旅游地产项目开发条件分析.doc

旅游地产项目开发条件分析-作者：-日期：旅游地产项目开发条件分析一、旅游房地产开发项目的十大要素分析旅游房地产项目的开发不是在想像中完成，它必须具有以下的十大基本要素。 1、 概念基础条件旅游特征的自然环境 借助旅游开发地产，一定要先有一个景点或景区，而这个景点或景区一定是与生态、休闲等要素相关。并且这个景点或景区本身旅游价值，甚至是旅游品牌。这是空间特性与产业性质在定位上的特质，是必要条件。 2、 基础设施便利的交通与地理位置 旅游地产的前提是旅游资源，只有便利的交通才能有发达的旅游。开发旅游地产项目，必定要使项目具有便利的交通条件和良好的地理位置，即具有可入性 3、 专业条件符合旅游度假的设计方案 开发旅游地产项目，在前期阶段必定要有符合旅游度假的项目设计方案，只有方案先上，才能征地着手项目的开发。 4、 资源条件完善的配套服务与设施 旅游房地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。但一般说来，都是由旅游项目、休闲度假项目、人居项目和配套项目四大部分组成。 5、 法律条件合法的产权手续与时权保证 合法的产权手续与时权保证是产权性酒店项目开发的必要条件。 6、 管理条件专业的物业管理与酒店管理 前期的开发固然重要，但保证旅游地产项目得以经营的最重要因素是有专业的物业管理或酒店管理，引入先进的管理理念，提供适宜于项目定位的项目服务。 7、 财务支撑条件健全的财务制度与监督管理体系 8、营销条件专业的营销推广系统 9、资金条件丰富的开发经验与开发实力 10、网络条件健全、便捷的交换网络 二、旅游房地产成功开发的10大宝典 宝典一：准确定位 旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥旅游性这一自身的独特优势，将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素，围绕所扮角色与功能目标，整合到开发项目中去，培植独特的优势。 宝典二：统筹规划 规划是建设的龙头，是旅游的蓝图，所有项目必须在一定旅游大区域内统筹规划，打破行政区划的樊篱，合理布局，均衡布点，既着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。 宝典三：发掘提升 在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，开展经济商业文化运作，过度商业化，将失去文化的内涵与引力，降低项目的品位；纯文化或过分强调文化性，没有商业化的市场运作，资金的投入，将难有足够经济回报。只有努力挖掘自身的优势内涵，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得经济效益的最大化。 宝典四：项目创新 创新也是旅游房地产发展的灵魂。美国迪斯尼乐园自开业以来之所以经久不衰，根本原因是每周都有一个新娱乐项目推出。作为供人们游玩休闲为主要功能的旅游房地产，项目的不断翻新以及设计上留有充分的变通和发展余地，需要通过创新的方式去实现，始终以新颖引人的姿态与魅力去赢得游人的青睐。 宝典五：注重创意房地产的创意与策划，好比学生作文的中心思想的提炼和表现。项目的规模与功能，建筑的色彩与体量，布局的尺度与收放，氛围的营构与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内构、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力。宝典六：精心设计 旅游房地产开发项目应力戒贪大求全或零星开发，努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫，是否体现“以人为本”是衡量项目质量的标志，功能完善、设施齐全、规模恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服是每个项目都应运用和体现的设计原则，尤其是对普通百姓和弱势人群的方便与关爱。诸如扶手高度、地面防滑等具体的细部都应在设计中体现出来。 宝典七：强调文化 没有文化或蕴含肤浅的房地产项目，很难在旅游业大潮中立足并站稳脚跟，文化性主要通过项目的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工的工艺、历史的传承以及建筑的形体语言等环境与意蕴来展现，在直接使用和间接观感中反映其格调与品位，在社会的逐步认同中增强其魅力。 由于本身的高端产品特性，决定了旅游房地产项目的建设一定要走“精品化”道路，着力强调项目的个性、品质和创新，并从一开始就全面导入ISO9000和ISO14000体系。它不但要与当地的区域历史地理文脉密切融合与沟通，更要使其得到全新的定位、延续和提炼。 宝典八：先做旅游，后做房产 项目建设强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的国际知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。 综合型的旅游地产项目一般来说原则上是：先做旅游，后做房地产。 因此首期的项目中应包括主要的旅游项目，以人气带动区域价值提升（旅游项目的建设与经营要不求盈利，只求精品），并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。 但由于项目规模巨大，开发周期长，资金压力大，为此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。因此也要适当包括一部分房地产，以增加现金流，缓解资金压力。也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资风险。 宝典九、高度重视公关工作 旅游地产项目需要要建立和充分用好省市与本地领导的公关资源，这是项目顺利推进的关键因素之一（在投资环境还不完善、不透明的情况下就更是如此，因为它提供了一条投诉和监督渠道，这是极为重要的稀缺资源）。 同时，要促使当地政府与开发商方建立起相同的价值取向，使该项目的开发不仅是企业单方的行为，也是政府乐观其成并全力推动的事情（最好是让该项目成为当地的重点项目，主要领导兼任建设领导小组负责人）。 宝典十、整合宣传炒作 大项目的开发涉及千头万绪，必然会遇到各种阻力和障碍，为此，在项目未启动时就要有统一、整合的宣传炒作安排，要提前制作精美的宣传画册、折页等资料（也便于开展招商和与别的企业合作），要先入为主，与媒体开展密切合作，尽可能使该项目路人皆知。旅游途中常见十大骗术第一招：最常见的大概要算是吉普赛的专业扒手，严格说来也不算是骗，应说是手法高明快速的偷：妇女抱着小孩或几个小孩子一组，绕着待宰肥羊团团转几圈，或是拿着报纸*近你，几秒钟就能顺利得手了！ 破解术：少用外露的霹雳包，改用内藏式贴身腰包，护照及金钱都放在贴身腰包里，口袋只放当天要用的少量现钞，最重要的是不要让陌生人有*近自己的机会。 第二招：在人群中故意散落满地铜板，当有人目光被吸引，甚至好心蹲下去帮忙捡拾，这时候旁边早已虎视眈眈的第三只手就会趁虚而入了！ 破解术：遇事不要太好奇，也不要因身边发生的事而疏忽该有的警觉性。就算有心想帮助别人，也要先照顾好自己的行李。 第三招：公园里，慈祥的老先生发现你背后衣服脏了，好心告诉你还帮忙清理。等到闲话家常完、衣服也清理干净后，口袋里的钱和皮包当然也不翼而飞了！ 破解术：友善的当地居民确实让人觉得温暖，但是防人之心不可无，有些事最好还是自己来吧！谢谢好心人然后迅速离开现场，最好马上到人多的地方，以防扒窃不成反被抢。 第四招：快餐店的邻桌客人(常是中东人)故意丢了人民币在地上，然后告诉你：是你的钱掉了吗？等你低头捡起来时，邻桌客人已经和你桌上(或椅上)的背包一起消失无踪！ 破解术：在餐厅或快餐店，同桌伙伴去洗手间、只剩自己一人看管行李时，不要理会邻桌客人的动作和谈话，所有行李都不可离开视线。 第五招：假观光客拿着地图来问路、或是一起研究行程，经过仔细讨论后他们称谢离去，只留下背包已被洗劫过的真观光客。 破解术：旅行途中自己也是个需要看地图的观光客，被人问路当然不寻常。最好直接说自己也不清楚，马上离开现场，不要让自己被包围在中间，增加骗徒下手机会。 第六招：歹徒假扮警察在路上检查游客的护照，还要求检查携带的外币是否为假钞。被带回假警局(或带进暗巷)的无辜游客，不是真钞被掉包，就是所有的钱全被当成假美金没收了。 破解术：一般在没有犯罪或意外情况发生时，不会有警察来临检观光客。如果不能当场判断警察的真伪，最好说护照和钱都在旅馆保险柜中，或是佯装听不懂请当地路人及店家帮忙翻译，无论如何都不要掏出重要证件和金钱。 第七招：遇到愿意权充当地导游的热心人，介绍许多景点、交通、食宿资料取得观光客信任后，再介绍令人心动的黑市汇率，换完钱就发现换来的钱不是少了许多、就是全是假钞！ 破解术：任何国家的黑市兑换都是不合法的，如果在黑市换钱而发生问题时，不但没有申诉机会可能还要吃上官司。最保险的方法是在银行换钱，虽然要付些手续费但却安全得多。 第八招：在兑换处(Exchange)换钱也不见得百分之百安全，有时遇上牌告汇率和实际兑换时不同，换完询问才知道牌告汇率是一次兑换五佰美元以上的优惠，这时想不换也来不及了！ 破解术：每家银行或兑换处的汇率、手续费计算都不尽相同，换钱之前一定要先问清楚，例如可问换一佰元美金(现金或旅行支票)可拿到多少外币？这样很快就可以算出实际的汇率，再决定要不要换。换好钱之后，别忘了将护照和钱收藏妥当再离开银行，以防歹徒早等在外面下手。 第九招：在币值比较小的国家旅行，面额很大的钞票(动辄上万元甚至百万元一张)常让人算不清楚，尤其拿大面额钞票买便宜小东西时，一不小心花了眼睛，本来该找回九十九万元却只拿到九万九千元！ 破解术：买小东西时避免用大钞，若正好没有零钱就先算好该找多少钱，把找回来的钱当着商家面前算清楚，一旦离开可就没有机会讨回公道了。 第十招：无论是真艳遇或是假艳遇，在旅途中都同样是的高风险的事。提防有心的骗徒摇身一变为浪漫的异国情人，一夜风流或俪影成双几天之后人财两失！ 破解术：出国旅行时，就像脱离平常的现实生活走进另一个时空，很容易让人就失去原本应有的理智与判断力。所以别对旅途中的异国恋情有过多的期待和幻想，就算有缘认识新朋友也不要急于发展，好好保护自己才是最重要的。旅行社责任保险与旅游意外保险的区别问：旅行社责任保险解决了哪些问题？答：旅行社投保旅行社责任保险规定中指出，因旅行社的疏忽和过失造成所接待的海内外旅游者遭受人身和财产损失，依法应由旅行社承担的经济赔偿责任，保险公司代表旅行社赔付旅游者。这样，即转嫁了旅行社的责任风险，也保障了旅游者的利益。此外，从1999年12月起，寿险公司提供的旅游意外保险条款中已不再承保财产保险，因此，目前许多旅行社实际上已经不能按照旅游意外保险规定的要求投保足额保险，旅游者的利益无法得到全面保障，由此产生了许多旅游者出险后要求旅行社按旅游意外保险规定中“旅行社为入境旅游者、出境旅游者办理的旅游意外保险金额不得低于30万元人民币；国内旅游者不得低于10万元人民币”的规定，补足赔偿差额，使旅行社处于非常尴尬的境地。旅行社责任保险则既包括人身责任，也含有财产责任，因此可以在经营责任保险的财产保险公司一次投保，符合保险法的有关规定。问：旅行社责任保险和旅游意外保险都是强制性的吗？答：在9月1日旅行社责任保险规定实施前，旅行社必须为旅游者购买旅游意外保险，而新规定实施后，旅行社没有义务为旅游者购买旅游意外保险，但是，旅行社应当推荐旅游者购买相关的旅游保险并由旅行者自愿选择，且通常由旅行社代理保险公司向旅游者出售保险。根据旅行社责任保险规定，在中华人民共和国境内的旅行社，投保旅行社责任保险时，应当遵守本规定。因此，旅行社责任保险是强制性的，在旅游行程中，组团社和地接社都可能存在意外事故发生后的责任风险，因此无论是组团社或地结社都应投保。问：旅行社责任保险和旅游意外保险的投保范围有何不同？答：旅游意外保险的投保范围是中华人民共和国境内的旅游团队的全体成员，包括旅游者及旅行社派出的为旅行者提供服务的导游、领队人员，均可作为被保险人参加该保险。而旅行社责任保险的保险范围则不包括随团导游、领队及旅行社的其他雇员。旅行社应通过投保“雇主责任险”来转嫁这部分风险。问：旅行社责任保险对哪些情况承担责任，与旅游意外保险有何不同？答：旅游意外保险对旅游途中被保险人急性病发作或意外伤害事故承担责任，而旅行社责任保险则只承担其中由于旅行社责任出险的事故的责任。对于以下几种情况，参保责任保险的旅行社不能从保险公司获得赔偿：一是旅游者在旅游过程中，由自身疾病引起的各种损失或损害；二是由于旅游者个人过错导致的人生伤亡和财产损失，以及由此导致需支出的各种费用；三是旅游者在自行终止旅行社安排的旅游行程后，或在不参加双方约定的活动而自行活动的时间内，发生的人身、财产损失。-宋伟泰国个人旅游签证签证类型：个人旅游签证_30天期 有效期：3个月 最多停留日期： 30天 预计工作日：5个工作日 收证人群：全国各省持因私护照的人群(北京本地申请者) 签证资料：2张2寸证件照近照；护照原件(有效期在9个月以上) 服务费：350元/人(含签证费) 说明： 此费用仅适用于在北京直接将资料递交到本公司,出签后直接到公司来取件的申请人,或者申请人可通过邮政快递递交材料和领取签证,但需自己承担快递费用。 签证类型：个人旅游签证_60天期 有效期：3个月 最多停留日期： 60天 预计工作日：7个工作日 收证人群：全国各省持因私护照的人群(不办理曾在泰国当地做过延期人士的申请) 签证资料：6张2寸证件照近照；护照原件(有效期在9个月以上)；本人身份证原件及复印件一份(双面)；个人一万元或以上的存款证明原件及复印件各一份； 服务费：750元/人(含签证费) 签证类型：个人旅游签证_加急 有效期：3个月 最多停留日期： 30天 预计工作日：2个工作日 收证人群：全国各省持因私护照的人群 签证资料：2张2寸证件照近照；护照原件(有效期在9个月以上) 服务费：750元/人(含签证费) 特殊声明 1.您所申请的签证是否可以成功,取决于相关国家使领馆签证官的直接审核结果；若最终发生拒签状况申请人应自然接受此结果,不能要求退还服务费(其中签证费退否根据相关国家使领馆的具体规定执行。申请人应同时放弃追究本公司任何责任的权利。 2.预计工作日为使馆签发签证时,正常情况下的处理时间；若遇特殊原因如假期、使馆内部人员调整、签证打印机故障等,则有可能会产生延迟出签的情况；对申请人根据签证预计日期提示,而进行的后续旅程安排所造成的可能经济损失,本公司不承担任何责任。 3.有关签证资料上公布的签证有效期和停留天数,仅做参考而非任何法定承诺,一切均以签证官签发的签证内容,为唯一依据。暑期旅游带什么衣物T恤，七分裤，裙（恩，女生的话），内衣内裤（不要忘记，没的换会很难受的），袜子，拖鞋（如果觉得旅馆的拖鞋可能不干净的话），太阳帽太阳镜（看你的习惯罗），泳衣(去海边的话)如果是去九寨沟，西藏这类可能会冷的地方，一定要向旅行团或者去过的人问清楚，他们会知道带什么衣服最合适药品藿香正气（防中暑），痢特灵（防拉肚子），创可贴，晕车药，风油精，感冒药（看你平时习惯吃什么了）药每样带一点点就够用了，可以装在一个巴掌大的包包里，但要带全点为好，旅游景点找个地方看病开药可能会很麻烦护肤品一般的护肤品带一两样就好，防晒霜（去海边千万要带！）食品可以带点解闷的零食，方便面，水