2016年江西省房地产估价师《理论与方法》：审核估价报告模拟试题.docx

精品文档2016年江西省房地产估价师理论与方法：审核估价报告模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某幢大厦的总建筑面积为10000，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为。A：1.67B：2.33C：2.75D：3.33 E：工业用地的监测点评估价格 2、被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，_。A通过委托评估确定B依照合同办理C遵循惯例处理D不予支付3、房地产拍卖的程序中，关于房地产估价及拍卖保留价的确定，说法错误的是。A：对拍卖房地产确定合理的拍卖保留价和起拍价是决定拍卖行为成功与否的主要环节B：评估结果只能是确定保留价、起拍价的参考依据C：评估结果就是保留价，但不是起拍价D：拍卖行需要在房地产拍卖前对房地产市场进行调查和分析，然后由拍卖行和委托方参考评估价格确定拍卖房地产的合理保留价、起拍价和期望价 E：执行层的组织协调 4、在房地产过度开发的诱因之中，并不包括：_。A媒体的夸大渲染B开发商对市场预测的偏差C开发资金的易得性D开发商之间的博弈和非理性行为5、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价=路线价临街宽度。A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：混合深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格 6、房地产开发的程序主要分为_四个阶段。A投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C决策分析、前期工作、施工与竣工、租售 D投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售 7、属于直接房地产金融形式的是。A：房地产开发企业流动资金贷款B：商品房开发贷款C：居民住房消费贷款D：房地产开发企业发行股票 E：执行层的组织协调 8、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是_。A因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税 9、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。(2008年试题)A：时值是资金运动起点的金额B：终值是资金运动结束的金额C：资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D：不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值 E：借款合同 10、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在_。A3个以上B510个C5个以上D310个11、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元，房地产市场交易价格为6000元；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元；则最合理的拆迁补偿价格应以元为基础进行修正。A：4000B：5000C：6000D：9000 E：工业用地的监测点评估价格 12、业主公约由_制定并修改。A业主大会B业主委员会C一半以上业主 D全体业主和物业管理企业共同 13、收入效应是指。A：当某商品的价格发生变动时，消费者需求量发生变动的现象B：在理论上可用替代效应和收入效应的综合作用价格效应来解释C：其他商品价格不变，某商品价格发生变动，从而商品的相对价格发生变化，消费者在原来价格组合下的购买力水平没有发生变化的情况下，对价格变动商品的需求量发生变化的现象D：由于商品价格变化引起消费者的收入相对变化而引起商品的购买量发生变化的现象E：执行层的组织协调14、一般来说，与长期投资相比，短期投资_。A风险较大B收益率较高C流动性较好 D投资回收期较长 15、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是（）元。A1005.56B1010.56C1110.56 D1115.56 16、某房地产开发项目的占地面积为1万m2，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/m2（按建筑面积计），预测能够以8000元/m2（按建筑面积计）的销售价格实现鱼部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格（按占地面积计）为（）元/m2。A3000B5000C7500 D8000 17、房地产投资的缺点是_。A投资回收周期较长B投资数额巨大C变现性差 D以上均正确 18、已知两税一费的税、费率分别为营业税5、城市维护建设税7、教育费附加3，若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。A：550B：385C：1050D：236 E：借款合同 19、我国城市规划法律体系的核心是_。A城市规划编制法B土地管理法C城市规划法 D城市房地产法 20、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。A：物质形态与货币形态B：投资资金量和预期收益率C：出租、出售或经营形态D：资金流通方式与对策 E：借款合同 21、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是(2008年试题)A：税前现金流=有效毛收入-经营费用B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息C：税后现金流=税前现金流-所得税D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 E：借款合同 22、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是_。A领导定价法B挑战定价法C随行就市定价法D价值定价法23、根据工程量清单计价法，假设某建筑安装工程中，建筑安装发包与承包价按综合单价法计价，直接费为6000万元，间接费为1500万元，利润率为4，该建筑安装工程利润应为万元。A：60B：240C：280D：300 E：执行层的组织协调 24、预售收入用于后续开发建设投资的比例属于房地开发项目经济评价基础参数中的_。A时间类参数B融资相关参数C收益相关指标D评价标准类指标25、王某拟购买一套面积为120m2、单价为7800元/m2的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为_元。A1297.91B3584.01C4881.93D5158.71二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，则该商业房地产的折旧年限是_年。A37B40C60 D63 2、房地产投资的弊端不包括_。A变现性差B投资数额巨大C投资回收期较长D政府难以支持3、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是_。A均衡原理B预期原理C竞争原 D替代原理 4、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种。A：长期投资B：短期投资C：风险投资D：金融投资E：借款合同5、下列房地产中，不得转让的有_。A共有的房地产B未解决权属争议的房地产C设定了抵押权的房地产D已被依法查封的房地产 E已列入城市拆迁范围内的房屋 6、下列说法正确的是_。A当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定C内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加 D适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模 7、_负责全国房地产开发企业的资质管理工作。A土地管理局B城市规划管理部门C国务院建设行政主管部门 D国务院 8、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12%，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款。如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益(不考虑所得税影响)后的权益投资回报率为_。A12%B19.27%C17.18% D27.10% 9、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为的，购房人有权退房。A：96B：98C：102D：103 E：执行层的组织协调 10、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是_。A52%B58%C62%D68%11、2002年12月，w自治区A市C食品公司以出让方式取得了一宗A市城市规划区内的建设用地使用权，用于生产厂房建设，该宗地土地面积为12000，出让用途为工业。2009年12月，由于生产经营困难，C食品公司拟以其中的4500土地进行房地产开发，建造商品住宅用于销售，另外7500土地由C食品公司抵押给银行进行贷款。同时，C食品公司20042009年生产经营利润分别为180万元、210万元、240万元、260万元、280万元、300万元。试回答以下问题：C食品公司改变建设用地使用权出让合同约定的土地用途，应当。A：征得受让方同意B：征得出让方同意C：经土地管理部门和城市规划部门批准D：经土地管理部门和城市建设部门批准 E：最小二乘法 12、房地产产品为人类的生活或生产活动提供入住空间是其_。A基本功能B辅助功能C美学功能 D特产功能 13、政府机关、学校、公园等公用公益房地产估价宜采用_。A比较法B收益法C成本法D假设开发法14、平均利率具有以下特点。A：随着技术发展和资本有机构成的提高，平均利率有下降趋势B：平均利率具有相对稳定性C：平均利率的决定具有很大偶然性D：平均利率具有政策性 E：平均利率与市场经济条件好坏无关 15、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是_。A国务院B国务院建设行政主管部门C城市规划主管部门 D土地管理局 16、关于物权的效力说法有误的是_。A同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存B同一标的物一般来说物权优先于债权C私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主失效 D物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利 17、摩擦失业是指在生产过程中由于引起的失业。A：长期的原因B：暂时的原因C：局部的原因D：全局的原因 E：难以避免的技术性原因 18、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是_。A专家打分法B“三项预测值”法C解析法 D蒙特卡洛模拟法 19、房屋租金可分为_。A成本租金B商品租金C土地租金D市场租金 E经济租金 20、下列有关法律的效力问题，表述正确的是。A：宪法具有最高的法律效力B：一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得与宪法相抵触C：法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章D：行政法规的效力高于地方性法规、规章 E：地方性法规的效力等同于本级地方政府规章，但高于其下级地方政府规章 21、注册管理初审机构自准予注册变更之日起日内，报住房和城乡建设部登记备案。A：15B：30C：45D：60 E：执行层的组织协调 22、城市房屋权属登记管理办法规定，房屋权属登记机关自受理房屋权