贷款难成深圳楼市急冻剂

贷款难成深圳楼市急冻剂 贷款难成深圳楼市急冻剂 调查篇 10月底以来，“无款可贷”的说法风传，造成楼市的观望气氛更加浓厚。记者通过调查采访了解到，在深圳，“无款可贷”还只是有的银行某些支行的情况，不过“贷款难”已是普遍现象。除了首次置业买小户型的房贷以外，各家银行对各类房贷都增加了审批条件，而且降低成数、提高利率，放贷量已大大减少。由此，不仅投资性购房受重创，自住、换房需求也受到抑制，“贷款难”已经成为深圳楼市急冻剂。 网络调查 你会因为贷不到款而放弃买房吗？ 不会552票 会2691票 如果房产中介（开发商）提出明年贷款政策放宽再办按揭，你会同意先买房后按揭吗？ 不会2185票 会1058票 你相信明年银行贷款政策会放松吗？ 难说759票 不信1127票 相信1357票 调查分析 南方都市报和某网联合进行了网上调查，为期三天的调查一共录得3174张投票。以上数据表明，银行的信贷政策会直接影响到购房者的买房决定，近期遭遇银行贷款瓶颈的买家也不少见。在深圳各大中介和部分开发商处，记者也得到了类似的答案。 部分支行已无款可贷 根据记者对各家银行的调查结果，目前深圳除了交通银行以外，并未有银行完全停止发放住房按揭贷款，不过各家银行对各类房贷都降低了成数、提高了利率，而且对贷款人的财力和信誉要求更高，对各项审批标准也是严格执行。 同时，有的银行深圳分行的某些支行已经用完今年的个贷额度，因而暂停了房贷，只能建议客户到别的支行办理，例如农行部分支行今年的贷款额度也已用完，为此全面停办二手房贷；中行今年8月已经完成了全年个贷计划，暂停了一段时间的零售贷款接单，后来又重新申请了房贷额度，如今对各类房贷的审批都很严格。据统计局的信息，今年上半年深圳个人长期消费贷款增加425.4亿元，而去年同期仅增加121.2亿元，整体超标明显。 “其实每到年底，银行贷款都会紧张，但今年的情况尤为明显，一是因为上半年房贷过度放量，很多银行到7、8月的时候个贷额度已经所剩不多，二是因为首付+利率均提高的调控政策。”某位不愿透露姓名的银行个贷负责人说道。她特别强调还有一个重要的原因是银行已经意识到楼市风险，主动规避风险性购房贷款。 多套房、二手房贷款难 根据“927新政”，购买第二套房最低首付比例提高至四成，贷款利率也相应提高，在此基础之上，深圳各家银行对第二套房和多套房的贷款要求更加提高，以规避已经凸显的投资型购房风险。据了解，很多银行都规定“购买第二套及以上住房的贷款人，每增加一套，最高贷款成数降低一成”；多数银行对于“3个月内累计购买3套以上的商品房，或者已经拥有6套以上(含)住房的贷款人”，均拒绝贷款。 今年上半年，深圳二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.58：1，二手房已经成为了深圳楼市交易和银行信贷的主战场。然而，迅猛增长的二手楼市显示出极大的投机性，银行已经意识到风险，对二手房贷的控制更加严格。例如工商银行规定二手房贷即使是首次置业买小户型也最多可贷七成五，90平方米以上二手房最多可贷六成五；多数银行要求二手房贷要有房产抵押，而且一定要用办理贷款的本套住房；多家银行已经停止二手楼新增贷款申请，只消化存量，农行、交行等已经停办二手房贷业务。 换房需求也受抑制 从目前各家银行的房贷策略来看，主要压缩的是豪宅、多套房、二手房，以规避投资性购房风险，首次置业、购买90平方米以下小户型的人还是可以较低利率最高贷款八成。但是，因为额度受限，很多买房自住或者换房的人也很难贷款，或者贷款成本更高，他们因此而搁置买房计划，甚至想要退房。 谢小姐7月在南山买了一套110多平方米的新楼，首付四成后剩余部分办理了按揭贷款手续，直到10月银行才告知房贷无法获批，现在谢小姐想要退房，可多方交涉后尚未有结果；市民廖先生10月交了2万元购房定金，并未签购房合同，作为首次置业买小户型，廖先生只要首付20%就可以买到房子，但后来银行称要首付40%才能放贷，他现在想要开发商退定金。 “深圳约九成购房者选择银行按揭贷款，且二次置业比例远远超过首次置业，因此市场对房贷新政相当敏感。”中原深港研究中心总监张伟说道，他认为银行房贷紧缩对楼市降温产生了关键性影响。 个案典型 40m2小户型也要首付四成 购买一房一厅的小户型也会遭遇贷款瓶颈，这是林先生没有意料到的状况。今年9月份，在龙岗工作的林先生在景峰森林看中了一套小户型的房子，40多平方米，一房一厅，总价40万左右。楼盘售楼小姐告诉他，这种户型的房子铁定可以贷款8成，林先生只需要支付8万元首付即可。 首付8万块就可以在深圳买套房安家，林先生有些心动，加上房子本身状况也令人满意，林先生就当场下了2万元订金。售楼方当时并没有和林先生签任何协议，只是签了一张订金收据。还没等到签订正式的买卖合同，林先生就接到了售楼小姐的电话。对方告诉他，他那套房子银行只肯贷款6成，也就是说，林先生需要支付四成16万首期房款。 “后来我与售楼方都有和银行沟通，但银行方面不肯松口，这套40多平方米总价才40万的房子，首付三成都拿不下来，一定要出四成首期。首付一下子多出8万块钱，我的存款接受不了，只能放弃购买这套房子。对于我们购房者而言，银行不给贷款就等于是给买房计划判了死刑。”林先生说。 银行不予贷款，房产交易没法进行，已经交的2万块订金就成了最大的争议。但由于林先生和开发商并没有签订任何协议，开发商最终同意把收到的订金退还给他，这已经是很大的幸运。林先生告诉记者，以后他再看到合适的房子会首先跟楼盘合作的银行联系。 银行评估缩水，多掏了13万 和林先生一样，在宝安中心区购买二手房的蔡先生办理贷款也遇到了麻烦。不同的是，蔡先生凑足了剩余的13万元房款，用蔡先生的话来说，差点没买到那套房。 蔡先生也是首次置业，前不久他相中了一套105平方米左右的三房，单价在9000元左右。由于蔡先生对房子户型、采光以及小区等诸多因素都很满意，很快就下了定金交了首期。正当蔡先生准备搬进提前交楼的“新房”里边时，事情突然起了变化。中介公司给蔡先生打电话说，银行方面贷款缩紧，本来银行对房子的评估值是9000元/平方米，现在采用房子的评估净值7200元/平方米。这样算下来，蔡先生需要为这套房子多支付13万元首期。 “当时中介跟我拍胸脯说，同一小区的二手房他们成交了很多单，贷款7成肯定没问题。而且贷款的银行也是他们经常合作的银行，我就没多心。现在同样是贷款7成，但我就需要多支付13万元作为首期。本来以为看好了房子交了首期就差不多算完了，没想到在银行这边栽了个跟头。”蔡先生说。 为了顺利买到这套房，蔡先生把股票、基金都撤出来，通过多种融资渠道才补足了在他看来无端多出来的13万元房款。尽管最终如愿买到房子，但蔡先生表示，幸好房价款还在自己的承受范围之内，要不然交易黄了不说，已经交的定金能否拿回来还是未知数。 专家支招 签买卖合同前落实贷款 深圳中原按揭部总经理江蓉 由于程序和办理时间的原因，二手房按揭更复杂、风险更大。买家在付完首期之后银行才出同意贷款意见书，过户完毕之后才能发放贷款，而且中间还有银行对房产作评估这么一个环节，不可预知性更强。因为银行贷款而发生的纠纷其实是可以避免的。在签订正式的买卖合同之前，买家一定要亲自到银行咨询，而不要轻信中介尤其是小中介拍胸脯的保证。 大户型贷款有风险 创辉租售布吉区域总经理罗永浩 购买大户型、高总价的房子，以及购买超过两套房子的买家比较容易遭遇贷款瓶颈，按揭不成或是首付提高的状况在这类群体身上更明显。以前贷款政策宽松，基本上到银行办理按揭都能如愿，但现在不少银行对大户型房子放贷要求很严格，购买大户型或是高总价的房产有贷款风险。另外，各个银行对于大户型房产的贷款政策都有差别，关于第二套房的定义也不一样，在购买这类房产时，买家一定要弄清银行的贷款政策，并尽可能多地准备房款。 将按揭成数写进合同 建玮律师事务所深圳分所主任律师 贺倩明 首付突然提高，多出来的房款怎样支付？对购房者而言，将按揭成数写进合同是最为保险的方法，为浮动的政策量身定做一条条款。 买家在得到银行的口头或书面确认按揭成数之后，还需在合同附件里注明：经买卖双方从银行方面确认，买家可从银行贷款几成，如果因为银行信贷政策变化造成贷款不成，双方再另行协商。除此之外，首付提高之后多出来的房款怎样支付以及支付时间都要明文规定，如果出现首付提高的情况，买家可以通过融资等多渠道补足剩余房款，以避免卖家以此为由拒绝卖房。 声音 开发商可采取多方应对 柯学斌 深圳市坤祥投资有限公司副总经理 在近期，在一手房销售中确实出现了房贷较为紧张的状况，部分购房者贷不了款，这应该是央行紧缩银根的直接效果。开发商与银行之间只是有协议优先给购房者贷款，银行并没有承诺一定能贷款给购房者，所以央行一紧缩信贷，银行就会出现不能贷款给部分购房者的情况。 面对这种状况，开发商也有多种选择应对：一是延期贷款；二是提供更完善的服务，例如现在有银行已经在销售现场设立查询点，购房者可以针对自己的资信情况进行查询是否可以申请到贷款、可以贷几成等；三是双方可以协议退房；四是开发商可以帮忙找其他银行办理，从多渠道为购房者申请贷款。 银行贷款条件提高了 肖小平 世华地产市场研究部总监 在三级市场，出现贷不了款的情况并不多，更多的是借款人满足不了银行的要求，以及支付首付提高、利息提高的资金