《物权法》案例.doc

第一编 总结第一章 基本原则案例一侵害合法权益被判赔偿（【2008】武法民终字第1040号）1999年8月20号，原告甲电站法定代表人周某与镇企业办公室签订了甲电站产权转让合同，合同约定镇企业办公室将甲电站转让给周某所有，转让金额为68万元，同时约定了电站转制前的遗留问题由镇企业办公室负责。周某于同年10月办理了电站的国有土地使用权和房屋所有权证转让手续。之后甲电站开始生产、运行。2008年3月19日，被告冉某以甲电站在1980修建时对占用土地镇政府未给予补偿为有，强行阻止甲电站清理梁道，并用泥土堵塞梁道，造成该电站4天未能发电。2008年4月30日下午，被告冉某用石头、泥土在甲电站的梁道上修建了一道拦水坝，并吧电站的调节闸门毁坏，造成电站不能正常生产。之后，通过各方协调，甲电站于2008年5月28日排除妨碍，恢复生产。2008年5月4日，原告甲电站起诉至法院，请求被告赔偿停产损失21748.57元。法院认为，原告法定代表人周某向镇企业办公室购买了甲电站，并处理了国有土地使用权和房屋所有权转让手续，原告甲电站的合法权益应受法律保护。被告冉某强行阻止甲电站清理梁道，用石头、泥土在甲电站的梁道上修建了一道拦水垻，把甲电站的调节闸门毁坏，造成原告停止生产，其行为侵犯了原告的合法权益，应当依法赔偿损失。因此，原告甲电站诉请被告冉某赔偿损失的请求成立，法院予以支持。对于原告停产损失的计算，原告提供前三年5月份增值税专用发票及自供电发票，证明其前三年5月份的平均收入为21748.57元，该证据足以证明原告的实际损失情况，法院予以采纳。据此依据中华人民共和国民事诉讼法第一百三十条、中华人民共和国民法通则第一百零六条第二款、第一百一十七条和中华人民共和国物权法第四条、第三十七条的规定，判决被告冉某在本判决生效后十日内赔偿原告停产损失201748.57元。案例二约定的有限购买权不具有物权效力李某和张某是一期居住多年的邻居。李某得知张某证办理移民手续，张家所有的房屋也将出售。于是，李某找到张某进行协商。他们约定李某交付两万元人民币作为定金。协议达成后，李某立即交付了两万元定金，并反复叮嘱张某一定要吧房子优先卖给自己。过了数月，李某得知张某的移民手续已经办理完毕，就找到张某商量房子的事情。而此时，李某却告知张某，自己已经将房屋卖给了同事王某，而且刚刚办理完房屋的过户手续。李某逐将张某告上了法庭。 法院审理认为：本案涉及物权法定原则及其对当事人约定的影响。根据物权法的要求，当事人不能任意创设一种法律规定以外的物权，但其中并没有将优先购买权作为一种法定的物权，因此，案中张某与李某之间关于房屋的优先购买权的约定，并不因为当事人的约定而具有物权的效力，从法律上来讲，张某和李某的合同与一般的合同没有什么区别，李某因此获得的权利只是债权这一债权与王某对张某享有的债权处于平等的地位，因此也就不能以这样的约定来对抗房屋实际的买主王某与卖房者张某之间的买卖合同。优先购买权的约定没有任何法律效应力。根据合同，李某享有合同债权，可以根据合同约定，向张某主张违约责任，根据我国担保法第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的在债务的，应当双倍返还定金。案例三违反规章养狗被判自行承担损失（【2008】佛中法民一终字第340号2007年10月8日18时许，伍某所饲养的狗在行人岛上追逐小猫时，被被告谢某驾驶被告何某的汽车碾死。伍某饲养犬类并未经当地公安部门批准并领取犬类准养证。伍某诉至法院，要求谢某和何某赔偿损失。终审法院认为：物权法第七条规定：物权的取得和行驶，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，伍某购买宠物狗一只用于自养，该宠物狗属法律允许公民所有的合法财产，伍某对该宠物狗享有物权，其可对该宠物狗行驶完全的物上权利。根据广东省犬类管理规定第四条规定，县以上城市（含县城镇、近郊）3公里以内的地区为犬类禁养区，因特殊情况需要养犬者，首先须经当地公安部门批准并领取犬类准养证，第二要对犬只进行免疫注射，第三是对犬只圈养或者栓养。 伍某虽然对宠物狗享有完全的物权，但其行使该权利应符合相关的规定。伍某饲养宠物狗亦应遵守该规定，但伍某在该犬类禁养区内饲养宠物犬，既未向公安部门报批，亦未办理相关的手续，且在发生事故时，伍某未采取任何强制措施对其加以控制，伍某对此次事件存在过错，负有责任。伍某的宠物狗因看到马路对面有只猫而横穿马路追过去造成被谢某驾驶的车辆碾死的后果。法院认为，谢某正常驾驶机动车在小区内行驶，伍某的宠物狗体型小、速度快且未被采取任何控制措施，因此，要求司机在行驶的过程中对此种突发事件作出及时的反应，尽到完全避免事件发生的注意义务未免过于苛刻，因此，谢某在此次事件中并无过错，其行为亦不构成侵权，故其对造成伍某的宠物狗被碾死的后果不承担赔偿责任，何某作为车主亦不应承担赔偿责任。伍某应自行承担该后果。遂维持原判，驳回上诉。第二章 物权的设立、变更、转让和消灭第九条案例4房屋过户登记后所有权纠纷案（【2008】成民终字第2318号）原告罗某、原告王某（甲方）与被告何某（乙方）于2006年3月14日签订协议一份，约定：甲方自愿将涉案房屋以15万元卖给乙方，乙方付款后，甲方立即将产权过户给乙方；从2006年3月14日至同年9月13日内，甲方每月承担资金占用费1.5万元，在此期间甲方暂时居住在此房，如甲方在3个月内不能按时支付资金占用费，将自动搬出并交房给乙方，如在此期间甲方愿意收回此房屋，必须将所有债务一次结清；甲方委托案外人江某代理该房屋的结按、过户、按揭等一切手续；乙方在此期间不经甲方同意不得转让、出卖。同日，罗某、王某出具收条，载明：今收到何某购房款15万元。同月27日，何某登记取得涉案房屋的房屋所所有权证。何某（甲方）与罗某（乙方）于2006年10月25日又签订房屋出租协议一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，从2006年11月1日起至2007年4月30日止，有效期为半年，月租金为600元；续租是房租再议。涉案房屋现有罗某、王某使用。后因甲方、乙方各自都主张房屋所有权而发生纠纷诉至法院。原判认为该协议名为房屋买卖合同，实为借款合同，理由如下：1.涉案房屋市场价格远远高于协议约定价格，罗某、王某亦如此低的价格“出售”该房的前提是在3个月内能“收回”该房。2.“出售”房屋并办理过户手续后，何某以实际取得该房屋的所有权，如何处置该房是其合法权益，罗某、王某不应予以干预。但罗某、王某实际仍在该房屋内居住，且双方约定3个月内不得转让他人。3.支付购房款并办理完过户手续后，作为卖方，即收取购房款的一方，每月仍需向买房，即支付购房款的一方支付1.5万元。该款在此解释为投资的预期灰板，显然不能使人信服，应认定是“购房款”15万元的利息为宜。4.3个月内需收回该房，双方应另行依据市场价格重新商订房屋价格，每月收取资金占用费、一次性结清债务后按原价出售，不符合清理。给予上述理由，原判认为协议的实质为借款合同，即罗某、王某向何某借款15万元，期限为3个月，月息为1.5万元，罗某、万某以涉案房屋作为借款担保。据此判决：罗某、王某与何某于2006年3月14日签订的协议为借款合同，而非房屋买卖合同。宣判后，原审被告何某不符，提出上诉。二审法院认为,罗某、王某与何某自愿签订协议，约定罗某、王某将涉案房屋卖给何某，并就房屋价款及产权过户时间作了约定。该协议具备凡物买卖合同基本条例，双方但是人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、明确。在和何某依约支付完购房款之后，罗某、王某协助何某办理了该房屋的过户登记，何某已依法取得该房屋的房屋所有权证书，成为该房屋的过户登记，所欠协议中关于罗某、王某有权收回该房屋的时间和条件、签订协议定的附带条件。以上附带条件设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效，不足已就此认定双方之间形成了借款合同关系。因此，应当认定罗某、王某与何某之间依据协议就涉案房屋形成了买卖关系，该买卖关系合法有效，应受法律保护，且相关买卖手续均以履行完毕。因此，罗某、王某关于双方所签协议为借款合同、所涉房屋乃借款担保的诉讼主张缺乏依据，不能成立。上诉人何某的上诉理由成立。据此撤销原判，驳回罗某、王某诉求。案例5房屋为登记领取权属证书即转让案（【2007】成民终字第2427号）2003年1月3日，陈某与谢某签订房屋转卖合同，将昆仑华庭B栋1楼7号房屋以123500元的价格出售给陈某。2003年1月13日，陈某履行全部付款义务。该合同第6条约定：“房屋转卖合同自双方签字时生效，一式叁份，双方各执一份，公证处执一份。”该合同第8条约定：“本合同自公证日期生效。”昆仑华庭B栋1楼7号房屋至今尚未建成亦未办理房屋产权登记。陈某起诉要求谢某交付房屋并协助办理过户手续。谢某辩称，该房屋正在修建，不能办理过户手续，请求驳回陈某诉求。法院经审理认为：我国实行不动产登记制度，但不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。办案讼争房虽未登记领取权属证书，但谢某拥有原被拆迁房的产权，安置房的权属及位置也是明确的，在将来是可以取得产权的，中华人民共和国城市房地产管理法并未明令禁止在预售商品房取得权属证书之前签订转让合同。而拆迁安置房在被拆迁人尚未取得产权的时候，从权属确定层面来看和“预售商品房”一样，虽也是“未依法登记领取权属证书”，但产权处于“可以期待”的状态，拆迁安置房在未依法登记领取权属证书的时候，签订转让合同并不违反法律禁止性规定。本案谢某、陈某签订的房屋转卖合同，系双方的真实意思表示，且该行为不损害国家、集体、他人利益，也不损害社会公共利益，合同的标的物是否即时转移并不影响合同的效力。基于以上分析及从诚实信用、鼓励交易的原则出发，应认定谢某、陈某签订的房屋转卖合同有效。房屋买卖和同系双务、有偿合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈某作为买受人已按合同约定了才行了支付房屋价款义务，作为出卖方的谢某也应履行交付房屋并协助办理产权过户手续的义务。本案讼争房屋虽尚在修建，暂不具备交付和办理交易过户手续的条件，但该房屋竣工建成后即具备上述条件，故判决谢某在条件成就后履行交房及办证义务。十三条案例6登记机构要求对不动产进行评估案李某刚买了一套房屋，携带房产证、买卖合同及相关证明材料到某市房产局交易中心办理房屋所有权过户。交易中心的工作人员告知李某，在办理房屋所有权过户登记是必须出具房产局指定的评估机构对该房屋进行评估的证明，否则不予办理登记过户。李某于是来到该评估机构办理房屋评估事宜，而该评估机构收取的费用高于其他评估公司进行同等评估费用，李某就费用问题与该评估机构产生纠纷。遂以某市房管局交易中心为第一被告，以某评估机构为第二被告向法院提起诉讼，要求法院判决房管局交易中心为其办理过户登记手续，并主张房管局赔偿其因延迟办理而收到的损失。根据本条的规定，登记机构不得要求对不动产进行评估，不得已年检等名义进行重复登记，不得为超出登记职责范围的其他行为。本法之所以如此规定，是对登记机关在行驶权利时作出一定的限制，防止其行为侵害民事主体的利益，同时也赋予民事主体维护自身权益的手段。如此规定，可以消除无故加于不动产交易之上的费用，以降低交易成本，促进不动产交易的进行。本案中，某市房管局交易中心的规定违反了本条规定中登记机构不得要求对不动产进行评估的规定，因而应当无条件地为李某办理房产过户登记。第十四条案例7一屋两卖权属争议案（2008渝四中法民一终字第453号）被告甲、乙夫妇原有房屋一栋。1995年12月30日，被告甲、乙与李某、冉某签订合同，将该栋房屋的三楼（四小间）卖给第三人李某、冉某并交付使用。2004年8月1日被告甲又将该房屋卖给原告丙、丁，并签订了买卖房屋契约,合同约定：双方不能违约，否则将由违约方除本金外另承担违约金2000元。该契约签订后，原告支付了购房款并居住该房一套（2小间），另一套（2小间）便租给了冯某居住。2004年8月1日被告甲在与原告丙、丁所签订的买卖房屋契约中，其卖方署名陈某，被告甲对此表述，在写合同是误将甲写成陈某，实际上是乙。另外，被告乙虽未在房屋买卖合同上签字，但合同上有区署名。后原告丙、丁诉请人民法院判令二被告继续履行合同，并按合同支付违约金2000元。被告答辩称：甲于乙系夫妻关系，被告甲所卖之房系夫妻共同财产，被告甲卖房时未经乙同意，且合同上也有被告乙的签字，故被告甲与与昂签订的房屋买卖合同无效。一审法院依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款、中华人民共和国合同法第八条、第四十四条第一款，第五十二条第（一）项，中华人民共和国物权法第三十八条第（四）项，最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条之规定，判决原告丙、丁于被告甲、乙于2004年8月1日所签订的买卖房屋契约无效。丙、丁不服，提起上诉。二审法院认为，本案争议的焦点为：一、李某、冉某与甲、乙于1995年12月30日签订的房屋买卖合同的效力；二、丙、丁于甲、乙于2004年8月1日所签订的买卖房屋契约的效力；关于焦点一，李某、冉某与甲、乙之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强烈性规定，故李某、冉某也甲、乙之间的房屋买卖合同有效。关于焦点二，虽然甲、乙已经将争议之房占用、使用、处分的权利转让给李某、冉某，但没有办理房屋产权过户登记，不发生物权变动的效力。甲、乙又争议之房与丙、丁签订了房屋买卖合同，该合同亦是双方但是人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故甲、乙与丙、丁之间的房屋买卖合同也有效。由于本案属于一房两卖，且均未办理房屋产权过户登记，李某、冉某与甲、乙之间的房屋买卖合同签订时间和交付房屋以及支付价款的时间均在丙、丁之前，故争议房屋的所有权应属于李某、冉某，甲、乙有协助李某、冉某办理房屋产权过户的义务。由于诉争之房的所有权应当属于李某、冉某，甲、乙无法继续履行于丙、丁的房屋买卖合同约定的义务，应承担相应的违约责任。据此，撤销原判。案例8离婚不动产分割以登记为准（【2008】怀中民一终字第67号）2003年春天，原告黄某与被告吉某经双方父母介绍相识、恋爱。由于黄某在北京工作，吉某在沅陵，双方通过网络及电话交往。2004年2月26日，黄某与某房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，购买位于北京市宣武区广外马连道的一套住房，总价款为416933元，首付款166933元，其中15万元系黄某的父亲与2004年2月24日从沅陵信汇给黄某。余款由黄某于同年3月17日向中国建设银行申请住房按揭贷款250000元，约定在当前利率水平厦每月归还本息为人民币1655.42元。同年4月，黄某开始装修房屋，同年5月低，黄某即搬进该房屋居住。2004年8月26日，黄某向北京市宣武区房地产管理局申请产权登记，同年9月24日房屋所有权证，产权人为黄某。2004年9月20日，黄某、吉某在沅陵县民政局登记结婚。婚后，吉某随黄某一同在北京居住、工作，双方为未生育小孩。在共同生活中，双方常为家庭琐事发生矛盾，甚至发展到吵架、打架，导致夫妻分居。黄某起诉离婚并请求判房屋归其所有。一审判决双方离婚，房屋判归黄某，吉某不服，提出上诉。二审法院认为：上诉人黄某与吉某系经父母介绍相识并确立恋爱关系，由于两人分别在北京市和沅陵县，相互之间缺乏一定的了解，婚后未能建立较好的夫妻感情，双方常为家庭琐事发生争吵、打架。现双方各居一室，相互态度冷漠，夫妻感情确已破裂，一审判决离婚是正确的，二审应予维持。双方婚后居住的位于北京市宣武区广外马连道的房屋，系黄某婚前购买，黄某在支付首付款并以个人名义向银行按揭贷款后取得该房屋的使用权，并于婚前几个月对房屋进行装修和购置家具、家电，该房屋产权登记在黄某的个人名下。故双方现居住的房屋与婚前购置的家具、家电均属黄某的个人财产，不能共同分割。上诉人吉某称婚前交给黄某4万元用于购房，但一、二审中未能提供证据证实，本院不予采信。吉某主张争议房屋的产权证发于2004年9月24日，晚于结婚登记日期4天，房屋产权系夫妻关系存续期间取得，属于夫妻共同财产，现该房屋已经升值，增值部分亦为夫妻共同财产。但该房屋的购买时间以及房屋的实际取得时间均在婚前，首付款来自黄某的父亲和黄某，房屋的所有权登记与2004年9月16日日即双方结婚前完成。根据中华人民共和国物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消失，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”因此，黄某于婚前已取得争议房屋的所有权。不动产属证书是权利人享有该不动产物权的证明，而不是物权公示的方式。只有不动产登记簿才是物权归属和内容的根据，是物权公示的方式。故发放权属证书的日期不能作为不动产物权设立、变更、转让和消灭发生效力的时间。同时，由于双方婚后并未就房屋的权属达成新的约定，房屋的增值部分也属于所有权人，当婚姻关系不再存续时，对方拥有的权利仅是对己付购房款本息的原价返还。故吉某的该上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此维持原判，驳回上诉。第十五条案例9 房屋过户手续不影响房屋买卖合同效力（【2008】昆民一终字第554号）原告李某的丈夫王某原系某马场职工，王某于2004年4月因病死亡。被告欧甲、被告欧乙系父子关系。1998年10月28日王某购买了该马场的房改房一套，房屋共有人为原告李某。2003年11月左右，因王某病重，王某和原告李某与被告欧甲口头协商后，将房屋卖给被告欧甲，协商的但是双方已经明确此房屋是房改房，不能办理过户手续。后该马场出台文件，规定其在册职工凡是在2008年6月11日前搬离的，给予一次性住房补贴和工龄住房补贴。文件下发后，原告李某向被告欧甲、欧乙协商退房，未果。原告李某遂提起诉讼，请求被告返还房屋。原审法院认为:中华人民共和国合同法第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。中华人民共和国城市房地产管理法第三十六条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记。按上述法律的规定，房地产买卖合同应以办理权属登记为合同生效的唯一条件，合同生效后房地产的所有权才能发生变更。李某、欧甲、欧乙所买卖的房屋虽然经过双方达成口头合同后实际交付，并由欧甲、欧乙居住四年之久，但由于至今没有办理过户手续，按照法律的规定，这一房地产买卖合同没有生效，房屋的所有权并未发生转移。补办过户手续事实上不可能，该口头房屋买卖合同应认定为无效合同，依据中华人民共和国合同法第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当于以返还。对李某要求互相返还财产的诉讼请求，依法应予支持。原审判决宣判后，被告欧甲、欧乙不服，提起上述。二审法院经审理认为，本案争议焦点为：一、该房屋买卖合同是否有效。二、上诉人是否应向被上诉人返还房屋。中华人民共和国物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立生效；为办理物权登记的，不影响合同效力。”根据物权行为的独立性，房屋过户登记的物权行为不影响房屋买卖合同这一债权行为的效力，是否办理房屋过户登记只是房屋所有权变更生效的条件，而不是房屋买卖合同生效的条件。虽然中华人民共和国城市房地产管理法第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法的规定办理权属登记”，但该规定旨在管理和规范房屋交易，而非禁止交易关系，房屋买卖合同并不因此无效。故本案房屋买卖合同合法有效。关于是否应向被上诉人返还房屋的问题，根据审理确认的事实，本案双方当事人均已履行了合同的义务，两上诉人已付清了房款，被上诉人已将房屋及其所有权证交付两上诉人，两上诉人使用该房屋至今，此事实可以表明合同已经履行，合同约定的目的业已实现。在前述合同有效的情况下，买受人即欧甲、欧乙并无违约行为，该房屋买卖合同亦不存在可撤销或出卖人有权解除的情形，根据中华人民共和国合同法第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。据此，撤销一审判决，驳回李某的诉求。第十五条案例10不动产登记簿登记的权利人确定案 李甲与李乙是兄弟，李乙大学毕业后留在城里工作，李甲仍务农，并与莫母一同生活，李甲与其母亲共同居住在其母所有的两间房屋中。后李甲将该房屋以两万元的价格出售给本村村民宋某。李甲称由于其赡养母亲，该房屋归其处置，宋某于是相信李甲的说法，并支付了全部房款。双方约定在李甲母去世后办理房屋过户手续0 2000年，李甲的母亲去世，李甲与宋某办理了房屋过户手续。当年年底，李乙从城里回来，认为李甲将房屋卖价定的太低，并认为该房为共有财产，李甲无权单独处分，从而主张买卖无效。法院经审理查明：该房屋是李甲、李乙的父母留下的遗产，但房屋办理过户前的土地使用证上登记的是李甲。同时，李乙否认其放弃了继承权，也无其他证人。根据法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在不动产交易过程中，当事人相信不动产登记簿上记载的物权归属以及物权的内容而为交易其取得的相应物权应当受到法律的保护。本案中，房屋的土地使用证上的登记人是李甲，并且宋某在进行房屋买卖时相信李甲具有处分该房屋的权利，交付了价款并完成房屋产权过户，因此应当取得该房屋的所有权，李乙主张买卖无效的请求不应得到支持。第十七条 案例11 有证据证明不动产登记簿确有错误案 原告许某、被告李甲原系姻亲关系（许某丈夫之弟罗某与李甲之妹李乙原系夫妻），1994年李甲单位郑州市矿务局供电处让单位职工买房，李甲让其妹李乙买，李乙与丈夫罗某协商后让许某购买。1994年12月15日许某与李甲之妹李乙到李甲单位交纳购房款44399.02元，并于1995年3月20日向李甲单位交纳7987元装修费后实际入住至今。1998年 12月28日许某又向李甲单位交纳契税3620元，2003年5月9日交纳天然气初装费4000元，2006年7月26日交纳水表安装费100元。1998年7月29日李甲与其单位签订房地产契约一份，内容显示李甲出资72628. 02元后购买双方诉争房屋，房款于1994年12月25日前一次付清，并于2001年1月1 9日取得双方诉争房屋的产权证书，且持有契税3620元的发票原件。许某得知后诉至法院，请求确认其对该房屋的所有权。诉讼中，李甲称房款72628. 02元其已交纳，但未提交相应证据；其称房款系其妹李乙交纳，房款收据存放在屋内被许某拿走，也未提交证据，许某也不予认可。上述事实，有双方当事人陈述和举证材料在案佐证。法院审理认为，不动产权属证书是权利人享有该项不动产物权的证明，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，二者不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误的，以不动产登记簿为准。本案中，双方诉争房屋系李甲单位出卖给本单位职工即李甲的，李甲当时不愿意购买，让其妹李乙购买，李乙又让其丈夫罗某的大嫂即许某购买，并由许某交纳了所有款项后，由许某于1995年实际入住至今。上述事实足以认定许某系诉争房屋的实际所有人。，李甲称其系所有权人，仅提供有房产证、买卖契约及完税凭证，该证据只是证明诉争房屋登记在其名下而已，根据物权法的有关规定，登记簿虽系李甲的名字，但许某有充足证据证明其系真正的所有权人，足以推翻不动产登记簿记载的内容。李甲虽又称房款收据在其妹李乙手中，许某系从诉争房屋中偷走和许某系借用其妹李乙的房屋等，但均未提供相应证据，许某也不予认可，故此，对李甲的辩称意见不予采信。法院依据中华人民共和国物权法第十七条，中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款之规定，判决该房屋归许某所有。第二十条案例12预告登记后法定期限内未申请登记案（2008沪二中民二（民）终字第4号）2005年1月1 9日，原告江某、周某、江某某与被告顺驰公司签订上海市商品房预售合同一份。合同约定：江某、周某、江某某向顺驰公司购买系争房屋，顺驰公司不得擅自变更已经与江某、周某、江某某约定的小区平面布局，确需变更的应当征得江某、周某、江某某书面同意，顺驰公司未征得江某、周某、江某某同意变更小区的平面布局，江某、周某、江某某有权要求顺驰公司恢复，如不能恢复的，顺驰公司应当向江某、周某、江某某支付总房价款1%的违约金。合同还对其他事宜作了约定。该合同的附件六为该房屋相邻关系及小区平面布局。合同签订后，江某、周某、江某某按约向顺驰公司付清了全部房款，并向上海市青浦区财政局支付了契税。顺驰公司则向江某、周某、江某某开具了购房发票0 2005年1月25日，江某、周某、江某某对上述房屋办理了预购商品房预告登记0 2005年5月中旬，顺驰公司书面通知江某、周某、江某某于2()05年5月3 1日去办理交房手续。江某、周某、江某某于2005年6月7日到顺驰公司去办理交房手续，但发现小区的环河道水系并没有全部开通，故没 有收房。其后，双方也未办理房屋交接手续。为此，江某、周某、江某某于2007年9月11日诉至法院，要求判令顺驰公司赔偿擅自改变小区布局违约金和逾期交房违约金。另查明，由于该小区地块上的最后一户住户于2007年9月10日搬迁，致使小区环河道有部分尚未开通，未开通部位正好位于江某、周某、江某某所购房屋旁边。现江某、周某、江某某所购房屋空置。法院审理认为：当事人双方签订的上海市商品房预售合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，如顺驰公司未征得江某周莱、江某某同意擅自变更小区的平面布局，江某、周某、江某某有权要求顺驰公司恢复，如不能恢复的，顺驰公司应当向江某、周某、江某某支付违约金。本案中，当事人双方的争议焦点之一系顺驰公司未开通小区环河道的行为，是否构成擅自变更小区平面布局。虽然小区的环河道尚未贯通，顺驰公司耒及时贯通小区环河道的行为构成违约，但小区环河道未消除，小区平面布局并来变更，且顺驰公司亦表示其欲贯通河道，故顺驰公司未擅自变更小区平面布局，没有违反合同第九条的约定。江某、周某、江某某上诉要求顺驰公司支付擅自变更小区平面布局违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。现顺驰公司已具备合同约定的交房条件，并按约书面通知江某、周某、江某某办理交房手续，江某、周某、江某某则应当与顺驰公司办理交房手续，江某、周某、汪某某以小区环河道未贯通等理由拒收房屋，缺乏法律依据，故致使当事人双方至今未能办理房屋交接手续的责任不在于顺驰公司，不能认定顺驰公司有延迟交房的违约行为，因此对江某、周某、江某某要求顺驰公司支付延期交房违约金的请求亦不予支持。据此，驳回三原告的诉求。第二十一条案例13权属证书被登记错误案马某具有林权证，杨某也有林权证。马某、杨某所各自拥有的依据林权登记而发的林泉证所确权的范围有一部分却是交叉的。杨某将两个林权证上交叉的范围中的一些竹子砍伐，马某以侵权之诉起至法院，要求杨某赔偿。本案的两个关键问题，一个是杨某是否侵权，另一个是马某能否从杨某处得到赔偿。而这两个问题的核心涉及登记错误应如何处理的问题。首先，当存在登记错误的情况下，是谈不上侵权的。因为对于侵权人来说，其所拥有的权利证书证明了其行使的行为没有过错，既然没有过错，自然不能满足侵权的构成要件了。那么，在登记错误被纠正的情况下，真正的权利人该如何得到救济呢？其处理向登记机关请求赔偿损失外，还可以向虚假的权利人要求返还，恢复原状。但其请求权的基础不能是侵权之诉，只能是所有物的返还请求权或不当得利的请求权。法院驳回了本案马某的侵权之诉。第二十三条案例14动产物权交付生效（【2008】逾四中民一终字第123号）2007年11月6日，原告李甲在中塘乡生猪市场以1802元价款购买了被告李乙出售的生猪两头。李甲将猪运回家中后，认为该两头猪有疾病，便于次日将猪退还给李乙，李乙未接受李甲退还的猪。经兴泉村村民委员会和中塘乡人民调解委员会调解处理未果。为此，李甲诉至法院，请求李乙退还其购猪款1802元和赔偿损失220元。李乙认为其出售的猪没有疾病，也未接受李甲退还的猪，不应退还购猪款1802元和赔偿损失220元。法院审理认为：李甲与李乙买卖交易的是生猪，属于动产，根据中华人民共和国物权法第二十三条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力”的规定，从李甲支付价款和李乙将猪交付给李甲之时起，猪的所有权已经转移给李甲所有。李甲要主张退猪并返还价款必须基于以下事实和理由，首先是双方在交易发生是已经口头或者书面约定在一定条件下可以退猪并返还价款，而李甲没有证据证明双方在交易发生时有这方面的的约定；其次是根据交易习惯和消费者权益保护法的相关规定，李乙出售的猪存在疾病等瑕疵，不符合正常交易的产品质量要求，严重损害了李甲的合法权益，但李甲没有提供兽医诊断证明等证据证明其购买猪患有疾病而应退还猪；最后，李甲必须证明李乙已经接受了其退还的猪及因李乙的过错造成的劳动损失，但李甲无证据证明李乙已经接受了其退还的猪。因此，李甲除自己的陈述外没有证据证明其主张，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”的规定，对李甲要求退还猪款并赔偿损失的主张不予支持，判决驳回起诉。第二十四条案例15为办理过户登记的机动车被损害案2006年12月8日，刘某购买冯某的二手本田轿车一辆，双方签订购车协议，约定：“冯某将轿车卖给刘某，此车无任何纠纷。价格为3万元，车款一次付清，该车归刘某所有。”刘某付款后，配置了部分装备，双方没有办理过户手续。2007年11月23日，刘某驾驶该车（所挂车牌号原牌号）到经销部购买汽车空调配件，价值3000元，该部经理带刘某到某安装部进行安装。当日下午四点，刘某到安装部提取安装号空调的汽车，支付安装费及其他费用600元。当日晚十时许，刘某在驾车途中因空调泵线圈短路引起电源线起火造成火灾，该车全部被烧毁。经有关部门认定经销部作为汽车空调提供者对火灾负有间接责任，核定火灾直接损失33600元。刘某要求经销部和安装部赔偿损失33600元，两个部不同意赔偿以至成讼。从表面上看，本案是一起简单的财务损坏赔偿案，实际上本案牵扯到物权变动的合法性问题，是一个较为复杂的法律问题。根据物权法第23、24条的规定，车辆作为动产并无法律明文规定必须以登记过户作为物权变动的条件，因此，本案中，轿车自交付时发生物权变动的效力，即刘某取得了轿车的所有权，但是不得对抗善意第三人，因此，刘某作为轿车的实际支配者有权请求两被告给付赔偿。第二十八条案例16法院判决导致物权变动孙某某与孙某系姐弟，李某与孙某系夫妻。2007年10月，孙某某为继承母亲名下的房屋，将孙某等诉至法院，法院于2007年11月做出生判决，判决房屋归孙某某所有。2007年12月，孙某某取得了该房的所有权证，但孙某一家拒绝搬出该房屋。孙某某无奈之下又将弟弟孙某等人诉至法院，请求判令孙某等人腾房，并支付从2007年11月至腾房之日的使用费用。孙某等人以曾比孙某某尽更多的赡养义务为由进行抗辩。根据物权法第二十八规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。在孙某某诉孙某遗嘱继承纠纷一案中，法院判决诉争房屋归孙某某所有，判决于2007年11月生效。故孙某某自2007年11月判决生效时取得对本案诉争房屋的所有权。而所有权人对自己的不动产，依法享有占用、使用、收益和处分的权利。孙某、李某一家自2007年11月起，已无权继续占有、使用本案诉争房屋，孙某某起诉要求孙某、李某一家腾退房屋，符合法律规定。自2007年11月起，孙某、李某一家继续占有诉争房屋，影响到所有权人孙某某对本案诉争房屋的占有、使用和收益，孙某、李某等应向孙某某支付房屋使用费。第三十条案例17征收时未建成之房屋除补偿案高某是某村的村民，其原来的房屋因村里搞多种经营而被占用，村里于是又分配给高某一块宅基地，供其建房。高某打算在新分配的宅基地上建一栋二层小楼，并开始筹备建楼的事宜。当楼房建到一半时，包括该宅基地所在土地在内的部分土地被征收，以建立粮食储备基地。当地政府以土地面积为计算的依据给予高某一定的补偿。高某认为其房屋也应当在受补偿的范围内，政府的补偿款因未将房屋计算在内而偏少。但当地政府认为该补偿款项符合国家对征收规定的补偿标准，并表示将不会增加高某补偿款。高某于是起诉到法院。根据物权法第三十条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立和消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案中，高某的房屋并没有建成，高某并没有取得该房屋的所有权。由此，在接受补偿时，补偿款的计算不应将房屋的面积计算在内。但因高某在该土地上进行了房屋的建造行为，并支付了相当的费用，政府在征收时应当考虑这一具体情况并给予高某相应的补偿，以弥补高某在政策费用方面的支出。第三十三条案例18两人出资建房对房屋归属发生争议案被告董乙、与原告董甲是姐妹关系，二人的父亲为董某，母亲为史某。原、被告还有董丙、董丁两个妹妹。昆明市大树营后营村407号房屋宅基地的使用权人为董某。2001年7月，原告董甲出资在该宅基地上建盖一至三层。2003年11月，经董某向村委会申请，被告董乙出资加盖了四至六层半。2004年3月原告董甲与其女搬入四楼的2间房居住。2005年4月，董某死亡。2007年，董丁向法院起诉史某、被告董乙、原原告董甲、董丙，要求对本市大树营后营村407号房屋按遗产进行分割，经法院（2007）官民一初字第2857号民事调解书确认，由被告董乙与原告董甲各补偿董丁2.5万元，史某、董丁董丙对本市大树营后营村407号房屋不再享有继承权及所有权。之后，原告董甲向法院起诉，请求依法确认座落于昆明市大树营后营村407号一至三层房屋和4楼两间原告居住的房屋为原告所有。法院认为：中华人民共和国物权法第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”第六十四条规定：“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。”本案中，原、被告诉争的本市大树营后营村407号房屋已通过本院(2007)官民一初字第2857号民事调解书进行分家析产，该调解书确认由被告董乙与原告董甲各赔偿董乙2.5万元，史某、董丁、董丙对该房屋不享有续承权及所有权。另外，2001年7月，原告董甲出资在该宅基地上建盖一至三层；2003年11月，经董某向村委会申请，被告董乙出资加盖了四至六层半。本院认为，原告董甲出资在该宅基地上建盖的一至三层房屋时期合法财产，其应享有所有权。原告董甲要求确认其已经居住的本市大树营后营村407号房屋四楼的2间房屋归其所有，但其未能提供充分证据证明，且四至六层半被告董乙出资建盖，对原告董甲的此项请求不予支持。因此法院判决座落于昆明市大树营后营村407号一至三层房屋归与昂董甲所有，四至六层半房屋归被告董乙所有。案例19房屋购买人与产权人不一致纠纷案（【2007】沈民（2）房终字第598号）原告谷丙系被告谷甲次子。1982年因落实政策被告谷甲将返回沈阳市，其委托张嘴谷乙为其在沈阳市购买房屋。经谷乙联系，决定购买原房主王某座落于沈阳市大东区东北大马路辽阳2里7号的房屋1间（新号为沈阳市大东区如意3路24-8号12栋5间号）。1982年7月15日王某与谷乙签订了房屋买卖契约，约定王某以1800元价格将其房屋卖给原告谷甲，谷乙当场付给王某1700元，余款在办房证后交付。因被告谷甲当时尚未回沈阳市，在买房人处谷乙签了在沈阳市有独立户口的原告谷丙的名字。在签订房屋买卖契约时，中保人尹某在场，并在中保人处签字后，被告谷甲办理了该房的产权证书，但产权人仍写的是原告谷丙的名字。被告谷甲购房返城后从1983年起一直在诉争房内居住到2005年动迁。该房动迁。该房动迁后应得拆迁补偿费8万余元。为拆迁补偿费的领取，双方发生纠纷。2006年6月23日原告谷丙诉至大东区人民法院，要求被告谷甲返还房屋所有权证。大东区法院判决后，被告谷甲不服，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院审理认为双方的诉争实为房屋权属纠纷，将案件发回重审。法院认为，双方发生的纠纷，争议的焦点是诉争房是谁购买，产权应归谁所有。在审理中，原告谷丙虽提供了房屋产权登记卡以及两名证人的证言，但因其证人未到庭参加质证，且所证明事情与购房无关，而被告谷甲举出了包括购房中保人、社区证明及三名女儿的证言，其证明力大于原告谷丙提供的证据的证明力。且原告谷丙对购房一事细节的陈述，前后有多处不相一致。故本院认定诉争房的产权人为被告谷甲，原告谷甲的诉讼请求没有事实和法律依据，故对原告谷丙的诉讼请求不予支持。第三十四条案例20无权占有房屋被判返还（【2008】沈中民二终字第966号）1992年7月22日，原告鲁某与被告王某的父亲老王结婚。1997年老王的房屋进行动迁，1998年5月6日，老王去世。1999年该房屋回迁后分给老王二套房屋，其中一套改为老王的儿子名下，另一套为本案的诉争房屋，当时所有人为老王，该房屋由房屋由原告鲁某居住。2005年7月11日，原告鲁某购买了该房屋的产权，并以夫妻更名的取得了该房屋的所有权证。2008年2月2日，被告王某进入该房屋居住，双方发生纠纷。2008年2月22日，原告鲁某诉至原审法院，请求法院判令被告王某立即腾房，并按照20元/日的标准赔偿因占房给其造成的损失。被告王某认为诉争房屋属于父亲老王的遗产，只是尚未进行遗产分割，故其配偶和子女均有继承份额，而鲁某自己办理房屋的产权手续则属侵权行为。法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告鲁某购买了诉争房屋鲁某。现被告王某2008年2月2日进入该房屋居住至审判之时，系侵权行为，应承担民事责任。故对原告鲁某要求被告王某立即腾房的诉讼请求，予以支持。关于原告鲁某要求被告王某按照20元/日的标准赔偿其损失的诉讼请求，没有充分的证据，不予支持。关于被告王某提出该房屋是父亲留下的遗产，子女有权居住，原告鲁某的房产证是非法取得的意见，属另一法律关系，不予采信。故判决被告王某将房屋腾空，返还原告鲁某。案例21租赁期满拒不返还房屋被判侵权（【2008】三亚民一终字第102号）2002年2月9日，被告游某与林某某签订房屋租赁合同，约定将三亚市商业街市饮食服务公司综合楼01号铺面（以下简称01号铺面）出租给被告游某，租赁期限从2002年3月1日至2004年2月底。2002年4月初，林某某将01号铺面转让给林某，同年8月18日，原告林某办理了01号铺面产权过户手续，并取得土地房屋权证。2004年2月29日，被告游某租赁01号铺面期满后，原告通知被告游某将该铺面退还遭到拒绝，被告游某未经原告林某同意继续占有01号铺面。随后，被告游某向法院起诉请求保护其租赁01号铺面期间的优先购买权，因本案的处理结果必须以该案结果为依据，本案依法裁定中止。2007年11月6日，三亚市中级人民法院作出判决，确定被告游某放弃01号铺面的优先购买权，原告林某作为善意第三人取得01号铺面所有权的权利应受法律保护。本案恢复诉讼期间，原审法院于2008年1月21日将01号铺面先于执行交还原告林某使用。经鉴定，01号铺面从2004年3月1日至2007年10月31日的租金损失为182834元。现林某起诉要求游某赔偿租金损失。法院审理认为，原告林某是01号铺面的所有权人，其对该铺面依法享有占有、使用、收益和处分的权利。被告游某租赁01号铺面期间，原告林某已受让取得该铺面并办理房产过户，对该事实，被告游某是知道的。租赁期满后，原告林某有权觉得是否同意被告游某继续使用该铺面，原告林某通知被告游某将01号铺面退还，被告游某以其食欲林某某签订合同租赁01号铺面，与原告林某无租赁合同法律关系为由拒绝退还该铺面，没有法律依据，不予支持。被告游某退还该铺面有事实和法律依据，予以支持。01号铺面现已被原审法院先于执行交还原告林某，原告林，吗该项主张已得到实现，权利已得到保护。对于原告主张被告游某赔偿其182834元的租金损失，因该损失是基于被告游某侵权行为引起，与侵权行为有直接的因果关系，应认定是侵权之债。对于原告林某因被告游某侵权造成的损失，应按直接经济损失即侵权人占用房屋期间的租金损失计算，根据海南中明智评报字（2008）第4022号海南省诉讼技术委托中心委估资产报告书作出01号铺面从2004年3月1日至2007年10月31日的租金损失为182834元的评估结论，该评估程序合法，能客观反映该铺面所处的位置及商业用途综合考虑，对评估结论应予采纳。被告游某应向原告林某赔偿因其侵权行为造成的租金损失182834元，综上所述，依据中华人民共和国物权法第三十四条、第三十七条之规定，判决游某赔偿林某租金损失182834元。第三十五条案例22请求排除妨害的主体武某2年前从某开发商那里登记购买了一套期房，收房时却发现房屋半空中布满网络、电话、电视的管线，并且是网通公司及开发商未经其允许擅自安装的。武某认为网通及开发商的行为侵犯了其对房屋的所有权，于是诉至法院，要求二被告拆除管线，排除妨害。本案中，武某提起本诉讼的理由是排除妨碍,而排除妨碍显然是物权,尤其是所有权的保护方法之一。由于开发商在安装涉案管线时，房屋尚未建成，开发商尚未向武某交付房屋，未办理房屋过户登陆手续，因此，该房屋并不属于武某所有，故开发商此时安装管线的行为不构成侵权。同理，网通公司安装的线路也不构成对武某的侵权。法院驳回了武某的起诉。需要注意的是，开发商的行为虽不构成侵权，但不影响武某以商品房买卖合同为由另行提起诉讼。案例23在他人土地上建房被判恢复原状（【2008】曲中民终字第683号）2005年10月13日，原告甲公司、麒麟区粮食局、被告乙公司签订联合土地招商协议书，协议约定联合开发的基本形式：1.甲公司、麒麟区粮食局根据该协议提供其拥有的土地使用权并将其土地使用权按照法律、法规的规定转让在乙公司的名下，在转让过程中发生的各项费用由乙公司承担。2.乙公司根据甲公司和麒麟区粮食局已报批准的建房规划及审定的设计图纸出资在该二宗土地上建盖商住楼房及附属设施。3.乙公司不再支付土地转让金给甲公司和麒麟区粮食局，甲公司和麒麟区粮食局对分配在其名下的房屋不再交付建房费给乙公司。协议还约定甲公司提供的宗地面积约1265.4平方米。该协议还对联合开发的其他事项进行了约定。2006年12月27日，因土地手续尚未办到乙公司名下，导致乙公司销售中的按揭业务无法办理，甲公司、乙公司经协商签订了补充协议，该协议约定，甲公司必须按照三方协议将土地约374.6平方米转让到乙公司名下，确保乙公司销售中的按揭业务正常进行和不影响办理商品房的土地分摊手续，未转让的土地使用权归甲公司所有。该补充协议还约定了其他事项。经楼部分占4