北京中广信亦庄4号地项目报告（2005年-57页）

亦庄4号地项目概念性方向建议SLDJFALASLDJFSLDJFLASKDJFASDFS2005/5/1,PART1：中广信公司简介PART1：INTRUDUCEOFZHONGGUANGXIN,一、中广信公司简介,成立时间：1999年11月办公地点：中国北京经济技术开发区业务范围：投资顾问、全案策划、营销顾问、代理销售,（一）基本概况,1999年11月，成立北京新广安投资顾问有限公司；2002年5月，公司更名为北京中广信房地产经纪有限公司；2003年，公司步入快速发展轨道，同时操作南城百万平米超级大盘星河城等7个项目，代理总面积超过200万平米；2004年，公司销售业绩达23.9亿元，其中，仅星河城即完成15.6亿的销售额，在京城所有在销楼盘中排名第七；2005年，公司目标业绩超越30亿，全力缔造房地产代理业金质品牌。,发展历程：,（二）组织架构,北京中广信房地产经纪有限公司组织机构设置,（三）公司特色概述,我们的事业：“致力客户利益、服务地产全程”；我们的理念：“诚信、创新、服务大众”；我们，是一个发展成熟稳健、高度职业化、专业化的房地产全案运营机构；我们操盘项目，更经营城市，不但以超前理念令一个又一个项目获取迅速的市场成功，并成为业界经典，而且更以项目成功带动区域发展及价值提升，带动开发商利润最大化及其品牌形象的树立与升华。我们在市场研究、产品研究、营销策划、推广渠道等领域，有着丰硕的研究成果和丰厚的资源积累；同时，在长期的市场历练中，已逐渐形成独具“中广信”特色的营销模式，拥有高效的销售组织、系统的营销战术及注重成本和效率的实效性推广能力；公司全案策划能力、大盘操作实力强调每接手一个项目，都能在最短时间内形成成熟、优质的团队协作，为项目的顺利运作提供坚实的保障。,强调项目思想，突出全盘策划强调操盘项目，更经营城市，注重以项目成功带动区域发展及价值提升强调市场自身的发育、发展能力，注重把握潜在市场和需求强调策划和营销理念随“市”应变，不断创新、突破强调市场的阶段性和成长性特征，客观分析、超前研判强调合理的价格策略与销售周期，追求快速营销、资金快速回笼强调渠道的成本、风险和效率，注重个性化、实效性推广强调开发商利益最大化，追求销售利润及开发商企业形象与项目形象共赢,（四）操盘理念归纳,（五）部分荣誉,“2003北京地产风云榜”之品牌榜：“十大品牌代理行”第五、“十大新锐代理行”第一“2004北京地产风云榜”之品牌榜：“北京地产金牌代理行”2003、2004年“十大地产代理行”2004年“创造城市价值”评选之“2004中国地产年度经纪公司”公司总经理蔡德安：2004年“创造城市价值”评选之“2004中国地产年度经纪公司人物”,1、公司荣誉,二、中广信操盘实绩,1998年10月，鹿鸣苑（小高层、别墅）；1998年12月，听涛雅苑（多层、小高层、别墅）；2000年3月，大雄城市花园（多层、小高层、别墅）；2002年8月，大雄郁金香舍（多层、小高层）；2002年9月，一幅画卷（高层）；2003年3月，大雄公寓、大雄商业中心；2004年8月16日，一品亦庄（高层公寓、商业）。,（一）亦庄开发区操盘实绩,1、操盘记录,2、操盘实绩,鹿鸣苑、听涛雅苑,项目位置：亦庄开发区项目规模：总建筑面积30多万平米物业形态：联排别墅、双拼别墅、独体别墅、公寓等开发商：北京愿景房地产开发有限公司,操盘亮点：,鹿鸣苑、听涛雅苑是京城最早的Townhouse产品之一。公司总经理蔡德安，时任两项目市场总监和销售总监。他第一次把Townhouse理念引进北京市场，两项目之于Townhouse产品在京城、在亦庄开发区的开放性演绎和成功推广，可谓蔡总“强调市场，对区域市场乃至整个京城Townhouse市场影响深远，两项目开盘后，均瞬刻售罄。,项目位置：亦庄开发区项目规模：项目占地17.8万平米，总建筑面积26万平米物业形态：公寓、Townhouse等开发商：北京大雄华航置业,大雄城市花园,该项目由我公司全案策划并销售，是亦庄开发区第一个外销型公寓项目（含部分Townhouse产品）。目前，销售率达100%，已成本区域标志性成熟生活社区。,操盘亮点：,项目位置：亦庄开发区项目规模：总建筑面积7万多平米物业形态：公寓发展商：北京大雄华航置业,一幅画卷,操盘亮点：,该项目是亦庄开发区高层公寓产品的开山之作。操盘中，我们借鉴在本区域楼盘成熟的销售经验，采取灵活的营销策略，迅速赢取市场主动，实现100%销售率。,大雄公寓、大雄商业中心,项目位置：亦庄开发区项目规模：大雄公寓建筑面积1.5万平米；大雄商业中心建筑面积：1.2万平米物业形态：商住公寓、商业等开发商：北京大雄华航置业,操盘亮点：,大雄公寓、大雄商业中心两项目均为我公司全案策划，策划思想建立在我们对亦庄区域商务、商业潜在市场需求的分析、理解和把握的基础之上。项目开盘后，我们充分挖掘区域老客户资源优势，一个月内，大雄公寓即完成100%销售，大雄邻里中心完成90%以上的招商工作，体现了我们以速度营销降低项目市场风险，以及对商业市场化销售和整体招商方面的运作能力。,另注：几年来，大雄商业中心一直保持100%的出租率。近期，开发商调整营销战略，亟需资本变现，又委托我公司进行该商业中心的带租约销售招商工作。目前，招商工作正在进行。,郁金香舍,项目位置：亦庄开发区项目规模：占地面积13.28公顷，建筑面积19.127万平米物业形态：多层花园洋房及小高层住宅，荷兰风情低密度社区发展商：北京大雄华航置业,操盘亮点,该项目由中广信全程策划，负责从最初的市场调查、投资策划、协助融资，到产品策划、推广组织和代理销售等。郁金香舍的成功推广与热销，充分体现了我公司对亦庄区域市场的把握能力、全案运作能力和对房地产产品推广渠道的独特认识、理解与运用。,一品亦庄,项目位置：亦庄开发区项目规模：总体规划86万建筑平米，一期公寓建筑面积约8.1万平米物业形态：多层、小高层、高层、商业、办公、汇展中心等多元产品开发商：北京汇德甫房地产开发有限公司,本项目原名“圣福华国际经济商贸中心”，项目定位比较模糊，造成销售滞缓。中广信2004年8月接手该项目，从项目市场定位、产品提升、形象包装、推广策略、营销手段等各方面，制定了全方位的营销推广策划，尤其是提出“行政版国际公寓”的全新产品定位，和案名“一品亦庄”等全新系列的产品形象包装，有力促进了项目迅速扭转市场被动局面，并大获热销。同时，该项目销售价格也伴随着热销一路上扬，平均每平米较入住时上涨达千元，远远高于区域同类项目，并带动整个区域价值的提升。该项目现已成为亦庄开发区核心的标志性明星楼盘。,操盘亮点：,（二）其他区域高层住宅操盘实绩,项目位置：丰台区草桥项目规模：总建筑面积37万平米物业形态：公寓、写字楼开发商：北京房山房地产开发总公司、北京玺萌置业有限公司,玺萌苑,花样年华,项目位置：昌平区南关环岛项目规模：占地面积2.2万平米，总建筑面积10万平米物业形态：高层公寓及底商发展商：北京高苑房地产开发有限公司,项目位置：丰台区玉泉营环岛东南侧项目规模：总建筑面积112万平米物业形态：高层住宅及逾10万平米临街商业开发商：北京玺萌置业有限公司,星河城,操盘亮点：,星河城是由我公司全程策划并独家代理的南城超级大盘项目，以112万平米超极体量，揭幕南城大盘时代，并先后邀请葛优、李小双、关之琳，等巨星争全情代言，市场反响巨大。其成功运作，在于我们对北京尤其是南城区域市场的深度理解、预判和把握能力（亦是开发公司决策和市场取向的基础和重要依据），在于我们的全案策划水平和大盘驾御能力，在于我们高效的销售组织和营销能力。星河城推向市场后，迅速成为南城最有影响力、最畅销的超级明星大盘，屡创销售记录：一期曾创造30天销售800套的市场奇迹，二期更是创下当天认购270套的佳绩；2004年三期面市，全年销售突破15亿，在京城所有在销楼盘中排名第七。目前，该项目一期已经入住，二期全部售罄，三期各区楼盘正在市场的热烈追捧中陆续推出；同时，我们亦完成其逾10万平米临街商业的市场研究和产品策划，招商工作亦同步进行。,格兰晴天,项目位置：通州区运河大街项目规模：总建筑面积15.29万平米物业形态：低密度的花园洋房和小高层住宅开发商：北京鑫裕阳房地产开发有限公司,操盘亮点：,该项目由我公司全案策划并销售。产品引入“白派建筑”的思想，在住宅设计中大胆运用“黑、白、灰”色彩，造就该区域少有的建筑风格；在营销推广策划中，结合高品位产品自身特点，以高性价比、低价格优势和交通便利等优势进行重点推广，市场反响热烈。项目面市之后，当年销售总额近3亿，排名通州前二位。,注：金域中心为住总集团重点项目之一，近100000新版写字楼、逾40000临街商业同步启动。我公司为其提供市场研究、产品策划、营销策划等。,住总金域中心,项目位置：朝阳门内南小街项目规模：总投资约20亿，其中公建面积约14万建筑平米物业形态：商业、写字楼等开发商：住总集团,（三）其他区域商业产品操盘项目,玺萌大厦2004年3月份已开工，预计2006年6月份投入使用。我公司通过该项目的策划实施，努力打造开发商“玺萌”品牌形象，提升该区域价值，提升南城形象。敢于在南城投资一个甲级写字楼和四星级酒店，是基于以下几点：第一：依据我公司一贯重视并坚持“市场自身的发展和培育能力”的观点，经深入研究认为，该区域已由“住宅”衍生出“商务”和“投资”的庞大需求，而我公司也最长于去“挖掘和培育潜在需求和市场”，因此我们认为写字楼等商务项目会有良好的市场预测；第二：投资一个四星级酒店，有助于提升区域形象和价值，有助于促进百万平方米星河城的销售；第二：由于政府对南城发展改造的支持，由于南城交通等基础设施的改善，由于先由住宅开发而引起的区域人气人流带到物流商流的发展，该区域商务、投资环境也在发展、提升，并且投资经营酒店，既可以融资（抵押），还可以产生“房地产经营业务”，从而进一步促进开发公司的跨越式发展。,玺盟大厦,项目位置：丰台区玉泉营环岛东南侧项目规模：占地4651平方米，其中：酒店2.7万平米，写字楼1.7万平方米，商业1.0万平方米）物业形态：四星级酒店、写字楼、商场等开发商：北京玺萌置业有限公司,操盘亮点：,（四）、其他正在操盘项目：,尚东庭,项目位置：通州区运河东大街南侧80号项目规模：占地12.8万平米，建筑面积12万平米物业形态：联排别墅、叠拼别墅开发商：北京东安恒新房地产开发有限公司,注：该项目为超高性价比Townhouse，由我公司全案策划并代理销售，即将正式推向市场，预计将引发Townhouse市场（尤其是通州区域）的强烈震撼。,东方夏威夷,项目位置：燕郊经济技术开发区项目规模：占地44.7万平米，建筑面积23万平米物业形态：独栋别墅、联排别墅开发商：三河兴达集团,注：该项目是以独栋别墅、Townhouse产品为主的高档别墅社区，由我公司全案策划并代理销售，我公司在深度挖掘项目本身产品优势的基础上，提出北京第一个“休闲度假别墅社区”的推广主题，项目即将正式推向市场。,大雄华航置业（京港合资企业）住总集团（中国超大型国有企业）鲁能集团（中国超大型国有企业）北京玺萌置业有限公司（与我公司携手成立、成长，并伴随项目成功运作而不断发展壮大的房地产新兴企业）北京新普纪元房地产开发有限公司北京奥氏集团（涉及房地产开发、乳品制造、乳品原料进口、电视、图书、饲料行业的大型民营企业）,（五）服务开发商概况一览,河北兴达建工集团以建筑业为依托，房地产开发及工业、商业、服务业多项延伸的集团企业。已成功开发了三河市兴达公园别墅区、三河市商贸住宅小区、燕郊步行街、燕郊阳光小区、燕郊百花家园和三河世纪花苑项目，均属当地高品质项目。我公司与其携手全案策划的东方夏威夷项目，堪称京城水岸豪宅的典范。北京愿景房地产开发有限公司北京高苑房地产开发有限公司北京鑫裕阳房地产开发有限公司北京汇德甫房地产开发有限公司北京兴昌达博房地产开发公司（上市公司）,三、合作意向及公司核心竞争力概述,通过与贵公司直接、有效、充分地沟通、交流，通过对亦庄区域市场和产品深入地思考和把握，我们看好本区域市场巨大的成长潜力和机会，对本项目有着充分的信心和良好的预期。凭借我们对亦庄市场多年的研究成果积累和众多项目的操盘经验积累，凭借我们庞大的老客户资源储备（约20多万电话客户资源和10多万到访客户资源），凭借我们对南城市场、对近郊市场深厚的感情蕴积，凭借我们的诸多核心竞争势更凭借项目本身地域特色以及开发商的战略眼光和精诚协助，我们有信心将本项目策划、操作成一个“有强大市场影响力”、“销售巨大成功”的品牌项目，并为贵公司在北京、乃至中国的战略投资写下精彩的序篇。我们追求互利、共赢、信任，有着强烈的合作期待！,（一）合作意向,（二）公司核心竞争力概述（针对与本项目适应性）,PART2:开发区介绍及区域市场研究PART2:INTRODUCEISDUFAO;SIUFA;OSUF;AOSIF;ASIUFAOSIUFAOSIUF,2、DISIDUFOASIDFSIODUFOSAIDFUOA,3、BDA区域商业地产供需现状和布局,商业市场分布和供需分析,从供应总量上来看，市场空间较大，但投资强势吸引力有待增强。,写字楼市场分布和供需分析,开发区现有写字楼总面积约合11.3万多；其中租赁面积约8.6万多；其他可租赁面积约2.6万多。入住的企业多数为外资企业，三资企业和中小型内资企业。而内资企业当中的中小规模私营企业又占有较大的比例。,商住公寓分布和供需分析,目前开发区内的商住公寓项目较少，主要项目有大雄商务公寓、金泰商务公寓、一品亦庄行政版国际公寓等。前期对商住公寓的需求市场反应比较平淡，潜在需求较高。,商业市场分布和供需分析,写字楼市场分布和供需分析,商住公寓分布和供需分析,3、SODIJFOASISOIDUFOASIDUFA,4、开发区商业、商务产品价格分析,公寓（APARTMENT）,2003至2004年，区域市场住宅产品价格急剧抬升，平均上涨超过500元/。我们预期，开发区核心区域内未来公寓产品6000元/以上价格是市场难度小、风险较小的竞争力较强的价格水平。,写字楼（OFFICE）,依据对区域客户和需求的分析与把握，依据对亦庄开发区在经济、产业发展和商务、商业需求的成长的判断和掌握，8000元/的投资型小写字楼作为一个新的地产投资产品，其市场空间发展潜力很大。,商业（CONTACTPOINTSINCOMMERCIALNETWORD）,表五：开发区写字楼数据对比表,表六：主要商业物业价格统计表,从区域现有的商业物业价格水平分析，区域社区小商业价格从早期8000元/左右的市场均价涨至目前12000元/左右，且市场表现良好。,开发区房地产市场发展预期,开发区房地产发展预期,新规划使亦庄区域房地产市场开拓了更广泛的发展空间。目前，亦庄开发区房地产市场仍然是一个住宅市场和小体量区域和社区性商业市场，以低密度住宅产品为主，写字楼市场压力很大。由于开发区已形成较大产业规模、投资规模、人口规模和住宅市场规模，区域和房地产业的自身发育、发展及成长能力较强，对商务和商业市场潜在需求有较好的预期。开发区以其良好的建设发展规模、区域环境素质、产业效应强劲增长，对市区及投资需求有较大潜力，在整个国民经济大背