某新区商贸城建设项目可行性研究报告.doc

.某新区商贸城建设项目可行性研究报告 .目 录一、总 论7（一）项目建设单位概况7（二）项目概况8（三）可行性研究报告编制依据12（四）可行性研究报告研究范围12二、建设背景及必要性13（一）项目建设背景13（二）项目建设的必要性17三、市场分析21（一）中小城市的商业现状分析21（二）国内农产品商贸城发展现状22（三）*农产品流通概况23（四）*市集贸市场概况24（五）某县及周边地区农产品资源现状24（六）市场发展前景与服务范围25四、项目选址及建设条件27（一）项目选址27（二）建设条件27（三）自然条件对建设项目的影响29五、项目定位及规划目标31（一）建设规模及内容31（二）项目定位32（三）规划目标33六、信息系统建设35（一）信息系统建设内容35（二）市场业务运行平台35七、建设方案37（一） 总体规划方案37（二）工程建设方案43八、结构设计49（一）结构设计依据49（二）基本技术参数49（三）结构设计50（四）结构计算52（五）供配电设计：53（六）防雷与接地：53（七）可视对讲系统：54（八）有线电视系统：54（九）电话及宽带网络系统：54（十）综合布线系统：54九、公用工程56（一）供水56（二）排水57（三）供电57（四）弱电系统60（五）空调与通风64（六）消防65（七）燃气65十、消防专篇66（一）建筑消防设计66（二）给排水消防设计67（三）电气消防设计69十一、节能环保措施71（一）建筑节能设计71（二）电气节能环保设计71（三）暖通节能环保设计72十二、项目实施进度安排73十三、投资估算与资金筹措74（一）投资估算74（二）资金筹措75十四、经济效益分析76（一）销售价格76（二）销售进度及付款计划76（三）税费率76（四）盈利能力分析76（五）清偿能力分析77（六）资金平衡分析和资产负债分析78十五、风险分析及对策79（一）风险分析79（二）防范和降低风险对策81十六、工程招标82（一）发包方式82（二）招标组织形式82（三）招标方式83（四）本项目招标形式和招标内容84十七、结论与建议86（一）结论86（二）建议86某新区商贸城建设项目可行性研究报告一、总 论（一）项目建设单位概况1.项目名称：某新区商贸城建设项目2.项目单位：某煤电股份有限公司3、法定代表人：4、联系电话：5、建设单位情况介绍江苏*煤电股份有限公司由江苏省皖北煤电集团有限责任公司作为主发起人，于2000年12月29日发起设立，主要从事煤炭开采、洗选加工、销售等业务，员工总数29600人。2004年8月，公司首次成功向社会公开发行A 股股票4,400万股，并在上海证券交易所上市交易，成为江苏省第一家上市的煤炭企业。公司股票简称“*煤电”，股票代码600971。公司地处经济发达的华东地区，坐落在全国13个亿吨级煤炭基地之一的两淮基地，目前下辖7对矿井、6座配套选煤厂，年生产能力1280万吨、年洗选能力970万吨。公司煤种齐全，主要有贫瘦煤、1/3焦煤、气肥煤、无烟煤、主焦煤等；煤炭产品主要有混煤、洗末煤、冶炼精煤等；煤炭质量优良，低硫、低磷、低灰、高发热量，有“绿色环保”能源的美称，广泛应用于电力、冶金、石化、建材、炼焦、高炉喷吹、民用等领域，是理想的动力用煤和生活用煤。多年来，公司产品畅销华东地区及江西等省，深受客户信赖。公司区位优势明显，交通运输便利，京沪、陇海、京九等三大铁路干线贯穿矿区，京福、连霍、合徐等高速公路和206、104国道从矿区经过，水路可通过淮河、京杭大运河、长江达江入海。截止2009年12月底，公司总股本3.94亿股，总资产107.83亿元，所有者权益30.51亿元，每股净资产7.74元，每股收益1.41元。站在新的发展起点上，公司将继续坚持以科学发展观为统领，谋求新发展，实现新跨越，努力把*煤电打造成实力雄厚、管理一流、具有较强竞争力的大型现代化煤炭企业。2007年公司利用募集资金及自有收购了江苏卧龙湖煤矿有限公司和江苏*煤矿有限公司，收购后，公司煤炭资源储量增长一倍多，未来产能将扩张近50%，同时增加了公司煤炭产品品种，增加公司抗风险能力。08年公司将根据计划安排，利用自身积累、银行信贷等保证两矿公司建设及投产等资金投入。（二）项目概况1、项目名称：某新区商贸城建设项目2、项目地址：该工程选址位于某镇新区。本用地周边基础设施较完善，商业和交通便利，各种配套较齐全、方便，具有极其优越的区位优势。3、占地面积：项目占地面积400亩，土地性质：国有。4、项目总投资：58000万元。其中固定资金53000万元，铺底流动资金5000万元。全部投资由建设单位自筹。5、建设内容：总商业建筑面积285946.2平方米。包括九大主要功能版块，分别为商务办公区、集群式现货交易中心、文化商贸街、农贸市场、平台式信息数码中心、物流配送中心、旅游购物特色街、多元式商贸服务区、酒店公寓休闲服务区。以及道路、休闲广场、绿化、亮化、供水、排水等配套工程。 项目建设内容与规模表序号建设项目建筑面积（万平方米）备注1商务办公区15000现代化商务办公楼配套服务设施。2集群式现货交易中心40000现货批发交易、管理服务设施。3物流配送中心35000提供各种专业商品集中仓储服务及一站式物流配送服务。4旅游购物特色街45000具有浓郁民族特色、商业特点的街区。5文化商贸街36000具有浓郁历史文化、商业特色的街区。6平台式信息数码中心5000信息采集、发布、电子商务、金融中心。7多元式商贸服务区30000商贸流通、超市集群、休闲旅游、金融服务、餐饮娱乐和教育产业。8配套酒店公寓区25000酒店式公寓，完善的配套服务和社区管理。9农贸市场54946.2 农产品交易流通，完善的配套服务和管理。总 计285746.26、建设期：11个月。7、经济技术指标(1)经济指标：项目总投资：58000万元销售收入：171567.72万元利税总额：26372万元其中：利润：16588万元、税金：9784万元投资利润率：28.6%全部投资回收期：4.42年（含建设期）(2)技术指标：基地面积：400亩 总建筑面积：285946.2平方米。容积率：1.07建筑密度：30.5%绿化率：35（三）可行性研究报告编制依据(1)国家房地产开发有关政策；(2)某县建设项目规划设计条件通知书；(3)*镇新区地段地质勘探资料； (4)国家发改委建设部建设项目经济评价方法与参数(第三版)；(5)建设部房地产开发项目经济评价方法；(6)项目单位关于编制该项目可研报告委托书；(7)项目单位提供的其它资料。（四）可行性研究报告研究范围根据“*新区商贸城建设项目初步规划方案，本研究工作范围主要是商铺市场分析及营销战略，建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。二、建设背景及必要性（一）项目建设背景1、*镇是*市城乡一体化试点镇*镇以矿区镇村整体搬迁为契机，积极打造标准化镇村新区，高起点抓好基础配套、完善公共服务，并发挥示范村带动作用净化村居环境，稳步推进城乡一体化进程。结合境内现有的以及将要落地的张油坊等5座煤矿采煤区塌陷村庄搬迁，该镇高标准规划出占地5平方公里，可容纳居民6万人的*新区，搬迁现有老集镇，建成一个功能齐全的新镇。以新区为中心，充分利用原有基础，在东南、东北、西南以及西北四个方向计划建成人口规模在1万人、占地面积1平方公里的白沙、界沟、童亭、袁店四个居民集中社区，科学搭建起“一镇带四区”的标准化镇村新区整体框架，完成该镇10万人的容纳量。今年，该镇通过道路、供水和治污等配套设施建设，提高城镇综合服务承载能力。以*新区道路为中心，衔接与四个居民集中区的快速通道，重点做好路面硬化、排水设施、绿化以及公共服务设施建设前期工作。依托袁店煤矿塌陷村庄搬迁而建的北湖南新村两纵两横四条主干道中的两条已经开通，住宅小区、种养殖区以及利用塌陷水面而建的“农民公园”休闲区已经形成规划，主干道两侧的居民住宅正在建设中。今年该镇还申报建设*自来水厂，污水处理厂和垃圾中转站，加强*新区和居民集中区的供水和排污治理。在逐步完善硬件配套的同时，文化、教育、卫生等城镇化公共服务及时跟进。投资240万元筹建4个社区办公服务场所，对居民集中区内的孟集、张圩等7个行政村文化广场进行建设，标准化率要求达30以上，投资200万元申报建设*文化体育活动中心。结合本镇外出务工人员较多的实际，今年完成两所九年一贯制寄宿学校的前期申报，探索解决留守子女问题新途径。完成就业和社会保障服务所的标准化建设，加强失地农民职业技能培训，积极申办农民职业技术学校，提高其非农就业能力。完善以卫生院为中心、居民集中社区卫生服务室为基础的医疗服务网络，扩建*镇卫生院门诊楼，完成四个居民集中社区内卫生服务室的改造。该镇确定了新农村建设推进较快、基础较好的大陈、白沙和北湖南村为城乡一体化示范点，发挥示范点辐射带动作用。按照“村容整洁”的标准，开展以清理垃圾、污水和乱搭乱建，加强畜禽养殖管理为主要内容的村容村貌整治，改变“脏乱差”的现状，并借鉴江苏新农村建设新区管理经验，逐步建立试点村长效管理机制。以沟堤河滩、道路两侧和村庄周围的宜林地为重点，完成石门、大陈、北湖南等6个村的绿化任务。充分利用“万村千乡”工程开展的机遇，完成示范村42个小超市建设，畅通物流通道使小超市合理分布覆盖大部分村庄。2、*新区人口集中度高需要商贸市场近年来，我国经济增长较快，我国每年新增商品销售总额约为2-4万亿元，新增批发销售总额约为1-2万亿元，新增货物进出口总额约为2-2.5 万亿元，新增货物周转量为 1-2 万亿吨公里左右。未来十几年，我国仍将处于工业化和城市化“双加速”时期，经济发展仍将具有相当的潜力，2020 年以前我国经济仍将保持7-9的增长速度，批发销售总额、商品购销总额、货物周转量能保持 8%-10%左右的增速，货物进出口能保持10%-15%左右的增速。但我国经济目前基本上还处在以制造、加工等人力密集和资源消耗型产业为主的阶段，在整个经济链条中，还处于中下游。我国成为其它经济发达国家的制造加工者，实现的经济效益较低，流通及物流领域的增值服务利润大部分被经济发达国家或产品需求国所获取。这种以资源消耗和环境破坏为代价的发展方式可以使我国迅速成长为世界经济大国，但不能使我国成为世界经济强国。我国亟需通过产业结构调整，实现产业升级和经济增长模式转型，为我国经济发展注入新的活力，实现可持续发展。在我国已经成为世界制造业大国的基础上，通过对流通和物流领域操作模式的整合与更新，使其能力得到提升，加快由制造业大国向制造与加工、流通、物流相结合的经济强国发展。推动我国流通与物流领域的模式创新，以流通和物流产业促进其它产业的发展，是实现我国经济转型最急迫也是最有效的方法之一。我国作为实体经济最发达的国家之一，将面临前所未有的挑战，政府除了给予实体经济相应的支持与扶持，帮助实体经济实现创新产品、创新技术、创新模式和创新服务之外，还应大力发展流通和物流，为实体经济提供生产、交易一体化的服务支持，有效降低企业供应链成本，完成产业升级，帮助实体经济提升竞争力，确立全球竞争优势，实现可持续发展。但是我国流通与物流产业多年来形成的条块分割的局面导致流通信息不畅、多次交易、货物倒流等，使企业交易成本居高不下，难以满足制造业需要。在国际流通与物流的渠道建设上远远落后，“中国制造”销往国际市场的产品基本上都依赖国外企业的流通与物流渠道，形成了我们负责制造，别人负责分销的格局，市场基本掌握在别人手里，我们缺乏市场主导权。我国需要一种创新的流通模式，为我国企业提供供应链流通环节的一体化服务，使企业在流通过程中实现一次交易，一次运输，一次交付，一次结算，有效降低企业商品流通过程中的交易成本、物流成本和资金成本。在开拓国际市场上，要构建流通与物流渠道，为中国商品在国际市场的分销提供全面服务。为此，某煤电股份有限公司为适应*市区域市场商贸流通的需求，适时抓住机遇，拟投资建设以产、供、销为资源，集大型、综合、商贸物流一体化的交易平台建设*新区商贸城建设项目。项目建成后，辐射并服务于*地区，具有非常好的经济、社会效益。（二）项目建设的必要性实施商贸城工程是某县实施科教兴县、开放带动、全面创新、可持续发展和城镇化战略的重要途径之一，对体育健身、休闲旅游、文化教育、商贸、高新技术等方面发展起到重要作用，也是将*发展成为现代化工业、商贸、旅游城市必须的基础设施建设。从某县经济发展战略出发，要依托城市，立足国内，面向世界，外引内联，综合开发，全面开放，运用社会主义的市场经济运行体制，大力发展外向型经济，积极参与国际竞争加速与国际接轨进程，推动全县经济持续、快速、健康发展，必须加快城镇基础设施建设，创造良好的投资环境，才能够体现和发挥某县独特的优势，在吸引外资、对外贸易科教兴县等方面发挥基地和窗口作用。本项目的建设是实施某县加快城镇化发展、产业结构调整和产业升级的重要举措。某县的经济发展是以高新技术产业为导向，以外向型经济为主体。根据江苏省国民经济和社会发展“十二五”计划和2020年远景目标的意见，运用社会主义市场经济运行机制，充分利用优惠政策，鼓励和争取“三大”（大科研所、大学、大型企业）和民营科技实体进入县境，坚持发展工业性项目为主、高新技术产业为主、外向型经济为主的“三为主”经济方针，协调发展商贸、科技、文化、教育等第三产业，对于*的产业结构调整和产业升级，增强中心城镇的凝聚力和辐射力，具有重要意义。因此，集中必要的财力和物力，加快某县城镇基础设施建设，创造良好的投资环境，才能吸引外商投资，即栽好梧桐树，引来金凤凰。目前，我国流通领域的现代物流获得了一定的发展。但是，由于长期缺乏资金投入和相关政策支持，物流领域的发展仍处于较低的发展水平，已经成为制约我国流通现代化的“颈瓶”。因此，加快我国流通领域现代物流发展，提高流通效率，降低流通成本，促进城乡和地区间商品流通，更好地发展现代流通业在国民经济社会发展中的先导性作用，成为我国流通领域迫切的任务。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确提出：“推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。”国务院关于促进流通业发展的若干意见提出：“国务院各有关部门和金融机构要积极研究制定促进流通业发展的政策措施，扶持流通企业做强做大，在安排中央外贸发展基金和国债资金、设立财务公司、发行股票和债券、提供金融服务等方面予以支持。地方各级人民政府可根据当地财力和流通业发展实际，采取具体措施，支持国家和地方重点培育大型流通企业的发展。积极运用财政贴息等政策措施，加大对农产品批发市场、物流配送中心等流通基础设施建设的投入力度。”为适应全面建设小康社会，促进我国流通领域现代物流持续、快速、协调发展，商务部于2008 年3 月发布了关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见，提出积极开展包括物流示范城市、物流示范园区、物流示范企业和物流示范技术在内的不同层次的流通领域现代物流示范工程。物流业是服务业中唯一得到国家产业振兴计划支持的行业，其原因主要在于物流业对其他产业的调整具有服务和支持作用。一方面，可以促进制造业和商贸业优化内部分工、专注核心业务、降低物流费用，提高这些产业的竞争力，增强其应对国际金融危机的能力；另一方面，也是国民经济持续快速发展，以及贯彻落实可续发展观和构建社会主义和谐社会的必要保证。2009 年3 月，国务院将物流业纳入国家产业振兴计划，并印发了物流业调整和振兴规划。随着该规划的贯彻落实，中国物流业的整体发展水平将有望得到较大提升，其对整个国民经济运行的基础性支撑作用也将得到进一步发挥。根据规划的内容，国家将从扩大物流市场需求、大力推进物流服务的社会化和专业化、加快物流企业兼并重组，以及加强物流基础设施建设、提高物流标准化程度和信息化水平等多个方面入手，通过加强组织和协调、改革物流管理体制、完善物流政策体系、多渠道增加物流业的投入等措施，促进物流业尽快发展、提升行业运作水平。物流业调整和振兴规划的出台，为我国物流业的发展提供了重大机遇。项目的建设有利于进一步提高物流产业竞争力，是增强国民经济应对金融危机的需要。本项目的建设属于产业结构调整指导目录（2005年本）鼓励类项目第二十五大类其他服务行业中的第1项电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态；第7项租赁服务，符合国家产业政策。项目建设是非常必要的。三、市场分析（一）中小城市的商业现状分析中小城市的商业社会消费品零售总额占全国的6088。它们构成全国商品流通网络的结点，纵横交错、内外衔接、上下沟通，是中国商业的基穿工业品从这里中转或直接流向广大农村，扩散到全国，农产品在这里集聚，保持大城市、工业原料的需要，它是区域经济的中心，直接关系到80左右城市人口的生活质量和生活方式；作为商品流通的中间环节和枢纽，又成为国家调节和监控市场的中心。 中小型商业企业是中国商业的基础和生力军。全国100人以下的零售单位，占整个企业数的987，从业人数占703，提供了818的社会消费零售额。它们点多面广，最贴近生活、贴近城乡广大消费者，实现多功能、多方位服务，成为零售业的主体，对发展我国零售市场有不可替代的作用。综上所述，该建设项目的建设将极大改善某县的流通服务基础设施，提高公共基础设施水平，使当地人民群众的生活质量、环境质量得到进一步改善，实现经济、社会和人口、资源、环境协调发展。项目的建设具有良好的社会效益，因此，项目的建设是必要的。（二）国内农产品商贸城发展现状1、农产品商贸城发展的基本情况商贸城已经成为鲜活农产品流通的主渠道。我国农产品商贸城起步于20世纪80年代中期，经过20多年的建设，农业部定点的市场已发展到700多家，基本覆盖了全国除西藏和港澳台以外的地区。初步统计，定点市场的年经营额近2000亿元，是农产品流通的“大动脉”，因而成为抓好放心农产品的重要领域。目前，大中城市消费鲜活农产品的50%70%是通过商贸城提供的，通常是城市规模越大，这个比重就越高。商贸城的发展，为搞活农产品流通，增加农民收入，丰富城镇居民的“菜篮子”和“果盘子”，发挥了重要作用，为我国进入小康社会做出了重大贡献。涌现出了一批具有较强辐射能力的大型商贸城。例如，江苏寿光蔬菜商贸城年经营额400多亿元，辐射20多个省、自治区和直辖市，已经成为全国最大的蔬菜批发集散中心、价格形成中心和信息汇集、传递中心。现代化经营管理方式在部分商贸城得到应用。有些市场加入了全国性的信息网，设立了电子信息屏幕，向社会公布信息。引入了电子票据结算等现代化交易方式，提高了交易的规范性，促进了市场交易的发展。有些市场在培育市场主体，实行会员制，提高市场的组织化程度方面做了积极的探索。有些市场还借鉴国外先进经验，试行了拍卖竞价，开展了电子商务，进一步完善了商品的交易方式，增强了流通服务功能。农产品商贸城经营服务链条不断拉长。随着市场经济的发展，竞争日趋激烈，一些市场顺应形势的要求，不断加强软件、硬件配套设施建设，完善服务功能，不仅提供农产品集散场所，还逐步开展农产品包装、贮藏、运输以及信息传递、代理结算等配套服务，有的还建立了生产基地和加工配送中心，开办连锁经营网点，实行产加销一体化经营。2、农产品商贸城存在的主要问题从目前来看，我国农产品商贸城的发展势头是好的，但由于发展时间不长、起点低，存在着一些亟需解决的问题。缺乏统一规划，布局不够合理。商贸城发展不平衡、布局不合理。经营设施简陋，交易手段落后，尤其缺乏贮藏保鲜设施。许多商贸城长期停留在出租铺位的简单物业管理层次上，像个“放大”的集贸市场。交易手段落后，市场主体组织化程度低，业务经营存在盲目性。（三）*农产品流通概况目前*农产品流通呈现五个“不适应”，农产品流通问题已经成为制约农业和农村经济加快发展的一个主要因素。*农业主要矛盾由体制约束转变为市场约束，农产品的市场竞争由区域性转为全国性和世界性，因此激烈的市场竞争对农产品的流通提出了更高要求。但是，*农产品流通呈现“五个不适应”：农产品品种和质量对市场需求不适应；农产品生产规模和成本对市场竞争不适应；市场信息工作对市场开发和生产结构不适应；农产品生产和流通的组织化程度低对大市场、大流通不适应；封闭、落后的经营观念对市场开放化和竞争化不适应。（四）*市集贸市场概况经过改革开放以来的发展，*的集贸市场已形成面向全国市场的较为成熟的产业。在流通方式和渠道上呈现出多样性、灵活性等特点。从总体来看，*的集贸市场货源充足、价格平稳，各类农副产品的成交量、成交额平稳增长。2009年全市农贸集市商品成交额145.5亿元，增长10.91%，其中，市区集市农产品成效额96.6亿元，增长39.16%，全市工业消费品市场商品成交额22.7亿元，增长32.16%。（五）某县及周边地区农产品资源现状某县作为传统的农业大县，农产品资源十分丰富，全县耕地面积190万亩，人口107万，全县粮食播种面积319.5万亩，粮食总产量98.7万吨，比上年分别增长0.9%和4.4%，其中小麦产量64.6万吨，大豆产量12.6万吨，玉米产量18.1万吨。棉花总产量3280吨，同比下降36.5%，油料产量8491吨，同比下降8.3%。畜牧业较快增长。全年牧业总产值为11.6亿元，同比增长8.1%。全年出栏肉猪33.5万头，出栏牛6044头，家禽出笼818万只，与去年基本持平；肉类总产量48398吨，增长10.8%，禽蛋总产量23387吨，同比增长4.4%，水产品产量8827吨，同比增长5%。林业生产平稳发展。全年实现林业产值0.7亿元，比上年增长1.4%。全年造林面积320公顷，零星植树167.5万株，育苗面积95公顷，木材采伐20万立方米。某县周边地区包括皖北、苏北、豫东、鲁西南，均为黄淮海经济圈粮食主产区，农作物种植面积1300万亩，粮食总产380万吨，其中特色杂粮产量62万吨，蔬菜产量77万吨，水果产量31万吨，肉类产量43万吨，水产品产量50万吨。（六）市场发展前景与服务范围*市某县位于江苏省北部，苏鲁豫皖四省交界，按照国家主体功能区划分，属于黄淮海农产品主产区。在江苏省加快皖北地区经济发展的过程中，在加快东部产业转移的过程中，*位居*平原腹地，承东启西、连接南北，物流枢纽，承接东部产业转移的前沿，将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，成为淮海经济圈核心地区，因此*新区商贸城建设项目的建设具有良好的发展前景。商业城服务范围：拟辐射整个*乃至黄淮海经济圈，与国内外大中型农产品商贸城形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心、冷链物流中心为一体的现代化商贸市场，且具有理货、生产基地、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代化商贸城和物流基地。四、项目选址及建设条件（一）项目选址 项目选址位于某镇新区，项目在规划建设选址具有明显的区位优势和较好的开发建设条件。开发土地以招拍挂方式获得建设用地，并依法办理土地使用手续。 （二）建设条件1、自然地理状况*市位于江苏省北部，地处淮海经济区的南部，东近连云港，西连商丘、开封，南接宿州、蚌埠，北临徐州。全市辖三区一县。项目建设地块位于某镇，环境宜人。随着“人与自然和谐发展”居住观念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势。该项目交通四通九达，极为便利。2、自然气候条件*市地处北温带，属北方型大陆气候，气候温和，四季分明、光照充足，日照时数为2315.8小时，日照度为52.2%，无霜期202天。年均气温：14.5极端最高气温41.1极端最低气温：-21.3年均相对温度：70%主导风向：东北风平均风速：3.1m/s风压：343kn/m2年最高降雨量：1441.1mm（1964年）年均降雨量862.9mm日最大降雨量：249.7mm（1957年7月14日）最大冻土深度：20cm地震烈度：6度3、工程地质、水文地质条件*市东、西有寒武、奥陶系地质构成。山丘平缓延伸两侧，其余均为平原，海拔一般为23.5-32.5，地势由西北向东南倾斜，地基承载力山前地带可达8吨/平方米。地下水层多为石灰岩层隙间水，含水较丰富，最大冻土深宽20厘米。根据钻孔揭露地层属第四级河流冲击相地层，分述如下：（1）粉质粘土。浅褐黄色，可塑状，中偏高压缩性，在埋深约1米以上及2.2-3.5米，粉粒含量较多，部分段为粉土，松散状，结构性差。（2）粘土，综褐色，青灰色，可塑性偏硬，中等压缩性，见少量淡水螺壳，完整。（3）粉质粘土，黄绿色，硬塑状，中等压缩性，含有钙质结核，在埋深约6米处较富集。（4）粉细砂，浅黄色，级配性差，中密，本层埋深7.1米钻至15.0米未揭穿。层厚不详。除第一层外，其他各层地基承载办标准值均在140KPa以上。4、地震设防地震烈度为6度，历史上未发生过较大地震。地基承载力约在12千牛/平方米。5、施工条件项目建设“五通”条件具备。项目建设场地配套设施完善，市政设施有：道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、供电设施、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。（三）自然条件对建设项目的影响1、对工程方案的影响*市位于江苏省北部，以平原为主，北部有低山残丘，大部分地区，工程地质条件较好，具有良好的建设条件，自然条件对工程方案影响比较小，在方案设计时应当充分利用上述优越的自然条件，进行多方案比较，做到安全、经济、适用、美观。2、对施工条件的影响*市四季分明，气候温和。雨量适中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，但是，部分年份也有水灾、旱涝现象，冬季低温冻害，对工程施工稍有影响。3、对工程造价的影响*市交通便利，建筑材料资源较为丰富，无需通过长途运输，水泥、砂石等主要材料来源充足且运距较短，这样可以大大降低工程造价。五、项目定位及规划目标（一）建设规模及内容占地面积：400亩。 总商业建筑面积：285946.2平方米。以及道路、休闲广场、绿化、亮化、供水、排水等配套工程。具体内容见下表： 项目建设内容与规模表序号建设项目建筑面积（万平方米）备注1商务办公区15000现代化商务办公楼配套服务设施。2集群式现货交易中心40000现货批发交易、管理服务设施。3物流配送中心35000提供各种专业商品集中仓储服务及一站式物流配送服务。4旅游购物特色街45000具有浓郁民族特色、商业特点的街区。5文化商贸街36000具有浓郁历史文化、商业特色的街区。6平台式信息数码中心5000信息采集、发布、电子商务、金融中心。7多元式商贸服务区30000商贸流通、超市集群、休闲旅游、金融服务、餐饮娱乐和教育产业。8配套酒店公寓区25000酒店式公寓，完善的配套服务和社区管理。9农贸市场54946.2 农产品交易流通，完善的配套服务和管理。总 计285746.2（二）项目定位某县是朝气蓬勃的快速发展，但就目前来说，商业等级仍处于中下水平，城区内只有分散的小型商业区，不成体系也没有很好的凝聚力与标志性，这也给本次规划的商业地块提供了契机，利用优势地块与规划机遇塑城市活力点。1、功能定位项目共分三大功能区：商贸物流、特色商业和配套服务，包括九大功能版块，分别为商务办公区、集群式现货交易中心、文化商贸街、农贸市场、平台式信息数码中心、物流配送中心、旅游购物特色街、多元式商贸服务区、酒店公寓休闲服务区。九大功能版块融合了现代商贸物流与新型商业休闲卫星城的双重概念。2、项目定位“*新区商贸城”的建设，提出以*新区为中心，拉动和整合500平方公里范围内的产、供、销资源，构建大型、综合、商贸物流一体化的交易平台战略构想。该项目辐射并服务于淮海经济圈和中原经济圈。1、以农贸市场、集群式现货交易中心为凝聚点，吸引与拉动全国供应与采购资源向*商贸物流城集聚。2、以文化商贸街和旅游购物特色街为亮点，将文化商贸精粹业态模式以及旅游商品商业特色浓缩荟萃，交相辉映。（三）规划目标1、打造“新型商贸物流城”，提升区域城镇形象与竞争力。2、建设大市场，发展大贸易，搞活大流通，实现商流、物流、信息流、资金流的高度整合与共享。3、创建商贸和物流一体化，形成区域经济新的增长点，超越城市功能发展现状。六、信息系统建设（一）信息系统建设内容*新区商贸城信息系统建设主要包括：市场业务运行平台、信息采集发布平台、信息基础平台。1.市场业务运行平台：是对市场综合业务的管理，包括电子结算系统、电子商务系统、综合管理系统、电子监控系统、物流配送系统。2.信息采集发布平台：是对市场内外用户的信息发布管理，包括数据交换系统、LED显示屏与触摸屏信息发布系统、市场门户网站信息采集发布系统。3.信息基础平台：信息基础平台是整个商贸城信息系统的基础工程，它承担着整个网络架构，整体信息系统的安全及网络基础设施的建设。主要由网络基础设施、机房、硬件设备、网络管理及安全、系统运行平台构成。（二）市场业务运行平台市场业务运行平台包括：电子结算系统、电子商务系统、综合管理系统、电子监控系统、物流配送系统。电子结算系统此系统是市场业务运行平台的核心，它掌握市场中的全部市场交易和供求信息，便于为商户提供服务，建立科学、严谨的结算和交易方式，满足交易管理、资金结算及市场各项费用的收缴。同时电子结算系统的建立，为信息发布提供准确及时的交易信息和供求信息。电子结算系统以本地IC卡交易为主，异地网上交易为辅。同时系统还要适应对手交易的结算，最大限度的提高交易效率。主要包括：帐户管理（IC卡管理）、密码管理、交易管理、交易结算、费用管理、综合统计查询、票据打印、品种管理、结算方式与配套设备、办公自动化管理、人事管理、个人办公、行政办公档案管理、督办管理、日常办公、财务管理、档位管理、市场基本信息管理、 电子监控管理。七、建设方案（一） 总体规划方案1、设计依据项目规划符合城市总体规划及控制性详细规划的要求：坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的经营环境；为服务和管理创造条件；充分考虑社会、经济、生态三方面的综合效益。本项目的规划设计根据以下依据进行：（1）国务院发布的物流业调整和振兴规划；（2）*市土地利用总体规划（2006-2020年）；（3）*市城市总体规划（2008-2030年）；（4）中国式物流与采购一体化创新工程总体规划；（5）民用建筑设计通则（GB50352-2005）；（6）商店建筑设计规范（JGJ48-88）；（7）建筑给水排水设计规范（GB50015-2003）；（8）建筑防火设计规范（GB50016-2006）；（9）室外排水设计规范（GB50014-2006）；（10）室外给水设计规范（GB50013-2006）；（11）采暖通风与空气调节设计规范（GBJ19-87）（2001年修订）；（12）公共建筑节能设计标准（GB50189-2005）；（13）建设单位提供的其他相关资料2、指导思想本项目根据现代设计风格和可持续发展理论，在符合城市建设总体规划的前提下，完善与强化城市用地的功能与布局，充分利用得天独厚的地埋位置和环境条件，坚持高起点、高标准、高品位的进行构思设计，构造一个有利于经济高速增长、有利于以商贸流通为主的场所，创建产、供、销新型供应链，降低交易成本，支持实体经济发展，打造鲁西南新型商贸物流交易大平台，打造国家商贸物流示范平台。（1）突出特色商业，带动相关产业链；（2）由特色商业带动居住配套，从而扩大人流聚集效应；（3）由产业链和人气打造商业物流；（4）增强第三产业份额，扩大就业和税收。3、设计原则（1）顺应国家及当地政府政策产业导向。（2）坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则。（3）方案设计遵循现行有关规范和要求，力求总体布局合理，功能分区灵活，以最大限度的满足商贸物流大规模物资集散、转运、配送、仓储、流通等功能要求。（4）综合考虑日照、采光、通风、防灾、配套设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的经营环境。（5）方案运输系统布置科学，运输距离、路径力求近捷，避免车流、物流迂回、交叉。（6）贯彻“可持续发展”的原则，通过科学合理地分配土地资源，提高土地集约使用的综合效益，将可持续发展的指导思想贯彻于规划设计、建设与管理中。使设计具有弹性、灵活性与可操作性，做到经济效益、环境效益与社会效益的三统一。（7）坚持“节地、节能、节材”的设计原则，推广使用建筑新材料、新技术，达到环保节能要求。4、总平面布置（1）总平面布置特点将各区规划分开，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。各分区内容因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。行列布置，适当错落根据景观均好的原则，通过有机组织的步行交通系统将各部分联系在一起，形成统一中不失变化的总平面布局。自然人工，相辅相成景观系统以绿化为主，铺地为辅，有机结合，富于变化z，设置休闲，步行小径等设施，并与集中绿地相结合，形成特色景观系统。（2）总平面布置方案根据建筑功能要求和现有场地条件，进行总平面布置。项目总占地面积400亩，总建筑面积285946.2平方米。项目共分三大功能区：商贸物流、特色商业和配套服务，包括九大功能版块，分别为商务办公区、集群式现货交易中心、文化商贸街、农贸市场、平台式信息数码中心、物流配送中心、旅游购物特色街、多元式商贸服务区、酒店公寓休闲服务区。以上九大板块的规划设计应根据物流的功能要求，因地适宜，因功能适宜，区分重点，统筹地有机结合，使整个物流基地的平面、空间立体效果和功能布局的规划建筑群趋于最完美的结合。5、竖向布置竖向布置力求达到功能合理及对原有地势的最佳利用。根据场地自然标高及四周道路标高，合理确定建筑物基准标高、出入口标高及车库出入口标高，保证交通组织符合使用要求。场区采用平坡式，场区标高应高于当地防洪标高0.5m，同时与场区周围场地和标高相适应，主要建筑物的室内标高高出室外场地标高0.2m。6、道路交通连接区外主干道路设主出入口，出入口均与区外主干道路交叉口保持大于20米的间距。在出入口附近规划出比较大的空地形成入口广场，结合布置车辆候运区及休闲小品景观设施，形成内部缓冲空间，以满足货流和人流疏散。各功能区内布置次干道，将各功能区和已有路网、出入口串接连通。内部货流道路宽度设12米、9米、6米三个层次，形成分级明确、层次清晰的内部交通网络。用地内结合各功能区布置停车场，停车场主要以货流车辆停放为主，停车车位也以大型货运车辆为主。停车场采用高强度混凝土连锁块结构。场内道路采用现浇混凝土结构。本项目道路、停车场及广场面积约为6万平方米。车库设于楼房之间的空地。设置电子升降出入口，方便车辆就近入库，减少人、车交叉；建筑四周设消防环道。主要出入口主要布置在主路路上，人流清晰，互不交叉。车行道技术条件：消防扑救面1818m，消防车道宽4.5m，转弯半径13m，四周消防环道均为城市型车道，采用水泥沥青路面。主要出入口广场为广场砖铺地。7、绿化整个项目的绿化按照区域划分，每个区域都有自己单独的广场，使每个区域都有一块比较好的集中绿化景观带，使整个场区体现“绿化环保”的规划理念。（1）点、线、面结合的绿地系统出入口方向上结合广场布置广场绿化，入口广场处的绿地系统相连，形成线性绿地。在每栋建筑单体周围尽可能布置绿地，形成生态化的物流园区。（2）绿化式停车场在停车位之间布置绿化分隔带，停车位以植草砖铺装，避免了以往停车场设计中以硬地为主的生硬景象，提高了绿地率。（3）绿化树种配置以高大乔木为主，配以低矮灌木，在广场内部结合种植不同种类的四季花卉，形成常年红花绿叶的生态式物流园区景观。本项目绿化面积约为9万平方米，绿化率达到35%。8、主要技术指标项目主要技术指标见下表。 主要技术指标表序号名称单位数量备注1占地面积亩4002总建筑面积平方米285946.23建筑物占地面积平方米856934绿化面积平方米932405容积率1.076建筑密度%30.57绿化率%35（二）工程建设方案1、设计原则（1）功能使用要求是建筑的最基本因素，因此，项目应充分满足储存、发送流程及商业贸易要求，使建筑与功能有效结合，努力创造出功能合理、利用率高、节能、环保的物流商贸中心。（2）着重解决好交通组织、消防设计及大屋面可能带来的技术难题，使本工程建设为物流商贸中心的典范工程。（3）建筑造型设计力求创造出具有文化内涵，同时又体现现代建筑特点，并与场区周围建筑物及道路相吻合的建筑风格。同时，通过合理有效的设计，合理降低造价、节省工程投资。2、功能分区项目共分三大功能区：商贸物流、特色商业和配套服务，包括九大功能版块，分别为商务办公区、集群式现货交易中心、文化商贸街、农贸市场、平台式信息数码中心、物流配送中心、旅游购物特色街、多元式商贸服务区、酒店公寓休闲服务区。2、建筑特征 抗震设防烈度7度。3、拟建建筑物使用功能和工艺要求 本工程主要是商业建筑。 4、单体平面功能设计与竖向设计18层商务办公大楼两栋，其余为3-6层多层建筑，以六层建筑为主。沿街布置商业及办公入口。商业楼层高5.2米。屋面层：设备用房、疏散屋面。5、交通组织（1）本工程内、外门厅入口处设有残疾人坡道，满足无障碍设计要求；（2）办公及住宅人员垂直交通采用楼梯方式。考虑到使用者不同和分开管理方便的问题，底层设置了各自入口门厅。6、造型设计（1）强调简洁大方、富有雕塑感的形体：建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。（2）丰富的形体穿插关系：主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；（3）强调细部设计：在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；（4）注重材质的变化：墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一； 7、人防设计应某县人防办的要求，项目建设六级乙类物资库，平战二用。人防建筑面积约为70 m2。8、建筑装修与构造（1）屋面（上人屋面）：防水等级为级，二道防水设防。1）20厚1:25水泥砂浆广场砖铺地2）40厚细石混凝土刚性层3）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层4）20厚：水泥砂浆找平层5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层6）10陶粒混凝土找坡层，最薄处厚7）厚851防水涂膜8）钢筋混凝土屋面板（2）屋面2（不上人）：防水等级为级，二道防水设防。1）银灰色漆保护层2）厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层。3）20厚:3水泥砂浆找平层4）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层5）10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚6）厚851防水涂膜7）钢筋混凝土屋面板，网架结构外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。（1）外墙实体 (一二层裙房部分)：外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板（具体厚度待节能计算后确定）；（2）主楼立面 (二层)：优质真石漆，内贴聚苯保温板；（3）内墙面：（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚GRC板）1）地下室设备用房和车库：白色防霉涂料；2）楼梯间、值班室、消防控制室、办公室：白色内墙乳胶漆涂料；3）商铺、前室、办公入口门厅、营业厅：高级干挂大理石墙面；4）卫生间：防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊顶高度。墙下部300高为C20混凝土防水带；5）各层新风机房、空调机房：50厚矿棉