地产行业面临的风险及应对措施研究.doc

金融危机下重庆市房地产行业风险及应对措施信用评估视角2009年2月26日目 录一、金融危机下的全球经济走势11 国际经济走势12 2009年世界经济走势特点23 中国经济走势4二、金融危机对中国经济的冲击及政府应对措施51 金融危机对中国经济的冲击52 中国政府应对措施8三、重庆市房地产行业发展现状及面临的共同风险101 重庆市房地产行业分析102 重庆市房地产行业面临的风险152.1 市场需求风险152.2 政策风险162.3 融资风险172.4 内部公司治理结构风险182.5 信用风险18四、重庆市房地产行业的风险应对措施191 业务创新发掘新市场192 管理创新加强公司治理193 规模化经营抵御政策波动对房地产行业的影响204 继续稳步进行房地产金融创新缓解房地产企业融资瓶颈215 加强行业信用体系建设2223一、金融危机下的全球经济走势1 国际经济走势曾经被视作美国经济增长最大引擎的房地产业，在2002至2007年的五年中不仅拉动了与建筑业相关的产业增长，更成为许多市场蓬勃兴旺的主要推动力，这其中就包括如滚雪球般逐年扩大的美国住房抵押贷款市场。伴随新一轮加息期的到来，房地产市场开始慢慢降温，有关抵押贷款风险的问题越来越成为人们关注的焦点，也频频见诸报端。2007年2月7日汇丰控股表示，该行在次级抵押贷款业务方面存在的问题超过预期，并宣布将为美国抵押贷款坏账拨备106亿美元，较市场预期高出20%。次贷危机开始浮出水面。2008年9月15日，雷曼兄弟在寻找买家未果后，递交了破产保护申请。至此次贷危机演变成金融危机，开始席卷全球经济。2008年4季度，美国经济萎缩幅度创26年之最。实际GDP年化环比下降3.8%，扣除库存量影响，经济萎缩达5.1%。私人消费年化环比下降3.5%，连续第二个季度出现负增长。就业市场恶化、经济前景不明朗以及居民对未来的收入增长预期悲观，严重影响消费市场，消费不足影响进口需求，4季度增速大幅下降15.7%；而全球经济下滑导致美国出口环比下降19.7%。2009年2月19日，继上届政府推出一些列救市方案后，奥巴马签署了总额为7870亿美元的经济刺激计划。奥巴马的新政将成为美国经济是否避免漫长衰退期的关键。同时投行的商业化，美国政府持有商业银行普通股，都有助于重塑市场对银行体系的信心，从而稳定经济和金融市场。欧洲经济萎缩幅度大大超过美国，德国2008年4季度GDP萎缩约7%，英国下滑6%，为近30年来的最大降幅。2009年初略有改善，欧元区1月份PMI制造业与非制造业指数均有所回升，尤其是制造业订单与非制造业商业订单速度有所放缓，因此欧洲经济下滑幅度有所缓和。日本12月份CPI增速显著放缓，总体CPI同比增速为0.4%，除去食品的核心消费者价格指数同比仅上升0.2%，与去年同期持平。能源价格大幅下跌，就业市场不振导致工资增长乏力，外需放缓带来产能过剩问题，通缩可能重临日本经济。IMF也对全球经济前景持悲观看法，2009年1月对全球经济的预测由2008年11月的2.2%下调到0.5%；对美国的预测由-0.7%进一步下调到-1.6%；欧元区由-0.5%下调至-2%；日本由-0.2%下调至-2.6%，下调幅度最大。2 2009年世界经济走势特点2.1 金融市场持续动荡金融危机本质上是一种信用危机。2001年以来，美国过于宽松的货币政策和疏于监管的金融创新，为今天的金融危机埋下了祸患的种子。经济全球化的发展，又使这次金融危机一爆发就显示出了高度的扩散性和传染性特征。近一个多月来，尽管欧美日等主要经济体采取了向金融机构注资、向储户提供保险、收购金融机构不良资产、联合降息等拯救危机的措施，金融市场流动性严重短缺和市场恐慌的状况有所缓解，但危机并未得到根本解决。全球股市大幅震荡走低、初级产品市场价格大幅下挫、国际货币汇率急速变动，无不深刻地反映着金融市场深层次的矛盾和问题。可以预见，在全球联手救市后，尽管可以降低金融机构大规模倒闭的风险，但金融市场的动荡不会就此平息。2.2 全球经济加速下滑金融是现代经济的核心。金融危机的大规模爆发，必然会影响实体经济的发展。目前，美国房价仍在下跌、汽车销售大幅下滑、市场零售出现3年来最大单月降幅。今后一个时期，美国经济陷入低迷甚至衰退已成定局。欧元区尽管远离美洲大陆，但与美国在贸易、投资、金融方面存在千丝万缕的联系，经济衰退的幅度可能还要大于美国。高度依赖于国际市场的日本经济尽管在金融方面受损不重，但实体经济已明显疲软，增速放缓甚至衰退恐难避免。出口依存度较高的其他经济体增长也明显放缓。2.3 初级产品价格走低价格的变化最终取决于市场供求。世界经济增长放缓，国际市场需求下跌，在一定程度上有利于初级产品价格的回落。但目前全球能源资源的生产和出口被少数国家垄断，沙特、伊朗、伊拉克、科威特和阿联酋的石油储量占全球的近60%，澳大利亚和巴西铁矿出口约占全球海运贸易量的70%，智利、印尼和澳大利亚铜的出口占全球2/3，供应方可能通过联手限产，减缓价格下降幅度。另外，美元汇率的变动，全球地缘政治局势动荡，都给国际初级产品市场带来很大不确定性。从近几个月的发展趋势看，粮食、石油、金属价格已经出现较大下降，明年初级产品价格继续震荡走低的可能性较大。2.4 贸易保护主义抬头世界经济低迷的时期，往往是贸易保护主义加剧的时期。特别在企业经营困难、就业压力加大的情况下，一些利益集团会施加更大政治压力，要求政府限制进口。历史证明，贸易保护主义会限制总需求、降低增长效率、扼杀成长潜力，最终损害全球经济。上世纪三十年代，由于贸易保护主义盛行、进口关税飙升，沉重打击了国际贸易和国际分工，促使席卷资本主义世界的经济危机一再恶化，最终导致第二次世界大战的爆发。2008年以来，随着经济增长的放缓，各国贸易政策趋于保守，贸易保护主义抬头，7月底WTO多哈回合谈判又遭受重大挫折。2009年奥巴马政府的“购买美国货”法案就是赤裸裸的贸易保护主义。3 中国经济走势2008年中国国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。分季度看，一季度增长10.6%，二季度增长10.1%，三季度增长9.0%，四季度受外需恶化影响，增速创7年俩最低，仅为6.8%。全年粮食总产量达到52850万吨，比上年增产2690万吨，增长5.4%，连续5年增产。工业生产增长放缓，企业利润增速回落。全年规模以上工业增加值比上年增长12.9%，增速比上年回落5.6个百分点。投资保持较快增长，投资结构有所改善。全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长25.5%，增速比上年加快0.7个百分点。全年社会消费品零售总额108488亿元，比上年增长21.6%，增速比上年加快4.8个百分点。价格涨幅前高后低，下半年逐步回稳。全年居民消费价格上涨5.9%，涨幅比上年提高1.1个百分点。进出口全年保持平稳较快增长，四季度增速回落较多。全年进出口总额25616亿美元，比上年增长17.8%。其中，出口14285亿美元，增长17.2%；进口11331亿美元，增长18.5%。进出口相抵，贸易顺差2955亿美元，比上年增加328亿美元。受国际市场需求萎缩、国际初级产品大幅下跌等因素影响，四季度进口同比下降8.8%，出口同比增长4.3%。2009年1月份，居民消费价格指数和工业品出厂价格指数延续前期的跌势，同比增速分别为1%和-3.3%。这些指标显示出企业库存水平正在下降；中国投资率近几年不断上升和消费率不断降低，受金融危机影响，出口下滑幅度加大，消化过剩产能的广义去库存化任务艰巨。二、金融危机对中国经济的冲击及政府应对措施1 金融危机对中国经济的冲击图一：金融危机对中国经济传导图由上图金融危机对中国经济的传导图可以发现，金融危机对中国经济的影响主要有两个渠道，一是直接渠道。美国房地产市场的调整心理传导，导致国内房地产市场调整；金融危机影响中国贸易伙伴国内经济发展，从而降低对中国产品的需求；国内外汇储备中包括大量美国政府债券和次级债券，同时商业银行购买的美次级债券将影响商业银行收益。二是间接渠道。美国次贷危机的直接导火索就是房地产泡沫的破灭，这对人们的心理产生巨大的冲击。我国房地产行业在经历了近十年的发展后，2006年房价开始进入上升通道，房价收入比超过国际公认的合理水平，广州房价收入比达到12.67：1,国内房地产泡沫开始显现。美国房地产泡沫的破灭为国内房地产市场的发展蒙上了一层阴影，对居民的心理冲击很大，居民持币观望气氛浓烈，中央政府也适时出台了相关的房地产调控措施，从而房地产行业进入调整时期。美国次贷危机以来，最为关注的问题就就是中国在此次危机中的直接损失有多大？截至2008年末，中国的1.9万亿美元外汇储备资产中，目前大约有1万亿美元左右投资于美国国债与机构债。其中，中国持有“两房”相关债券3000-4000亿美元，占官方外汇储备近20；中国商业银行持有“两房”相关债券253亿美元；中国商业银行持有破产的雷曼兄弟公司相关债券约6.7亿美元；中国投资公司持有美国投行摩根斯坦利9.9的股份；中国银行纽约分行也曾主导给雷曼贷款5000万美元。美国金融市场出现的动荡，必然会导致资产抵押品的价格缩水，从而使得资产难以兑现，这时支付性的危机就转变成为流动性的危机。除了中国政府和商业银行持有的美国次级债券外，另一个对中国经济造成直接冲击的就是出口。图二：中国各月出口同比增速走势图资料来源：商务部网站统计数据由上图可以看出，次贷危机爆发以来，中国月出口增速即出现波动下行趋势。随着次贷危机演变为金融危机，对实体经济的冲击越来越明显，出口出现了下降趋势。到2009年1月，出口下降了17.5%。在此轮出口下降过程中还呈现出一些新的特点。中国2008年前10个月的出口名义增长率较高，但是实际增长率大幅回落。其主要是受两个因素的影响，一是上半年人民币升值，二是上半年国内物价上涨较快。受金融危机影响的都是双边贸易，对美国和香港地区的出口增长回落最快。一般贸易的增长状况好一些，加工贸易要更困难一些。金融危机对中国经济的间接冲击也是围绕出口企业展开的。出口企业只是产业链条上的一个环节，它的前向关联企业很多，如为其提供初级产品的农产品初级加工业，为其提供设备的大型机械制造企业等。出口的下降导致对原材料、能源和加工机械的需求萎缩，进而导致这些企业生产和利润下降，存货增加，投资减少。出口企业在出口受阻的情况下，会转向内销，从而对国内生产销售企业产生冲击，导致生产下降，利润减少，存货增加。在这三方面因素的影响下，国内经济整体增长趋缓。2 中国政府应对措施为应对金融危机对我国经济的冲击，中央政府宏观调控政策出现了剧烈调整，由2008年年初的“两防”，到年中的“一防一控”，到年末财政政策从“稳健”转为“积极”，货币政策从“从紧”转为“适度宽松”。保持经济平稳较快发展成为当前宏观调控的首要任务，为此从2008年下半年起国家出台了一系列调控措施（见表一）。表一：中国应对金融危机措施一览时间部委政策措施9/15央行从2008年9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008年9月25日起，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。9/18财政部证券交易印花税19日起单边征收；10/8央行中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。10/9国务院9日起暂免征收存款利息税；10/20国务院较大幅度提高2009年生产的粮食最低收购价格；较大幅度增加对种粮农民的补贴。明年将统筹考虑化肥等农资价格和粮食价格的变动情况，进一步增加农资综合直补。提高良种补贴标准，扩大补贴范围，补贴范围涵盖小麦、水稻、玉米和东北大豆。扩大农机具补贴范围和种类，提高补贴标准；还将完善化肥市场调控机制；促进生猪生产和奶业健康发展；大幅度增加农业投资，着力加强农田水利、农村能源、农村交通、农村人畜饮水、动植物防疫、农产品质量安全等农业基础设施建设；10/22国务院部署三大稳定房地产措施中央补助保障性住房建设100亿；央行银监会出台贷款管理办法支持廉租房建设；放松二套房贷政策；住房公积金贷款利率下调0.54个百分点；个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税；首次购房首付最低调整为20%；11月起购房契税税率下调至1%；首次购房贷款利率可优惠；10/23央行加大对中小企业信贷支持，发展贷款公司；10/24国务院批复2万亿铁路投资扩大内需；10/30央行存贷款基准利率下调0.27个百分点；11/1财政部、国家税务总局适当调高部分劳动密集型和高技术含量、高附加值商品的出口退税率；11/4外汇局对外债权登记管理防资金集中外逃11/5央行取消信贷约束11/6财政部、工业和信息化部中央财政新增安排10亿元，专项用于对中小企业信用担保的支持；11/9央行全面放开贷款限制 加大支持中小企业力度11/9国务院出台扩大内需十措施确定4万亿元投资计划11/10财政部自2009年1月1日起在全国所有地区和行业推行增值税转型改革；11/27央行大幅降息108个基点；12/13国务院国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见12/18国务院发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见，放宽二套房贷款利率政策；12/18财政部成品油价格下调，燃油税实施；12/23央行下调存贷款基准利率27个基点；12/24国务院提高部分技术含量和附加值高的机电产品出口退税率，适当扩大中央外贸发展基金规模；12/24国务院研究部署搞活流通扩大消费和保持对外贸易稳定增长的政策措施；12/31国务院公布国务院办公厅关于搞活流通扩大消费的意见，意见提出采取七大措施搞活流通、扩大消费；12/31发改委解除发展改革委第58号令规定的对液化石油气、粮食、肉类等重要商品及服务的临时价格干预措施，以及发展改革委今年第46号公告规定的对电煤实行的临时价格干预措施；1/4工业和信息化部要求各级中小企业管理部门落实六项措施，缓解中小企业生产经营困难现状；1/5财政部布关于企业改制重组若干契税政策的通知，非公司制企业整体改建为有限责任公司或股份有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。该通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日；1/5商务部会同海关总署调整加工贸易限制类和禁止类目录；1/9央行2009年1号公告明确取消对在银行间债券市场交易流通的债券发行规模不低于5亿元的限制条件，废止全国银行间债券市场债券交易流通审核规则中的相关规定；1/12银监会关于调整部分信贷监管政策促进经济稳健发展的通知1/14发改委发改委有关负责人就中西部地区外商投资优势产业目录(2008年修订)答记者问。该负责人称，与修改前相比，目录进一步扩大了中西部地区开放的领域和范围，适当放宽限制，有利于促进产业转移有序承接；1/14国务院通过汽车产业和钢铁产业调整振兴规划；2/4国务院纺织工业和装备制造业调整振兴规划；2/11国务院船舶业振兴规划出台；2/18国务院电子信息产业振兴规划出台；2/19国务院通过轻工业和石化产业调整振兴规划；2/25国务院通过有色金属和物流产业振兴规划；三、重庆市房地产行业发展现状及面临的共同风险1 重庆市房地产行业分析纵观2008年房地产调控政策，主要包括信贷政策、税收政策、住房政策、土地政策和外贸政策。2008年房地产调控的形态明显属于“两段式”，上半年是第一段：宏观调控依然沿袭2007年紧缩式调整，甚至间或还有个别进一步紧缩的政策出台；下半年属于第二段：宏观调控渐渐转向，政策慢慢放松，而且是“自下而上”式的，从2008年5月份开始，成都、重庆、沈阳、厦门、长沙、西安、南京、杭州等多个城市纷起救市，出台稳定和促进房地产市场发展的政策，10月22日财政部和央行出台相关措施，拉开了中央稳定和促进楼市发展序幕，其后又有包括关于促进房地产市场健康发展的若干意见在内的多项重要措施出台，紧缩型调控越放越松，性质渐变。重庆市政府也在2008年年底出台了自己的促进房地产行业健康发展的实施意见，其中包括敏感的按揭贷款本息抵扣个人所得税地方部分。12月4日重庆市政府公共信息网公布了重庆农村土地交易所管理暂行办法全文，对农村土地交易从交易品种、内容、方式、权益保障等方面进行了详细的规范。这些都为重庆市房地产业健康发展提供了保障。2008年1-10月，土地购置面积为675.03万平方米，与去年同期相比下降40.21%；土地开发面积为663.79万平方米，与去年同期相比增长8.91%。土地购置面积大幅下降主要是受2007年底开始房地产二级市场大幅调整的影响，企业放缓扩张步伐；受国家加大土地清理整顿政策影响，各企业加快现有土地开发，土地开发面积依旧保持较高增速，但相对2007年增幅已大幅回落。图三：土地购置面积和土地开发面积走势 资料来源：重庆市统计年鉴2008年，重庆市房地产开发投资完成额991.00亿元，同比增长16.6%，占全社会固定资产投资比重为24.5%。自金融风暴席卷全球，并开始逐步波及实体经济以来，我市房地产累计投资增速于10月份开始持续回落，10、11、12月累计投资增速分别为24.9%、21.6%和16.6%，全年开发投资增速较前三季度下降11.6个百分点，较去年下降18.4个百分点。自2000年以来，我市房地产开发投资增速首次下滑至20%以下，受整体经济环境影响明显。图四：2008年重庆市房地产开发投资走势资料来源：重庆统计信息网资金来源结构方面，通过分析2003年到2007年的来源结构（见图五）发现，自筹资金占比下降明显，且低于25%，行业运行风险加大；利用外资占比维持在较低水平，这与国家限制外资进入房地产行业的政策有关。图五：房地产开发投资资金来源结构资料来源：重庆市2003-2007年统计年鉴市场供给方面，房屋建筑施工面积和竣工面积均维持上升趋势（见图六）。2008年重庆市商品房施工面积11639.27万平方米，同比增长10.0%；全市商品房竣工面积2367.94万平方米，同比增长5.1%，占全市施工面积比重20.3%。自2006年以来，竣工比重连续三年下降，施工周期有拉长的趋势（见图七）。需求方面，自2008年6月份出现负增长以来，全市商品房销售面积持续下降，且降幅逐渐加深（见图八）。全年实现商品房销售2872.19万平方米，同比下降19.2%。房地产市场销售疲软，一方面受去年同期高增长后基数提高的影响，另一方面，本年全国房地产市场整体低迷，双重因素导致我市商品房销售自直辖以来首次出现负增长。图六：房屋建筑施工面积和竣工面积走势图资料来源：重庆市统计年鉴和重庆统计信息网图七：竣工面积占施工面积的比重走势图 资料来源：重庆统计信息网图八：2007-2008年各月商品房累计销售面积同比增速资料来源：重庆统计信息网截至2008年末，全市商品房空置面积609.10万平方米，同比增长10.5%。其中住宅空置面积137.32万平方米，增长16.8%；办公楼空置面积由于本年竣工零增长，空置面积小幅下降0.6%；商业营业用房空置面积增长1.0%；其他商品房空置面积增长29.7%空置三年以上商品房面积较2007年增长6.3%，增速下降22.1个百分点，空置三年以上住宅增长1.7%，增速下降31.2个百分点。从一个侧面反映出开发商大力消化存量房，积极争取资金回笼的意图。2008年1-10月，重庆商品房销售价格为2804元/平方米，同比上涨1.73%；住宅、办公楼、商业营业用销售价格同比涨幅分别为0.63%、4.55%、17.71%，从各物业价格走势来看，商业营业用房价格增长较大，而住宅在经济适用房大量成交下，涨幅明显回落，2008年1-10月重庆经济适用房销售面同比增长91.8%，销售价格为1746元/平方米；写字楼价格在2007年大幅增长后，2008年涨幅明显下降。图九：商品房及分类物业价格走势图资料来源：中国指数研究院 中国房地产指数系统 搜房网截至2007年全市有房地产开发企业2039个，其中国有企业70家，集体企业16家，港澳台投资企业83家，外商投资企业29家。2 重庆市房地产行业面临的风险2.1 市场需求风险所谓市场需求风险包括两方面，一是市场需求下降的风险；二是需求结构变化产生的风险。经济学意义上的需求是指有效需求，即具有购买能力的需要。一般人们经常谈论的房地产刚性需求并非经济学意义上的需求，而是指需要，即人们都需要住房，这其中不涉及对消费者购买能力的判断。同时需求还分为潜在需求和现实需求。人们认为随着城镇化建设，农村居民向城市转移，必将增加对住房的需求，这种需求就是潜在需求，因为每年提高的城镇化率是很小的，重庆市2007年比2006年高1.6个百分点，因而这部分潜在需求转化为现实需求的比例也是很低的，只能说从长远来说，房地产行业的需求是会平稳增长的。王石在最近的博客中透露，2006年和2007年房价的大幅上涨严重透支了居民的购买能力。受金融危机影响，居民收入增长速度下降，有部分失业者收入水平绝对下降，同时美国房地产泡沫的破灭为人们带来了房价将要下降的信号，很多有购买能力的消费者都选择了观望，这部分现实的需求转化为了潜在的需求。因此，市场需求持续下降，这也就部分解释了2008年房地产销售大幅下降。市场需求风险的另外一层来自于需求结构的变化。2008年政府针对商品房价格高企出台了一些保障性住房实施办法，如中国人民银行、银监会联合发布的经济适用住房开发贷款管理办法；财政部、国家税务总局下发关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知；住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理的通知；中国人民银行、中国银行业监督管理委员会出台廉租住房建设贷款管理办法；2008年11月10日，国务院出台了拯救经济的一揽子计划，即“国十条”，总投资规模达到4万亿人民币，首条内容是“加快建设保障性安居工程”； 国务院办公厅出台关于促进房地产市场健康发展的若干意见，其中规定：加大保障性住房建设力度，争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题；重庆市政府市政府关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见中也明确指出2009 年完成主城区危旧房改造面积 400 万平方米，新建（含购买）廉租住房 7.1 万套。保障性住房的推出会对商品房市场产生替代效应，同时消费者也看到了新的希望，于是需求开始慢慢转向，这无疑会加大房地产行业所面临的市场风险。2.2 政策风险自1998年住房体制改革以来，国家出台了一系列有关房地产行业的调控政策。大体说来有两类，其一是在市场低迷时期出台刺激住房消费的有关政策；其二是在市场高涨阶段出台紧缩政策以防止房地产泡沫的形成。在住房改革以来，短短的十年里面，可以说关于房地产调控的政策是最密集的，这就引发了一个关于房地产行业政策稳定性问题的思考。房地产行业是一个特殊的行业，其高负债比率决定了房地产行业与金融业的紧密联系，因而房地产行业的健康发展与否直接关系到国家的经济安全。自2000年以来的房地产调控政策都在鼓励与紧缩之间徘徊，这就反映出政府对房地产行业发展方向上的定位模糊，也就导致了房地产行业发展的周期性波动。当前房地产市场的低迷状态除了受国际金融危机大环境的影响以外，也与自2007年以来的宏观调控政策有关。值得庆幸的是，在最近出台的房地产调控政策中，政府的调控目标越来越明确，将房地产调控的重点放在了经济适用房、廉租房等保障性住房上。因此，一旦政府对房地产行业发展方向判断清晰，调控政策的稳定性就能得到保障，未来房地产行业面临的政策风险将越来越小。2.3 融资风险金融危机影响房地产行业的一个渠道是金融机构相关资产减值，对房地产信贷意愿不足。同时，房地产金融调控政策并未有效放松，虽然央行在增加流动性，国务院办公厅“131号文”支持合理的房地产开发贷款，但商业银行“惜贷”心理严重。房地产企业融资渠道不畅，在市场成交量持续低迷的情况下，部分房地产开发企业面临生存问题。从开发资金来源角度看，1-12月，全国房地产开发企业本年资金来源38146亿元，同比增长1.8%。其中，国内贷款7257亿元，增长3.4%；企业自筹资金15081亿元，增长28.1%；其他资金15082亿元，同比下降16.4%。其中,个人按揭贷款3573亿元，下降29.7%。在开发资金来源结构中，个人按揭贷款下降比例最大，这也就反映出房地产开发企业融资风险加大。 2.4 内部公司治理结构风险在外部金融危机的冲击的下，房地产开发企业内部公司治理结构风险也逐渐显露出来。外部市场的急剧变化要求房地产开发企业内部能够随时做出正确的反应，这就为房地产开发企业的管理人员提出了更高的要求，他们必须能随时吸收最新的市场动态消息，并做出反应，或上报，或下指示。同时也要求房地产开发企业决策执行机制畅通，拥有一个好的决策机制可以快速正确的对市场状况做出反应，执行机制则保证了决策的科学执行。金融危机也为房地产开发企业的人力资源管理提出了更高要求。首先要保证职位与能力匹配，其次是对岗位职责的考核。2.5 信用风险在金融危机和经济放缓的影响下，房地产行业各个环节的信用风险也逐渐显现出来。在一级市场上频繁出现“退地”和“土地流拍”的现象，仅重庆市去年就有中海、龙湖、香港协和和恒大四个“地王”传出退地的传言。土地流拍现象也时有发生。开发商没有财力去拿地或保有土地的使用权，从而加大了行业的信用风险。同时在土地开发环节出现的工程款拖延，工资拖欠；销售环节的交房日期押后；物业管理环节的小区绿化未达最初的规划目标等都表明房地产开发行业的整体信用风险正在逐步加大。四、重庆市房地产行业的风险应对措施1 业务创新发掘新市场从前面的论述中可知，市场需求的下降是由于消费者购买力的下降和商品房的替代品保障性住房的推出。这就为房地产开发企业的业务创新能力提出了挑战。首先对消费者分析发现，有部分消费者的需求属于高档需求，即对房地产的品质是有较高要求的，这部分需求的价格弹性是比较小的，因此房地产开发企业可以通过在政策允许范围内开发高档品质的住房以满足这部分需求，而且这部分房地产开发的利润率也是最高的。对于一般的消费者，其价格弹性很大，房地产开发企业应更多的运用价格创新来吸引这部分消费者，比如打折、发放购房券、送电器、送装修材料等。其次，政府推出的保障性住房属于次级住房，只那能满足消费者的基本住房需求，根本谈不上住房消费。房地产开发企业可以选择错位竞争策略，在郊区修建低价房以开发新市场。2 管理创新加强公司治理政策环境、行业环境、市场环境的变化使房地产行业正处于一个剧烈变革的时代。在新的环境下，房地产企业的生存发展之道和以往有了很大的不同。可以判断，未来整个房地产行业将向专业化、规范化和精细化的方向发展，这将是每个房地产企业都必须面对的变革与挑战。但是，无论选择何种答案，选择何种活法，企业的应变求存之道都离不开这样一条，也就是，企业要实现由不规范向规范的转型，由不专业向专业的转型，由粗放管理向精细管理转型。换言之，管理创新将是企业在市场剧变时代求生存、求发展的唯一途径。而信息化管理技术的运用正是企业提升管理水平与核心竞争力的必由之路。中海地产在管理创新和企业信息化建设方面的一些做法值得我们借鉴。中海地产在几年前就开始实施企业信息化战略。目前，中海地产已经初步形成全方位、多层次的企业信息化管理体系，集团的ERP系统已覆盖财务管理、人力资源管理、投资管理、进度管理、成本管理、合同管理、采购管理、销售管理、客户关系管理等一体化的管理流程，并从业务管理、管理控制、决策支持三个层面构建起企业发展的统一信息化平台。信息化平台的建立为房地产开发企业管理人员信息收集、处理提供了便利，同时也为决策、执行机制，人力资源管理和员工绩效考核提供了畅通渠道。3 规模化经营抵御政策波动对房地产行业的影响我国房地产发展已有20多年的历史，到2008年房地产行业发展到一个相对高峰期，全国房地产企业总数达到5万多家，正是市场的过度繁荣造成了房地产企业的鱼龙混杂局面。在房地产市场发达的西方国家，市场集中度相对较高，少数企业占有较大市场份额，这是市场竞争和行业选择的结果。反观我国房地产行业，市场集中度较低，根据各上市公司公布的2008年最新销售数据，万科作为我国最大的房地产开发企业，市场占有率为2.6%。另外，中国房地产测评中心发布的2008年房地产企业500强测评报告显示，中国最大的四家房地产开发企业销售收入占全国总销售额的比重，2006-2008年分别为4.6%、5.2%、7.7%。这表明我国房地产行业集中度依然较低。从市场发展角度看，我国的房地产企业有必要进行适度整合，淘汰一些企业，鼓励大型房企的规范化和