济南市西部新城生态高新示范区TBD总体规划

NewWesternTownOfJiNan,ShanDongProvince济南市西部新城区生态高新示范区/TBD,现在有什么？智力密集的高校资源、山清水秀的自然环境、便捷畅达的交通体系我们想要什么？吸引优势企业、引资招商、培育区域强增长极、实现跨越式可持续发展企业需要什么？主导及优势企业需求特征、良好的区域品牌形象、政策优惠、环境及配套我们要做什么？明确区域定位、培育区域品牌、按步按需推进开发、科技制度人才创新未来如何共赢？权威的国家服务、展示最新科技产品的平台、高级的资源禀赋长期有效的经营、持续的制度创新、长久的合作关系,1优势劣势,1-1经济社会1-2现状区域1-3长远发展,2项目定位,3项目运作,4规划设计,2-1案例分析2-2市场调研2-3区域定位2-4区域意向2-5产业扶持2-6产业策略,3-1开发模式3-2运行架构3-3融资模式3-4投资估算3-5盈利模式3-6开发时序3-7合作模式,4-1规划设计4-2景观设计4-3建筑设计4-4设计草案,第一章前期思考,1-1经济社会1-2现状区域1-3长远发展,从GDP看济南,产业：高能低效，辐射力低山东整体缺乏竞争能力出路：做强城市，带动周边通过点、线、面逐步推进发展策略：营造环境，集聚要素融资、服务、产业组织程度等,启示：城市竞争力提升迫在眉睫,1-1经济社会,前期思考,1,地理中心，凸显济南竞争优势,众强争霸，济南理应抓住机遇,环渤海区，金融经济格局已定,从外部看济南,启示：在高端产业发展方面打出一片属于自己的天空。,1-1经济社会,前期思考,1,济南,贯通京津沪、联系中日韩、引领环渤海、辐射东北亚,大学科技园自然地理条件,交通畅达土地丰富群山环抱环境洁静政府重视,不仅仅是济南市对外联系的门户地区，同时也是济南城市发展轴线中的重要环节。,1-2现状区域,前期思考,1,京沪高铁济南站,长清,大学科技园,经济社会劣势,规划落后、管理欠缺,社会和经济的基础条件薄弱,功能布局相对分散无序,尚未形成完整的文化体系,城市建设强度对比图,社会条件,经济条件,产业规模和品质相对不高,产业基础薄弱且处于起步阶段,部分项目建设正在推进,前期思考,1,区域定位模糊、无明显竞争优势,1-2现状区域,1,前期思考,基地航片,园博会主会场,大学路,园博园水之门,SITE,1-2现状区域,西部新城建设面临的机遇、挑战、优势和问题,结论一：山东济南,结论二：济南长清,面临的课题：城市转型,产业升级,文化提升,发展的任务：打造四种能力产业活力,文化张力,形态引力,品牌魅力,从复杂的东北亚局势中寻找有利发展机遇,借势京津沪城市走廊中段区位提升区域价值,发挥在环渤海经济圈和中日韩的枢纽作用,撬动区域产业高端变革形成新的增长极,利用好“一张白纸”，描绘大学科技园美好的蓝图,结论三：大学科技园发展的突破口,阶段名称,发展现状,阶段特征,1,1-3长期发展,前期思考,高科技园区发展的四个阶段,跨越式发展：立足产业、创新中心、培育高端、可持续发展,世界著名科学园区简表,1,1-3长远发展,前期思考,区域经济增长极,科学园区建设作为复杂的系统工程其发展往往由点到面，持续的发展则依靠园内的创新系统,政府及管理部门,创新环境平台,企业及企业群,创新主体,创新黏合剂,创新源,大学及科研机构,中介服务支持,原始发动力,基本存在力,持续生命力,健康生存力,区域创新四个主体,1资源聚集效应分工协作效应公共资源与区域品牌共享效应,规模经济、外部经济竞争VS协作、纵向过小的规模会牺牲一些作为一个完整社区所应该具备的功能,造成基础设施投资的不经济,高技术产业之间也会丧失合作的机会.,科技研发区和孵化创业基地：,北京故宫中轴线:通过水系塑造景观。中央完整的空间序列形成空间轴线。在一侧布置重要轴线。,设计草案-轴线分析,巴黎香榭丽舍大街:非南北方向，城市有多条轴线。以建筑实体塑造轴线，没有利用自然山水。在轴线的起始高潮收尾上布置标志性建筑。,设计草案-轴线分析,现代城市风貌的空间边界逐步融入自然的开放空间系统逐步过渡的建设强度控制空间轴线与重要功能轴线平行,重要功能轴线,空间轴线,设计草案-概念草图,生态示范区=科技园区+生活配套区创新、创意、创业,设计研发区创新中心、创意设计中心、实验室会展贸易区金融、信息、办公、展示、商贸、会展、会议创意设计主题长廊创意设计文化体验学生创意展示交流国际优秀作品联展综合服务区园区管理、接待中心、商务中心商务会所、培训教育、餐饮购物,特点：精、简、优,酒店,行政管理,会议,培训,科贸,生产功能,集中绿化：形成景点功能分区主景呼应,点线绿化：用地边角道路两侧主廊庭院,居住,交通,绿化,商业,生活功能,构成：研发、教育、服务（推广）,核心强力吸引,省内中型客户,国外大企业驻郑基地,国内大企业分支机构,办公物业产品定位,办公商业综合体，办公商业互补互促，功能合理实用极具形象展示力、产业聚集力,办公物业产品定位,商住两用：可商可住、可注册公司,办公物业产品定位,迪拜：AlRostamini集团总部大楼,建筑师:MAD位置:迪拜,阿联酋负责人:MaYansong,DangQun地块面积:4,392sqm建筑面积:50,000sqm项目类型:办公总部客户:AlRostaminiGroupLtd,文化创意中心,数字创意中心,公共空间建议体现尊贵感和档次感,办公物业产品定位,产品特色技术主力、公司高管办公层设计顶层观景连廊与采光带空间分配灵活，可以设置高层圆桌会议室、标准会议室、书房、贵宾会客室、咖啡屋、雪茄屋、顶级卫浴间,办公物业产品定位,产品特色采光中庭,办公内部空间通透,办公物业产品定位,办公内部空间舒适宜人,产品特色生态内外院,餐饮,商业内街,品牌商业,商务会所,商业广场,酒店类物业产品定位（待定）,超五星酒店新区5星级酒店应跳出潜在项目的同质竞争，走高档化路线，为区域内高端商务科技人士提供商务洽谈、科技交往场所和服务酒店物业对于整个综合体品质会有较大提升,立面风格庄重而不沉闷，现代而不浮躁以石材为主，与办公物业有所区分,能容纳上百人的无柱大宴会厅，充分满足宴请、会议需要、可做宴会厅和会议室使用的豪华多功能厅,设计考究的豪华商务会客室,多种规模的豪华会议室,特色物业产品定位,产品特色LOFT自由、流畅、轻松、灵动,办公室,洽谈室,会议室,特色物业产品定位,产品特色LOFT高大、宽敞,空间突出流动性和艺术性,特色物业产品定位,区域地位：京津沪之脉环渤海之门中日韩之窗东北亚之臂,核心价值：济南科技腾飞的发动机,TBD品牌内涵提炼与定位,区域品牌,科技生态示范区TBD,自身特质：科技之都年轻之城创新之源财富之地时尚之门,ThankYou！,济南考察要点:,规划:1、区内现有产业，是否有足以支撑区域发展的相应的产业规模和潜力？（无、低端、收益低、规模小）2、区域城市群是否有足够实力及强有力了的腹地实现西部新区跨越式发展？（东边高新区？）3、寻找大学城内部高收益、高附加值、强吸引力的发展动心？（没有，需要打造）4、明确路网走向及规划倾向（分期规划开发建设）5、具体地块详细规划限制条件，eg.容积率、密度、限高、土地兼容性（有指标2.5-2.8为方案，可修订）6、规划设计国家规范是否适用于该区域（创新性解决方案）环境：1、现有企业规模、主营业务、实力、未来发展欠缺（仅数娱大厦23号楼，1号楼与4号楼为商业裙房）2、入园高校专业背景、实力及其对信息产业的支持力度（待查）3、规划期末人口总体规模及承载力（长住+流动）（学生18万，居住不详）4、生产功能VS生活功能建设配比园区总体定位【科技生态示范园区&CSIP济南大学城创新中心】5、“山、泉、湖、河、城”文化内涵，沿袭并展历史文化价值（9月7日济南照片）市场：1、周边房地产市场状况、放量、市场吸纳量、产品类型、档次（参考价3850，增速快，放量不足，开发收益有保障）2、商业购买力及潜在购买力（人均收入、从业人员文化程度、行业分布）（学生为主，区域平均工资1500，购买力不足，OUTLETS待建）3、近远期办公市场需求及办公场所特征（办公用房规模、类型、面积、租售价）（餐饮欠缺、配套不足，商务活动场所欠缺，办公三免）4、短期住宿市场状况，酒店需求及核心类型（会展配套酒店空置率，承受力，吸引力）（园博会后待查）开发：1、政府对地块规划意愿、合作模式、融资实力、资金缺口及可能融资渠道（政府主导开