第1章-建设用地管理概述2.ppt

1,第一章建设用地管理概述,我国的土地基本国情：人口多，耕地少，耕地后备资源不足。社会经济快速发展，建设用地需求大幅度增加。,第一章,2,1996年2008年全国土地情况比较表（亿亩）,12年间居民点和独立工矿增加0.428亿亩，增加12，人均增22平方米。2008年人均达210平方米。,3,第一章建设用地管理概述,第一节建设用地概述第二节建设用地管理概述,第一章,4,第一节建设用地概述,一、建设用地的概念二、建设用地的特性三、建设用地的分类四、建设用地的取得方式,第一章第一节,5,一、建设用地的概念,建设用地通常是指通过工程措施和资源开发，为人类的生产、生活等方面和物质建设所提供的土地。它利用的是土地的承载力、操作场地和建筑空间及其地下资源，是把土地作为生产基地、生活场所，而不是以取得生物产品为主要目的的用地。如城镇、村庄、工矿、交通、水利、公用设施及军事、旅游等各项用地。,第一章第一节,6,1984年土地利用现状调查技术规程中土地分类采用两级分类，其中一级类分为八大类，即耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域和未利用土地，一般将居民点及工矿用地和交通用地作为建设用地。1998年新土地管理法根据建立土地用途管制制度的要求，将土地按用途划分为三类，即农用地、建设用地和未利用土地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用土地是指农用地和建设用地以外的土地。,土地利用分类变化,7,2002年土地分类（试行）采用三级分类。其中一级分为农用地、建设用地和未利用土地3类。二级分为耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地、商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地、未利用土地和其他土地15类。三级分为71类。建设用地包括商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地及特殊用地。2007年土地利用现状分类国家标准，将土地分为12个一级类。,土地利用分类变化,8,二、建设用地的特性,1建设用地的扩展性2建设用地的非生态利用性3建设用地的可逆性差4建设用地的土地利用价值高5建设用地的区域选择性强6建设用地的空间利用性7建设用地的再生性,第一章第一节,9,三、建设用地的分类,1.按建设用土地的利用性质分农业建设用地与非农业建设用地2.按建设用地的权属关系分国家建设用地与乡（镇）村建设用地3.按建设项目规模分大型、中型和小型项目建设用地4.按建设用地的用途分工业、民用和军事建设用地5.按使用的期限分永久性和临时性建设用地6.按建设用地的状况分新增建设用地和存量建设用地,第一章第一节,10,四、建设用地的取得方式,（一）征收集体土地（二）划拨国有土地使用权（三）出让国有土地使用权（四）国有土地使用权租赁（五）国有土地使用权作价出资（入股）（六）国有土地使用权转让（七）集体土地使用权的转移,第一章第一节,11,（一）征收集体土地,征收集体土地指国家根据经济、文化、国防建设及兴办公益事业的需要，以补偿为条件，依照法律规定，将集体所有土地转为国家所有土地的过程。它作为一项国家措施，具有一定的强制性，但用地单位必须依照法律规定，对土地及其附着物给予合理补偿，并对征地造成的剩余劳动力作出妥善安置，经过依法批准征收的土地，其所有权即由集体所有转变为国家所有，再依法划拨或出让给建设单位使用，用地单位只有使用权。,第一章第一节,12,（二）划拨国有土地使用权,划拨国有土地使用权是指国家因建设或生产需要，从国有储备土地或其他单位已使用的土地中，依照法律规定划拨一定数量的土地给另一个建设单位使用的过程。,第一章第一节,13,（三）出让国有土地使用权,出让国有土地使用权就是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式取得土地使用权的用地者，对土地使用权有转让、出租、抵押的权利。土地使用期限届满应退还土地所有者，需要延期的则按规定办理续期手续。,第一章第一节,14,（四）国有土地使用权租赁,指国家将一定时期内的土地使用权让与土地使用者，由土地使用者定期向国家缴纳租金的行为。这种方式解决了国有土地使用权出让中用地单位一次性支付出让金的困难；对于中小投资者和不需要长时期使用土地的土地使用者更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好的办法。,第一章第一节,15,（五）国有土地使用权作价出资,指将一定时期的国有土地使用权出让金作价，作为国家的投资或股份投入到企业的运营中。这种方式在国有企业改制中采用较多，有利于促进国有企业改制中土地资产的处置，加快企业改制的步伐。但对企业新增建设用地一般不能采用这种方式。,第一章第一节,16,（六）国有土地使用权转让,国有土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，是土地使用者之间国有土地使用权的转移，包括出售、交换、赠与及其他转移国有土地使用权的行为。,第一章第一节,17,（七）集体土地使用权的转移,集体土地使用权的转移是指因村镇建设而使用农村集体经济组织内部的土地，但不改变土地所有权性质的用地方式。其中乡（镇）办企业使用村民集体土地或乡镇公共设施、公益事业，需要使用集体所有土地的，均须参照国家建设征收土地办理，并按照省、自治区、直辖市的规定给予适当补偿。,第一章第一节,18,第二节建设用地管理概述,一、建设用地管理的概念对象二、建设用地管理的基本思想三、建设用地管理的原则四、建设用地管理的内容任务,第一章第二节,19,一、建设用地管理的概念对象,建设用地管理是指国家为维护社会主义土地公有制，调整建设用地关系，合理组织建设用地利用而采取的行政、法律、经济和工程技术相结合的综合性措施。其管理的对象是指已利用土地中除农业用地之外的一切非农业生产用地即广义的建设用地。,第一章第二节,20,一、建设用地管理的概念对象,所谓调整建设用地关系是指建设用地权属的确立与变更，以及理顺和协调在解决建设用地的分配和再分配过程中所产生的各种关系。建设用地权属的确立与变更是指国有土地使用权和集体土地建设用地使用权的确立与变更，一般通过土地征收、划拨、城镇国有土地使用权的出让、转让以及集体土地使用权的转移等来实现。而土地分配和再分配过程中所产生的各种关系是指：建设用地与农业用地之间的关系；城镇与郊区之间的用地关系；建设用地单位之间的关系；各部门之间的用地关系；建设单位与主管部门之间的用地的关系；征地单位与被征地单位之间的关系；建设用地与环境保护、生态系统之间的关系等。,第一章第二节,21,一、建设用地管理的概念对象,所谓合理组织建设用地利用是指对建设用地进行组织、利用、控制、监督。建设用地的组织是指对建设项目的可行性研究、布局、选址、规划以及设计方案的实施，参与组织指导工作；建设用地的利用则是指国家对建设用地的开发以及再开发采取的引导和约束的措施；建设用地的控制是指对建设用地采用宏观调控和微观管理措施；建设用地的监督则是对建设用地的动态变化趋势的监测，以及对规划方案的实施和建设用地计划指标执行情况进行的监督，是国家对一切非农业用地的开发和再开发以及合理利用的控制、指导和监督。,第一章第二节,22,二、建设用地管理的基本思想,实行严格的土地用途管制制度，严格控制农用地特别是耕地向非农业建设用地转化。建设用地必须走集约用地之路，实现建设用地从粗放低效利用向高效集约利用转变。在供地方式上要从传统的行政划拨方式转到有偿使用的轨道上来，充分发挥经济杠杆在建设用地供求中的调节作用。建设用地管理要微观管理和宏观管理相结合，重视土地利用规划、计划在建设用地供应中的宏观调控作用。实行建设用地管理政务公开。,第一章第二节,23,三、建设用地管理的原则,1国家对建设用地实行统一管理原则2强调规划对建设用地控制作用原则3节约、合理利用每寸土地，保护耕地和提高土地利用率的原则4实行建设用地的有偿使用原则5社会效益、经济效益和生态效益相统一的原则,第一章第二节,24,四、建设用地管理的内容任务,（一）建设用地管理的主要内容建设用地宏观调控管理编制土地利用总体规划、土地利用年度计划，建立健全建设用地管理的宏观调控体系；会同有关部门制定建设用地管理的行政法规、经济管理办法和技术标准规范，逐步实现建设用地管理的科学化、规范化。农用地转用管理严格农地转用审批、耕地补偿，确保耕地占补平衡。土地征收管理严格土地征收审批、做好土地征收补偿安置工作。,第一章第二节,25,四、建设用地管理的内容任务,（一）建设用地管理的主要内容建设项目用地申请、审查、报批、供地工作进行建设项目用地预审、受理用地申请、拟订农用地转用方案、补充耕地方案、土地征收方案和供地方案，编制建设项目用地呈报说明书，建设项目用地的上报审批及批后的实施。建设用地的分配、协调组织土地使用权的供给，对土地使用权转让、出租、抵押进行监督管理。