房地产基础知识介绍.ppt

房地产基础知识,房屋基础概念,一、土地来源：土地所有权：土地所有权按主体分为国家土地所有权和集体土地所有权。土地使用权：土地使用权分为出让和划拨两种形式。出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（有偿、有限期）国有土地使用权出让年限：居住用地：70年；工业用地：50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地:50年；商业、旅游、娱乐用地:40年；综合或其他用地:50年。土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。（房改房、公管房、经济适用房均属于划拨，转让时补缴土地出让金）土地性质划拨，转让时缴纳1%土地出让金。,二、面积,：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积。=+套内墙体面积+阳台建筑面积=+公摊面积【指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。】所有露台均不计入建筑面积。,套内使用面积,套内建筑面积,套内使用面积,套内建筑面积,建筑面积,公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50.,三、“率”：容积率：反映土地利用程度、使用强度及其经济性的技术经济指标容积率=建筑总面积建筑用地面积出房率：指住宅净使用面积占销售面积的百分比。（=套内使用面积建筑面积）一般：多层住宅为85-91小高层住宅为72-76高层住宅为76-82商业、办公楼为55-70,四、“度”：住宅进深-实际长度住宅开间-实际宽度五、房地产三级市场：一级市场：土地交易市场二级市场：商品房开发市场（增量房市场）三级市场：二手房及存量房交易市场存量房-是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。(二手房)增量房-指由开发商建造的新上市的商品房,私产企业产公产商品房合同其他（还迁协议、抵债协议、军产、路产、校产、宗教产等）,按产权性质分类,不同标准下房屋分类,【私有（自有）房产】是指私人所有的房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、购买的房产，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、购买的房屋。其中部分产权：指按照房改政策，职工个人以标准价购买的住房，拥有部分产权。【公房】国家和单位投资建设或购买的，产权属国家或单位所有的住房。【房改房】以成本价购买的公有住房。【单位产权房】单位产权房是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。【转让受限的房子】房主正在服徒刑,一些特殊的房子,景观花园(不许卖租给外籍人)。,各种房型的介绍,二室，一室，都包含哪几种？一室：直门独，宽直门独（厅8），中独，偏独，葫芦独（葫芦独和刀把独）二室：偏单，中单“偏”和“中”的区分原则：是否能有空气对流。,你知道自家的房子,是什么房型吗,？,房型图直门独,房型图中独,房型图偏独,房型图刀把独,葫芦独,房型图偏单,房型图偏单,房型图偏单,房型图中单,你知道怎样,辨认朝向吗,？,朝向的介绍,各种图都是按上北下南左西右东的顺序来,朝向：南北、东西、阳面、阴面、东照、西照金角、银角、铜角、铁角,金银角介绍,按房屋层数或建筑总高度的分类：低层13层多层46层中高层79层高层1030层超高层30层以上备注：公共建筑及综合性建筑总高度超过24m的为高层，建筑总高度超过100m的，均称为超高层建筑。,按照住宅层数分类,砖木结构：主要承重构件是用砖、木做成。其中，竖向承重构件的墙体和柱采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架采用木材。这类建筑物的层数一般较低，通常在3层以下。古代建筑，1949年以前建造的城镇居民住宅，20世纪五六十年代建造的民用房屋和简易房屋，大多为这种结构。砖混结构：这类建筑物的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，其中也包括少量的屋顶采用木屋架。这类建筑物的层数一般在6层以下，造价较低，但抗震性能较差，开间和进深的尺寸及层高都受到一定的限制。所以这类建筑物正逐步被钢筋混凝土结构的建筑物替代。砖混结构中可拆改的部分是那些？不传力的12墙及门连窗的部分。钢筋混凝土结构：这类建筑物的承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成。其围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构。钢筋混凝土结构房屋的种类主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。钢结构：这类建筑物的主要承重构件均是用钢材制成。其构造成本较高，多用于高层公共建筑和跨度大的建筑，如体育馆、影剧院、跨度大的工业厂房等。,按住宅建筑结构分类,由于抗震的要求、砖混住宅一般在5-6层以下。它是砖墙及钢筋混凝土楼板构成的房屋。墙壁是承重的构件，墙壁不可随便拆移，否则房屋有垮下来的危险。有的人为了扩大厅的面积，把厅与阳台之间的墙拆掉。这样，虽然房屋未必马上垮下来，但一有小地震就会发生危险。,砖混住宅,可分为：点式（墩式