1项目建设背景.doc

1项目建设背景 1.1项目名称重庆市市聚盛房地产开发有限公司逸品森香住宅小区项目可行性研究报告 1.2 开发企业基本情况根椐委托人提供的相关资料及介绍，其基本情况如下：重庆市聚盛房地产开发有限公司经重庆市工商局渝北区分局于2002年9月26日注册成立，由重庆市城乡建委核准为房地产开发企业三级，注册资本金800万元。主要从事房地开发建设，兼营物管、家政服务、经营建筑材料、金属材料、五金交电、建筑机具设备租赁等。 1.3研究工作依据中华人民共和国城市房地产管理法主席令第七十二号；重庆市房地产评估条例；房地产估价规范； 市场调研的资料。1.4项目建设规模和内容本次研究对象是重庆市沙坪坝区歌乐山镇静石湾处，逸品森香住宅小区开发项目,建筑面积66019平方米。本项目用地经济技术指标如下表：项目经济技术指标项目名称项目规划指标建设用地面积(m)37198占地面积(m)10244总建筑面积(m)66019容积率1.8绿化率39%2项目市场环境2.1宏观环境我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关 产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。政府的调控是为了促进房地产市场的平稳健康发展。2.2区域环境1997年重庆成为直辖市，在1997年至2001年的五年间，重庆房地产业快速发展。重庆房地产投资规模持续快速增长，商品房产销两旺，为重庆房地产业的快速发展奠定了基础。2002-2007年是重庆房地产市场的调整和快速发展期。与全国其他一些大城市相比，重庆房地产市场仍然保持健康发展，房地产价格始终保持在合理增长区间，房地产业已成为重庆国民经济的支柱产业。2.3地块环境 逸品森香目地处沙坪坝区歌乐山镇保育路西侧:市政道路及以纳入规划的歌乐山镇镇政府用地背后:紧靠歌乐山3000亩国家森林公园东北侧:西藏中学3项目SWOT分析3.1优势分析（Strength）逸品森香背后是3000亩的歌乐山国家AAAA森林公园，园中植被繁茂，空气含氧浓度为主城其它地方的2-3倍，负氧离子含量每立方厘米约为1550个，是山城重庆四大肺叶之一，素有“山城绿宝石”和“天然氧吧”的美誉，主峰海拔690余米，为重庆近郊群峰之首，有渝西第一峰之名。 歌乐山因“大禹会诸侯于涂山，召众宾歌乐于此”而得名，其秀美清幽的自然景观，及充满灵气的巴渝人文景点，至使历代文人墨客，达官名士都爱到此探幽揽胜。历来为巴渝游览胜地。座落于清山绿水间的逸品森香小区，将给予业主喧嚣都市别样的生活环境。靠近革命景点，有深厚的文化氛围。项目设计上坚持“以人为本、创造生态型、舒适型、节能环保型的山水小区”理念。优美的居住氛围和多层次的景观绿化空间，为业主呈现一个舒适、健康、高尚的花园式生活小区。逸品森香住宅设计为6层及6+1多层，全框架结构，外墙将应用中空环保结能砖或聚苯颗粒保温隔热材料，窗为中空玻璃，为节能环保型住宅。户型设计多元化，有18种之多，从建面44.60M 182M ，各户型赠送面积大，95%户型都是南北朝向，在户型结构设计上，以实用、够用、好用作为设计的中心理念，突出户型内部空间的适用性，重视空间合理利用，去除没有任何价值的面积累赘，可以满足各类人群的需求。3.2劣势分析（Weakness）逸品森香位于歌乐山下，周边公车车次很少，交通不太方便，到三峡广场需要较久的时间。周边生活配套设施也欠完善，最近的商圈是三峡广场，去购物等需要较久的时间。不是城市房地产热点所在，项目周边公交线路不发达。3.3机会分析（Opportunities）新规划建设的沙坪坝区梨新路，起于歌乐山镇319国道新开寺附近，途经下芭蕉沟，上跨梨树湾铁路后与天杨路相交，公路线全长4.24公里,该路段通车后,坐公交十分钟左右即可达沙坪坝中心。逸品森香公交线路：201公共汽车（北汽城歌乐山）；280（沙坪坝歌乐山）；数十辆小巴车滚动发车。3.4威胁分析（Threaten） 逸品森香周边的配套设施不是很完善，再进一步完善周边的配套设施之前，该项目处于旅游景点周边，固定居住人口较少。3.5综合分析 通过对项目SWOT态势分析，该项目作为一个多层房地产项目，其最大的优势在于环境上，目前周边片区暂时没有一个同样的房地产项目出现，该项目可以发挥其处于歌乐山森林公园的地理优势，及环境优势在以下几点进行突破： 本项目如何在短期内在消费者中传播。 本项目区域如何得到消费者的认可。 本项目如何在区域客户群体基础上得到突破或提升。 本项目如何解决客户群体的生活配套资源。 如何使本项目的形象高于同区域项目。 因此，为了解决上述问题保障本项目健康有序地发展，需要针对本项目各项资源整合，建立独立的价值体系。4项目建设条件4.1项目选址及建设规模重庆市沙坪坝区歌乐山镇静石湾处，逸品森香住宅小区开发项目,建筑面积66019平方米，计划总投资金额3.3亿元。4.2资源条件 4.2.1劳动力 近几年，随着重庆经济的快速发展，用工需求增长较快，“重庆有能力满足这些用工需求。”范伟华以数字说话，全市有1400多万农村劳动力资源，除去务农人数和其他因素，农村还有劳动力可供转移。此外，每年有约16万中职毕业生和近15万高校毕业生，以及返乡就业的农民工，“十二五”期间，全市城镇劳动力供给完全能够满足经济社会发展需要。在该项目中，拥有固定的劳动力资源以及丰富的流动劳工资源。 4.2.2招投标招标范围根据中华人民共和国招投标法，国家计委第3 号令以及重庆市有关工程招投标文件规定，本工程拟进行招标。招标范围包括勘察、设计、施工、监理。其中，施工单位招标按国家招标法规定采用公开招标形式，勘察、设计、监理单位采用邀请招标形式。 投标单位资质要求 勘察单位资质：甲级及以上； 设计单位资质：甲级及以上； 施工单位资质：一级及以上； 监理单位资质：甲级。 招标信息发布 公开招标公告及其他需公告的信息，至少在一家有资格的媒体上公开发布。 招投标组织形式 由业主委托有资质的招标中介机构组织实施，招投单位必须按照公平、公 开、公正的原则，组织完成编标、公告、资审、评标等工作。参加投标的施工 队伍不宜少于5 家，参加投标的勘察设计、监理单位不宜少于3家。 4.2.3材料及设备项目所在地区周边为较成熟的社区，水、电、气、通讯等公用设施齐备，工程施工所需设备全属常规，原材料来源广泛，能满足项目建设及运营之需。4.3现场布置 现场围挡：主要路段高度 2.5 米，一般路段 1.8 米。 封闭管理：施工现场进出口大门，设置门卫和门卫制度，门头应设有企业标志。 施工场地：工地地面作硬化处理，使道路畅通，散装水泥筒应远离办公、宿舍、主干道并硬化地基，设置排水设施使排水畅通，工地设置吸烟处，温暖季节无绿化。 材料堆放：建筑材料、构件、料头按总平面布置图布局堆放，料堆挂名称品种、规格标牌，做到工完地清，易燃易爆物品分类存放。 现场宿舍：在建工程禁止住宿，施工作业区和办公、生活区明显划分，宿舍具有保洁、卫生的人员和制度。 消防防火：施工现场应配备灭火器材，应有消防水源，应有动火审批手续。和动火监护， 应设置消防通道，应急预案（消防）责任落实制度。 施工现场标牌：大门口应设置有七牌一图，围墙上应有宣传标语。 生活设施：厕所应有冲洗设备，有专人负责清洁工作，食堂人员应有健康证，三白，生熟分开，有卫生许可证，纱门纱窗，生活垃圾集中处理，不得焚烧。 办公现场：安全生产责任落实制度，网络图，编制各项专项方案，目标管理图，人员配 备，特种工三级教育，上岗证，施工组织设计。 文明管理：防粉尘、防噪音，夜间作业，禁止施工现场焚烧有毒有害物质，施工不扰民措施，防抛洒滴漏措施。4.4项目投资建设进度 本项目建设计划工期为6个季度，期中前期准备阶段为6个月，基础及地下室工程工期为2个月，主体工程完成时间2个季度，在主体工程进行到收尾阶段时同时进行室外工程的施工，包括小区的绿化园林工程及小区内部的配套设施的建设。为保证工期的正常进行，建设单位应及时投入资金。保证工程的按时交工。项目投资建设进度表 时间项目2012年1季度2012年2季度2012年3季度2012年4季度2013年1季度2013年2季度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月拆迁及场地平整前期及项目报建勘察设计基础、地下室施工主体施工竣工验收园林绿化工程小区配套工程5项目投资与收益估算5.1项目投资估算（需附投资估算表） 逸品森香住宅小区项目的建设面积为66019平方米，容积率为1.8，土地使用面积按2500元/m2计算；前期工程费用250元/m2按土地面积算，包括设计、勘查、人防、可研、招投标费、土地平整等；建安工程费1500元/m2，按建筑规模算；基础设施配套费300元/m2，按建筑规模算，包括水电气工程、道路管网、智能化、人防、园林工程等。详细投资估算见投资估算表项目总投资序号项 目计价量单价总价建面单价说 明(万平方米）(元/m2)(万元)(元/m2)1土地费用3.72500916913892500元/m2,按土地面积算2前期工程费用3.7250917139250元/m2,按土地面积算，包括设计、勘查、人防、可研、招投标费、土地平整等3建安工程费6.601915009903495.14251500元/m2，按建筑规模算4基础设施配套费6.60193001981300包括300元/m2，按建筑规模算，包括水电气工程、道路管网、智能化、人防、园林工程等5不可预见费-9991511、2、3项和的5%6财务费用-22973481-5项和的10%7管理费用-12631911-6项和的5%8营销费用-1193181销售收入的3%9销售税费-2188331即营业税，销售收入的5.5%所得税前投资6.6019299104531工程量由每个人的“项目拟建规模”确定10所得税-2467374费用总额6.6019-323774904工程量由每个人的“项目拟建规模”确定5.2项目融资安排逸品森香住宅小区开发项目总投资约为人民币3.3亿元，其余采用滚动开发、银行贷款等来筹集。自有资金为1.5亿元，银行贷款1.8亿元。5.3项目收益预测项目征用土地10244平方米，总容积率1.8，建筑面积66019平方米。共规划337个车位。由于尚未进行户型深入设计的原因，其户型构成比例为确定，只能按建筑面积计算测算。本项目的收入主要由销售收入实现的。根据工程所处位置，周围环境和重庆房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅销售收入估算如下表所示：销售收入估算表产品类型2013201420152016合计均价57005900600065004400销售进度25%25%25%25%100%销售量（万m2）1.6504751.6504751.6504751.6504756.6019销售收入（万元）94089738990310728397766财务评价6.1静态利润分析利润表序号项目金额备注1销售收入39776.44752税前投入29910 3税前利润9866 4所得税2467 所得税率25%5净利润7400 6净利润率（%）24.74%6.2动态分析现金流量表项目时间（年度）合计123451 现金流出6632743274607474337832377投资进度25%25%25%25%100%1.1建设投资5742574257425742229691.2期间费用89011721182118732244321.2.1财务费用57457457457422971.2.2管理费用31631631631612631.2.3营销费用028229229732211931.3销售税费51753654559021881.4所得税246724672 现金流入094089738990310728397762.1销售收入094089738990310728397763 静态分析3.1 净现金流量-6632197622782429735074003.2 累计净现金流量-6632-4657-2379507400静态投资回收期3.984 动态分析折现率11%4.1 现值-5975160416651600436232564.2 累计现值-5975-4372-2706-110632564.3 NPV32564.4 IRR29%4.5 动态投资回收期4.257结论通过上述