亚星·泗水项目单体规划建议

亚星泗水项目一期单体规划建议,北辰端拱地产顾问有限公司2010-01,前言,本次提报主要是结合泗水具体市场情况对亚星泗水项目一期产品进行单体规划方面的建议。,第一部分市场篇,第二部分规划篇,目录,这既是北辰的服务宗旨，更是所有地产项目一切工作的最终目的，单体规划亦不例外。所谓“知己知彼，百战不殆”，项目最终要达到快速去化的先决条件是“符合市场需求”甚至是“引领市场需求”。故，我们先来看一下泗水房地产市场情况。,“一切皆为销售”。,知己知彼百战不殆,第一部分,市场篇,市场,主观潜在客户需求,客观市场环境要求,一、客观要求,泗水在售楼盘信息一览,由上表可以看出，在泗水县城：主力户型为三室两厅一卫，主力面积区间为100-140，户型结构以卧室朝南为主，明厨明卫。,舒适性（大面积、卧室朝南）实用性（一卫）,由此，泗水县客观市场环境对单体规划的要求可概括为：,亚星泗水项目,上市公司打造欧陆风情高品质居住典范,二、主观需求,定位,客户锁定,泗水地区的中高端收入人群,“显富”心理“面子工程”独特外立面“小资”情调城市痕迹气派外观,县城的少数阶层暨中高端人群，他们有以下共性：,独特的外立面面子工程气派外观城市痕迹,故，为满足潜在客户的需求，泗水项目应达到：,综上，亚星泗水项目单体规划应主要考虑以下几个因素：,三、市场总结,舒适性大面积、卧室朝南为主实用性一个卫生间面子工程独特的外立面城市痕迹气派外观,审视自我因地制宜,第二部分,规划篇,单体规划,外立面设计,户型建议,（本次提报的主要内容）,（要求独特、气派）,一、户型建议,根据已报批的规划方案，泗水项目一期产品涵盖联排别墅、花园洋房、多层住宅三种类型。,联排别墅提升项目品质花园洋房主力产品多层住宅次主力产品,产品地位影响户型结构,（一）产品地位,（二）户型建议,影响因素,1.高档多层,市场现状。市场主力产品为多层住宅。产品定位。次主力产品。客户类型。小康户，对产品档次、居住品质有一定要求。项目定位。为凸显泗水项目的高端定位，除了价格外，在户型面积上也应稍有提升。因此，多层产品的单体规划应该还是以迎合市场需求为主。,户型配比建议,户型结构建议,以卧室朝南为主、明厨明卫,示意户型,三室两厅一卫,两室两厅一卫,影响因素,2.花园洋房,市场现状。泗水市场上没有同类产品。产品定位。主力产品。客户类型。有一定经济实力，对产品档次、居住品质较高要求。因此，花园洋房产品的单体规划要与多层产品在面积与总价上拉开档次，避免竞争。,户型配比建议,户型结构建议,增加退台及露台处理：加强外立面层次韵律感、丰富项目天际线。,增加花园、露台、地下等的赠送面积：增加产品的附加值，与多层产品进行品质上的区别，而不仅是面积的区别。,复式与平层相结合地下分为两部分，地下1+一层为一户，地下2+二层为一户，三层平层为一户，四层带阁楼为一户。,户型示意,首层：工人房、客厅、车库、庭院、洗手间一层：庭院、主卧、次卧1、次卧2、茶室、客厅、餐厅、主卫、客卫、家庭室,首层：工人房、客厅、车库、2个庭院、洗手间二层：3个露台、主卧、次卧1、次卧2、茶室、客厅、餐厅、主卫、客卫、家庭室,三层：主卧、主卫、客卫、2个次卧、餐厅、客厅、厨房、3个露台,四层：主卧、主卫、次卧、客卫、餐厅、客厅、厨房、大露台顶层：卧室、书房、洗手间、超大观景露台,影响因素,3.联排别墅,市场现状。泗水市场上没有同类产品，可借鉴国内市场的主力户型面积。产品定位。提升项目品质。要在面积、总价上与花园洋房产品拉开档次，避免竞争。客户类型。有经济实力，见多识广，对产品档次、居住品质有着相当高的要求。因此，联排别墅产品的单体规划要跳出区域限制，可借鉴国内优秀同类产品户型。,户型配比建议,面积定位：250-300之间（国内市场联排别墅的主力户型面积）主力面积：270左右总价定位：125万-150万之间,户型结构建议,建立项目的差异性（例如设计地下娱乐室等），提升项目品质，提高项目单价，实现产品价值。,原则,户型设计,入户门厅与车库入口反向，人行从花园入户，强调大花园式住宅概念。,户型机能,特别强调：主卫要大，创造使浴缸成为空间中心的卫生间，并做到干湿分离。,示意户型,地下层,首层,二层,顶层,4.小结,从面积、价格等各个方面拉开三种产品的档次，有效规避项目自身产品之间的竞争。,目前，泗水县在售楼盘外立面无显著特色，以简约的现代风格为主。而，亚星泗水项目作为一高端定位楼盘，外立面应要跳出区域限制。,暨西班牙式建筑风格,二、外立面建议,外墙主体,图示,（一）外立面色彩,外墙主体使用质朴温暖的土黄色系，给人阳光、活力、柔和踏实的感觉。,外墙基座,图示,饱和度较高的文化石材料，突出其安逸、祥和。,屋顶,图示,延续西班牙建筑土黄外墙、红褐屋顶的外立面基本色彩。,单体：,图示,（二）外立面细节设计,设计理念：增加建