问答题终极分析版本-2.doc

精品文档1yo问答题终极分析版本一、步骤找出基本事项1.估价目的（对应不同价值定义、特别是特殊情况注意点）2009-抵押价值、抵押价值与市场价值、赔偿损失2.估价对象（对应估价方法、注意权益状况问题这个是为了防止不同目的在法律要求不同比如抵押有一些可以抵押有一些不可以抵押）3.估价时点（为了可以得到不同的价值但是要注意估价时点如何确定还是要对应目的详见理论P162）二、不同问答题处理方式（一）如何分析对价格有异议问题（二种情况）告诉你结果均为合理或者解释自己价格合理性2012(第二题第一小点）考的是装饰装修2009（第二题）、2008（第一题）（这一题属于特殊情况因为投资价值不是我们说的常规性价值，而是从投资者角度去出发考虑问题）2007年（第一题第一小点）、2007年（第一题第二小点）、2002年（第一题）、2001年（第一题）、1999年（第二题）苏记：分析内容估价目的-价值定义、估价时点-市场状况、房地产状况（从估价对象本身出发比如用途/设计方案/增值问题-针对同一个估价目的因为时间相差越大或许价格会有变化）、权利下价值是否完整（这个没有考过-重点关注）拆迁评估、强制拍卖（法院委托）是完整权利下的价值，其他不是。抵押要区分是不是有抵押价值（法律上规定不能处分就是没有抵押价值，因此抵押价值等于零）告诉你结果均为合理（也是说从方法、参数、取值这个不需要考虑）（2） 估价方法及步骤估价结果问题2012年（第二题第二点）考得装饰装修的估价方法2012年-（第三题第二点）考的是商铺带有租金采用评估方法2008年-成本法组成（土地价值不等于土地取得成本、考虑折旧）2007年（第三题第一点）考的是收益法合同问题1999年（第三题）估价结果分配方案1998年（第二题）租赁对不同目的影响-问答题391998年（第三题第二点）估价人员能否对估价结果承诺-问答题321998年（第三题第三点）市场价格确定-问答题32（3） 技术路线2012年-（第三题第二点）考的是商铺带有租金及技术路线2008年（第三题第二点）考得是根据不同土地性质写技术路线2007年（第三题第二年）考的是收益法承租人权益价值技术路线2003年考的抵押技术路线2002年考的在建工程抵押技术路线2001年考的是商场带有租约出售的技术路线1995年（第三题）住宅拆迁技术路线1995年（第一题）建设用地评估选择那些方法案例P210苏记：思路1.根据估价目的找出对应价值定义（注意不同目的特殊事项）2根据估价对象找出相应估价方法（注意如果是划拨选用二种路线）3.注意估价时点对应市场状况4.估价对象为综合要考虑不同用途按照不同估价方法土地划拨记住二条路线-根据规范6.4.4写一种用途变成另外一种用途，如题目不写明是不是已经变更，那么从最高最佳使用原则和合法原则出发，二种用途结合不同原则记住（要写明是不是得到规划部门同意）写路线（四）关于征收里面知识点1.征收评估和征收补偿不同（定义不同、认定界限不同）2009（第三题）、2007（第一题第二点-拆迁公告出来）2. 征收用途、面积认定：2006年(第一题第二点)3. 评估公司认定：2006年(第一题第一点)4. 征收环节：2005年（第一题第一点）5. 装修补偿：2005年（第一题第二点）、2010年（第一题第三点）6. 租赁关处理：2005年（第一题第三点）、2010年（第一题第一点）7. 被拆迁人对评估公司会需要提哪些要求（针对法定用途和实际用途不一致）2004年（第三题第一点-拆迁公告未出）8.评估公司如何回答上述要求（针对法定用途和实际用途不一致）2004年（第三题第二点）9、征收涉及房屋用途、面积如何认定：2010年（第一题第二点）（五）各种资料搜集、方法考虑不同因素2011年（第二题第二点）-加油站提供资料2007年（第二题第一点）招标需要了解资料（涉及技术路线空地）-2004年（第一题）招标需要了解资料（有建筑物而且带有规划）-2003年（第三题）2002年用途改变需要搜集资料1999年搜集关于估价对象资料1998年（第三题第一点）抵押需要资料-问答题391997年（第一题）熟地收集什么资料-问答题33与2002年类似1995年（第一题）出租住宅搜集什么资料及选用方法-P405收集资料权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；出租：租赁合同、租赁协议抵押：法定优先受偿款的说明或证明，以及关于他项权利的说明或证明。如果是营业用途：营业执照、财务报表如果从事特殊经营：特许经营资格证书（六）关于拍卖知识点1.估价结果被执行人是否有权利知道：2007年（第一题第一点）2.拍卖保留价确定：.2007年（第一题第二点）3.拍卖中会发生哪些税费：.2007年（第一题第三点）（七）估价时采用价值类型2012年（第三题第一点）考点就是投资价值（出现期望达到多少）不同估价目的采用不同价值类型抵押-抵押价值；国有土地上房屋征收-征收价值房地产转让、合并、入股、-市场价值房地产拍卖-拍卖价值房地产投资-投资价值苏记：目的不同价值定义如何描述（常见）（1）抵押估价目的表述为：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”；（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。（新）用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。（新）（3）房地产转让估价目的可表述为：“为委托方转让估价对象提供市场价值参考”；(咨询）（4）征收农民集体土地的估价目的可表述为：“为被征地农民支付法定补偿提供价值依据”；（5）企业入股、合并等涉及的房地产估价目的可表述为；“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据”；（6）房地产投资决策分析和咨询服务估价目的可表述为：“为房地产投资提供价值参考依据”。（八）估价项目属于哪种类型2012年（第三题第一点）考的就是投资价值苏记：估价分为二种鉴证性或者咨询性估价一是鉴证性估价，也称证据性估价、公证性估价，二是咨询性估价，也称参考性估价，是委托人自己使用的报告，如投资价值估价。（9） 相同商务楼为何价格相差很大。（结合案例P120租金构成内涵问题）2012年（第一题第一小点）考的租金差异（租金内涵）（10） 租金内涵如何表述，如何处理2012年（第一题第二小点）考的租金内涵差异（12） 估价项目估价范围具体内容2011年（第二题第一点）考加油站估价范围苏记：考估价范围除了建筑物，还有附属物、装饰装修、如果有特许经营还要包括这部分价值、如果里面有动产还要包括这部分价值。（11） 如何选取可比案例2011年（第三题第一点）考的商铺选取2007年（第二题第二点）考的商铺选取2006年（第二题第二点）考的商铺选取1998年（第一题）市场法选取可比实例因素以及估价时点苏记：（详见理论P181)1.可比实例应与估价对象处在同一供求范围内。2.可比实例的用途应与估价对象的用途相同3.可比实例的规模应与估价对象的规模相当-如指面积:0.5=(可比实例规模/估价对象规模)=2 4.可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑结构相同5.可比实例的档次应与估价对象的档次相当6.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同7.可比实例的成交日期应与估价时点接近（不超过1年）8.可比实例的交易类型应与估价目的吻合9.可比实例的成交价格应是正常市场价格或能够修正为正常市场价格 （12） 如何对可比案例进行调整2011年（第三题第二点）考的不同种类案例如何进行修正苏记：（结合理论P189)关键是记住哪些是从交易情况修正、哪些是从交易日期修正、哪些是从权益状况修正、哪些从个别因素修正（第十四）在评估市场价值时候，估价犯的错误2011年（第一题）考的是收益法错误苏记：常见错误案例不符合、成本法数据选用主观数据、贷款利率不能成为折现率、选用最高最佳利用原则直接通过选用案例得出结果、把客户期望值当成评估值、不到现场勘查（第十五）评估在建工程抵押应注意什么问题。2010年（第二题）考的是假设开发法在建工程苏记：1、在建工程可以抵押。1997年5月，建设部城市房地产抵押管理办法第3条指出：“在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”2000年12月，最高人民法院颁布的担保法司法解释第47条提出，依法获准正在建造中的建筑物的抵押，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定抵押有效。2007年10月1日物权法实施，该法第180条明确规定，正在建造的建筑物可以抵押。2008年4月，为物权法配套的房屋登记办法（建设部第168号令）第59条规定，“以在建工程设定抵押的，当事人应当申请在建工程抵押权设立登记”。2、在建工程抵押范围1)银行接受在建工程抵押时，主要看重已经建造完成部分的价值，基本上不考虑尚未建造部分可能具有的价值；2)根据建设部对在建工程抵押的定义，在建工程抵押的是“以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产”，因此，投入的资产才能抵押。未建部分尚未投入，也就不能包含在抵押范围内；3)已建部分在达到抵押条件时已经具备了一定的交换价值，可以作为抵押品处置；4)物权法第187条是将“建筑物抵押”和“在建工程抵押”一并进行规定的，且均规定为“应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，可见在建工程抵押与建筑物抵押相同，设立的是一般抵押权；5)2008年7月1日起施行的房屋登记办法（建设部令第168号）将在建工程的抵押归为“一般抵押权登记”，把预购商品房抵押（按揭）归为“预告登记”。即在建工程设立抵押时就需要进行建筑详细信息的登记簿，因此在建工程抵押的就只能是指已经建成的部分。3、在建工程的抵押条件1)关于在建工程的抵押目的。建设部城市房地产抵押管理办法中规定，在建工程抵押的目的是“抵押人为取得在建工程继续建筑资金的贷款”。而物权法和最高人民法院担保法司法解释中规定，在建工程可以为在建工程抵押人的其他债务或者为他人的债务设定抵押。2)关于土地使用权。抵押的土地使用权如果是出让用地，必须已经交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书；如果是集体用地，由于法律规定其不得转让，故不得进行抵押；如果是划拨土地，则应经具有审批权限的人民政府土地行政管理部门批准后才能抵押。3)关于建设审批程序。抵押的在建工程应具备“三证”（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证）。4)关于工程进度。商品房在建工程的抵押应达到其预售条件。根据城市房地产管理法第四十四条规定，商品房的预售条件是“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。4、在建工程评估的方法在建工程评估的主要方法有成本法和假设开发法。（一）成本法采用成本法时：在建工程评估价值=土地价值+在建工程总投入的价值在建工程总投入价值=建筑安装工程费用+专业人员费用+管理费用+销售费用+投资利息+开发利润+销售费用+销售税金（参考理论第二节房地产价格（二）假设开发法采用假设开发法时：在建工程评估价值=续建完成后的不动产销售价值-续建成本-续建管理费用-销售费用-销售税金 /（1+r）n/2上式中，r：动产折现率n：评估时点起至不动产完成销售需要的时间段假设开发注意点参考理论P330-第六节各项求取5、在建工程抵押变现分析建设工程承包人价款优先受偿权。1999年颁布的合同法第286条规定：当建设工程，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月，最高人民法院在关于建设工程价款优先受偿权问题的批复中再次认定：建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。因此，当在建工程拍卖，拍卖价款中需要优先支付拖欠承包人（施工单位）的工程价款，银行只能从剩余部分中受偿。因此，贷款银行一般要求承包人（施工单位）出具放弃工程款优先受偿权的承诺函，以保证自身抵押权的优先地位。土地出让金优先权。根据担保法第56条的规定：“拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。在评估划拨土地上的在建工程抵押价值时，必须扣除划拨土地应缴纳的出让金。税收优先权。当在建工程抵押人于在建工程抵押之前欠了税，则贷款银行在处置抵押的在建工程时，只有在抵押人付清拖欠税款后，才可以受偿在建工程处置后的价款。已预售的商品房。当商品房在建工程抵押前已经进行了商品房预售，则银行在确定该在建工程抵押范围时必须将已预售的户室扣除在外。住宅小区的公共用房。公共用房，如物业管理用房、配电间、消防室等，不能单独进行转让的，在建工程抵押范围时也宜将这部分公共用房的价值扣除。地下室。在建工程中的地下室部分也不宜纳入可抵押的范围，抵押人可能将地上的房产卖完后归还部分的贷款。（16） 土地用途及选用方法1）涉及到土地收购、征收：2010年（第三题第一点）苏记：涉及到收购、征收-政府按照国有土地上房屋征收评估办法对于已经登记的房