人有权延长提交投标文件的截止时间，具体时间将以书面形式通知投标人。7、投标报价及投标货币投标文件中的报价应包含为完成招标范围全部内容的一切费用。单价和合价全部采用人民币表示。8、投标文件的编制8.1投标文件的语言 投标文件及投标单位与招标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体中文。8.2投标文件由报名文件和竞标文件组成。8.2.1报名文件（电子文件或纸质文件）（1）营业执照、组织机构代码证（开标时出示原件）；（2）法人授权委托书及被授权人身份证（开标时出示原件）；（3）投标函。（4）项目管理机构配备情况。内容中涉及到的人、单位等为实名。1）项目管理机构配备情况表； 2）项目经理简历表； 3）拟投入项目组人员简历表； 4）项目管理机构配备情况辅助说明资料。（5）资格文件资格文件应包括以下内容（开标时出示原件）： 1）企业法人营业执照；2）企业税务登记证书；3）组织机构代码证；4）相关业绩证明。8.2.2竞标文件（未标明竞标文件的为报名文件）（1）项目策划报价及完成时间表；（2）编制项目策划方案和成果的工作说明。8.3投标单位应使用招标文件提供的格式，但表格可以按同样格式扩展。 9、投标有效期10.1投标文件在规定的投标截止日期之后的30天（日历日）内有效。10.2在原定投标有效期满之前，如果出现特殊情况，招标单位可以书面形式向投标单位提出延长投标有效期的要求。10、投标保证金 10.1通过预审入围的投标单位应按要求提供5万元投标保证金，此投标保证金是投标文件的一个组成部分。 10.2根据入围投标单位的选择，投标保证金可以是现金、支票、银行汇票。投标保证金应按招标公告提供的信息交至招标单位指定的账户。 10.3对于未能按要求提交投标保证金的投标，视为入围投标单位不响应投标而予以拒绝。 10.4未中标的入围投标单位的投标保证金在规定的投标有效期期满后的14天内退还（无息）。 10.5中标单位的投标保证金，在签定合同后，予以退还(无息)。 10.6投标单位有下列情况，将被没收投标保证金； （1）入围投标单位在投标有效期内撤回其投标文件。（2）中标单位未能在规定期限内签署合同。（3）中标人有弄虚作假，骗取中标等情形。11、投标文件的份数和签署 11.1按本招标文件的规定，报名文件可采用电子文件，也可纸质文件；竞标文件为纸质文件，竞标文件一式四份（正本一份，副本三份）。并明确标明“正本”、“副本”。投标文件正本和副本具有同等效力，正本与副本如有不一致之处，以正本为准。 11.2竞标文件正本与副本均应使用不能擦去的墨水打印或书写，并加盖投标单位法人单位公章和法定代表人印鉴。投标书用纸格式A4。11.3全套投标文件应无涂改和行间插字。12、竞标文件的密封与标志 12.1入围的投标单位应将竞标文件的正/副本分别密封在袋内，封套应保证其密封性并应加盖投标单位公章作骑缝章。12.2密封套表面应写明：“密件：中国葛洲坝集团房地产开发有限公司 海南.福湾旅游地产策划投标文件、正本/副本、投标单位”等字样。 12.3投标文件递交至招标公告中所述的地址。13、投标截止期 13.1投标人应在招标公告中规定的时间之前将投标文件递交到规定地点。 13.2招标人在投标截止期以后收到的投标文件，将原封退给投标人。14、投标文件的修改与撤回 14.1投标人可以在递交投标文件后，在规定的投标截止时间之前，可以书面形式向招标单位递交修改或撤回其投标文件的通知。在投标截止时间以后，不能更改投标文件。 14.2投标人的修改或撤回通知，应按本须知的规定编制、密封、标志和递交(在内层包封上标明“修改”或“撤回”字样)。14.3根据本须知的规定，在投标截止时间与招标文件中规定的投标有效期终止日之间的这段时间内，投标单位不能撤回投标文件，否则其投标保证金将被没收。15、开标 15.1投标单位法定代表人或授权代表人需携带本人身份证、法定代表人资格证明书或授权委托书原件到招标邀请书中规定的时间和地点参加开标会议，参加开标的投标单位代表应签名报到，以证明其出席开标会议。 15.2开标会议由招标单位组织专家组主持。对投标文件进行检查，确定是否密封完整，是否按要求提供了投标保证金；文件签署是否正确。但按规定提交合格撤回通知的投标文件不予开封。 15.3投标单位法定代表人或授权代表未参加开标会议的视为自动弃权；开标前，查验投标单位法定代表人资格证明、身份证原件或授权代表委托书、身份证原件，如果不能提供相应证件的将视为自动弃权。投标文件有下列情况之一者将视为无效： 15.3.1投标文件未按规定密封；15.3.2 法定代表人或法定代表人授权人参加开标会时未携带本人身份证、法人资格证明书或授权委托书的； 15.3.3投标函、投标报价方案、授权委托书未加盖投标单位公章和法定代表人印鉴；未按规定的格式填写，内容不全或字迹模糊辨认不清；15.3.4投标截止时间以后送达的投标文件。15.3.5投标单位未提交或未按时提交投标的信息情况都不得向其它投标单位或与该过程无关的其他人泄露。15.3.6实质上不满足招标文件要求的；15.3.7招标文件中规定的其他废标情况；16、评标内容的保密公开开标后，直到宣布授予中标单位合同为止，凡属于审查、澄清、评价和比较投标的有关资料，和有关授予合的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标单位对招标单位和评标机构其他成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。17、投标文件的澄清17.1入围的投标单位根据招标人的通知要求，达到现场踏勘，并在招标会议上对项目策划的基本思路和工作方案进行说明。17.2为了有助于投标文件的审查、评价和比较，评标机构可以要求投标单位澄清其投标文件。但不允许更改投标报价或投标的实质性内容。18、合同授予标准 招标单位将把合同授予其投标文件在实质上响应招标文件要求和按本评标办法规定评选出的中标单位，确定为中标的投标单位必须具有实施本合同的能力和资源。19、中标通知书 19.1确定出中标单位后在投标有效期截止前，招标单位将以书面形式通知中标的投标单位其投标被接受。 19.2中标通知书将成为合同的组成部分。19.3招标单位将及时将未中标结果通知其他通过入围的投标单位。19.4招标单位保留进行项目策划的中标单位数额，但不超过三家。19.5无论什么情况，招标人无须向未中标的投标人解释其未中标的理由。19.6招标人有权否定所有投标而无须作出任何解释。20、合同协议书的签署中标单位应按中标通知书中规定的时间和地点，与招标人签订合同。21、成果的知识产权投标人策划成果无论中标与否，其知识产权均归招标人所有。21、本招标文件中未确定事宜，由双方签订合同时约定。第四章 投标文件格式一、 法定代表人身份证明书单位名称： 单位性质： 地 址： 成立时间： 年 月 日经营期限： 姓 名： 性 别： 年 龄： 职 务： 系 的法定代表人。特此证明。投标人： （盖公章） 年 月 日二、授 权 委 托 书 本授权委托书声明：我 (姓名)系 (投标单位名称)的法定代表人，现授权委托 (单位名称)的 (姓名)为我公司代理人，以本公司的名义参加 (招标单位)的 投标活动。代理人在开标、评标、合同谈判过程中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。 代理人无转委权。特此委托。代理人： 性别： 年龄：单位： 部门： 职务： 投标单位:(盖章) 法定代表人：(盖章)日期： 年 月 日三、投 标 函致： 1、根据你方招标工程项目编号为 的 招标文件，遵照中华人民共和国招标投标法等有关规定，经考察和研究上述招标文件的条款及其他有关文件后，我方愿按上述条款，承包该项目策划任务。并按合同法履行自己的全部责任。2、我方已详细审核全部招标文件，包括修改文件（如有时）及有关附件。3、我方同意所提交的投标文件在招标文件的投标须知中第15条规定的投标有效期内有效，在此期间内如果中标，我方将受此约束。4、除非另外达成协议并生效，你方的中标通知书和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。5、我方将与本投标函一起，提交人民币 5万 元作为报名后入围投标人的担保。 投 标 人： （盖章） 单位地址： 法定代表人： （印鉴） 邮政编码： 电话： 传真： 开户银行名称： 开户银行账号： 开户银行地址： 开户银行电话： _ _年_ _月_ _日四、投标报价及完成时间（竞标文件） 我方愿以项目策划总费用(包括修改完善费用)为人民币（大写） 万元（RMB￥ 万元）投标，并在签订项目策划合同之后 天完成策划方案，按照招标人的要求时间完成方案的修改完善，交付项目策划成果。项目策划报价及完成时间表序号名目费用（万元）完成时间（天）备注123总计 投标人 （盖章）法人代表（签字）法人授权代表（签字） 五、项目管理机构配备情况（1）项目管理机构配备情况表 项目姓名职务专业学历承担项目经历一旦我单位中标，将实行项目经理负责制，我方保证并配备上述项目管理机构。上述填报内容真实，若不真实，愿按有关规定接受处理，包括被部分或全部扣除投标保金或履约保证金。项目管理班子机构设置、职责分工等情况另附资料说明。（2）项目策划负责人简历表 项目姓名性别年龄职务职称学历参加工作时间担任项目经理年限承担项目情况建设单位项目名称建设规模销售情况注：项目经理未经招标方同意不得更换，如中标方私自更换将按违约处理，招标方将对中标方处以合同总价1的罚款，并有权终止合同。（3）拟投入项目组成人员简历表 项目姓名性别年龄职务职称学历参加工作时间担任技术负责人年限承担项目情况建设单位项目名称建设规模销售情况注：策划人员未经招标方同意不得更换，如中标方私自更换将按违约处理，招标方将对中标方处以合同总价0.5的罚款，并有权终止合同。（4） 项目管理机构配备情况辅助说明资料 项目注：1.辅助说明资料主要包括管理机构的机构设置、职责分工、有关复印证明资料以及投标人认为有必要提供的资料。辅助说明资料格式不做统一规定，由投标人自行设计。2.项目管理班子配备情况辅助说明资料另附（与本投标文件一起装订）。六、资格文件七、编制项目策划方案和成果的工作说明（竞标文件）根据招标文件第二章中招标内容的要求和招标人提供的招标范围的地形图（见附件1）,由该项目策划负责人对以下方面进行简要阐述（字数不少于3000）；1、 项目策划的技术路线和工作方案。2、 针对现有规划条件提出不同产品组合（2-3个方案）的对比分析，并提出可行和不可行的初步分析。 3、 对招标内容的理解和认识。4、 策划该项目的重点和创新。5、 对目前旅游地产发展的认识。6、 投标单位策划案例介绍。7、 投标人认为须介绍的其他说明。第五章 评标和成果评审办法一、评标办法（一）、评标定标原则根据中华人民共和国招标投标法及有关规定，维护招投标人的利益，坚持公开、公平、公正的原则，特制定本次评标、定标办法。（二）、定标办法1、评标委员会由外聘专家和招标人代表组成，按照招标文件及评标办法进行评标，评委对各投标人进行打分，按得分高低排列顺序，推荐前3名为中标候选人。2、招标人应确定得分最高者为第一中标候选人。如果出现并列得分最高，由评标委员会复审后，通过投票的方式，确定第一和第二中标候选人。 3、评标委员会对第一、第二、第三的中标候选人进行排名，招标单位与中标候选单位约谈，确定进行项目策划的单位。 （三）、评标内容1、投标报价及完成时间：考核报价和完成时间的合理性。2、企业规模、信誉与实力和项目策划方案。3、同类业绩。4、策划方案的说明。（四）、评标程序l、评委首先按招标文件要求对各投标人的投标文件进行符合性评审，确认其投标文件是否实质上响应了招标文件的要求，对实质上响应招标文件的商务条件和技术条件要求的投标文件可进入评审。2、由入围的投标单位按照编制项目策划方案和成果的工作说明的要求，分别对项目策划进行阐述。 3、评委如有疑问，将提出质询，投标人答疑，书面澄清有关问题，但不允许对投标文件的商务、技术部分进行实质性修改。 4、根据投标文件审核结果及质询答疑情况，依据招标文件及有关规定对投标文件进行校核。 5、根据招标文件所确定的评标办法进行综合打分。 6、汇总得分，评标委员会确定候选中标人的排名。 7、招标人与候选中标人约谈费用、付款方式和完成时间。8、招标人向中标人签发中标通知书。附表：百分制评分一览表一、投标报价（投标报价和完成时间各20 分，共计40分）评审内容分值评审标准得分投标报价及完成时间40取费和完成时间合理 31分40分取费和完成时间较合理 16分30分取费和完成时间欠合理 1分15分二、企业规模、信誉与实力和项目策划保证方案（50分）评审内容分值评审标准得分企业规模5分注册资金100万元以上 3分5分注册资金100万元以下 1分2分企业信誉与实力5分社会各界普遍赞誉，获得省级以上表彰荣誉在两项以上得5分，否则得2分项目管理机构5分项目班子组织合理、人员配置齐全得3-5分，配置一般得2分。项目策划方案25分抓住项目的本质和核心，创意新颖独特，提出独到的方案 15分25分创意一般 8分14分创意欠佳 1