第三章-影响房地产价格的因素.ppt

第三章影响房地产价格的因素,一、影响因素,宏观、中观、微观,一般、区域、个别,自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求,（一）自身因素,1位置2肥力3地质4地形地势5土地面积和形状6日照、风向、降水量、天然周期性灾害7建筑外观8其他,（二）环境因素,1声觉2大气3水文4视觉5卫生,（三）人口因素,1数量2人口素质3家庭人口规模,（四）经济因素,1发展2物价3收入4.利率5.汇率,（五）社会因素,1政治安定状况2社会治安3房地产投机4城市化,（六）行政因素,1房地产制度2房地产价格政策3行政隶属4特殊政策5城市发展战略、规划6土地利用规划7税收8交通管制,（七）心理因素,1心态2趣味3时尚风气4接近名家5吉祥号码,（八）国际因素,1经济2军事3政治4竞争,（九）供求因素,与需求正相关；与供给负相关,二、对影响因素的基本认识,房地产的市场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格：,(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中；(2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息；(3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响；(4)出售者和购买者具有正常的交易动机；(5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。,评估价格与成交价格,某房地产的评估结果为150万元。不日完成交易，其价格为200万元。能否以此判断评估价格是不合理的或成交价格是不正常的？为什么？,判断价格水平,有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100万元和150万元。据此能否判断它们的价格水平高低？,当知道何种条件时，能够判断？,期房价格=现房价格-,预计从期房到达现房期间现房出租的净收益的现值,-风险补偿,例某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房价格。,期房价格、现房价格,某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：,1、约定在成交日期时一次付清,实际价格为80万元，与名义价格一致,2、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半年后支付30万元，一年后再付30万元,实际价格小于名义价格,实际价格、名义价格,1,2,3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清,实际价格小于名义价格,4、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付,实际价格为80万元，与名义价格一致,3,4,5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付,实际价格小于名义价格,5,复习思考题,1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、建筑密度、建筑层数三者之间的关系。,2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60，楼高14米，1-4层建筑面积均相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总建筑面积、标准层每层建筑面积。,复习思考题,5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：,（1）约定在成交日期时一次付清；,（2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年后再付40万元；,（3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；,（4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年后再付20万元，余款在10年内以抵押贷