湖北省2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：房地产开发企业的概念考试试题.doc

精品文档湖北省2017年上半年房地产估价师制度与政策：房地产开发企业的概念考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某商场先向甲银行贷款30万元。后用房屋向乙银行抵押贷款80万元，并到当地房地产管理部门办理了登记。抵押期届满时，商场无力清偿贷款，拍卖房屋所得100万元应由_。A两家银行按债权比例受偿B两家银行均等受偿C甲银行优先全额受偿 D乙银行优先全额受偿 2、一已知其临街深度3048 m(即100英尺)，临街宽度15 m的矩形土地，总价为100万元相邻有一临街深度4572 m(即150英尺)，临街宽度15 m的矩形，根据“四三二一”法则，其总价为。A：109万元B：117万元C：124万元D：130万元E：工业用地的监测点评估价格3、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为_。A产权调换B货币补偿C产权调换或货币补偿 D不予补偿 4、注册房地产估价师有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满日前，按照注册房地产估价师管理办法规定的程序申请延续注册。A：10B：20C：30D：60E：执行层的组织协调5、某开发项目的规划建设用地面积为5000m2，如果地上建筑容积率为6、建筑覆盖率为50%、楼高17层(其中14层为建筑面积相等的裙房，517层为标准层)，则标准层每层建筑面积为_m2。A882B1765C1667 D1538 6、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照_作为计息周期的。A年B半年C季度 D月 7、从事市场营销工作最基本的一点就是要清楚地了解_的市场需求以及消费者或可能的买主的消费观念和偏好。A过去B潜在C相关 D未来 8、某宗房地产的总建筑面积为5 000 ，房地总价值为2 600万元，其中土地价值为600万元某人购买了其中200 ，该部分的房地价值为182万元假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为。A：4B：7C：17D：30 E：工业用地的监测点评估价格 9、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、_以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。A空间分布B人口分布C时间分布 D经济分布 10、城市用地分类中，工业用地不包括。A：工矿企业的生产车间用地B：工矿企业的库房用地C：工矿企业的生产车间附属设施等用地D：露天矿用地E：执行层的组织协调11、利率和通货膨胀，属于房地产市场运行环境中的。A：社会环境因素B：政治环境因素C：经济环境因素D：金融环境因素 E：借款合同 12、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在_下的估价结果具有近似性。A同一估价原则、同一估价时点B同一估价目的、同一估价方法C同一估价目的、同一估价时点 D同一估价原则、同一估价目的 13、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于(2005年试题)A：单元估算法B：单位指标估算法C：概算指标法D：工程量近似匡算法E：借款合同14、某宗房地产的总价值为5 000万元，其总地价为2 000万元，总建筑面积为10 000 ，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200 。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为。A：1B：15C：2D：25 E：工业用地的监测点评估价格 15、产生房地产价格泡沫的直接诱因是（）。A土地稀缺B城市化进程快C投机需求膨胀 D过度放贷 16、收益法中的运营费用率是指。A：运营费用与潜在毛收入之比B：运营费用与总收益之比C：运营费用与净收益之比D：运营费用与有效毛收入之比 E：工业用地的监测点评估价格 17、需求是指消费者在某特定时期內和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的。A：总和B：水平C：质量D：数量 E：执行层的组织协调 18、某种商品的用途越多，其。A：需求弹性越小B：需求弹性越大C：越缺乏弹性D：完全无弹性 E：执行层的组织协调 19、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是。A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 E：工业用地的监测点评估价格 20、下列不属于房地产结合物的是_。A管理人B实物C权益 D区位 21、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是_。A宏观区位B中观区位C微观区位 D其他区位 22、下列关于资金等效值概念的表述中，正确的是。(2008年试题)A：时值是资金运动起点的金额B：终值是资金运动结束的金额C：资金等值是指与某一时点上一定金额的实际价值相等的另一时点的价值D：不同时点发生的绝对值相等的资金具有相同的价值E：借款合同23、工程投资额在30万元以下或者建筑面积在以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。A：100B：200C：300D：500 E：执行层的组织协调 24、人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是_个月。A1B3C6D1225、房地产权属登记管理必须坚持属地管理原则，即只能由_负责所辖区范围内的房地产产权管理工作。A国家房地产管理局B国家土地管理局C市、县土地管理部门D市、县房地产管理部门二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、有下列行为的估价机构和估价人员，应当按照城市房地产中介服务管理规定、注册房地产估价师管理办法等规定进行处罚，或记入其信用档案。A：允许他人借用自己的名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的B：与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的C：以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的D：多次被申请鉴定，经查证确实不存在问题的 E：违反城市房屋拆迁估价指导意见规定的 2、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示，乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于_。A乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B甲土地的容积率大于乙土地的容积率C甲土地的价值高于乙土地的价值D甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长3、下列不属于金融范畴的是_。A货币B信用C商品 D银行 4、下列不属于投资特性的是_。A投资是一种有目的的经济行为B投资具有时间性C投资的目的在于得到报酬D投资具有稳定性5、两种重新购建价格可以说是重新购建价格的基准，它们分别为_。A重整价格基准B重建价格基准C重置价格基准D折旧价格基准 E替代价格基准 6、市场法中区位状况修正的内容不包括_。A交通便捷程度B繁华程度C平面布置 D环境景观 7、产生房地产价格泡沫的主要诱因是_。A土地稀缺B城市化进程快C投机需求膨胀 D过度开发 8、运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准地价对应的。A：容积率B：土地用途C：土地开发程度D：评估单位 E：土地使用权性质 9、临时使用土地的时间可以为_。A3个月B9个月C20个月D27个月 E32个月 10、停车指数，即每100营业面积应设置的车位个数，美国城市土地研究所建议的指数，依商场的规模不同在之间。A：45B：56C：46D：58E：借款合同11、房地产抵押估价报告应用有效期从_起计，不得超过一年。A估价时点B估价委托日C估价报告出具日 D估价开始作业日 12、城市土地开发和供应计划，一般由（）按城市总体发展要求、土地开发潜力以城市规划的要求制定。A土地管理部门B规划管理部门C市场管理部门D设计管理部门 E计划管理部门 13、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和（）。A价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件B价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函C价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制D价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制14、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请_。A13人B45人C610人 D1113人 15、下列关于诉讼时效的说法不正确的是_。A诉讼时效是指权利人在法定期限内请求人民法院或仲裁机关保护其权利的权利B诉讼时效消灭的是一种请求权，而不消灭实体权利C民法通则规定，超过诉讼时效期间，当事人自愿履行的，不受诉讼时效限制D履行后，当事人可以以不知时效期间已过为由而要求返还 E诉讼时效期间可分为普通诉讼时效、特别诉讼时效和长期诉讼时效 16、在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括。A：折旧和摊销B：投资回收C：投资回报D：可用于还款的利润 E：在成本中列支的利息 17、中华人民共和国物权法规定，不动产登记机构应当履行的职责有。(2009年试题)A：查验申请人提供的权厲证明B：审查申请人提供的评估报告C：就登记有关事项询问当事人D：必要时对被登记房屋进行实地查看 E：及时登记有关事项 18、估价所需的资料包括下列几个方面_。A对房地产价格有普遍影响的资料B对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料C类似房地产的交易、成本、收益实例资料D反映估价对象状况的资料 E反映估价对象权益和区位状况的资料 19、规模报酬是指在技术水平不变的条件下，当各种生产要素按相同比例增加，即生产规模扩大时_的变化情况。A经营成本B经营利润C销量 D产量 20、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有。A：公用设施的维修费B：人员的工资C：抵押贷款还本付息额D：房产税 E：保险费 21、直接资本化法的优点是_。A不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益B指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础C每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解D不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率 E资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况 22、在估价报告中应包含一份由_的估价师签名、盖章的声明。A本估价机构所有B所有参加该估价项目C由引交估价项目负第一责任D任本估价机构法定代表人23、根据