工管二班香樟林项目.docx

香樟林项目王海鉴：011614010210陈诚：011614010193冯世超：011614010217黄浩：011614010153杨波：011614010147罗霄：111614010024重庆龙湖地产发展有限公司研发策划中心二一七年十二月47 / 50目 录前言1一、地理位置1二、地块面积及地价1第一部分：市场环境研究2一、2005年重庆房地产市宏观环境分析2（一）经济环境分析2（二）房地产开发环境分析3二、区域环境分析6（一）渝北片区概况6（二）渝北片区区域经济环境6（四）渝北片区交通现状7（五）渝北片区规划8（一）项目所处区域房地产供应市场分析10（二）2006-2007年重庆市高档楼盘供应市场分析11四、项目需求市场分析12（一）项目所处区域大石杨片区消费特征分析12（二）高档住宅需求分析（主要针对别墅及花园洋房）13五、花园洋房、联排别墅、江景高层专题分析19（一）花园洋房项目分析19（二）联排别墅项目分析22（三）江景高层项目分析25六、项目重点竞争项目分析26七、市场调查结论及建议29第二部分：项目定位分析30一、地块分析30（一）地块位置30三）地形分析31（五）地块周边交通及配套32交通配套：周边有新牌坊立交桥 人和立交桥 青枫路上跨桥 内环快速立交桥 余松立交桥等 32过境渝北区的轨道交通，已经开通的有3号线、6号线及国博线，在区内共设站31座。此外，在建的空港线、4号线、5号线、10号线、环线亦经过渝北区，在区内共设站41座。龙溪距渝中半岛4公里，距江北机场19公里，距重庆火车北站4公里；机场高速公路、红黄路、红石路、龙华大道、轻轨三号线和六号线等城市主干道穿城而过。交通发达，各居民小区均通公交车。32公园配套：龙湖地步公园 盘溪河公园 百林公园 （本身项目内绿化也高）32（六）地块规划方向分析33二、SWOT分析34（一）项目优势34（二）项目劣势35（三）市场威胁35（四）市场机会36（五）应对策略37三、项目定位38（一）定位依据38（二）项目定位38第三部分：项目主题构思44一、其它项目主题分析44二、阿卡迪亚项目主题思考45第四部分：项目规划设计建议45一、交通组织分析及建议45一. 建筑风格建议46三、园林景观建议48四、户型建议48（一）联排别墅48（二）花园洋房50（三）高层52五、配套设施建议52第五部分：项目建设进度及销售计划53一、项目研发阶段控制节点建议53二、项目实施阶段控制节点建议54第六部分：项目财务评价54一、评价原则54二、技术经济指标55三、投资估算57四、收入测算59五、资金筹措及使用60六、投资分析61七、赢利模式分析63第七部分：项目风险分析64一、项目面临的主要风险分析64二、 敏感性分析65三、 风险控制65第八部分：总体评价66前言一、地理位置龙湖香樟林别墅项目位于重庆市渝北区九龙湖北岸，与龙湖南苑和西苑隔湖相望，是重庆目前的都市顶级别墅区。龙湖香樟林别墅区占地面积17万平方米，建筑面积8.5万平方米。整个小区坐拥山水，湖岸线蜿蜓曲折，绵延1300米。二、地块面积及地价规划用地面积及土地成本构成（包括两个项目）土地面积（）地价备注挂牌面积24012029506万元综合价金，含绿地三九厂201491728万元不含土地交易税及土地出让金长陵厂4830420万元不含土地出让金、税金及土地增值税戒毒所16900置换地块：约120万元/亩建设成本：1500万元两项合并计算同创地块约5200土地成本：70万元/亩土地出让金：270元/（容积率3.5）两项合并计算红黄路调整后增加用地约5000按挂牌价计合计292199其中，香樟林项目规划用地占地面积：170000平方米，建筑面积：85000平方米；绿化率为58%： 容积率：0.50第一部分：市场环境研究一、2005年重庆房地产市宏观环境分析（一）经济环境分析1、国民生产总值及增长率2010年全年地区生产总值突破7900亿，达到7926亿元，同比增长17.1%。经济发展进入一个起飞发展阶段，社会消费结构登上一个新的台阶。2005-2010年重庆市国内生产总值及增长率注：2005-2009年数据来源于重庆统计年鉴，2010年数据来源于“立业报告”2、城镇居民人均年可支配收入3、人均国民生产总值及增长率2010年重庆市国民生产总值达到7900亿元，经济发展踏上一个新的高度。以上数据显示：重庆市近三年来国内生产总值以年均11.33个百分点的速度快速增长；人均GDP首次跨越3000美元。（二）房地产开发环境分析1、房地产开发投资分析：房地产开发投资受国家宏观调控措施的影响增速有所减缓，但从投资总量上看，房地产开发投资仍然是全市投资增长的中坚力量。2005全年房地产开发投资累计完成517.73亿元，同比增长27.8%，投资比重由2004年同期的25%上升至25.8%。2、年度竣工面积分析：全市商品房竣工面积呈现逐年上涨的趋势，2003年的竣工面积达到1676.96万平方米，为历年最高；而2000年和2002年的同比增长出现了一个高峰，同比增长比例分别达到了36%左右；2004年竣工面积却一改往年态势，竣工量近六年来首次回落，同比下降了8.5个百分点，然而2005年全年房屋竣工面积达到2208.12万，同比增长39.2%，增幅比2004年上升47.7个百分点，在房产新政后，重庆本地房地产开发又显示出了充分的活力。3、商品房新开工面积与销售面积分析：2005年，重庆市全年商品房销售面积为1559.78万，同比增长17.30%，增幅较2004年有较大反弹，表现出重庆房地产市场的刚性需求依然强劲，房地产市场仍在需求的拉动下稳步提升。；2005年，重庆市全年商品房销售面积为1559.78万，同比增长17.30%，增幅较2004年有较大反弹，表现出重庆房地产市场的刚性需求依然强劲，房地产市场仍在需求的拉动下稳步提升。在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速基本同步，有效需求仍在支撑着房产市场上供给的逐年提升，这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康发展着。4、商品房销售金额与销售单价分析：从全市的商品房价格走势来看，其价格涨幅相对稳定，与前文中统计的人均可支配收入等指标相比，可以看出商品房价格涨幅均低于经济发展速度，在未来，这一距离还将继续缩小，价格仍有较大的上涨空间。综上所述，目前全市房产供需两旺，形势看好。从以上数据来看，GDP的增长，居民可支配收入的提高，无疑可以刺激市民购房的需求和欲望。加上城市建设造成的大面积拆迁，进一步提升需求市场。可见，重庆房市仍处于卖方市场，并且需求大于供给，市场空间较大，形势较为乐观。二、区域环境分析本项目地下渝北片区，因此，区域环境分析重点在渝北区域。（一）渝北片区概况从行政划分来看，渝北位于渝中区西部，是渝中区的商业副中心。同时，渝北位于高新区、九龙坡区和渝中区的交界地带，是连接沙坪坝、九龙坡、大渡口、高新区与渝中、江北、渝北的一个重要的交通枢纽。它的发展与渝中区、高新区以及九龙坡区的发展都息息相关。因此，渝北也成为了大石杨片区组团中的核心区域。渝北周围有电信局、煤设院、消防队等企事业单位；有渝北三院、重医附一院、后勤工程学院、渝北小学、马家堡小学、九坑子小学等医疗和教育配套；有百盛商场、新世纪百货、万有康年大酒店等重要基础商业设施。（二）渝北片区区域经济环境龙溪街道区位优势明显，深度开发中的龙溪经济结构日趋合理，品牌房地产、商贸、金融、餐饮娱乐等已成新兴的支柱产业。辖区内有机关、企事业等各类社会单位1500余个，中央和市级单位有中重庆市人大、重庆市政协、重庆市高级人民法院、重庆市人民检察院、重庆市审计局、重庆市物价局、重庆市新闻出版局、重庆市人事局、重庆市气象局、新华社重庆分社、重庆市信息管理局、以及中国人民银行重庆营业管理部等单位。城市建设日新月异，龙溪已成为通讯发达、设施配套、环境优美的现代化新兴城区。龙溪是重庆北部新兴的商贸区，全市规模最大的酒店设备销售中心，奥迪、广州本田、海马、北京现代、长安福特和东风标致等汽车4S店，大型购物超市易初莲花、永辉、新世纪等纷纷进驻龙溪。龙溪是重庆的“美食城”。辖区内从事餐饮的大小店数百家，其中巴味堂、巴渝红、嘉州乐园、老四川、一罐飘香等数十家餐饮名店落户龙溪。嘉州花园社区和龙湖社区为“全国社区商业示范社区”，其中嘉州“美食一条街”被中商部授予“中华餐饮名街”称号。2009年街道餐饮业营业收入4个亿，税收2千多万。以招商引资为抓手，以房地产、商贸、现代服务业为重点，2009年引进项目140个，引进资金10.25亿元；实现地区生产总值15.5亿元，商品零售总额36亿元，完成全社会固定资产投资额21亿元，分别比2008年增长28%、25%、19%；城镇居民人均纯收入达到2万元。（三）渝北片区人口分析区域常驻人口（万户）城镇人口（万人）城镇化率渝北155.09123.2379.46截止于2015年重庆统计年鉴的相关数据资料及从相关部门得悉。渝北总户数为155.09万户，其中非农业人口为123.12万人，城镇化达到79.46%充分看出渝北的城市化率非常之高。（四）渝北片区交通现状1、渝北是一个公路交通四通八达，十分便捷的区域。正是这条大动脉，连贯了大半个重庆。2、已开通的轻轨三号线 六号线 包括之后到十号线等轨道交通让渝北的交通枢纽地位得到了提升。3、由于渝北位于是整个重庆是中心位置，从渝北到主城六区都非常方便从下表可看出渝北的交通便捷性。 渝北至各重要区域的交通分析 交通段车程时间（分钟）渝北解放碑15渝北沙坪坝20渝北杨家坪20渝北江北5渝北南坪15（五）渝北片区规划1、功能规划在政府规划中，渝中区的最新政府功能定位为“四中心、两高地、一枢纽”，即商贸、金融、信息、文化中心，基础教育和医疗卫生高地，水上客运枢纽。而渝北就占了其中的“两个中心”和“两个高地”，将被打造成渝中区西部的商贸中心、电信数据传输信息中心、医疗卫生和基础教育高地。在渝北区拥有各级各类学校464所，其中普通中学43所、职业学校10所、小学86所、幼儿园324所、特殊教育学校1所将渝北打造成教育高地。渝北将建高中园区。2003年起该区内从幼儿园到高中的学校都面临重新整合。其中高中学校将相对集中在渝北六店子，建设成占地300亩的高中园区。该园区将把二十九中已有的100多亩校地纳入其中。届时在渝中经商办企业的外来人口、流动人口，包括有固定收入的民工群体的子女，都能一并享受到优质教育。2、交通规划打开渝北区交通建设示意图可以看见，加紧形成的骨架公路网络对内纵横全境，对外四通八达，给建设“都市功能拓展区”提供了重要基础和条件可能，也对“枢纽渝北”、“半小时渝北”、“镇镇通公交、村村通客车”预期目标的实现，起着十分关键的作用。要致富先修路-这句话对于一个区域的发展，同样是至理名言。这也是渝北突围的重大战略路径。没有资源不修，没有人口聚集不修-近两年来，渝北区以快速干道、产业路、旅游路、出境路、公交路、断头路为重点，进一步开展对“十二五”公路发展规划中期评估，修订完善公路发展规划，将每一分钱用在刀刃上。在渝北区高起点制定的 “十二五”交通运输发展规划中，渝北的农村公路网络将更加稠密，交通更加四通八达、方便快捷，并实现“半小时渝北”（最远的镇30分钟到达区行政中心）、“半小时镇际”（相邻镇之间30分钟内到达）、“1小时周边”（构建以江北国际机场为中心的1小时交通圈）的“331”目标。同时，围绕“半小时渝北”发展目标，渝北区加大路网结构建设，以服务新型工业化、新型城镇化、农业现代化“三化”为统领，公路建设重点倾向产业基地、旅游景点、农业示范区、生态观光区，加快与中环线、六横线、两江大道等两江新区快速干道，以及渝广、三环、龙涪等高速公路的连接。渝北区“三横三纵”道路建设计划图三、项目供应市场分析（一）项目所处区域房地产供应市场分析1、项目所处区域（龙溪板块）在售楼盘特征（1）由于项目地处都市核心，土地价值高，因此项目均以低容积率的别墅住宅为主，低密度、低容积率的高尚生态住宅区。（2）对推出项目户型的配比进行分析，该区域主要以中小户型为主。平均而言，一房占20%左右（3545），二房占35%左右（6080），三房占40%左右（100平方米115），四房以上占5%左右（130以上）。（3）对于推出项目的主力户型进行分析，该区域推出的主力户型基本以二房和小三房为主，主力户型二房的面积。在6580之间，三房的面积在100110之间。（4）区域比较畅销的户型集中在65左右的二房和100左右的三房，滞销的户型集中在80以上的二房和大三房，热销一房的户型总价集中在10万元14万元，热销二房的户型总价集中18万元25万元，热销三房的户型总价集中在25万元32万元。（5）区域平均销售价格在6000-7500元之间，最高价为商圈中心的小户型住宅，价格在7000元左右，最低价集中在位置较为偏僻并且交通不便利的大户型，价格在5500元左右。2、项目所处区域未来1-2年供应量分析（1）渝北组团红楼项目会包装面市、广厦蓝湾年底会面市、十九中项目会面市、后工项目（70余亩，容积率3）年底会面市、转盘区域会有两个单体楼面市；保守估计，预计2002年新项目面市体量约30万，加已开盘项目后续开发项目，4区域今、明年新开发量已达104万（不含项目周边项目，下面另作分析），且这些项目至少95%以上为高层。（二）2006-2007年重庆市高档楼盘供应市场分析（1）规模：2002-2004年面市的高档楼盘总规模约为156万，其中花园洋房106万，别墅60万。（2）分区域面市高档楼盘： 从区域面市的高档楼盘看，北部新区的体量最大，达到了68万，销售价格也是最高：独立价格预计在15000-30000元，联排价格预计在8000-15000元，花园洋房在5000-8000元。大西区明年也会有近40万的高档物业面市，但是供应价格偏低。各个区域的高档物业供应状况如下：、高新区：明年销售的高档物业面积为19.3万，以花园洋房为主，供应价格预计在3500-3800元左右。、沙区：明年销售的高档物业面积为5.3万，以联排别墅为主，供应价格预计在4000元左右。、九龙坡区：明年销售的高档物业面积为19.3万，以独立别墅和联排别墅为主，联排供应价格在4000元左右，独独立供应价格在6000元左右。、北碚区：明年销售的高档物业面积为22万，有独立、联排和花园洋房供应，独立价格预计在7000-8500，联排价格预计在4000-5000，花园洋房在3300-3500。、江北区：明年销售的高档物业面积为14万，以花园洋房为主，供应价格预计在36004000元左右。、渝北区：明年销售的高档物业面积为15.3万，以别墅为主，联排价格为4200-5000元，独立为7000-9000元。、北部新区：明后年销售的高档物业面积为68万，有独立、联排和花园洋房供应，独立价格预计在8500-12000元，联排价格预计在5500-6500元，花园洋房在4000-5000元。、大渡口区：明年销售的高档物业面积为10万，有花园洋房供应，预计价格为3400元左右。、南岸区：明年销售的高档物业面积为37.3万，以花园洋房和联排别墅为主，花园洋房价格预计为3500-3800元，联排预计为45005000元。、巴南区：明年销售的高档物业面积为11.3万，以花园洋房和联排别墅为主，花园洋房价格预计为28003300元，联排预计为3500元。总之，从项目区域未来供应和重庆市高档楼盘的未来供应来看，未来三年项目周边供应的产品仍然以高层、小高层和花园洋房为主，基本没有联排别墅等高档产品的面市，这是市场的一个空白点。而从重庆2006年的供应量来看，高档产品花园洋房的供应远远大于别墅。重庆市的高档产品主要集中在北部，而放量较大的大西区是离项目较近的区域，但是其花园洋房和别墅的品质都较低。建议本项目做中高档产品，以品质赢得市场；在产品形态上应结合地形及开发策略，适度考虑别墅、花园洋房及景观高层，尽量避免与同质楼盘竞争。四、项目需求市场分析（一）项目所处区域大石杨片区消费特征分析说明：本项目调查采取拦截式访问的方式。1、从产品来看，本项目所做的拦截式访问的消费者大部分属于经济能力中等的消费者（主要是拦截式访问形式局限），他们所能承受的房价主要在35万50万之间。再置业希望购买的形态以花园洋房和高层为主，户型需求100120的三室居多，这是目前重庆房地产市场上的主流产品。而由于花园洋房目前是重庆市场上流行的中产阶级喜好的主要产品，加上金科.天湖美镇等知名开发商对花园洋房的推崇，使花园洋房成为了主要再置业的产品形态。2、从选择区域来看，在再置业区域的选择上，江北由于其新牌坊和人和片区高档楼盘的规模优势，以及江北商圈的打造，使其成为了27以上的消费者首选的区域。但是首选渝中区的也占19，九龙坡区和沙坪坝区约占15。在这三个区域交界之处的本项目所在区域渝北便成了消费者再置业的重点，他们都有可能成为我们的目标客户。而选择江北的消费者，有部分原因是因为不知道在渝中区的交通枢纽渝北区域有一块如黄荆社地块这样环境优美的地段，所以选择江北的消费者有部分也将成为本项目的目标客户。3、从影响购房因素的选择上来看，消费者最看重的因素依次是交通便利物管小区环境。从渝北交通现状和规划我们可以看出，本项目所处区域渝北交通是非常便捷，但是本项目具体位置六店子的交通现状不太好，所以九高路的完工节点对我项目的高层和花园洋房形态有很大的影响。而其他两个因素物管和小区环境应该是本项目的亮点。4、对本项目针对的访问看，非常喜欢和比较喜欢江景的消费者占71，这进一步提升了本项目的价值。而当消费者被告知渝北将有这样一个环境很好的物业时，有51.5的消费者表示愿意考虑购买。总的来说，通过对本次拦截式访问200份问卷的分析，可以得知本项目产品形态做花园洋房和高层是有一定消费市场的。且户型面积应以100120的小三房为主。（二）高档住宅需求分析（主要针对别墅及花园洋房）说明：本项调查采用深访的调查方式。深访主要是对现居住花园洋房/别墅或许是打算购买花园洋房/别墅的这一高端消费群体进行的调研。了解这部分客户对高档项目产品的看法和再置业的需求，样本分布如下：房型名称样本数量备注说明高层43当前居住高层的占42%多层及花园洋房52当前居住多层花园洋房的占53%别墅3当前居住别墅的占2% 其他2当前居住其他物业的占3总计100被访者购买的主力价格在5080万，占63%1、消费者背景分析（1）收入水平此次被访对象都是中等，中等偏上的消费者。被访者家庭年收入在2050万的居多，占总人数的56%。1520万占42，50万以上的占2。（2）当前居住形态被访者现有居住物业形态如图所示：居住高层的有43%，居住多层及花园洋房的占52%。别墅的占2%；其他的被访者占3%。据调查显示：打算购买花园洋房或别墅的占85%。2、消费特征分析（1）对于户型的需求分析由于本次调查被访者基本锁定在购买别墅及花园洋房群体，因此购买花园洋房的占总比54%，购买联排别墅占40%。 花园洋房产品需求特征、对于功能房间的需求三室四室五室及以上66.7%31.5%1.8%、面积需求100-150150-200200以上71%26%3%、总价需求低于50万元/套50-60万元/套60-80万元/套80-100万元/套100万元/套以上5.5%20.3%59.3%13.0%1.9%、对花园面积的需求（开放式问题统计）15以下162021304050607070以上5.715.425.5387.77.7、对产品风格的需求现代风格欧式风格北美风情德国风情西班牙风情中式风格其他59.311.116.73.75.63.6、对车库的需求一个两个三个及以上96.33.7 联排别墅产品需求特征、对于功能房间的需求三室四室五室五室以上15.5%41.1%33.2%10.2%、面积需求100-150150-200200-250250-300300以上12.9%33.8%38.8%7.9%6.6%、总价需求低于50万元/套50-60万元/套60-80万元/套80-100万元/套100-150万元/套150-300万元/套300万元/套以上5.1%18.0%36.0%12.9%18.0%7.6%2.4%、对花园面积的需求（开放式问题统计）15以下2025303540506080100120120以上12.525103012.57.52.5、对产品风格的需求现代风格欧式风格北美风情德国风情西班牙风情中式风格其他22.52520157.555、对车库的需求一个两个三个及以上5537.57.5 分析A、再次置业对户型面积的需求：选择花园洋房的客户主要选择了三室的房型，面积主要在100-150；选择联排别墅的客户主要选择了四室的房型，面积主要在150-250，以200-250居多。B、再次置业对价格的认知：选择花园洋房的客户主要选择了总价在50-80万之间的价格区间，根据主要选择的面积我们可以分析，他们所能接受的单价在5000-5300元/；有8%的客户还选择了高于80万的总价，这样的价格就重庆房地产市场上的花园洋房来说属于非常高的单价，据分析，这部分客户分对选择什么样的产品形态并未仔细考虑，在他们经济实力允许的情况下，他们极有可能成为联排别墅的目标客户。联排别墅的客户主要选择了总价在70-80万之间的价格区间，选择80-100万占5.1%，100-150万的占7.1%。根据主要选择的面积我们可以分析，部分客户他们所希望购买的面积和总价有些矛盾，这可能是顾客“好大”的购房思想影响，其实他们的实际承受能力只能购买面积相对较小的联排别墅 ，所以联排别墅的主力户型需求应该是150-200之间 。C、再次置业对功能配套的需求分析：从问卷中我们可以了解到，花园洋房和联排别墅的客户群对配套功能的需求有一定的区别。花园洋房的客户群对花园的面积的需求一般在2050，大面积的花园需求非常的少；而购买联排别墅的客户对花园面积的需求2050居多，但80以上的也占了10。大部分客户是选择了把花园用来种植花草和休闲之用，而并未选择聚会，这说明重庆的消费者花园的用途比较单一，面积也不需要太大。而在车库的需求中，基本上所有的花园洋房消费者都只需要一个车库，而联排别墅消费者有近一半是需要两个及以上的车库。一个共同的特征是他们都希望能车库入户。从配套方面来看，客户们大部分都看重基本的生活商业配套和运动配套。D、对景观和建筑风格的需求分析：在景观方面，大部分客户都喜欢物业内有配套公园和大的景观区；希望物业内外的环境越能接近大自然，感受大自然越好。而建筑风格上，花园洋房的客户喜欢现代风格的占近60；而联排别墅的客户喜欢欧式风格和现代风格的居多，两者都在25左右。这说明现代风格的建筑依然是现代消费者的最爱，而关于现代风格的色调，消费者们大都选择了中性色。（2）影响被访者购房因素、区域选择江北区在消费者眼中，仍然是遥遥领先的，喜欢居住在江北区的被访者在30%左右。其次是渝北区（在被访者心目中，江北、渝北、北部新区界限模糊，因此我们可以统一看作三北区域，这主要源于该项区域开发力度及交通便捷性）。然后是沙坪坝、九龙坡所占比重大，在18%左右（消费者大都喜欢自己已经居住习惯了的区域，因为此次的访问片区主要是沙坪坝、九龙坡。所以沙坪坝、九龙坡的比重偏大也是情理之中的）。、影响购房的因素排序影响消费者购房的主要因素是：周边环境、产品品质、户型 、物管，其次才是价格、交通等，这进一步说明高档物业消费者对价格和交通并不是最在乎的。、消费者对渝北地块的认知与评价在被访者中有59.5%的消费者愿意购买本项目区域的高档项目，有41.5%不愿意购买。其理由大多是认为渝北片区比较嘈杂，而且高档项目较少。这有很大一部分原因是因为他们对本项目的地理位置不是很了解的原因。从后来的座谈中我们可以了解，大部分人对整体规划后六店子区域都是非常有信心和感兴趣的。总之，本项目对需求花园洋房和别墅的客户是有很大的吸引力的，本项目产品形态做花园洋房和联排别墅甚至独立别墅等高档产品都是有市场的。五、花园洋房、联排别墅、江景高层专题分析（一）花园洋房项目分析楼盘名称容积率主力户型及面积均 价（折前）销售状况天湖美镇1.2花园洋房：120200；花园洋房：一期：均价4250，二期：4350元，三期：4600花园洋房一期272套、二期232套，已售98，三期402套，已推出200套，已售80；奥林匹克花 园1.2花园洋房：90160；花园洋房：3900二期花园洋房已售70；鲁能星城1.07花园洋房：129.96150.51均价42002005年7月推出300余套，半年销售约70%建工.未来城0.9花园洋房：100140花园洋房：均价35002005年9月花园洋房开盘，还剩90套，1F、4F临河沟花园洋房销售较好，中央美地1.27花园洋房：76180均价4400元/整体销售率 70 %端套户型和底层户型及顶层户型销售情况较好；底层的140和顶层的160销售情况好。弗莱明戈1.0150-170平层200-300底/顶跃底跃套内3500元/平层套内4750/底跃5950元/共487套，整体销售状况良好，开盘售327套花园洋房产品特征：1、面宽较大，通风采光良好，一般面宽在10米以上。容积率在1.1-1.3之间。2、一般都有较大面积的露台，即使最小户型露台面积也达12左右。3、销售状况较好的为套面120平米左右、带大露台/花园或地下室的舒适性三房。4、各功能房间尺度合理，一般客厅开间4.5-4.8米，主卧开间3.9-4.2米，其余房间尺度也能完全满足居家要求，整体舒适度较好。5、花园洋房“私密性较差”弱点主要体现在两方面：垂直向及水平向。退台设计洋房上层房间看下层露台可通过花台及花架解决，水平向视线干扰始终无法规避。6、有大面积庭院的一层销售状况良好。无多少附加值的2/3层相对滞销。7、大面积顶跃由于有楼层高、可达性差、总价高以及亲地性差等特点，销售速度较慢。8、低密度、低容积率。花园洋房市场特点：1、花园洋房的主力户型为三房两厅双卫，面积为100-142，主力户型面积为100-130，主力户型单价为3500-3800元/，主力销售总价居于35-50万之间，最高的销售价格为天湖美镇所创下的4300元/的销售均价，从天湖美镇、广厦城及恒运青河湾来看，花园洋房都取得了相当不错的销售业绩。2、两房成为花园洋房的一种辅助户型，这种户型一般为舒适性设计，一般设计在顶楼，拥有露台及屋顶花园，品质非常高，可以满足一些小资的丁克家庭的生活需要。3、从金科天湖美镇的热销可以看出，市场上受到客户追捧的四房面积为130-145，其既满足了较为舒适的居住空间布局及功能设置，又很好的控制了总价，因此销售情况较为良好。4、跃层占据很多花园洋房小区总销售面积的很大比例，几乎占到20-40%，因此跃层的销售情况直接影响到开发商利润的实现，而目前很多小区花园洋房中的跃层由于面积大、总价高、替代产品多而销售状况较差，因此做花园洋房的时候要注意控制跃层的比重。目前市场上，花园洋房跃层的主力面积为140-208/套，奥林匹克花园的跃层面积为140-190，面积控制得相当好，其花园洋房跃层全部售完。（二）联排别墅项目分析楼盘本期供应量单价总价套内面积（）销售率畅滞销户型分析常青藤40套中间4800元/，端头5200元/90万20万192388，主力户型为2503002005年12月开盘，到06年4月中，余3套有大积庭院、尽端式设计、“长青藤校区”景观受到客户青睐。蓝湖郡259套550010000，平均单价为6800200万300万27029580%现在只剩下40套左右，景观较好处销售速度快。绿岛蓝溪112套45005500，平均价格为500070万120万16018020%160平方米的端头，并赠送100平方米花园销售完，其他情况不好。天湖美镇26套中间8300，端套8600200万260万283平方米和301平方米80%端头的景观非常好，全部售完，中间的剩下4套建工未来城280套48006500，平均单价为550070万120万14117270%临湖的售完，总价在7080万的售完，景观一般并且面积200平方米以上的销售不好。长青湖联排：250户均价3900元89万元228平米基本售罄销售时间较长优势：价格便宜。劣势：品质较差。代表性别墅项目产品分析：蓝湖郡东岸：组团式规划，有景观中轴线，容积率0.6，除水边独立别墅外，其余均为联排别墅，最长联排11联，后改为5、6联。循环车道设计。蓝湖郡西岸：容积率0.4，有组团中心绿地。与东岸相比，有如下变化：1、大组团改为小组团；2、联排为3联、4联；3、道路分级，尽端式车道设计；4、独立别墅与联排别墅分别为相互独立的组团；5、户型设计也发生重大变化，东岸为传统户型，从西岸的户型设计上可以看出其倡导的新的生活方式，会客厅与家庭的独立，西厨与中厨分开，家庭厅与西厨融为一体。另外，西岸户型减少功能房间数量，将主卧及休闲空间的尺度放大，更能体现别墅居者的尊崇身份。 长青湖：一期容积率0.39，有联排别墅、双拼别墅及独立别墅三种建筑形态。单体联排最长9联，户型仅有一种，258平米。循环车道设计，私密性极差。联排类似于花园洋房，呈整齐的兵营式排列，立面缺乏变化，加之无层次感强又富于变化的园林景观，整个项目给人感觉比较死板，居住品质差。联排别墅产品特点：1、区分豪华型联排和舒适型联排的一个重要标准，并非单套户型面积大小，而在于其容积率。从重庆市场来看，豪华型联排容积在0.5-0.6，经济型联排则是0.7-0.8。2、从户型上看，面宽5-10米，进深11-23米，一般6米以下的面宽采用直跑楼梯，楼梯宽度0.9米，舒适度较差。进深的长短主要和内庭院及房间尺寸有关。建工未来城别墅功能房尺度与普通房一样，以此来控制面积、控制总价。3、从蓝湖西岸到东岸的产品发展历程来看，超过6联舒适度将大大降低，单体联排一般不超过8联。4、前庭、中院、后院设计，居住氛围较好，同时也能有效解决中间户型通风采光问题。5、单体联排不能整齐排列，应略有错落，通过园林设计，人步行其中，视线不能及远，私密性较好；同时曲曲折折的道路才会有“曲径通幽”的体验。6、单体联排应通过色彩、建筑符号打造不同的立面效果。7、面对面的两栋建筑最小间距13-20米，后院间距10-15米。在组团与组团之间，有较大的绿化及公共空间。8、道路分级，尽端式车道设计。联排别墅市场特点：1、联排别墅的户型面积以中大户型（面积在200平方米以上）为主，据统计，中大户型的联排别墅占80%左右，其中260平方米以上的端套大户型是新的发展趋势，近期供应而且销售情况较好的中大户型的联排项目较多。2、联排别墅赠送的前庭后院是项目的一大卖点之一，通过对重庆在售的联排别墅进行分析，中间套赠送的前庭后院面积集中在4080平方米之间，平均为60平方米，端套赠送的前庭后院的面积集中在80300平方米之间，平均为100平方米，面积越大销售情况越好。（三）江景高层项目分析楼盘名称容积率主力户型及面积（）单价销售状况华宇金沙港 湾3.612*2*1：71 3*2*2：1164*2*2：153、180均价3500元/基本销售完毕龙湖观山水3.597140，主力户型在104110起价3280元/，均价3700元/2005年10月开盘，600余套，3个月销售95%左右廊桥水岸1.85120-125均价3800元/2005年12月开盘，300余套，3个月销售约60-70%代表项目分析：金科金砂岸：已基本售罄。项目沿江面长，进深窄。基本呈倒“S”形，前排与后排通过空隙观江，以保证户户面江。金沙港湾：沿江面较窄，进深长，主要景观为中庭景观。海客瀛洲：喇叭状规划格局，尽可能多地实现户户看江。产品特点：1、立面力求简洁，大气。通过大露台，主要房间朝江来观赏江景。2、有一定规模的江景小区，除极少数项目外，地块进深较长的项目一般不能实现户户看江，景观的均好性通过大面积中庭景观实现。3、江景建筑单体平面格局多为“品”字型、“工”字型，以及喇叭型，另外江/海景线长的单体建筑也有弧板型。4、户型一般为一梯四户和一梯六户甚至是一梯十十二户，保证最大限度的看江面是设计的出发点。看江面户型在100-140左右。市场特点：5、江景高层一般单价较高，面江房型与不面江房型套内单价相差约500-1000元/。6、一般全面江户型销售较好。六、项目重点竞争项目分析1、建工未来城（1）基本情况开发商：重庆建工集团房地产开发有限公司地址：北部新区金开大道1666号规模：占地面积约1300亩，总建筑面积约80万平方米指标：容积率0.76，绿化率35现销售状态：现销售一期联排别墅和花园洋房 花园洋房基本情况：一期花园洋房有272套，1F送下室、花园（约70），2F部分送地下室（约35），3F、4F送露台，4F送阁楼；户型配比：房型所属楼层套内面积（）户数（户）A型1F138.24A型2F125.334A型3F117.564A型4F108.384A1型1F130.5310A1型2F121.8910A1型3F116.8110A1型4F107.1210B型1F142.9613B型2F130.5413B型3F117.0213B型4F116.9113B1型1F142.963B1型2F130.543B1型3F117.023B1型4F107.843C型1F137.8420C型2F135.6720C型3F118.5520C型4F109.3720D型1F116.158D型2F117.028D型3F107.848E型1F137.0312E型2F124.7912E型3F117.0212E型4F105.3212销售价格：均价3500，靠河沟部分均价3700元/。1F均价3850元/；2F均价3600元/；3F、4F均价3350元/。销售情况：还剩90套，临河沟花园洋房销售较好，1F销售情况最好，已售完。4F销售情况也较好。开盘时间：2005年9月花园洋房开盘 联排别墅基本情况：总户数284套，其中双拼有22套，位于山顶位置；另有4联、6联和8联；其中以4联居多。联排别墅户型面积在145180。联排别墅送地下室和车库，赠送面积在60左右。另有花园835户型配比：房型套内面积（）户数（户）共有楼层（包括地下层）百分比（%）A176.662037.2B160.3437313.3%C15252318.3%D168.9540314.1%E14768323.9%F155832.8%G171.7558320.4%销售价格：联排别墅：5500元；山顶双拼均价6000元/；端头户型比中间户型约高300400元/销售情况：还剩1套开盘时间：2004年4月别墅开盘分析：A、建工未来城占地1300亩，项目规模很大，规划有森林公园和体育运动公园配套，小区内有湖泊景观，加上其科技住宅主题的宣传，对本项目起到了很好的销售推动作用，在开盘初期，花园洋房均价3350元/，别墅均价4900元/。花园洋房和别墅赠送面积都非常大，在价格和赠送面积上吸引了许多中端客户，弥补了其位置的缺点。花园洋房和联排别墅销售情况都不错。B、建工未来城花园洋房户型面积105130，1F都送地下室（地下室需从室外花园入户），2F部分送地下室，4楼送阁楼。1F销售情况较好，已售完。C、建工集团建工未来城别墅户型无中庭设计，进深短，面积较小，单套住宅面积均未超过200，145-179，面宽5.7-7.3米，进深除182平米户型外（该户型进深14.6米），其余均为11.4米，另外，空间尺度也小，各个功能房间尺度与普通住宅无异。D、小区在规划上，依山而建，呈放射状布局，最小间距仅约10米。小区车库无法入户，小区整体车库，车位有700个。2、美茵河谷二期开发商：重庆中城联置业地址：高新区高庙村规模：约250户建筑形态：小独栋+联拼别墅+叠加别墅建筑风格：西班牙风格产品特色：西班牙风情、湖景、地下双车库推出时间：预计2006年春季房交会亮相面积：联拼别墅地上面积140-170，独栋别墅地上面积200左右，叠拼别墅145左右。售价：独立别墅250万元/套；拼联别墅100万元/套；叠加别墅60-70万元/套。美茵河谷联拼别墅仅售100万元左右，很显然走的是低总价的道路，该项目推出时间更早，且小区环境已成形，道路系统更为发达，是本项目的重要竞争对手。3、瑞安项目七、市场调查结论及建议1、供应状况分析：未来无论是别墅，还是花园洋房、江景高层，开发量均较大，区域竞争激烈。但是总体来看，项目周边区域的项目以高层为主，花园洋房和别墅档次都不高。结合本项目区位三区交界（沙区、渝中区、高新区），渝中区制高点，江景线较长、进深大，应在景观上多下功夫，以区位、产品、品质综合优势决胜市场。2、需求市场分析：对本项目区位认知程度不高（源于对地块具体情况不了解），项目在后期推广中，要着重引导市场，改变消费者心目中的既定看法；对于别墅，从需求调查及在售楼盘销售状况来看，他们都非常看重环境、品质，以及居住的私密性和安全性；对于户型比较看重庭院大小。本项目在实施过程中，需特别重视规划方式，做到大社区、小组团，组团内部尽量实现尽端式车道设计。对于花园洋房，消费者比较舒适度较高的三房，因此本项目在设计过程中，充分保证室外空间（花园、露台），同时尽可能规避花园洋房产品方面的致命弱点，利用软装、景观绿化解决问题。对于高层这一成熟度相当高的产品形态，在规划中除尽量做到户户看江外，在户型设计中尽可能吸收先进经验（如通过阳台错落，实现两层空高），力求创新。3、竞争状况：从前述供应市场分析可知，本项目主要竞争区域为北部新区及大西区二郎片区。而北部新区供应量大，产品形态多样，开发时间较长，交通便捷，消费者认知程度高；加上区位条件日益成熟，成为本项目的主要竞争区域。大西区二郎片区与本项目距离较近，预计明、后年将推出几个大规模项目，产品形态以花园洋房、高层为主，对本项目有一定威胁。主要竞争项目为周边项目，包括同创项目及瑞安项目，但它们的产品形态均以小高层、高层为主，对本项目前期开发不会造成多大威胁。第二部分：项目定位分析一、地块分析（一）地块位置本地块地处龙湖香樟林别墅项目位于重庆市渝北区九龙湖北岸，与龙湖南苑和西苑隔湖相望，是重庆目前的都市顶级别墅区。（二）地块规模项目占地面积17万平方米，建筑面积8.5万平方米三）地形分析龙溪街道行政区域及办事