房地产开发与政府监管部门职能关系-

房地产开发与各级政府监管部门的职能关系,孙少山2011-7-30,内容目录,1,1,1,一、房地产开发的三大环节、十三大管理节点,二、房地产开发流程,流程图,7、产权办理,6、销售,7、物业交付,6、竣工,8、售后服务,1、策划项目,2、获取土地,3、规划、方案设计,4、设计,5、施工,项目前期阶段,项目准备阶段,项目施工阶段,项目竣工验收阶段,三、三亚市政府管理部门架构,与房地产开发密切关联的监管部门,1,质监局,安监局,建设局,人防办,林业局,园林局,消防局,住建局,国土局,规划局,发改委,三亚市发改委,组织结构,三亚市发展与改革委员会,办公室,综合科,三亚市粮食局,产业二科,行政审批办公室,产业一科,固定资产投资科,三亚市投资服务中心,三亚市物价局,经济动员科,重点项目科,重点项目科,研究提出全市重大建设项目规划和布局，编制全市重点项目计划和重点项目推进计划负责重大建设项目的跟踪服务；统筹指导全市重大项目的建设。,产业二科,研究提出全市第三产业发展战略、政策和措施；研究全市财政、金融体制改革的问题拟定和协调全市社会发展规划和年度计划；衔接平衡人口、就业、文化、教育、卫生、体育、广播影视、旅游、民政、社会保障等发展规划和政策综合分析现代物流业、服务业、房地产业发展的重大问题，协调专项产业政策的制定,行政审批办公室,负责行政许可审批事项的受理工作承担项目进入联合审批事项的受理、评估、论证、联审和上报等相关工作；负责政务窗口的接待、咨询工作；完成市政务中心交办的其他工作。,固定资产投资科,监测分析全市全社会固定资产投资状况，负责年度固定资产投资计划的编制；安排政府基本建设投资计划和银行贷款使用计划负责组织对政府投资项目的项目建议书、可行性研究报告的审批和初步设计及概算的评审、审核工作；参与管理政府投资建设项目的招投标工作,三亚市规划局,组织结构,三亚市规划局,法规教育科,规划技术科,三亚市天涯规划所,建设规划科(行政审批办公室）,市政规划科,用地规划科,市城乡规划委员会业务办公室,三亚市田独规划所,三亚市凤凰规划所,村镇规划科,三亚市海棠湾规划所,三亚市育才规划所,三亚市崖城规划所,规划技术科,负责组织市域城镇体系规划、城市总体规划、分区规划、近期建设规划、控制性详细规划、并按权限和程序进行审批或上报审批；负责组织编制、报批本市相关规划技术规定；协调解决业务工作中的重大技术问题。,市城乡规划委员会业务办公室,负责市城乡规划委员会日常工作起草“规委会”工作制度；负责“规委会”议题的收集汇总，组织技术审查和提交审议负责“规委会”会议组织，编写会议纪要，监督、检查“规委会”议定事项落实情况；组织课题研究和规划设计方案评优工作。,用地规划科,依法对主城区及重点区域规划范围内建设项目选址意向进行审查，核发建设项目选址意见书和建设用地规划许可证负责对主城区及重点区域规划范围内土地出让前的修建性详细规划审查，组织管理范围内涉及城市总体规划、详细规划的修改、报批工作。,建设规划科（行政审批办公室）,负责审核主城区及重点区域规划范围内建设项目的建筑设计并核发建设工程规划许可证参与审批的建筑工程放线、验线及竣工规划验收工作；参与制定有关建筑设计方面的技术性文件；负责主城区等重点区域规划范围内建筑外装修和城市雕塑设计的审批工作。负责受理规划行政审批事项；按照授权办理行政审批事项，送达行政审批决定；协同有关部门完成联审、联办事项；组织或参与相关会审、评审和勘查论证工作。,市政规划科,负责组织各类基础设施专项规划的编制和修改，并按权限审批和上报审批；负责各类管线规划综合，划定城市规划区内道路红线，提出道路建设工程的规划设计条件并实施规划管理；负责核发市政工程的选址意见书、用地和工程规划许可证，参与市政工程项目的放线、验线和竣工规划验收；负责城市规划勘测管理和市政工程成果、资料的收集、移交与使用。,村镇规划科,指导、协调建制村镇总体规划、详细规划、村庄规划和专项规划编制及实施工作；负责对村镇规划管理范围内建设项目选址意向和用地规划进行审查，核发村镇建设项目的选址意见书、用地和工程规划许可证或乡村建设规划许可证；负责村镇建设项目建设工程放线、验线和规划竣工验收；负责组织历史文化名镇名村保护规划编制和报批工作；负责村镇建设统计年报工作；监督指导各镇规划建设所工作。,三亚市国土环境资源局,组织结构,三亚市国土环境资源局,办公室,用地管理科,三亚市土地权属调查办公室,规划与耕地保护科,行政审批办公室,政策法规科,地籍与测绘管理科,三亚市国土环境资源监察支队,三亚市环境监测站,污染防治科科,矿产与地质科,环境监督科,生态保护科,三亚市国土环境资源信息中心,三亚市土地整理中心,地籍与测绘管理科,负责城乡地籍、地政的统一管理，组织实施地籍调查、土地权属调查，开展土地统计及动态监测工作负责土地权属纠纷调处；负责土地确权登记、变更登记发证工作；负责城镇土地使用权转让、作价入股、出租、抵押等流转管理；组织基准地价和标定地价的测评和成果评审验收，确认土地使用权价格；负责测绘管理工作。,用地管理科,负责征收土地的业务指导及征地报批；负责未利用地转用报批、农用地转用报批和用地报批；负责编制我市年度用地、供地计划，组织实施土地“招拍挂”；建立用地审批台帐，登记整理用地信息，定期向省国土环境资源厅及市有关部门报送土地供应（季度）情况，定期向土地市场网上传土地市场动态监测信息。,规划与耕地保护科,执行土地用途管制，对非农建设项目进行用地预审，落实耕地占补平衡组织开展基本农田保护；编制土地开发、整理、复垦计划和有关资金使用计划，监督土地整理项目实施；,环境监督科,按照管理权限，负责行业专项规划和建设项目环境影响评价文件的审核、审批；负责建设项目环境保护制度的监督管理；负责环境标志认证工作和环保产业企业的资质审查。,五、房地产特殊性,房地产企业同一般企业一样，都是向社会提供某种产品但其产品的生产，成本的划分、投入和产出的过程比一般企业要复杂得多。,1,1,五、房地产四大特殊性,1、投资大、经营周期长、投资风险大,房地产项目的开发投资一般比其他行业的投资大、少则几百万大则上亿元或更多，、经营周期长，一个项目从建设到售出，需要几年甚到十几年，所以房地产开发投资有很大投资风险。,2、具有较强的保值、增值功能,人们对物业的需求总量超过物业的供给，尽管受到各种经济危机的影响，房地产业会出现萧条，但从长期发展来看，物业的价格仍是不断上涨的。,3、受国家政策法律的制约,房地产的开发经营受到国家政策、法律、和法规的严格制约、房地产在基础建设和交易的过程中都涉及复杂的法律契约关系,4、长期服务性,房地产物业与其他产品不同，它的售后服务是长期性的。物业建成后，需由开发商管理或委托物业公司提供长期的物业管理和维修服务。,1,1,六、房地产策划五大点击,1、选择最适合开发商的投资地点,需充分考虑到开发商的经济能力，开发地点的升值潜力，城市规划、市政配套，土地取得的难易及代价、区域居民的生活水平及消费习惯等因素。,2、选择房地产项目市场定位,市场定位是开发商根据特定目标消费群、设计出自己的楼盘和形象，从而在消费者中确定独特的形象与地位。好的定位一旦为消费都认可，就能形成较大的销售优势。,3、依据市场确定项目的开发内容和规模,依据市场的定位，开发商确定项目开发内容、物业的规划设计，并根据开发商的经济实力和城市规划要求，确定项目开发的规模。,4、对项目所需资金做出合理的安排,需对项目的总