2017年上半年青海省房地产估价师《理论与方法》：价值类型考试试题.docx

精品文档2017年上半年青海省房地产估价师理论与方法：价值类型考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为_万元。A180B196C200 D300 2、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。A获利能力分析B盈亏平衡分析C市场状况分析D定性风险分析3、拍卖实务中，拍卖人应当于拍卖日天前发布拍卖公告。A：7B：10C：15D：20 E：执行层的组织协调 4、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是_。A因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策B个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税C个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税D职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税5、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元。假设折现率为10，目前承租人权益的价值应是万元。A：7003B：7103C：72.03D：7303 E：工业用地的监测点评估价格 6、某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为_。A27%B20%C79% D80% 7、建筑物的所有权可以分为独有、共有和三种。A：区分共有B：区分所有C：公有D：私有 E：工业用地的监测点评估价格 8、一已知其临街深度3048 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元相邻有一临街深度4572 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。A：109万元B：117万元C：124万元D：130万元 E：工业用地的监测点评估价格 9、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。A：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B：保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C：抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D：贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保 E：借款合同 10、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是_。A交通拥挤B建筑技术进步C城市规划改变D自然环境恶化11、代理法律行为所产生的法律后果，直接归于的行为。A：代理人B：被代理人C：第三人D：相对人 E：执行层的组织协调 12、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。A13.2B15.9C19.5 D20.4 13、下列关于路线价法的表述中，不正确的是_。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格14、A房地产开发公司在Z省A市征收基本农田以外的耕地180亩，应由审批。A：国务院B：国土资源部C：Z省人民政府D：A市人民政府 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于。A：适于进行长期投资B：变现性差C：易受政策影响D：存在效益外溢和转移 E：借款合同 16、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是。A：单独深度价格修正率B：累计深度价格修正率C：平均深度价格修正率D：加权深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列关于收益法求取净收益的说法，错误的是_A净收益包括有形收益和无形收益B运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费C通常只有客观收益才能作为估价依据 D应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 18、财务内部收益率是指项目在（）内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。A建筑施工期B开发或经营期C建筑物经济寿命期 D建筑物自然寿命期 19、如果是无期限的土地所有权，就无需计提_。A时限问题B附加值C利率 D折旧 20、下列行业中，中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。(过时)A：批量行业B：僵滞行业C：分块行业D：专业化行业 E：借款合同 21、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。A：时间风险B：比较风险C：持有期风险D：通货膨胀风险 E：借款合同 22、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。A社会因素B环境因素C人口因素D行政因素23、征用耕地的土地补偿费用和安置补助费用的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的_倍。A十B二十C三十 D四十 24、下列关于房地产面积测算，表述错误的是。A：用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B：房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C：用地面积测算以丘为单位进行D：房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积E：执行层的组织协调25、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12，则开发利润为。A：1800万元B：3000万元C：3090万元D：3132万元E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A折旧费B审计费C金融机构手续费 D无形资产摊销费 2、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。则该项目的期望值为万元。(2008年试题)A：2677.50B：3680.60C：4003.50D：5356.80E：借款合同3、下列_不符合设立房地产开发企业应具备的条件。A注册资本980万元B有3名一级建造师C有3名注册会计师 D有符合公司法人登记的名称 4、按照评估价值的本质来划分的房地产价值中，通常比市场价值低的有（）。A快速变现价值B谨慎价值C清算价值D投资价值E原始价值5、工业房地产的区位影响因素主要考虑【2007年考题】A：临街状况B：动力是否易于取得C：废料处理是否方便D：接近大自然 E：产品原料的获取方便程度 6、最能说明土地价格水平高低的价格是_。A土地单价B基准地价C楼面地价 D标定地价 7、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4000元，张某交付了全部价款买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。A：40000B：53600C：66800D：80000 E：执行层的组织协调 8、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是。A：3200B：3467C：4978D：5244 E：借款合同 9、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。A：供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值C：供给价格弹性系数的数值一般都为正值D：供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律 E：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同 10、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁B：市场供给的过量C：建筑设计的缺陷D：人们消费观念的改变E：周围环境条件恶化11、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用_。A房地剩余技术B市场剩余技术C土地剩余技术D建筑物剩余技术 E自有资金剩余技术 12、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于_。A业主希望的投资回报率B承租人愿意承担的费用C承租人的承受能力 D同类型物业的市场供求关系 13、某城市2010年商品住房施工面积为1000万，其中从2009年跨入2010年继续施工的面积为300万，恢复施工的面积为200万。该城市2010年商品住房新开工面积是万。A：500B：700C：800D：1000E：借款合同14、下列属于城市房地产转让管理规定中可以不办理出让手续的是。A：部队营房用地B：私有住宅转让后，改变居住性质的C：城市中心广场用地D：转让的房地产能确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的 E：同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的 15、房地产企业债务融资的主要资金来源有（）。A上市B增发新股C发行企业债券D住房抵押贷款 E信用贷款 16、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是。A：企业信用等级越高，信用等级系数值越高B：贷款期限越长，期限系数值越大C：项目风险越大，风险等级系数值越大D：用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低 E：借款合同 17、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于_。A成本导向定价法B购买者导向定价法C竞争导向定价法 D市场导向定价法 18、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是_。A集体土地中的宅基地B依法收回的国有土地C依法收购的土地 D依法行使优先购买权取得的土地 19、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。A：容积率B：土地用途C：土地开发程度D：评估单位 E：土地使用权性质 20、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于(2005年试题)A：变动成本的设置B：销售收入的不同C：固定成本的设置D：平衡点的设置 E：借款合同 21、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是_。A容积率B空置率C利息备付率 D成本利润率 22、价格领先制通常有三种形式。A：被支配型价格领先B：支配型价格领先C：成本最高型价格领先D：成本最低型价格领先E：晴雨表型价格领先23、以下关于建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限的说法正确的是_。A建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限可能同时结束B建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限不同时结