青海省2016年房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告目录的写作考试试题.docx

精品文档青海省2016年房地产估价师案例与分析：房地产估价报告目录的写作考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、面积误差比的计算公式为_。A面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/产权登记面积100%B面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/合同约定面积100%C面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积100% D面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/产权登记面积100% 2、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4 000元，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2 000元，房地产市场交易价格为6 000元；重新规划后，开发商开发的该区商品旁售价预计为9 000元则最合理的拆迁补偿价格应以为基础进行修正【2005年考题】A：4 000元B：5 000元C：6 000元D：9 000元E：工业用地的监测点评估价格3、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为_万元。A55.0B85.6C150.0 D123.6 4、以下估价方法求得的价值更趋向于最高买价的是_。A收益法B成本法C假设开发法D市场法5、房地产开发项目所采用的建筑工程施工合同文件优先解释的顺序为。A：合同协议书、投标书及其附件、图纸、工程报价单或预算书B：图纸、投标书及其附件、合同协议书、工程报价单或预算书C：合同协议书、投标书及其附件、工程报价单或预算书、图纸D：图纸、工程报价单或预算书、投标书及其附件、合同协议书 E：借款合同 6、大跨度的工业厂房要采用结构。A：砖木B：砌体C：钢筋混凝土D：钢 E：执行层的组织协调 7、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。(建筑物报酬率为10)A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07 E：工业用地的监测点评估价格 8、估价时点应与_的日期相一致。A签订估价合同B开始估价作业C完成估价报告 D估价结果所属 9、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，根据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采用的市场定位方式是。(2008年试题)A：避强定位方式B：产品差别化方式C：对抗性定位方式D：重新定位方式 E：借款合同 10、收益法中的运营费用率是指。A：运营费用与潜在毛收入之比B：运营费用与总收益之比C：运营费用与净收益之比D：运营费用与有效毛收入之比E：工业用地的监测点评估价格11、下列不属于房地产中介服务特点的是_。A人员特定B时间准确C委托服务 D服务有偿 12、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的_。A资本化率应较高，价值较低B资本化率应较低，价值较高C资本化率应较高，价值较高 D资本化率应较低，价值较低 13、销售不动产的营业税税率为。A：1B：3C：5D：7E：执行层的组织协调14、_是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。A商品房预售B商品房出让C商品房转让 D商品房招租 15、下列说法不正确的是_。A委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容B法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定C指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理 D指定代理的实质是一种实现委托代理的方式 16、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元、1 190元、1490元、1910元、2 110元，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。A：2 390元B：2 410元C：2 430元D：2 450元 E：工业用地的监测点评估价格 17、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元/m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于_元/m2。A4800B5124C5800 D7124 18、下列房地产估价方法中，出租或营业的房地产可采用估价。A：市场法B：收益法C：成本法D：假设开发法 E：工业用地的监测点评估价格 19、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金时_万元。A13.2B15.9C19.5 D20.4 20、在市场调查中，_是最易出错的阶段。A分析信息B信息汇总C收集信息 D报告结果 21、房地产开发投资属于典型的_房地产投资。A收益型B收益加增值型C机会型 D博弈型 22、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是_。A销售利润率=销售利润/销售收入B销售利润率=销售利润/总开发价值C销售利润率=销售利润/总开发成本D销售利润率=销售利润/项目总投资23、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为_。A35年B45年C48年 D50年 24、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为【2004年考题】A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C：存量+新开发量+空置房量-拆毁量D：存量+新增竣工量-拆毁量E：工业用地的监测点评估价格25、注册管理初审机构自准予注册变更之日起_日内，报建设部登记备案。A15B30C45D60二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列污染类型中，属于辐射污染的有。A：灯光污染B：视觉污染C：高压输电线污染D：垃圾臭气污染 E：医疗照射 2、下列关于保险合同的表述中，正确的有。A：保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据B：保险金额是保险人承担赔付或给付保险金责任的最低限额，也是投保人对保险标的的实际投保金额C：保险金额不得超过保险价值；超过保险价值的，全部无效D：保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度E：保险费等于保险金额与保险费率的乘积，它与保险价值大小、保险费缴纳方式(趸交或按年缴纳等)、期限长短、银行利率水平等多种因素有关3、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为_。A12%B20%C24% D30% 4、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。A：允许流通物B：限制流通物C：禁止流通物D：特殊流通物E：一般流通物5、比准价格是一种_。A理论价格B市场价格C评估价格 D交易价格 6、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得的同意。A：原土地出让方B：市、县人民政府城市规划行政主管部门C：市、县人民政府房地产管理部门D：原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门 E：执行层的组织协调 7、在编制房地产开发项目可行性研究报告时，下列规划内容中，不属于行政规划设计方案选择的是_。A项目的交通组织规划B项目构成及平面布置C项目的建筑规划 D城市土地利用规划 8、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。A：债券B：股票C：货币和货币资金D：黄金 E：执行层的组织协调 9、从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。A：土地B：劳动力C：资本D：经验 E：环境 10、某房地产开发企业2002年初的应收账款为8200000元，2002年末的应收账款为7800000元，当年赊销收入为35000000元，则当年的应收账款周转率为_。A2.725B3.475C4.375D5.25511、在测算资本金融资成本时，其资金占用费一般应按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照计算。A：综合利率B：银行贷款利率C：银行存款利率D：折现率 E：借款合同 12、依据基金的运用方式，可分为固定型和。A：流动型B：风险型C：管理型D：开放型 E：执行层的组织协调 13、以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括_。A建筑安装工程费B土地使用权出让金C拆迁补偿费D公共配套设施建设费E城市基础设施建设费14、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。A：建设地区的土地使用性质的控制指标B：建设地区的土地使用强度的控制指标C：道路和工程管线控制性位置D：空间环境控制的规划要求 E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计 15、根据对比指标的性质差异和说明问题的特点，统计中的相对指标包括。A：价值相对指标B：结构相对指标C：强度相对指标D：动态相对指标 E：时期相对指标 16、从变更的重要性来讲，工程变更分为。A：设计变更B：工程量变更C：工程项目变更D：进度计划的变更 E：其他变更 17、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是_。A物权B知识产权C人身权 D撤销权 18、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。A：项目投资资本金可以用货币出资B：项目投资资本金也可以用实物出资C：项目投资资本金不可用土地使用权作价出资D：项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估 E：以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外 19、运用假设开发法中的现金流量折现法估价时，无须做的是（）。A估算后续开发经营期B估算后续开发的各项支出、收入C估算后续开发各项支出、收入在何时发生 D估算开发期中的利息和利润 20、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是_。A投资计划与资金筹措表B资金来源与运用表C营业利润测算表 D全部投资现金流量表 21、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是_。 选取可比实例；搜集交易实例；建立价格可比基础；进行交易日期修正；进行交易情况修正；进行房地产状况修正；求取比准价格ABC D 22、某企业年