2017年陕西省房产估价师《经营与管理》：决策方法试题.docx

精品文档2017年陕西省房产估价师经营与管理：决策方法试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是【2006年考题】A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D：假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余 E：工业用地的监测点评估价格 2、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。A2526B2241C2135D29853、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是。A：生活方式B：受教育程度C：购买动机D：自我形象 E：借款合同 4、下面说法正确的是。A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业限制D：房地产估价报告应由估价师个人出具E：工业用地的监测点评估价格5、_是开发利润与总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。A开发利润率B财务利润率C项目利润率 D成本利润率 6、买受人有权在通知到达之日起_日内做出是否退房的书面答复。A11B12C13 D15 7、租赁合同到期，承租人需要继续租用的，应在租赁期限届满前_个月提出。A1B2C3 D4 8、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7和5。该宗房地产的正常成交价格为元。A：2 000B：2 200C：2 400D：2 500 E：工业用地的监测点评估价格 9、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值_。A下降B上升C不变 D不能确定 10、某商品住宅总价为98万元，首付款为30，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本付息，贷款年利率为75，自有资金资本化率为8则其综合资本化率为【2007年考题】A：765B：875C：942D：1019E：工业用地的监测点评估价格11、在我国设立保险公司，注册资本最低限额为人民币亿元。A：1B：2C：3D：5 E：执行层的组织协调 12、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，工业用地出让最高年限为年。A：50B：60C：70D：40 E：执行层的组织协调 13、房地产投资决策分析主要包括市场分析、_和投资决策三部分工作。A价格分析B项目财务评价C产品分析D成本分析14、土地资本化率、建筑物资本化率和综合资本化率，三者之间的大小关系为。A：B：C：D： E：工业用地的监测点评估价格 15、估价报告书中说明的限定了其用途。A：估价原則B：估价方法C：估价目的D：估价对象状况 E：工业用地的监测点评估价格 16、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的_。A位置固定性B不一致性C适应性 D相互影响性 17、房地产业属于第产业。A：一B：二C：三D：四 E：房地产估价机构必须加盖公章 18、下列风险不属于房地产开发贷款的风险的是。A：政策风险B：市场风险C：变现风险D：财务风险 E：借款合同 19、判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地_部门出具证明。A城市房地产行政主管部门B城市房屋拆迁管理部门C城市规划行政主管部门 D城市建设行政主管部门 20、某建筑物的建筑面积为200，有效经过年数为12年，重置价格为800元，建筑物经济寿命为40年，残值率为2，则运用直线法计算该建筑物的现值为【2004年考题】A：102万元B：110万元C：113万元D：115万元 E：工业用地的监测点评估价格 21、开发经营期的起点是假设的。A：开工日期B：取得估价对象的日期C：取得待开发土地的日期D：开始出售开发完成后的房地产的日期 E：工业用地的监测点评估价格 22、是指政府的借贷行为，主要形式是由政府发行债券以筹措资金。A：商业信用B：国家信用C：消费信用D：民间信用E：执行层的组织协调23、根据近因原则，保险赔偿责任的确定应根据_之间因果关系的来判断。A投保人与保险标的B被保险人与保险标的C保险事故与保险标的的损失 D保险人与保险标的的损失 24、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（）的合同形式。A固定总价合同B固定单价合同C成本加酬金合同D分包合同25、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7。则该宗房地产的现时收益价格为万元。(说明：建筑物经济寿命未明确说明，确定收益期限依据不充分)A：85.45B：87.16C：88.50D：88.90E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、耕地占用税是对征收的一种税。A：对占用耕地建房的单位和个人B：对从事其他非农业建设的单位和个人C：对占用耕地建房的单位，不包括个人D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位 E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人 2、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_万m2。A5.2B6.4C6.8D7.63、房地产开发项目的建设过程是指_的持续时间。A房地产开发全过程B获得土地后到全部工程竣工C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕 4、王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10，但该投资第一年末出现了风险损失，该物业第一年的实际收益可能为万元。A：2B：3C：4D：5E：65、物业管理的基本特征包括_A社会化B专业化C市场化D国际化 E规模化 6、拆迁人拆除，不予补偿。A：必须拆除的违章建筑B：代管房屋C：产权有争议房屋D：抵押房屋 E：超过批准期限的临时建筑 7、实际估价中，估价对象范围的界定包括_的界定。A实物构成范围B权益范围C空间范围D时间范围 E影响范围 8、制定租售方案的工作内容主要包括_。A租售选择B宣传手段选择C租售进度安排D广告设计及安排 E确定租售价格 9、房地产开发企业不得采取的方式销售商品房。A：分期付款B：收取预售款C：收取定金D：返本销售 E：执行层的组织协调 10、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复。A：5日B：7日C：10日D：15日E：执行层的组织协调11、按照有关规定，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让的有。A：商业用地B：旅游用地C：娱乐用地D：商品住宅用地 E：廉租住房用地 12、甲、乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是。(2009年试题)A：甲物业投资风险大B：乙物业投资风险大C：甲、乙两个物业的投资风险相同D：难以判断甲、乙物业的投资风险大小 E：借款合同 13、甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是。(2005年试题)A：甲物业投资风险大B：乙物业投资风险大C：甲、乙两个物业投资风险相同D：无法判断E：借款合同14、建立比较基准一般要统一房地产范围，具体是指_A将可比实例的房地产实物范围统一到估价对象的房地产范围B将可比实例的债权债务成分统一到估价对象的房地产范围C将可比实例的房地产区位状况统一到估价对象的房地产范围 D将可比实例的非房地产成分统一到估价对象的房地产范围 15、根据城市房屋拆迁管理条例，拆迁范围确定后，拆迁范围内的个人不得_。A转让房屋B租赁房屋C迁移户口D新建、扩建、改建房屋 E改变房屋和土地用途 16、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有_。A随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C调查对象就是被调查和访问的具体单位D调查单位与报告单位可以一致也可以不一致 E相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比 17、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有_的特性。A独一无二和供给有限B独一无二和价值量大C流动性大和价值量大 D不可移动和用途多样 18、网络图法在建设工程管理中常常作为_的方法。A质量控制B成本控制C进度控制 D合同管理 19、票据贴现的期限最长不得超过_个月。A2B4C6 D8 20、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（）。A1.67%B2.33%C2.75% D3.33% 21、我国现行的建筑安装工程费用由四个部分组成。A：直接费B：间接费C：利润D：税金 E：税费 22、下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是_。A指数平滑法B市场因子推演法C德尔菲法D销售人员意见综合法23、直接资本化法的优点是_。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量