河南省2017年上半年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价文书的种类及作用试题.docx

精品文档河南省2017年上半年房地产估价师案例与分析：房地产估价文书的种类及作用试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30m2，外墙面积6m2，单元间分隔墙面积8m2，公摊面积3m2。那么，可出租面积应为_。A33m2B40m2C43m2 D47m2 2、在某房地产开发项目建设过程中，如果不能如期取得政府的相关许可，则该房地产开发项目将面临。A：政策风险B：市场风险C：财务风险D：信用风险E：借款合同3、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。A：法律上的许可性B：要求上的准确性C：经济上的可行性D：技术上的可行性 E：工业用地的监测点评估价格 4、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。A：高层建筑地价分摊B：房地产投资价值评估C：因环境污染导致的房地产价值减损评估D：城市房屋拆迁中的停业损失评估E：工业用地的监测点评估价格5、投资者进行房地产投资的主要目的是为了。A：实现其财富价值的最大化B：获取房地产当前收益C：抵御通货膨胀的影响D：降低其投资组合的总体风险 E：借款合同 6、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。A获利能力分析B盈亏平衡分析C市场状况分析 D定性风险分析 7、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2 500元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方元。A：2 02080B：2 21429C：2 33645D：2 44737 E：工业用地的监测点评估价格 8、按照，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。A：定额反映的生产要素消耗内容不同B：定额的编制程序和用途不同C：投资的费用性质不同D：专业性质不同 E：执行层的组织协调 9、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。A：平均增减量法B：平均发展速度法C：移动半均法D：指数修匀法 E：工业用地的监测点评估价格 10、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是_年。A15B25C35D5511、对价格的定义，第一种“是为获得一种商品或劳务所必须付出的东西”讲的是现象，第二种“是商品价值的货币表现”讲的是本质。对于房地产估价来说，主要是从上把握房地产价格的“数量”。A：货币支付B：价值C：现象D：本质 E：工业用地的监测点评估价格 12、全国房地产经纪人员执业资格制度的政策制定、资格考试、注册登记、监督管理等工作由共同负责。A：国土资源部和人事部B：住房和城乡建设部和人事部C：住房和城乡建设部和房地产管理部门D：人事部和房地产管理部门 E：执行层的组织协调 13、结构施工图不是指导的依据。A：室内外装修设计B：编制预算C：施工组织设计D：施工进度计划E：执行层的组织协调14、下列关于目前我国征收土地批准权限规定，说法错误的是。A：征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府B：征收农地，应先办理农用地转用手续，同时办理征地审批手续C：基本农田由国务院审批D：基本农田以外的耕地未超过35公顷的由国务院审批 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为_m2的，购房人有权退房。A96B98C102 D103 16、土地增值税以_为计税依据。A纳税人继承房地产所取得的土地增值额B纳税人出租房地产所取得的土地增值额C纳税人赠与房地产所取得的土地增值额 D纳税人转让房地产所取得的土地增值额 17、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的【2004年考题】A：最低价格B：平均价格C：出让地价D：标定地价 E：工业用地的监测点评估价格 18、业主大会由_组成。A缴纳物业服务费用的业主B物业管理区域内全体业主C物业管理区域内全体业主及房屋的租赁人 D物业管理区域内全体业主及物业管理企业的代表 19、下列关于抵押的表述中，不正确的是。A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B：在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D：抵押人一旦死亡，抵押权随之终止 E：执行层的组织协调 20、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项15建成后的建筑面积为17500，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7，假设折现率为10，则评估该项目续建完成时的总价值为万元。A：3758.57B：3942.03C：3966.10D：4769.85 E：工业用地的监测点评估价格 21、下列不属于经财政部批准免征房产税范围的是。A：经有关部门鉴定后，损坏不堪使用的房屋和危险房屋B：对企业因停产、撤销而闲置不用的房产C：企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产D：房产大修停用三个月以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间免征房产税 E：执行层的组织协调 22、现货房地产与期货房地产估价的不同点是_。A估价时点不同B交易日期不同C估价目的不同D估价对象的状况不同23、购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期_。A小于5年B在45年之间C在56年之间 D在34年之间 24、政府的土地供应政策会直接影响房地产开发的（）。A产品质量B产品性价比C规模和结构D产品档次25、申请核定一级房地产估价机构资质的，省级主管部门应当自受理申请之日起日内审查完毕，并将初审意见和全部申请材料报国务院建设行政主管部门。A：20B：30C：45D：60E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。A土地取得成本+开发成本B土地取得成本+开发成本+管理费用C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D开发完成后的房地产价值 2、对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是_。A保本点分析B敏感性分析C现金流量分析D统计试验分析3、在控制性详细规划中，仅用下限控制的规定性指标包括。A：容积率B：建筑红线后退距离C：绿地率D：建筑密度 E：车泊位 4、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。A：区位相近B：权利性质相同C：面积相等D：档次相当E：建成年份相同5、下列价格阐述正确的是_。A市场价格抵押价值征用价值课税价值B市场价格征用价值抵押价值课税价值C市场价格课税价值征用价值抵押价值 D市场价格征用价值课税价值抵押价值 6、以下交易属于非正常交易的情况有。A：土地使用权出让拍卖B：相邻房地产的合并C：房地产涉案拍卖D：卖方负责补交土地使用权出让金 E：买方不负责缴纳契税 7、直线趋势法公式y=a+bx中，x表示_。A价格B常数C价格变动率 D时间 8、房产图的测绘顺序为_。A先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图B先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图C先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图 9、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括_等。A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C有租约限制的房地产D未来状况下的房地产 E共有的房地产 10、住宅专项维修资金的依据包括。A：土地管理法B：城市房地产管理法C：物业管理条例D：住宅专项维修资金管理办法E：1998年国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知11、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中，正确的有。A：以投资估算价控制设计方案的选择B：用预算造价控制施工图设计C：通过招标投标方式引入竞争机制，择优选择承包商D：合同管理 E：进行建设项目可行性研究，为投资决策提供依据 12、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括_等。A统一采用总价B统一采用单价C统一币种和货币单位D统一面积内涵和大小 E统一付款方式 13、作为中央银行，一般都具有三大基本职能。A：发行的银行B：银行的银行C：国家的银行D：企业的银行E：社会的银行14、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是_之日。A建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请B房屋拆迁许可证颁发C拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议 D房屋拆迁实施 15、实施加成征税，加二成等于加正税的。A：10B：20C：30D：40 E：执行层的组织协调 16、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。A：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定B：由国务院提出意见，国务院认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决C：国务院认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定D：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民法院裁决 E：国务院认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决 17、房地产项目风险分析中不能用于风险估计与评价的方法是（）。A专家打分法B“三项预测值”法C解析法 D蒙特卡洛模拟法 18、下列属于原建设部规章的是_。A物业管理条例B商品房销售管理办法C城市私有房屋管理暂行条例D住房公积金管理条例 E已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 19、产权不明确的房屋是指的房屋。A：有权属证明B：产权人下落不明C：产权人出国留学D：因产权关系正在诉讼 E：暂时无法确定产权的合法所有人 20、所谓_就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的设计总概算控制施工图设计。A概算设计B限额设计C设计概算 D限额概算 21、根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为。A：信用债券B：抵押债券C：担保债券D：公募债券 E：私募债券 22、房地产开发经营业具有等特点。A：单件性B：资金量大C：风险小D：附加值高E：产业