110609萍乡市区房地产市场调研文案

【萍乡市场调研报告】红码地产2011年6月一本案区域分析（一）、市域概况萍乡市位处江西省西部，素有“江西西大门”之称。北毗湖南浏阳市，东接宜春市袁州区、吉安市安福县，南接吉安市永新县，西邻湖南醴陵市、攸县。地处罗霄山脉的北段和中段，为赣湘水系的分水岭。萍乡市现辖2区、3县、1个开发区，即安源区、湘东区、芦溪县、上栗县、莲花县、安源经济开发区（含萍乡高新技术工业园）。市域国土总面积3827平方公里，全市总人口174.7万人，其中城镇人口70.97万人，三产比例为：12.7:56.0:31.3。萍乡是我国南方重要的煤炭生产基地，是江西省重要的工业城市。其城市经济发展水平、城市规模均位列全省十一个设区市之前列。萍乡的原煤产量占全省1/3强，生铁产量约占全省1/2，电瓷产品及客车在全国均有较高知名度和市场占有量。萍乡位处江西省西部，处于国家京九、京广、浙赣经济发展轴带形成的“H”型中间地带，东接江西省经济中心昌九景城市群，西连湖南省经济中心长株潭城市群，而以新、宜、萍为复合中心的赣西经济区已经成为江西省与湖南省经济发展的“内陆桥梁”和“经济纽带”，具有良好的区位优势和内在活力。（二）、市区概况萍乡市区由安源区、经济开发区和湘东区组成，位处萍乡市域中部、萍水河中游，国土面积1090km2。市区总人口50万人（含湘东镇10万人），三产比例6.2：56.7：37.1。市区交通便捷，浙赣铁路、320国道、319国道、沪瑞高速公路均从市域经过。市区距湖南长沙黄花国际机场1小时车程，距南昌昌北机场2小时车程。（三）、城市建设概况萍乡市城市建设按“一城二组团八片区”展开建设。中心组团为萍乡市政府及安源区政府、经济开发区所在地，建成区人口33.8万人。湘东组团为湘东区政府所在地，现状建成区人口约为8.3万人。中心组团以中心片区为核心呈“花瓣式”七片区展开建设。现状建成区面积29.6km2，城区人口为33.8万人（其中户籍人口32.4万人，暂住人口1.4万人），人均城市建设用地87.73m2/人。其中：中心片区：是萍乡市行政、商贸、文化中心和对外交通中心，主要的居住集聚地，同时也是周边片区、矿区的生活服务中心，现状建成区10.1km2。丹江片区：建成区面积3.2km2，主要为化工、机械工业基地。安源片区：建成区面积2.6km2，为安源镇所在地，煤炭生产基地及生活区、爱国主义教育基地。青山片区：建成区面积3.2km2，为建材工业基地。苏家屋片区：建成区面积5.3km2，主要以安源经济开发区及高新技术工业园区建设为主，建成区基本与中心片区连为一体。白源片区：现为高新技术工业园东区，建成区面积2.4km2，为城市新兴工业基地。硖石片区：建成区面积为2.8km2，主要以居住为主。（四）、现状城市建设存在问题1、城区道路交通系统不完善。2、城市环境污染严重、公共绿地较少。3、文化、体育设施不健全。4、老城区开发强度高，人口密集，10.1km2建成区集中了约21万人口，生活环境质量较差，亟待疏解人口。二、城市总体规划简介（一）、城市性质：1、萍乡市城市性质：赣湘边境区域的中心城市，发展新兴工业和改造传统产业相结合，二、三产业并举的现代化综合性城市。2、中心城城市性质：赣湘边境区域的中心城市，全市的政治、经济、文化中心，二、三产业并举的现代化综合性城市。（二）、城市规模1、人口规模：50万人。2、城市建设用地规模：34.4km2，人平80m2/人。（三）、城市总体布局与功能分区以320国道、319国道为骨架，组织放射状路网，采用组团式布局结构展开总体布局。组团之间保留较大的绿地空间，充分利用自然山水条件，使城市与自然有机地结合。中心组团：为全市的政治、经济、文化中心，第三产业发达的商业服务中心及对外交通中心，中心城的主要居住用地。规划用地面积17.3km2，安排居住人口22万人。丹江组团：是以机械、化工为特色的工业组团。规划用地面积6.3km2，安排居住人口6万人。安源组团：是煤炭生产基地、革命传统教育基地、观光旅游区。规划用地面积1.5km2，安排居住人口2万人。青山组团：是以煤炭、建材工业为特色的生产生活相配套的独立组团。规划用地面积4.8km2，安排居住人口5.5万人。苏家屋组团：是以发展高新技术产业为特征的相对独立的组团。主要安排一类工业用地和居住用地。规划用地面积3.1km2，安排居住人口6万人。硖石组团：是具有教育、娱乐、休闲、居住、高新技术产业等多种功能的综合性组团。规划用地面积1.8km2，安排居住人口1.5万人。（四）、总规实施情况评价1、总体评价：萍乡市人民政府依据总体规划要求有序地展开城市建设。总体规划确定的近期建设任务已基本完成，城市基础设施逐步进行配套，公共服务设施日趋完善，生态环境建设得以加强，城市投资环境大大改善。2、由于城市化步伐的加快，城市骨架的拉开，现状中心城人口规模和建设用地规模已达到和突破总体规划预测的相应时限规模。3、由于受区域大交通建设的牵引，以及经济开发区、高新工业园区的超常规发展的影响，城市重点向东北方向发展。4、由于城市建设资金投入有限，为使城市基础设施和公共服务设施达到共建共享目的，城市未能按总规要求组团式均衡展开建设，而是以加强中心组团旧城改造为基础逐步向边缘地带扩张建设。同时突出建设安源经济开发区和高新技术工业园区，该片区建设规模已超出总规苏家屋组团的远期规模，并与中心组团连片展开布局，而外围其他组团基本未进行规模型开发与建设。（五）、近期建设需要解决的突出问题1、面对城市发展现实，分析城市发展趋势，根据省域城镇体系规划的要求，合理确定萍乡市近期发展的目标与任务。2、策应区域大交通建设，协调城市与大交通的关系，明确城市近期重点区域和发展方向。3、合理有序地展开工业区建设，努力培植城市经济增长极，推动城市化、工业化“双轮驱动”战略。本着“以人为本”、“保护生态”的原则，按类分区展开工业用地布局，实现城市可持续发展战略。4、完善城市功能，突出中心城市职能，配套完善建设公共服务设施。5、本着“容量适度超前，设施逐步跟进”的原则配套建设城市基础设施，努力改善城市投资环境。6、加强生态环境建设和环境保护，做好山水文章，构筑城市绿地系统，改善人居环境，提高城市品位，实现城市园林化目标。7、以“经营城市”的理念，本着“高起点、高标准”的原则，有序展开新区建设，协调各片区职能，实现城市建设量的扩张和质的突破。 8、健全房地产市场，加强房地产开发，按照“政府引导、市场运作”的方针有序推动旧城改造和“城中村”整治。第二章 近期发展规模三、人口规模（一）、现状人口萍乡市城市人口规模为50万人，其中：中心组团人口规模为40万人、湘东组团人口规模为10万人。（二）、住宅建设目标人均住宅建筑面积25m2/人。四、重点建设区域根据近期建设总体方针及萍乡市城市总体规划的布局要求，确定近期建设重点区域为苏家屋片区和丹江片区、白源片区。苏家屋片区：以工业大道、洪山路、齐民路为骨架展开布局。其主导功能为行政、商贸、文化会展、金融、旅游接待服务。配套安排居住区建设。该区的建设应突出体现区域中心城市及商贸、文化中心的城市职能，成为萍乡市城市建设的靓点，体现城市品位之所在，实现近期初步确立城市定位目标。丹江片区：以中环东路、安源路、319国道为骨架展开布局，以安源区行政中心建设为契机，以丹江工业园区建设为拉动进行开发建设，其主导功能为工业、居住区。配套安排公建服务设施，强化生态环境建设。白源片区：以320国道、兴业路为骨架展开布局。其主导功能为工业区。（一）、新区开发居住用地开发主要安排在苏家屋片区、丹江片区、中心片区西部和东部，主要建设二类居住区。中心片区与丹江片区外缘合理配置少量一类居住区，满足不同层次居民的生活需求。新区开发应注意基础设施和公共服务设施配套建设。1、苏家屋片区、丹江片区以新区开发为主，主要为二类居住区。规划利用新区良好的基础设施，广泛的就业岗位，吸引人流入住，达到疏解老城区人口密度，吸引外来人口的目的。苏家屋片区居住用地164.7ha，丹江片区面积为103.6ha（其中一类居住用地25.8ha），硖石片区81.87ha。2、中心片区：旧城改造与新区开发相结合，整治“城中村”，加强规划管理，完善老城区基础设施，提高居住水平，在该区外围安排部分新居住区开发用地，以促进旧城改造的顺利进行。规划本区居住用地面积603.4ha（其中一类居住用地15.1ha）。3、其它片区以完善提高现有居住为主。（二）、旧城改造着力基础设施配套、公共服务设施完善及生态环境建设，大力改善人居环境，疏解居住密度，利用搬迁的企事业单位用地，增建公共服务设施及公共绿地和休闲空间，合理控制拆建比例，保护有价值的历史街区和传统民居。为切实改善老城区环境，降低居住人口密度和建筑密度，保护历史文脉和街区的风貌，严禁“见缝插针”建房，提倡“见缝插绿”，符合以下条件之一的项目方可在老城区实施建设：1、必需的绿化、市政基础设施和公共服务设施建设。2、市政设施不配套、公共设施不完善，环境景观脏、乱、差地段和老棚户区危房地段改造。3、按规划用地性质发生改变的项目，因影响居住、交通及环境而需要置换的老工业和破产企业的项目。（三）、“城中村”整治为提高土地利用率，增加土地收益，促进城市规划的顺利实施，为市民营造一个优美舒适的生活环境。规划严格控制村民自建房，在城市各片区分别划出相应地块作为村民安置用地，并采取对策整治“城中村”：1、加快编制和调整“城中村”地区的详细规划，加强村镇建设管理。2、城市发展应采取统一规划、统一征地、统一开发、统一管理方式。五、交通设施一、交通便利 基础设施建设加快萍乡交通便利，道路建设日新月异。320国道、319国道、上海至云南瑞丽高速公路和泉州至毕节高速公路贯穿全境。浙赣铁路连接京广、京九、鹰厦等铁路主干线通向四面八方。黄花国际机场距萍乡市区仅120公里。 十一五时期萍乡市交通道路建设投资将超过30亿元,项目建设主要包括投资16亿元的萍栗高速公路、投资8.2亿元的320国道一级公路改造等。重点发展策应长株潭经济核心区和连接萍乡、宜春、新余、吉安的骨架和干线公路。 为加快萍乡市城市化进程和重点基础设施建设，萍乡今年确定了14个重点基础设施建设项目。据了解，这些建设项目有：山口岩水利枢纽工程、320国道萍乡段一级公路改建工程、政务中心工程、沪瑞高速-秋收起义广场拓宽工程、城区主干道改造工程、市博物馆建设工程、江西工业工程职业技术学院搬迁及新建工程、萍乡高专专升本建设工程、演艺中心工程、武功山旅游综合开发一期工程、安源红色旅游景区建设工程、萍乡青少年活动中心工程、萍乡市体育中心工程等，城市基础设施建设将大步提速。六、区域项目分布项目名称项目位置平均单价物业形态规模时间雅典世纪花园萍乡市萍安中大道安源新区雅典世纪花园99号2600元/多层、25幢（二房、三房、四房、复式、别墅）占地面积：3万建筑面积：18。5万-城市金领域金山角白云宾馆正对面本小区9号楼处3000元/多层多层小高层占地面积: - 建筑面积：6万开盘日期 2008-06-07总府坤元山庄萍客大道与福盛路交汇处3300元/16栋多层、6栋小高层组成占地面积: 62亩建筑面积: 约8万开盘时间： 2008-年-5-1鼎虹城市森邻萍乡