物业经营管理--第九章--财务管理与绩效评价

.第九章 财务管理与绩效评价内容提要一、内容提要：1、财务管理概述 2、财务报告分析 3、物业管理绩效评价 4、绩效评价的主要方法 5、物业管理报告二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对财务管理、财务报告分析、物业管理绩效评价、物业管理报告等内容、方法的熟悉程度，以及物业经营管理中财务与绩效管理的能力和知识水平。考试的基本要求：掌握：物业管理绩效及绩效评价、物业管理绩效评价的主要类型、物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。S 第一节 财务管理概述一、财务管理对象企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理，企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。(一)企业财务活动：是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。(二)企业财务关系企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系，包括与：所有者、债权人、债务人、内部各单位、职工、国家机关之间的财务关系。二、财务管理目标财务管理目标又称理财目标，是指企业进行财务活动所要达到的目的，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。一般来讲，财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面。(一)财务管理总体目标最具代表性的财务管理总体目标的提法有利润最大化、资本利润率最大化或每股利润最大化、企业价值最大化或股东财富最大化资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本(即净资产或所有者权益)的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。每股利润也称每股盈余(或权益资本净利率)，是税后净利润与普通股股数的对比数。(二)财务管理具体目标财务管理的具体目标可以概括为以下三个主要方面：筹资管理目标、投资管理目标、利润分配管理目标三、财务管理的内容财务管理的基本内容可概括为如下方面：筹资决策、投资决策、利润分配决策四、财务管理的手段要逐步实现企业理财手段与方法以网络财务为主，并将网络财务融入到企业资源规划(ERP)系统中。网络财务是以互联网、内部网以及电子商务为背景的在线理财活动。L 第二节 财务报告分析一、财务报告的构成与内容1、企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分。2、会计报表又称财务报表，一套完整的会计报表通常由主表和附表组成。主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。其中，前三张报表是企业的基本财务报表。这几张报表相互结合，全面地反映了企业的财务状况、经营成果、现金净流量和成本状况。3、文字报告主要包括会计报表附注和财务情况说明书两部分。二、财务报告分析的概念与形式(一)财务报告分析的概念与特征财务报告分析具有三个特征：拓展性、判断性、依耐性。(二)财务报告分析的主要形式1根据分析的主体不同，财务报告分析可分为内部分析与外部分析2根据分析的内容和范围的不同，财务报告分析可分为全面分析与专题分析3从分析资料角度划分，可分为财务报表分析与内部报表分析4从分析的时期和目的角度划分，可分为趋势分析、现状分析、潜力分析三、财务报告分析的主要方法：1、比率分析法（最基本）、2、比较分析法（最常用）比率分析法包括相关比率分析法、构成比率分析法、效率比率分析法比较分析法有：横向比较法、纵向比较法四、财务报告分析的一般过程 财务报告分析工作，一般应当按照以下步骤进行：准备阶段、实施阶段、报告阶段准备阶段主要由以下四个步骤组成：明确分析目的、确立分析标准、制定分析计划、搜索整理分析资料实施阶段包括以下三个步骤：报告整体分析、财务指标分析、基本因素分析报告阶段可分为三个步骤：得出分析结论、提出可行的措施建议、编写财务报告分析报告第三节 物业管理绩效评价 一、物业管理绩效评价的概念与意义(一)绩效与物业管理绩效物业管理绩效包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面。物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。物业资产管理项目绩效，是指物业管理企业受业主委托承担经营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效。(二)物业管理绩效评价及其意义1物业管理绩效评价的概念物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定性的分析，对物业管理企业(含物业资产管理项目，下同)在一定经营期间占有、使用、管理、配置物业经营管理资源的效益和经营者的业绩，作出客观、公正和准确的综合评判活动。2物业管理绩效评价的特点物业管理绩效评价的特点是以物业管理企业作为具体评价对象，以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平、偿债能力和后续发展能力等四个方面的内容作为评价重点，以能准确反映上述内容的各项定量和定性指标作为主要评价依据，二、物业管理绩效评价的类型按照不同的评价目的和评价工作的实施主体，物业管理绩效评价的类型有以下几种：政府评价、社会评价、企业集团内部评价、企业自我诊断评价、物业资产管理项目评价三、物业管理绩效评价的基本要素物业管理绩效评价有三个基本要素，即：评价指标、评价标准和评价方法，这是评价活动得以开展的重要条件。四、物业管理绩效评价的指标体系物业管理绩效评价指标体系由基本指标、修正指标和评议指标三个层次30项指标构成。(一)物业管理绩效评价基本指标物业管理绩效评价的基本指标有八项，其主要内容如下：1财务效益状况指标：净资产收益率、总资产报酬率、财务内部收益率(1)净资产收益率：可以看出企业获利能力在同行中所处的地位。(2)总资产报酬率：指标越高，表明企业投入产出的水平越好，企业的资产运营越有效。(3)财务内部收益率2资产营运状况指标：总资产周转率、流动资产周转率(1)总资产周转率：指标越高，周转速度越快，销售(营业)能力越强，资产利用效率越高。(2)流动资产周转率： 该指标越高，表明企业流动资金周转速度越快，利用越好。3偿债能力状况指标：资产负债率、利息保障倍数(1)资产负债率：该指标是衡量企业负债偿还能力和经营风险的重要指标，比较保守一般为不高于50，国际上公认60比较好。(2)利息保障倍数：指标越高，表明企业的债务偿还越有保证。4发展能力状况指标：营业增长率、资本积累率(1)营业增长率：营业增长率是指企业本年主营业务收入增长额同上年主营业务收入总额的比率。(2)资本积累率：它是企业当年所有者权益总的增长率，反映了企业所有者权益在当年的变动水平。(二)物业管理绩效评价修正指标物业管理绩效评价的修正指标具体由十六项计量指标构成。其主要内容如下：1财务效益状况修正指标：主营业务利润率、盈余现金保障倍数、成本费用利润率(1)主营业务利润率：反映企业主营业务的获利能力，是评价企业经营效益的指标(2)盈余现金保障倍数：该指标越大，表明企业经营活动产生的净利润对现金的贡献越大。真实反映企业盈余的质量。(3)成本费用利润率：越高，表明企业为取得一定的收益所付出的代价越小，企业成本费用控制得越好，企业的获利能力越强。2资产营运状况修正指标：应收账款周转率、不良资产比率、资产损失比率(1)应收账款周转率：应收账款周转率反映了企业应收账款的流动速度，即企业本年度内应收账款转为现金的平均次数。(2)不良资产比率：该指标越小越好，零是最优水平。(3)资产损失比率：该指标表明企业资产损失的严重程度，从企业资产质量的角度，揭示了企业的管理状况。3偿债能力状况修正指标：流动比率、速动比率、现金流动负债比率、长期资产适合率、经营亏损挂账比率(1)流动比率：率衡量企业短期债务偿还能力，反映企业偿债能力的强弱。该指标越高，表明企业流动资产流转越快，偿还流动负债的能力越强。国际上公认标准比率为200，我国较好的比率为150左右。 (2)速动比率：衡量企业的短期偿债能力，反映企业流动资产变现能力的强弱。该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强，一般保持在100的水平比较好，国际上公认的标准比率为100，我国目前较好的比率在90左右。4发展能力状况修正指标：总资产增长率、三年利润平均增长率、三年资本平均增长率(三)物业管理绩效评价评议指标具体内容如下：经营者基本素质、服务满意度、基础管理水平、在岗员工素质状况、服务硬环境、发展创新能力、经营发展策略、综合社会贡献S五、物业管理绩效评价的标准一般地，企业绩效评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类。(一)定量指标标准定量指标评价标准由标准值和与之对应的标准系数组成。定量指标评价标准值包括8项基本指标和14项修正指标的标准值，每项指标的标准值划分为行业标准值和规模标准值两大类。标准值分为优秀值、良好值、平均值、较低值、较差值五个档次，分别表示优、良、中、低、差五种水平。其中：优秀值表示行业的最高水平；良好值表示行业的较高水平；平均值表示行业的总体平均水平；较低值表示行业的较低水平；较差值表示行业的最低水平。定量评价标准系数是对应定量指标五档标准值所确定的水平参数，客观反映各档次评价标准值所代表的水平，用来计算指标实际值对应于五档标准值的得分，每一档次的标准值，都有相应的标准系数与之相对应。标准系数用介于01之间的数值表示，具体规定如下：优秀值及以上的标准系数为1；良好值及以上的标准系数为08；平均值及以上的标准系数为06；较低值及以上的标准系数为04；较差值及以上的标准系数为02；较差值以下的标准系数为0。(二)定性指标评议参考标准 定性指标评议参考标准是用来对企业进行定性评价时所采用的评判标准，具体用于对评议指标进行综合分析和评定分数。评议参考标准与评议指标一一对应，将每项评议指标分解为具体的内容，通过详细的文字进行描述，规定每项指标各个级别的边界，指导评议人员正确判断企业各项评议指标达到的水平。定性指标参考评价标准，包括每项指标具体的含义、内容和范围，以及应达到的相应水平或程度，从高到低分A、B、C、D、E五个等级。其中，A表示优秀水平，B表示良好水平，C表示一般水平，D表示较低水平，E表示较差水平。S 六、物业管理绩效评价结果与报告(一)物业管理绩效评价的结果表达方式以最终得分和“PR(PerformanceRating)加注评价类型及评价级别表示，并据此编制评价报告。评价结果类型包括优(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)五类，每项类型再用“+”号和“一”号进一步划分成不同的级别。比如：“PRA”，“PRB”，“PRC-，等。评价结果五种类型优(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)的资格界限是：优(A)：综合评价得分达到85分以上(含85分)；良(B)：综合评价得分达到7085分(含70分)；中(C)：综合评价得分达到5070分(含50分)；低(D)：综合评价得分在4050分(含40分)；差(E)：综合评价得分在40分以下。 第四节 绩效评价的主要方法L1、绩效评价的主要方法有功效系数法（主要方法）、综合分析判断法、定量和定性相结合计分法2、企业绩效评价的计分方法分为：基本指标计分方法、修正指标计分方法、评议指标计分方法以及定量和定性相结合计分方法。第五节 物业管理报告 一、物业管理报告及其类型(一)按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类按照物业经营管理者向不同主体提交报告分类，可以把物业管理报告主要分为向物业业主、租户提交的物业管理报告、向高层次管理者提供