某著名房地产公司销售体系全套方案19.doc

正通世纪花园销售答客问提纲前言、项目开发合作机构。1. 项目开发商简介及开发过的项目？2. 项目承建商简介及开发过的项目？3. 项目监理公司简介及以往监理项目？4. 项目园林设计公司简介及以往作品？5. 项目建筑设计公司简介及以往作品？6. 项目策划销售公司简介？7. 项目物业管理公司简介及该公司管理的其它项目？一、 名称及地理位置1、 本楼盘正式推广名称“世纪花园”2、 楼盘所在地理位置 本案位于信阳平西路和广场南路交叉口的东南角，小区的北侧和世纪广场遥相呼应，小区的南面和东面各有一条待建城市规划道路。3、 周围主干道东西向：平桥区龙江路南北向：平西路，中心大道离主干道的距离：紧靠平西路，距离龙江路100米左右4、 周围住宅楼宇情况泰安第一城，平桥三和商住城，馨澳花园二、 交通与配套1、 自行开车从以下地点如何到达本楼盘？火车站： a、新华东路工区路平桥大道平西路 b、新华东路南京路龙江路平西路汽车站： a、人民路新华东路工区路平桥大道平西路 b、人民路新华东路南京路龙江路平西路2、 公共交通线路有哪些？停靠站点名称？公交路线有：7路11路12路15路；7路 体彩广场市二高 体彩广场、消防队、科宇电脑城、亚兴商场、新华市场、火车站、邮政大厦、第四小学、二道牌、果品市场、楚王城、商城转运站、交警一大队、盐库、312维修站、龙江路口、金三角、华栗公司、茶叶城、农行家属院、富强养鸡场、大圆盘、油脂厂、区电业局、啤酒厂、工行路口、区财政局、农林路口、四医院、区政府、市二高11路 财贸医院中山铺 财贸医院、火车站（阳光宾馆）、申税宾馆、其士酒店、申泰市场、二道牌、果品市场、楚王城、商城转运站、交警一大队、盐库、312维修站、龙江路口、金三角、华栗公司、茶叶城、农行家属院、富强养鸡厂、大圆盘、油脂厂、区电业局、啤酒厂、工行路口、区财政局、农林路口、四医院、磷肥厂、菜场口、化肥厂、电厂、机砖厂、奥龙、中山铺12路 陶瓷厂袁寨 陶瓷厂、平桥、四医院、农林路口、区财政局、工行路口、啤酒厂、区电业局、油脂厂、大圆盘、富强养鸡场、农行家属院、茶叶城、交等二大队、检车线、银钱、大柏树、刘洼、袁寨15路 平桥贸易广场 平桥农林路、市五中、华豫电厂、检车线、交警二大队、茶叶城、华栗公司、龙江路口、312维修站、盐库、交警一大队、商城转运站、楚王城、果品市场、青龙街、火车站、四一路、西亚超市、中山大楼、中山南路、新华书店、贸易广场3、周边配套设施？A、 购物：B、 银行：工商银行C、 邮局：D、 药店：羚锐药店；E、 医院：第四人民医院；F、 公园：世纪广场G、 周边饮食及娱乐：天安大酒店、龙潭大酒店；H、 加油站I、 学校：市一中、市二高、区实验中学、区一小、六职高；J、 机关：区教委、区电业局、中国人寿保险公司、市国土资源局平桥分局、区审计局、区公安分局、区工商局、区法院、区烟草专卖局；K、 厂矿：万富油脂厂、维雪啤酒有限公司、丽水制管厂；三、 周边竞争楼盘资料1、 在售楼盘?泰安第一城，平桥三和商住城，馨澳花园四、 楼盘资料1、 本楼盘用地性质？本楼盘用地性质为住宅与商业；2、 楼盘的占地面积？总建筑面积？容积率？楼盘占地79.7亩；总建筑面积为10.2万平方米；容积绿1.79；3、 楼盘南北与东西长度各为多少米？南北长度为：194.85米；东西长度为：276.98米；4、 绿化率？建筑覆盖率？ 绿化率：39.9%建筑覆盖率:27.8%5、 规划用地面积?总建筑面积?规划用地面积:53101.60平方米总建筑面积:102880.59平方米6、 楼房的建筑面积？裙楼商业的建筑面积？商业共有几层？每层多大面积？会所面积？楼房的建筑面积：81320.37 平方米商业建筑面积： 11687.55 平方米商业: 2 层数，每层约 平方米会所： 层数，面积 平方米7、 商业整层多大面积？每层有多少户？购买多套可否办理成一个房产证？1层： 平方米/层2层： 平方米/层每层 套隔间，8、 本小区住宅总共有多少套？居住人数为大约为多少?共计 586套房屋，其中一期 套，二期 套。居住人数为大约为:2051人9、 地下室总占地面积?地下室总占地面积:5898.28平方米10、 本楼盘的开工、竣工及入住日期？开工日期： 年 月 日竣工日期： 年 月入伙日期： 年 月11、 小区内住宅面积多大? 面积从89.04-218.1512、 两房、三房、四房、复式面积都有多大？两房面积有：89.04三房面积有：125.68、132.30、140.87、144.61、132.36、100.06四房面积有：167.77复式面积有：171.40、182.96、191.73、218.15、199.42、135.4113、 一期住宅共有多少套？户型配比为？ 一期住宅共有276套两房为：12套 占：4%三房为：182套 占：66%四房为：30套 占：11%复式为：52套 占：19%14、 楼宇外立面结构？小区的建筑风格为坡顶，设计中力求建筑风格的统一、简洁、现代，注重对楼梯间、阳台、顶部做重点刻画。线角、阳台栏杆力求简练、轻巧、色彩明快，使整个立面形象洁新典雅。15、 整体的建筑特点？16、 楼间距？本小区所有房屋均南北朝向，楼间距为1：1.11：1.2倍，空间感觉特别好。17、 规划设计理念？建设一个“现代、文明、绿色、生态”的新都市主义住宅小区；强调环境资源的均好性，让每位住户的窗前都能欣赏到户外的绿地景观资源。规划设计以人为本，规划总体强调了“等值”观，把环境资源分散到院落至每栋住宅前，达到每栋住宅前见景，出门入园。因此，我们综合地形、地势考虑自然生态环境，因地制宜，既富有变化，又生动活泼，具有人性化居住空间，也比较容易回归自然，更符合小区现代化人文的主题。在营造小区中部景观及绿化带的同时强化半私密空间院落空间。每个组团营造一个亲切宜人的交往的场所，我们能充分利用院落围合空间塑造出一个景观空间，在围合景观空间里老人、孩子们能自由自在的在此交流、游戏，使居民们对他产生了一种归属感，正是通过这些围合的半私密性的景观空间，人们能自然的过渡到自己的居室这个完全私密的空间。18、 平面设计特点？ 小区的主干道及景观大道把小区分成了四个组团，分别以花卉命名，它们是：玉兰苑、丹桂苑、海棠苑和百合苑。19、 观设计特点？景观不止为观景，更应该有他独特的作用和内涵。首先，景观应该是功能性的，他是社区居民晨练、散步、休闲娱乐、众人聚会的场所。其次，景观应该是生态的、环保的，能够提高社区居民的居住品质，甚至有助于改善社区的空气指数。久居都市，需要的不仅是一个可以在闲暇时游览的公园，更迫切需要能在生活咫尺之处有这样一个可以随时放松、呼吸的地方。（1）、主景观轴 由西入口直到中心绿地，再到小区东入口是小区的东西主景观轴，沿南北方向的主要道路到中心广场是小区次景观轴。人行道两侧种植高大的法国梧桐，中间的漫步林荫道种植常绿的香樟和低矮的灌木、草地、花卉。人们从主入口进入小区，就被成荫的绿树、草地、鲜花包围、引导，直至小区的中心绿地。中心绿地由水系组成，水池周边堆以山石，种上奇花异草，使人们有回归山涧水溪的感觉，让小区成为一个活泼、健康的生态小区。（2）组团次景观轴除了东西主轴线和南北景观轴外，每个组团都有自己的东西向的次景观轴，这些次景观轴有的是曲静通幽的林荫小道，有的是爬满了紫藤的花架，次景观轴的端部都有一个对景，有的是充满山野情趣的竹园，有的是腊梅小树林、桂树林、杉树林，有的是一个低矮的涌泉。（3）主题绿化的运用绿化分四级：宅前绿化、组团绿化、中心绿化、周边绿化使小区形成多维绿色空间。通过对丘地的运用使绿地不再是一块平地，局部设计些小土丘，种上草皮和树林让人们仿佛置身在野外的小树林中；屋顶绿化，充分利用二层商场屋顶设计成屋顶花园，植物的配置各组团以自己的命名植物配置的主流品种，小区内春夏秋冬均盛开着鲜花；绿化以乔木、灌木、草地合理搭配。20、 楼高几层？地上6.5 层，地下1 层21、 层高是多少？ 住宅和底商为什么结构？住宅层高2.9米，商业层高3.6米。住宅为砖混结构，底商为框架结构。22、 户型有何特点？户型科学、合理、细致，同事具有一定的超前性和使用弹性。安排了从两室两厅一卫直到五室三厅三卫，共14种户型，面积从89.04平方米直到218.15平方米不等，户户朝南，厅堂四正，户内功能齐全，绝大数户型都对室内玄关、储藏、工作空间、户外空调器的位置等做了充分的考虑。户内以厅为中心，主卧室和大多数厅朝南，采光充足，宽大的阳光飘窗，把居室变为阳光特区；明厨、明卫、明厅、明卧“全明”设计，同时利用南阳台作为户内绿地，使人们在室内也能充分享受大自然的空气和阳光。23、 小区共有几个出入口？小区有四个出入口，主出入口设在平西路小区的中部，另外三个次出入口设在小区北、东、南的中部，分别通向广场南路、东侧规划路、南侧规划路。24、 外墙装修情况？ 25、 楼梯间装修标准？ 26、 楼道内装修标准？ 27、 消防系统情况？28、 给排水情况？29、 通讯设施情况？30、 有线电视系统情况？31、 地下室有几层？作何用途？32、 停车位售价或收费标准？可否固定车位？33、 备用发电机组为何种品牌？额定功率多大？34、 窗台高度？窗户尺寸？窗户开启方式？35、 智能化情况如何？ 小区的安防系统及物业管理系统均采用智能化的信息网络系统。安防系统包括出入口管理及周界防越报警，对讲与防盗门控制、门窗磁性报警，巡更管理。36、 电话安装情况？37、 小区是否全封闭？38、 车库是地上还是地下？车位有多少？机动车采用地面停车方式与一层室内停车相结合，室外停车位109辆，室内停车位126辆，共235个,停车率40.1%。39、 是否人车分流？小区基本做到人车分流，沿小区四周设计了4米宽的通道，南北向设计了6米宽通道，机动车进入小区后，基本在这些道路上运行。东西入口设计了28.6米及21.16米宽的步行景观道，这些只能供人流通过，机动车不能进入。40、 小区属哪个派出所、办事处管辖？41、 墙体的材料？ 墙体为黏土空心砖，特点是保温性能更强，而且节约能源。42、 门窗的材料？采用彩色喷涂铝合金门窗，提高保温、防风、防渗性能，节约能源。43、 给水管材？污水采用ABS塑钢管，节能耐腐、耐用。44、 排水管？室内排水管采用芯层发泡PVC管，室外排水管采用超强PVC管，耐腐并节约钢材。45、 如何处理防震？抗震度有多少？ 部分底下一层或两层为框架结构，可以有效的增加抗震功能，抗震设防裂度为6级。46、 厨卫有那些防水设施？若发生渗漏怎么办？47、 有空调室外安装位置吗？室内有预留洞吗？如何保护空调室外机？48、 用户几回路？49、 用户电表是多少？每户设计用电量是多大？是否采用双电源？50、 入住后，水电气是否同时开通？51、 采用什么楼板？52、 一户有几根电话线？53、 洗衣机、冰箱有专用电源插座吗？54、 空调、光纤、电视、电话、计算机等电器的电源插座和位置在哪些房间有设置？55、 有避雷系统吗？能保证电器使用安全吗？56、 楼梯及扶手使用的什么材质？57、 有物天然气？是否收初装费？收费标准？58、 有无暖气？是否初装费？收费标准？五、 楼盘销售1、 分几个售楼处？各在什么位置？（1） 于平桥区平西路东，世纪广场南侧。（2） ？2、 首期发售价目表起价是多少？均价是多少？3、 折后起价、均价各是多少？4、 临时定金最少为多少？可保留时间？5、 一期定金为多少？二期定金多少？6、 首期发售有无特别优惠？7、 首期发售的活动安排情况？ 8、 哪家银行提供按揭？几成几年？9、 按揭须交哪些费用？按揭须提供什么资料？10、 购买后何时办理按揭手续？何时开始月供？11、 买房后还须交哪些费用？12、 入住费包括哪些？要交纳多少？13、 办理入住手续后是否给装修期？多长时间？ 14、 接到入住通知书后，业主能否推迟办理入伙手续？推迟其间是否免交管理费？15、 水电费收费标准？16、 管理处是否提供租赁业务？六、 开发商承诺1、 土地使用权的有效期限及起始日期？ 2、 办理房产证须多长时间？ 3、 物业管理是哪家公司？物业管理顾问是哪家公司？ 4、 物业管理的服务项目？物业管理的服务内容：（1）日常管理工作的内容 物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; 房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理; 住户装修管理； 车辆管理； 客户档案管理；（2）安全保卫 （3）消防向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准； 制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； 制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求； （4）水、电设备的管理、维护了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； 制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准；制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责；（5）房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可 能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； 制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； 制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程； 业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 （6）住户装修管理 制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； 建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、 防盗安全及环境卫生不受影响； （7）车辆管理 车辆管理包括机动车及非机动车的管理； 制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程； 制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。（8）客户档案管理 客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录； 建立客户档案的管理规定，明确责任人的岗位职责及作业流程。 5、 提供几级服务？收费标准？费用如何收缴？有无专门的物管手册给客户？6、 自行车怎么停放？在哪个位置？收费吗？ 小区部分楼设有一层储藏室，部分楼栋设有半地下室，均可停放自行车。7、 汽车位的购买价格如何？可以租吗？月租多少？8、 外来车辆如何管理？9、 小区道路宽度？ 小区主要道路宽度为6米，周边车行道4米，宅前小路3米。10、 物业管理公司何时正式工作？11、 装修公司进场需要办理什么手续吗？12、 有无老年人和儿童娱乐场所