01005蔡二妙吴森森晋江青阳曾井小区新世纪豪园二期7-1302号房地产估价报告.doc

精品文档房地产估价报告估价项目名称：蔡二妙、吴森森委估的位于晋江市青阳曾井小区新世纪豪园二期7#-1302号的房地产价值评估委托方：蔡二妙、吴森森估价方：福建明达房地产评估有限公司估价人员：江同官 舒宏辉估价作业日期：二九年九月四日至九月五日估价报告编号：闽明达房评字2009第01005号目录一 致委托方函4二 估价师声明5三 估价的假设和限制条件6四 估价结果报告7（一） 委托方（二） 估价方（三） 估价对象（四） 估价目的（五） 估价时点（六） 价值定义（七） 估价依据（八） 估价原则（九） 估价方法（十） 估价结果（十一） 估价人员（十二） 估价作业日期（十三） 估价报告应用的有效期五 估价技术报告（估价方存档）11（一） 房地产状况分析（二） 市场背景分析（三） 最高最佳使用分析（四） 估价方法选用（五） 估价测算过程（六） 市场价值六 附件（均为原件复印）19（一） 评估委托书（二） 估价对象图片（三） 与评估相关材料（四） 房屋所有权证（五） 企业法人营业执照（评估机构）（六） 房地产价格评估机构资格证书（七） 估价人员资格证书一、致委托方函蔡二妙、吴森森：承蒙委托，我公司派遣房地产专业估价技术人员对位于晋江市青阳曾井小区新世纪豪园二期7#-1302号的房地产进行市场价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 经实地查勘及产权人提供的资料，结合平时估价实践中积累的资料、经验，我公司房地产专业人员根据估价目的遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响估价对象房地产价值因素的基础上，对估价对象在二九年九月四日的客观合理价值进行估算和总判定，得出估价对象抵押价值为RMB72.74万元（金额大写：柒拾贰万柒仟肆佰元整）,折合抵押单价为4845.78元/。本估价报告应用有效期为一年，抵押当事人因贷款需要签约二年抵押期限，本机构给予认可，时间从报告签发之日起生效。随此函，附房地产估价报告三份。福建明达房地产评估有限公司法定代表人：江同官 二九年九月五日二、估价师声明我承诺，在我知识和能力的最佳范围内：1、 报告中对事实的陈述是真实的，准确的。2、 估价报告中的分析，意见和结论，是我公正的专业分析、意见和结论，但要受估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。3、 我与估价报告中的估价对象没有利害关系；对与估价对象相关的各方当事人没有偏见，也没有个人利害关系。4、 我是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范的规定进行分析，形成意见和结论，以及撰写估价报告。5、 我已对估价对象进行了实地查勘。参加查勘人员：江同官 舒宏辉 6、没有人对估价报告提供了重要专业帮助。三、估价的假设和限制条件1、 估价对象占用的土地为实际状况下的土地使用权。2、 成本法中，估价对象的建设成本是在开发模式下的社会客观成本。3、 估价对象的评估价值是在取得房屋所有权下的价值。4、 估价对象房地产的面积、权益状况等，由委托方提供，如材料与实际有偏差，最终以房产管理部门确定为准，估价结果须作相应调整。5、 估价对象的价值是公开市场价值，未考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对评估价值的影响。6、 房地产估价技术报告中有些参数是估价人员的经验所得，受到估价人员业务水平的限制。7、 本评估报告只限于为本次评估目的提供参考，不作他用。8、 本报告是在估价假设的限制条件下的房地产价值，如估价假设条件的限制条件发生变化，评估结果必须相应调整或重新评估。四、估价结果报告（一） 委托方：蔡二妙、吴森森（自然人）（二） 估价方：福建明达房地产评估有限公司估价资格等级：房地产价格评估：丙级土 地 评 估：B级法人代表：江同官单位地址：晋江市崇源路农机公司四楼四室联系电话三）估价对象：估价对象为晋江市青阳曾井小区新世纪豪园二期7#-1302号套房，系蔡二妙、吴森森共同所属，建筑面积为150.11，设计用途为住宅，现状为住宅。估价对象所在建筑物为13层钢混结构，外墙涂料饰面，铝合金窗，内设电梯，估价对象位于该建筑物第13层，室内通风、采光性能好，并进行了高档装修：抛光砖地面，内墙刷白，天棚木吊顶并饰灯具，水、电、卫生洁具齐全。估价对象周边环境良好，所在区域市政基础配套设施较完善，交通便捷，生活方便。（四）估价目的：估价对象市场价值评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。（五）估价时点：二九年九月四日（六）价值定义： 公开市场：指交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。 公开市场价值：指在公开市场上最可能形成的价格。（七）估价依据： 1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、中华人民共和国土地管理法 3、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例4、城市房地产转让管理规定5、房地产估价规范（GB/T50291-1999）6、国家及地方其他相关法律、法规。7、产权人提供的有关资料8、估价方法平时积累的经验、资料（八）估价原则：1、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。2、最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。3、替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈中指与估价对象具有替代关系，价格会相互影响的房地产所处的区域范围。4、估价时点原则求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。估价时点是评估房地产价格的时间界定。5、公平原则要求房地产估价人员应站在中立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。（九）估价方法估价人员细致地分析了估价对象的特点和实际状况，在实地勘察和调研的基础上认为，该估价对象的最佳用途为住宅。估价人员通过对市场实际交易实例进行了调查分析，发现该地区房地产交易市场类似交易实例较多，且估价对象为住宅房，存在潜在的收益（等同于出租），故此次评估宜选用收益法和市场比较法来确定估价对象的公开市场价值。（十）估价结果依照估价目的,遵循估价原则,按照估价工作程序, 选用适宜的估价方法，经过对估价对象和房地产市场行情的测算和分析,确定本项目估价对象申请抵押贷款在估价时点上的估价值为RMB72.74万元（金额大写：柒拾贰万柒仟肆佰元整）,折合抵押单价为4845.78元/。(十一)估价人员:姓名 房地产估价师证书号码 土地估价师证书号码 签名 江同官 3620030035 8009440054舒宏辉 3620040055 2000360002(十二)估价作业日期:二九年九月四日至九月五日(十三)估价报告应用的有效期:本估价报告应用有效期为一年，抵押当事人因贷款需要签约二年抵押期限，本机构给予认可，时间从报告签发之日起生效。福建明达房地产评估有限公司法定代表人：江同官 二九年九月五日五、估价技术报告(一)房地产状况分析:房地产状况包括区位状况、权益状况和实物状况。1、 区位状况分析:估价对象所在小区周边环境良好，小区内公用设施齐全，环境优美，是安居的理想场所。2、 权益状况分析:估价对象房地产为按规划建设的,已取得中华人民共和国房屋所有权证（晋房权证青阳字第715208号）及房屋共有权证（晋房青阳共字第31165号）。3、 实物状况分析:估价对象为晋江市青阳曾井小区新世纪豪园二期7#-1302号套房，系蔡二妙、吴森森共同所属，建筑面积为150.11，设计用途为住宅，现状为住宅。估价对象所在建筑物为13层钢混结构，外墙涂料饰面，铝合金窗，内设电梯，估价对象位于该建筑物第13层，室内通风、采光性能好，并进行了高档装修：抛光砖地面，内墙刷白，天棚木吊顶并饰灯具，水、电、卫生洁具齐全。(二)市场背景分析: 晋江市位于福建省东南沿海，北纬34303454,东经1182411843。全市陆地面积642.36平方千米，现辖15个镇和一个农场。人口102万。旅外华侨、华人和港澳台同胞210多万人，是我国著名侨乡和台湾同胞主要祖籍地之一。晋江市历史悠久，源远流长，山川毓秀，人文荟萃，素有“声华文物，雄称海内”、“泉南佛国”、“海滨邹鲁”之美誉。南音、掌中木偶和高甲戏等民间文艺蜚声海内外。名胜古迹和自然景观众多，安海与南安水头间横跨鸿江的宁建安平桥（五里桥）为当时世界最长的梁式石桥。安海龙山寺为台湾400多座龙山寺的祖寺，是木雕艺术的宝库。罗山万石峰（华表山）下草庵寺内有我国现存惟一的摩尼教石刻佛像。深沪湾有海底古森林遗址。改革开放以来，晋江人民弘扬“诚信、谦恭、团结、拼搏”的晋精神，解放思想，锐意进取，创造了以市场经济、外向型经济和股份合作制为主，多种经济成分并存，共同发展的“晋江模式”、“晋江速度”和“晋江效益”。综合经济实力跃居全国县市前列、福建之首。基础设施日臻完善，形成陆、海、空立体交通网络和发达的通迅网络。社会事业全面进步，先后荣获“全国科技工作先进县（市）”、“全国科技实力百强县（市）”、“全国质量兴市先进县（市）”、“中国鞋都”、“全国食品工业强县（市）”、“全国双拥模范城市”、“省级文明城市”、“省级卫生城市”等称号。综上原因，近年来晋江市的房地产行情看好，价值升值潜力较大。(三)最高最佳使用分析:在比较保持现状、转换用途、装修改造、拆除重新利用或上述方式的某种组合中,选择保持现状为估价对象最高最佳使用.(四)估价方法选用: 估价人员细致地分析了估价对象的特点和实际状况，在实地勘察和调研的基础上认为，该估价对象的最佳用途为住宅。估价人员通过对市场实际交易实例进行了调查分析，发现该地区房地产交易市场类似交易实例较多，且估价对象为住宅房，存在潜在的收益（等同于出租），故此次评估宜选用收益法和市场比较法来确定估价对象的公开市场价值。收益法：运用某种适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法：市场比较法的参照物取同一供需圈内规模相近，用途相同的房地产的交易价格，再进行交易因素、时间因素、区域因素、个别因素调整得出估价对象的价格的一种方法。（五）测算过程:评估方法之一:收益法收益法计算公式为：V=1-（）n式中V房地产市场价值总额a为年净收益r报酬率g净收益逐年递增的比率n收益年限 (1)计算估价对象年有效毛收入参考目前附近地段市场租金价格，确定估价对象房屋平均月租金水平取18元/。估价对象年有效毛收入列表如下：估价对象月租金（元/）建筑面积（）出租率（%）可出租面积（%）年（月）年有效毛收入（万元/年）18150.1190100122.92（2）计算年运营总费用 1）管理费：取有效毛收入的2%计管理费=2.92万元/年2%=0.06万元/年2)维修费：维修费建筑物重置价的1%，建筑物重置价按800元/计。维修费=150.11800元/1%10000=0.12万元/年3）税金：营业税及附加为有效毛收入的5.5%计算，房产税为有效毛收入的12%，合计为有效毛收入的17.5%，由承租方缴纳，则出租方缴纳的税金=0。4）保险费：按建筑物重置价的2计，则保险费=150.11800元/210000=0.02万元/年5)运营费用合计=管理费+维修费+税金+保险费=0.06+0.12+0+0.02=0.20万元/年（3）计算年净收益年净收益=年有效毛收入年运营总费用=2.92-0.20=2.72万元/年经过估价人员认真的测算分析，上述数据客观真实，考虑到晋江市区房地产业的发展趋势,估价人员对估价区域的调查分析,房地产租赁较活跃且前景看好,故本次评估确定估价对象租金净收益每年增长2%，即g=2%。（4）报酬率r的确定采用安全利率加风险调整值法：安全利率取国家一年期存款利率2.25%，风险调整值根据该地区的社会经济现状及预期，结合估价对象所处位置及物业类型的特点确定，则报酬率取5%。(5)收益年限的确定：根据估价对象已使用情况，确定估价对象收益年限为55年。（6）计算估价对象收益价格V=1-（）n=2.72/（5%-2%）1-（）55=72.26万元评估方法之二:市场比较法1、 具体估价思路：在求取估价对象房地产价格时，将估价对象房地产与较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。市场比较法以替代原理为理论基础。2、 基本公式：估价对象市场价格=比较案例价格交易情况修正交易期日修正区域因素修正个别因素修正3、 比较案例选择：根据替代原则，选取近期交易的三个交易实例为比较案例。（1）、比较案例选择：根据替代原则，选取近期交易的三个交易实例为比较案例。实例A：新世纪豪园，钢混结构，建筑面积为142，中档装修，南北朝向，4500元/，交易时间2008年12月；实例B：锦锈广场，钢混结构，建筑面积133，高档装修，南北朝向，售价为4800元/，交易时间2009年2月；实例C：华泰国际新城，钢混结构，建筑面积143，高档装修，售价为4400元/，南北朝向，交易时间2008年7月；（2）、估价对象与实例A、B、C相比较，其具体比较测算过程如下：表一：因素条件说明表：案例估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易价格（元/）450048004400交易时间2009.92008.122009.22008.7交易情况正常交易正常交易正常交易正常交易区域因素公共设施配套完备程度好好好好周边环境好好好好交通状况较便利较便利便利较便利离市中心距离近近近一般个别因素朝向南北南北南北南北采光通风好好好好物业管理有有有有成新度新新较新较新面积适中适中适中适中装修程度高档装修中档装修高档装修高档装修表二：因素条件指数表案例估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易价格（元/）450048004400交易时间100959794交易情况100100100100区域因素公共设施配套完备程度100100100100周边环境100100100100交通状况100100105100离市中心距离10010010095个别因素朝向100100100100采光通风100100100100物业管理100100100100成新度1001009696面积10010010010