项目拓展和论证管理流程(精细化阶段).doc

XX地产公司项目拓展与论证管理流程编号：XXXX-OP-XX01版号：A/0页码：第 17 页 共17页项目拓展与论证管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人一、 流程概况流程目的为保持公司持续发展，保障项目投资收益，控制投资风险流程风险项目可行性决策所需的信息不全面或不准确造成决策失误带来的投资风险流程范围从城市经济、土地信息的基础研究开始，到项目可行性研究报告经决策委员会评审确定结束定义1、新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。2、房地产土地储备：为保证公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的购入土地的行为。3、可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。上级流程名称无子流程名称项目可行性研究作业指引流程客户内部客户决策委员会外部客户国土规划局流程参与部门策划推广部、产品研究部、工程管理部、成本管理部、财务部上游流程名称下游流程名称子流程名称经营计划管理流程产品定位策划流程项目可行性研究作业指引概念设计管理流程流程KPI责任部门/岗位数据来源可研报告及时通过率投资拓展部、策划推广部、产品研究部、工程管理部、成本管理部、财务部决策委员会基础研究报告质量评分基础研究专员总裁办主任流程关键点关键点说明支持文件进行基础信息研究参见4.1基础信息研究报告形成项目初步可研报告参见4.3项目初步可研报告组织项目可行性研究参见4.5项目可研作业指引评审可研报告参见4.6二、 流程图三、职责部门流程中承担职责决策委员会1、在发展项目确定阶段听取项目的初步可行性分析，决定是否进入可行性研究阶段，指导项目发展方向。2、在新项目可行性研究阶段，听取项目可行性研究成果汇报，提出综合调整意见，决定项目合作条件的实施，批准项目。投资拓展部1、 负责组织基础研究，根据公司年度经营目标和融资计划，每年末制定土地储备计划，并对研究成果进行归档。2、 信息收集、甄别阶段：以基础研究为指引进行土地信息收集，并给予筛选。3、 发展项目确定阶段：负责根据项目初步谈判的结果，确定项目的运作方式，并通过初步市场判断确定项目的定位，进行项目经济初步测算，形成初步可行性报告，提交集团董事长、总裁及决策层审议。4、 可行性研究阶段：负责根据项目的特点制定可行性研究计划，通过项目背景调研，确定产品定位建议并以其为核心组织各相关部门展开相应流程工作，最终形成包含固定内容的项目可行性报告。5、 决策、评审阶段：负责将可行性报告交由公司内部评审；负责按照公司通过的项目合作条件，取得项目开发权利，并负责合作条件的实施和跟踪。策划推广部在项目可行性研究阶段介入，负责项目所在区域的市场调研，并根据市场调研结果提出产品定位建议、营销初步计划。产品研究部1、 发展项目确定阶段：应投资拓展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计条件等特征和要求，提供地块初步设计分析。2、 项目可行性研究阶段：现场勘察后根据地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据产品定位建议，完成规划草案。工程管理部在项目可行性研究阶段，对现场勘察地块的地形、地貌、周边市政配套情况调查等进行工程建造的分析，并根据产品研究部提供的规划草案完成工程技术分析。成本管理部1、 发展项目确定阶段：应投资拓展部的要求，根据产品研究部提供的项目初步设计分析进行成本初步测算。2、 项目可行性研究阶段：根据产品研究部提供的规划草案和工程管理部提供的工程技术分析，提供准确的成本测算。财务部在项目可行性研究阶段，根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益预测和相关分析。总裁办项目成功获取后，在投资拓展部的协助下编制项目开发建议书制定项目经营计划，并筹划成立相应的项目部。法务部1、 发展项目确定阶段：参与项目初步谈判，提供法律意见。2、 项目可行性研究阶段：根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行把关。四、工作程序4.1、进行基础信息研究4.1.1 输入/输入部门：土地储备计划/投资拓展部经理4.1.2 输出/接收部门：基础信息研究报告/投资发展专员4.1.3 活动说明：投资拓展部基础研究专员负责收集和分析基础信息，为确定公司房地产土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平进行进行基础研究和专项研究，并定期提交基础信息研究报告，报告内容包括但不限于：1) 公司战略的外部环境研究，包括宏观政策、经济动态、社会文化、产业政策法规、行业发展动态等2) 城市经济动态、消费需求、城市地产竞争状态3) 竞争对手研究基础研究的成果经向公司集团总裁和董事长汇报后，最终提炼作为经营计划外部环境分析的主要部分，并在此基础上制定公司土地储备滚动计划，以指导土地储备工作的进行。4.2收集和分析土地信息4.2.1 输入/输入部门：无 4.2.2 输出/接收部门：土地信息收集表/投资拓展部经理4.2.3 活动说明：投资拓展部成员均是土地信息收集的责任人，但需指定一人为土地信息负责人，专项负责土地信息的汇总、整理和总结等。土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：1) 政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。2) 其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；各类招商会与项目推介会等。3) 其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。了解到有效土地信息后，需于当日最迟不超过两日内填写土地信息采集表，投资拓展部不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断，会议由投资发展专员记录并存档，会议结果知会总裁和董事长。未通过的信息由土地信息负责人填写判断意见，存入土地信息库，并统一答复信息提供人，此后由土地信息负责人对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪。4.3项目判断与调查定位4.3.1 输入/输入部门：土地信息收集表/项目土地负责人4.3.2 输出/接收部门： 项目初步可研报告/决策委员会4.3.3 活动说明：项目负责人根据项目情况，可通过咨询等了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请法务部提供意见，最终做出项目用地购买操作方式的判断。项目负责人进行项目实地勘察和周边市场的简易调查，根据市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：1) 项目的档次、主要客户群。2) 项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期。3) 项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。项目负责人可根据项目的特殊性与否，进行后续处理：1) 常规项目，易于规划的：可与产品研究部、策划推广部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，并由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据。2) 特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由产品研究部做出规划设计草案，交成本管理部做出建安成本的粗略测算，作为初步经济测算的依据。项目负责人根据项目情况，做出初步经济测算结果，综合项目谈判后确定的操作方式，形成简易的项目初步可研报告，经部门内部评审后，提交决策委员会进行评审。项目初步报告内容包括但不限于：项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、经济效益测算等。4.4评审初步可研报告4.4.1 输入/输入部门：项目初步可研报告/投资拓展部 4.4.2 输出/接收部门：评审意见表、项目可研小组名单/投资拓展部4.4.3 活动说明：决策委员会召开项目专项汇评审会，决策委员会成员由董事长总裁办公会成员组成，根据需要也可加入公司其他专业技术部门人员参加，评审会举行程序如下：a） 项目负责人需提前将项目初步报告发给与会人员，为保密起见，土地方情况和重要谈判条件不能涉及。b） 会议首先由项目负责人做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见。c） 公司集团董事长和总裁最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。项目经评审确定后，进入可行性研究阶段，并确定项目可研小组名单（通常项目小组组长由投资拓展部经理担任、成员来自策划推广部、产品研究部、工程管理部、成本管理部和财务部相关专业人员担任）；未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。4.5制订项目可研计划、组织项目可研工作4.5.1 输入/输入部门：项目初步评审意见、项目可研小组名单/决策委员会 4.5.2 输出/接收部门：项目可研计划/项目可研小组成员，项目可研报告/决策委员会4.5.3 活动说明：项目经决策委员会评审确定进入可研阶段后2日内，由项目可研小组组长制订项目可研计划并与项目组成员讨论确定，该计划需包含各相应工作的责任部门（责任人）、达到效果和时间要求，并根据时间节点列出横道图，发相关部门。各小组成员按计划安排实施相关工作和相互配合。项目负责人根据可行性研究计划，组织项目可研小组对项目进行现场勘察，并组织完成如下工作：1) 项目负责人进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等。2) 公司法务部参加项目后续谈判，做出法律风险分析。3) 策划推广部根据可行性研究计划对项目周边市场进行详细调研，反馈给项目负责人，制订产品定位建议，由投资拓展部和策划推广部讨论确定后形成新项目市场定位建议设计草案任务书。4) 产品研究部先期对现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划的分析，并根据新项目市场定位建议设计草案任务书，完成规划设计草案，形成新项目可行性论证规划草案指标说明。5) 工程管理部先期对现场勘察地块的地形、地貌进行工程建造的分析，并根据产品研究部提供的规划草案完成工程技术分析。6) 成本管理部根据产品研究部提供的规划草案、新项目可行性论证规划草案指标说明和工程管理部提供的工程技术分析，提供建安成本测算。7) 财务部根据各专业部门提供的规划、成本、销售计划等材料，完成经济效益预测分析，形成新项目可行性研究测算表_经济指标部分。8) 策划推广部在产品研究部完成规划设计草案后，制订销售初步计划。投资拓展部最终组织各方面材料，形成固定格式的项目可行性报告，经内部审议后，以新项目可行性研究报告评审会会议通知申请决策委员会召开新项目评审会。4.6项目可研决策评审4.6.1 输入/输入部门：项目可研报告/项目可研小组 4.6.2 输出/接收部门：项目评审意见表/项目可研小组、总裁办4.6.3 活动说明：公司新项目评审会由公司办公会领导和参与项目论证的各部门参加，听取项目负责人对项目可行性研究的汇报，最终由公司集团董事长进行决策。若项目在上述环节中未获通过，项目负责人则需要根据会议意见对可行性研究进行综合调整或放弃该项目；若项目论证会通过后，且无需进一步解决的问题，投资拓展部可根据实际情况向公司申请提前启动该项目开发的前期准备工作（包含策划推广部提前介入）。投资拓展部负责按照项目评审会通过的项目合作条件获得项目，并负责合作条件的实施和跟踪。无论通过何种方式，公司合法地获得项目土地的开发权力后，投资拓展部立即根据可行性研究的情况提请总裁办制定新项目开发建议书，由总裁办负责各专业共同制定新项目经营开发主要节点计划并上报董事长和总裁审批。总裁办可提请公司根据审批后的开发节点计划成立项目部，投资拓展部组织项目相关资料的顺利移交和存档，并做出相应总结。五、 支持性文件5.1XXXX-WI-TZ01项目可行性报告内容指引六、 相关记录6.1土地储备计划表6.2土地信息采集表6.3新项目发展信息通报6.4新项目市场定位建议设计草案任务书6.5新项目可行性论证规划草案指标说明6.6新项目可行性研究测算表成本部分6.7新项目可行性研究测算表经济指标部分6.8新项目经营开发主要节点计划土地信息采集表记录编号：信息来源： 填报日期： 项目联系人：实地考察日期：一、宗地基本情况概要宗地名称位置（详见附图）区域位置土地编号四至范围东南西北地段土地所有权归属国有土地使用权归属土地方土地使用年期交易方土地规划用途技术指标(根据对方阐述)占地面积（平米）.建筑覆盖率%机动车位建筑面积（平米）其中：住宅容积率.商业公厕垃圾站土地渊源土地现状周边环境合作方式及条件合作方式土地价格周边可拓展土地付款条件交地标准市场经济测算备注项目判断意见投资发展合议意见意见公司领导意见后续跟进情况记录最终成交情况附：1. 项目成本简单测算：2. 项目利润简单测算：3. 项目位置图4. 项目宗地图：备注：1. 本表可根据项目实际情况，增加表格汇报项目；2. 后附图片可根据资料掌握的实际情况附上；新项目发展信息汇报填报单位： 填报日期：二、项目进展状况及工作计划详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。土地储备计划表记录编号：2006年2007年1、当年新储备总规模（建筑面积）2、目标发展方向 A、目标一 1）区域位置要求 2）规模（建筑面积） 3）楼面地价水平 4）销售净利润水平 5）最迟签约时间 6）最早体现利润时间 7）备选项目 B、目标二 1）区域位置要求 2）规模（建筑面积） 3）楼面地价水平 4）利润水平 5）最迟签约时间 6）最早体现利润时间 7）备选项目 C、目标三 1）区域位置要求 2）规模（建筑面积） 3）楼面地价水平 4）利润水平 5）最迟签约时间 6）最早体现利润时间 7）备选项目3、关注发展方向4、预计地价支付最大需求5、年末土地储备预计6、预计土地经营成果体现 A、增加净利润预计 B、增加销售面积预计 C、增加销售额预计 D、增加剩余资金预计 E、增加新开工面积预计 F、增加在建面积预计 G、增加竣工面积预计7、2007年土地储备方向与目标设想备注：本表设置的年度可根据实际年份调整；新项目可行性论证规划草案指标说明（含建造标准）记录编号：项目编号填写日期项目名称一、指标统计指标类型指标单位任务书建议数值实际数值备注用地平衡总用地面积平方米建筑用地面积平方米总建筑面积（计容积率）平方米其他不计容积率建筑面积平方米用地构成小区道路平方米消防道路平方米人行道平方米广场平方米绿化平方米水景平方米室外体育设施平方米室外泳池平方米注明个数基本指标规划容积率覆盖率%绿化率%总户数个车位数（其中地面停车）个土方平衡挖方量立方米填方量立方米挖填方差量立方米边坡支护米二、建筑细部面积指标可售住宅分类占地面积建筑面积层高层数结构类型电梯个数户数内外部装修标准、厨卫设置别墅住宅联排住宅多层住宅小高层住宅高层住