个人理财住房规划课件

1,单元二住房规划,学习目标(1)住房规划的主要内容，购房筹资规划，住房规划的意义，什么是住房抵押。,下一页,返回,2,(2)家庭居住规划的内容、方法和程序，房产投资的优势和劣势，分析租房的成本和收益，计算购买住房的成本。,3,(3)能运用目前我国(自用)住房货款的主要种类及操作方式进行住房规划，能运用筹资理论进行购房筹资规划，能运用相关理论进行出租房和出售房决策。,4,单元二住房规划,理财故事香港企业家，官至中国人民政治协商会议全国委员会副主席，成为首名跻身国家领导人级别的香港人，有“爱国商人”称号。“中国共产党的亲密朋友”；2006年10月28日在北京因病逝世，享年84岁。,上一页,下一页,返回,5,房产预售1954年12月，霍英东拿出自己的120万港元，另向银行货款160万港元，在香港铜锣湾买下了他的第一幢大厦，并创办了“立信建筑置业有限公司”。,6,单元二住房规划,霍英东采取的房产预售的新办法，只要先交付10%的定金，就可以购得即将破土动工兴建的新楼。也就是说，要买一幢价值10万港元的新楼，只要付一万港元，就可以买到所有权，以后分期付款。,上一页,下一页,返回,7,这对于房地产商人来说，好处有哪些？对于购买房产的人来说，好处有哪些？,上一页,下一页,返回,8,他当上了香港房地产建筑商会会长，会内有会员300名，拥有香港70%的建筑生意。所以有人把霍英东称为香港的“土地爷”!,上一页,下一页,返回,9,单元二住房规划,让人目瞪口呆的美国住房规划麻省乡村的特点和环境麻省位于美国的东北部，东临大西洋，属于海洋性气候，与我国河北省相近，但雨量充沛则胜过河北省。麻省属于丘陵地区，境内主要是高低起伏海拔两三百米的丘陵。如果其中出现一个海拔五六百米的山头，就可能成为一个风景点。,上一页,下一页,返回,10,11,因为人们开车顺着盘山公路到达山顶，就可以“极目远望”，观赏周围的丘陵、小河和湖泊。麻省的地理和气候条件，如在我国应是一个较好的农业地区。而美国适农地域广阔，为了防止粮食生产过剩，美国政府把麻省的大部分地区划为非农业区，即不准种粮食，但可以种一些瓜果的地区。,12,单元二住房规划,所以，麻省的乡村，由于不搞农业生产，不是“农村”，而是树木茂密的乡村。麻省有完整的高速公路网连接着各个城市。为了发展乡村往宅，就在两条高速公路之间，建设好几条小型公路。公路长度以两端连接高速公路为限，一般十几、二十公里，因为车的流量极小，路宽仅12米左右。沿着公路每隔一二百米建一幢乡村往宅，每幢在200平方米左右，属于中等收入者住房水平。,上一页,下一页,返回,13,住宅四周有一二千平方米的草地，屋后的山上还有较大面积的山林。新房售价每幢在20万美元左右，旧房售价则为十几万美元，比较便宜。由于地处树林茂密的乡间，生态环境宜人。特别是沿着小河建的住宅，背山面水，风景更为优美。由住宅驾车上高速公路一般只需几分钟，交通也方便。以上几个条件，使得许多居民愿意住乡村住宅。,14,15,讨论：1.买房应具备哪些条件?2.买什么样的房?3.如何买房?,16,怎样在目前众多的房地产项目中挑选到适合自己的房子呢?该如何进行家庭居住规划呢?是买房，租房，换房，还是建房?,上一页,下一页,返回,17,根据专家的建议，住房规划要根据自己的经济实力、居住年限、生活方式以及未来房价的走势，甚至有时还要根据结婚成家时对方的态度来制定。,18,一、住房规划的意义住房规划包括买房、租房、换房、建房、卖房的规划，规划是否得当会影响资产负债状况和现金流量的方向。,上一页,下一页,返回,19,20,家庭住房规划不当可能导致以下结果:,一是没有住房规划的观念，难以制订合理的行动计划;二是未能量入为出，圆梦功败垂成;三是陷入低首付陷阱，购买了自己买不起的房子;四是成为房奴，一生都为还房贷而奋斗，直至变老。,上一页,下一页,返回,21,而合理的住房规划,既能满足不同时期的居住需求，又不会背上沉重的债务负担:既能满足居住的需求，又能满足其他生活需求;既能使家庭财务平稳，又能使生活水平稳步上升。,22,在某市机关工作的李帅男和在外企工作的张美女打算结婚，两人对于如何购置新房产生了矛盾。,上一页,下一页,返回,23,小李说应先根据当前的经济实力买个小点的房子，等以后有能力了，再买个大些的。而小张认为应该一步到位，新房应该气派，宽敞，舒适漂亮，所以应该贷款或借钱买个大房子，否则就不买房子，先租房结婚。,24,讨论:请对案例中的李帅男和张美女关于买房和租房的争论进行分析，打算成家的年轻人应该买房还是租房?1.买房的好处:2.租房的好处:,上一页,下一页,返回,25,购房和租房的优缺点对比:,26,二、购房和租房决策,购房与租房的居住效用相近差别在于：购房者有产权，因而有使用期间的自主权，而租房者有时会面临房东要求搬家的窘境。,上一页,下一页,返回,27,租房与购房何者更加划算，牵涉到拥有自己房产的心理效用与对未来房价的预期。购房者可期待房地产增值的利益租房者只能期待房东不要随时涨房租,28,适合租房的人群有哪些？（1）刚刚踏入社会的年轻人。（2）工作地点与生活范围不固定者。（3）储蓄不多的家庭。（4）不急需买房且不清楚房价走势者。,29,租房和购房的比较分析（1）年成本法；（2）净现值法。,30,(一)年成本法,购房者的使用成本是首付款的占用造成的机会成本，以及房屋贷款利息。而租房者的使用成本是房租。购房(或租房)者在进行决策时就会比较购房和租房成本的大小，选择成本小的方案。,上一页,下一页,返回,31,年成本法租房年成本押金存款利率年租金购房年成本首付款存款利率贷款金额贷款利率年维修税捐费用,32,请计算:,王先生看上了一间80平方米位于北京市朝阳区的一处房产，房产开发商可租可售。若是租，房租每月3000元，押金3个月。购则总价80万元，首付30万元，利率6%的房屋抵押贷款。,33,王先生租房与购房的成本分析如下(假设押金与首付款的机会成本是一年的存款利率3%)。租房年成本:3000 x12+3000 x3x3%=36270(元)购房年成本:30万元x3%+50 x6%=39000(元)看起来租房比购房年成本低2730元，或每月227.5元，租房比较划算。,34,租购房决策影响因素房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算,35,还要考虑的因素有哪些？,(1)房租是否会每年调整。购房后成本固定，而且租与购的月成本只差227.5元，只有月租的7.6%，因此只要未来房租的调整幅度超过7.6%，则购房比租房划算。,上一页,下一页,返回,36,(2)房价升值潜力。若房价未来看涨，那么即使目前算起来购房的年居住成本稍高，未来出售房屋的资本利得也足以弥补居住期间的成本差异。,37,以上例而言，租房年居住成本率=3.6万元:80万元=4.5%,购房年居住成本率=3.9万元:80万元=4.875%，差距0.375%。若计划住5年，0.375%x5=1.875%只要房价可能在5年内涨2%以上，购房仍然比较划算。因此租房与购房究竟何者划算，当事人对未来房价涨跌的主观判断仍是决定因素。,38,(3)利率的高低。利率愈低，购房的年成本愈低，购房就会愈划算。如果预期房贷利率进一步降低，而房租保持不变，则租房与购房的居住成本的差异会逐渐降低，可以考虑通过购房满足居住需求。,上一页,下一页,返回,39,(二)净现值法,净现值法是考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原为现值，比较两者的现值，支付的净现金流越小越好。,上一页,下一页,返回,40,请计算:,王先生看中一处房产。若是租，房租每年30万元。王先生确定要在该处住满5年。购则总价800万元，假设5年后售房所得为1000万元。以存款利率6%为机会成本的计算依据。请分析王先生是租房划算还是购房划算。,41,(1)计算租房的净现金流量现值。由于房租每年30万元，王先生租房5年，以存款利率6%为机会成本的计算依据。所以按照净现值法计算可得出租房净现金流量现值为:,42,P=年金30万元标准年金现值系数(n=5,i=6%)=30 x(PA,6%,5)=304.2124=126.37(万元),43,(2)购房净现金流量现值。,购房净现金流量现值应该等于5年后售房净所得的现值减去购房现值，而5年后售房净所得的现值为P=5年后售房所得1000万元标准复利现值系数(n=5,i=6%)=1000 x(PF,6%,5)=10000.74726=747.26(万元),上一页,下一页,返回,44,购房净现金流量现值=5年后售房净所得的现值-购房现值=747.26800=-52.74(万元)购房净现金流量现值远远小于租房的净现金流现值，因此购房比租房划算。,45,若5年后房价与目前房价相当，此时的购房或租房决策主要取决于当事人对5年后房价涨幅的主观看法。,上一页,下一页,返回,46,净现值法考虑居住年数，值得参考的决策标准是，如果不打算在同一个地方住3年以上，最好还是以租代购。因为3年内房租再怎么调涨，仍会低于房贷利息的负担，若购房后装修只住3年，则折旧成本太高，而期待房价不断飘升是相当不切实际的。,47,一个简单的法则是在一个地方住越久，用净现值法计算的购房比租房划算的机会越大。,48,闲置房屋是出租还是出售要视房屋的新旧、地段的好坏、房地产政策等综合因素而定，也就是要综合考虑房产的价格。影响房产价格的因素很多，具体可归为以下四个方面:,上一页,下一页,返回,49,其一，自然因素，主要是指房地产所处的位置、地质、地势、气候条件和环境质量等因素。交通状况和所在地的基础设施建设也是影响房地产价格的重要因素。,50,其二，经济因素，主要有供求状况、物价水平、利率水平、居民收入和消费水平。,51,其三，行政因素，指影响房地产价格的制度、政策、法规等方面的因素，包括土地制度、住房制度、城市规划、税收政策与市政管理等方面。,上一页,下一页,返回,52,其四，社会因素，主要有社会治安状况、居民法律意识、人口因素、风俗因素、投机状况和社会偏好等方面。此外，房产价格还受房屋质量、开发商实力、物业管理状况和采光度等因素的影响。,53,对于出租房还是出售房决策，投资者要全面了解以上的宏观和微观因素。特别应当注意的是房地产政策风险。当经济过热，政府采取紧缩的宏观经济政策时，房地产业通常会步入下降周期，房地产价格降低，房产有损失的风险。,54,讨论:中低收入家庭如何买房。,1.银行贷款:(1)住房公积金贷款。(2)个人住房商业性贷款。(3)个人住房组合贷款。,上一页,下一页,返回,55,住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行发放的房屋抵押贷款。,56,个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款利率：5年以下（含5年）年利率3.5%5年以上（不含5年）年利率4%C:DocumentsandSettingsAdministrator桌面关于调整住房公积金存贷款利率通知.doc桌面关于调整住房公积金存贷款利率通知.doc,57,聊城申请住房公积金贷款需要什么条件？,（1）本人参加住房公积金制度一年以上，并连续足额缴存住房公积金。（2）本人有一年内的购房手续。（3）购房首付款符合规定比例（一般不低于30%）。（4）具有稳定的经济收入、良好的信用和按规定偿还贷款本息的能力。（5）借款人夫妻双方中没有住房公积金贷款或没有给别人的公积金贷款做担保。聊城市住房公积金贷款的最高额度是40万元。,58,聊城市已正式实施新政策的内容，详情如下：1、年满18岁具有完全民事行为能力的自然人;2、正常缴存住房公积金(单位连续欠缴不超过三个月)，且自本人申请之日起，本人及所在单位按时足额缴存6个月（包括6个月）以上;3、具有1年以内购买自住住房的合同(房管局备案);4、购房首付款符合规定比例(首次购房为30%以上，二次购房为50%以上);5、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力;6、同意按照市住房公积金管理中心和贷款银行认可的担保方式进行担保;7、市住房公积金管理中心规定的其他条件。,59,具有下列情形之一的，不得申请住房公积金贷款1、借款人在银行征信系统中有不良记录3次(含3次)以上的;2、借款人有多处贷款，且借款人及共同借款人的合法收入不足以偿还贷款的;3、为他人住房公积金贷款提供担保尚未解除担保责任的;4、5年内曾采取欺骗手段提取住房公积金的;5、借款人或共同借款人对同一套住房已申请过住房公积金贷款的;6、借款人提取住房公积金时间不足一年的。,60,新政贷款额度变化(已实施)改革前：夫妻双方正常缴存住房公积金的，最高额度为30万元。单方缴存住房公积金的，最高额度不超过住房公积金贷款最高额度的2/3现行中：贷款最高额度40万元。贷款政策：贷款最高额度由20万元升至25万元，夫妻双方职工最高额度由30万元提高到40万元。贷款年限抵押贷款的最长期限为20年，保证贷款的最长期限为15年，质押贷款最长期限不超过质押证券的到期日。不论什么形式贷款，最长期限均不得超过国家规定的职工退休年龄。,61,住房公积金贷款的特点贷款期限短，最长不超过30年；比银行其他贷款利率低；贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；基本上没有年龄上限制；贷款额度大于商业银行个人住房额度；贷款额度不超过购房合同金额的70%。但还有最高限额。如北京40万，上海20万。,62,个人住房商业性贷款（“按揭”）个人住房商业贷款的条件：有稳定的经济收入；有合法有效的购房合同；自筹20%以上的房款；能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保；一般最高不超过100万元；贷款期限一般不超过30年。,63,个人住房商业贷款的方式：抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；质押贷款：用动产或权利做质押；保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人；抵押（质押）加保证贷款。,64,住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住房公积金，在申请个人住房商业贷款的同时还可向银行申请个人住房公积金贷款。分别按各自的利率计算利息。,65,2.利用政策选择低价房:(1)安居房。(2)平价房。(3)经济适用房。,66,安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。,67,平价房是指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。,68,经济适用住房，指由中国政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。所谓经济性，是指住房的价格适合中等及低收入家庭的负担能力。所谓适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。,69,四、购房规划和购房筹资规划,(一)购房规划1.购房规划的基本步骤购房规划的基本步骤如下图所示。,上一页,下一页,返回,70,购房规划的步骤,返回,购房前，先对自家的财产做周密细致的评估，根据自己的经济能力找出相应的地段和楼盘，要比找完房子再算价钱明智得多。,71,其次，要根据自家财产和还款能力确定购房的总价和单价。确定购房的总价主要看购房者可负担的首付款以及可负担的房贷总额的能力;确定购房的单价主要看购房者对房屋的区位、结构等的选择。,上一页,下一页,返回,72,按购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用,需要支付的首期部分=欲购买房屋总价x（1-按揭贷款成数比例）需要支付的贷款部分=购买房屋总价x按揭贷款成数比例每月摊还的贷款本息费用需要支付的贷款部分（P/A,r，n）12按欲购买的房屋价格计算每月需要负担的费用教材p193例5-7,73,最后，购房后的家庭收支状况在计算家庭收入时应侧重固定可靠的来源，如工资、银行存款利息、债券利息等;家庭支出包括每月的月供费用、物业管理费、水电煤电话费、其他正常生活开支、娱乐教育费用等。,74,据专业理财人士测算，如果购房还贷支出只占家庭总收入的30%以下，应该是安全的。例如，如果家庭月收入5000元，每月的房款月供应该不超出1500元。但如果收入预期增长前景比较看好，也可以适当提高比例。,75,购房环境需求区位决定单价,房价取决于两个因素:一是区位，二是大小。区位的生活机能越强，单价越高;房子越大，总价越高。房子的大小主要决定于居住成员的数目，需要多少房间才够用，可伸缩的弹性较小。但不同区位的房子单价差距甚大，因此需考虑总负担能力，在可接受的居住平方米数下，选择住得起的地区。,上一页,下一页,返回,76,环境需求要考虑的重点，包括所居住社区的生活品质、离上班地点或子女就学地点远近，以及学区考虑(否则子女读书会有额外的支出)等。区位是决定房价最重要的因素，应考虑承受能力，在交通所需油料、时间成本与房价的差异所产生的利息成本之间进行比较选择。,77,(二)购房筹资规划,对多数人来说，买房的花销太大，很少有人可以一次性付清所有的购房款项，因此，个人/家庭的居住规划中另一个重要问题是关于购房筹资的规划。,上一页,下一页,返回,78,1.关于抵押的含义当个人/家庭以抵押贷款方式购得住房时，房屋的产权实际已经转移给贷款银行，个人/家庭只能在贷款债务全部还清后才能重新获得对该房产的产权。,79,大多数人还知道他们要连续15一30年每月向贷款人还款，之后才可以“完完全全”拥有他们的房子。在这期间，一旦中断每月还款，他们就有可能失去自己的房子。这些描述基本上是正确的，但却不是抵押的准确含义。,80,抵押被定义为一种以还贷为前提条件的、从借款人到贷款人的对资产权利的转移，该权利是对由借款人享有赎回权的债务偿还的保证。也就是说，这种从贷方重新获得产权的权利叫做担保赎回权。,81,除非购房者可以一次付清全部购房款项，否则一个通过抵押融资购房的个人或家庭在拥有了一座新房子以后，并不会立即拥有房屋的产权。事实上房子的产权归抵押贷款银行所有，购房者拥有的只是对房屋占有和使用以及未来赎回产权的权利。,上一页,下一页,返回,82,2.住房抵押贷款的偿还,偿还方式住房抵押贷款的偿还方式一般有以下三种:(1)满期偿还，是指借款者在贷款期满时一次性偿还贷款的本金和利息。,上一页,下一页,返回,83,(2)分期偿还，是指借款者在贷款期内，按一定的时间间隔，分期偿还贷款的本金和利息。,84,(3)偿债基金，是指借款者每期向贷款者支付贷款利息，并按期另存一笔款项，建立一个基金，在贷款期满时这一基金恰好等于贷款本金，一次性偿还给贷款者。,85,还款方式和还款金额,1.一次性还本付息计算公式为：到期一次还本付息额贷款本金1年利率（如贷款期为1年）到期一次还本付息额贷款本金1月利率贷款期（月）（本公式适用于贷款期不到l年的情况）式中，月利率年（名义）利率12,86,例：设张先生2015年申请贷款总额20000元，贷款期限8个月，年利率3.5%，计算到期一次还本付息额。20000*【1+（3.5%/12）*8】=20466.67,87,还款方式和还款金额,2.等额本金还款法每季还款额贷款本金贷款期季数（本金已归还本金累计额）季利率每月还款额贷款本金贷款期月数（本金已归还本金累计额）月利率,88,还款方式和还款金额,3.等额本息还款法从使用贷款的第二个月起，每月以相等的额度平均摊还贷款的本金和利息。其计算公式如下：等额本息还款法虽然初期归还本金较少，但所缴利息总额比等额本金还款法高，利息负担较重。C:DocumentsandSettingsAdministrator桌面房地产商贷五种还款方式.doc桌面房地产商贷五种还款方式.doc,89,C:DocumentsandSettingsAdministrat