成都市新建住宅物业保修金监管实施细则..doc

.成都市新建住宅物业保修金监管实施细则成房办 2007 198号第一章 总 则第一条为了加强住宅物业保修金的监管, 保障物业在保修期内的正常维修和使用, 维护业主的合法 权益,根据成都市物业管理条例 (以下简称条例 和房屋建筑工程质量保修办法 等相关法规规章,结合本市实际,制定本实施细则。第二条本细则适用于本市行政区域内新建住宅物业保修金(以下简称保修金的交存、垫支使用、 提存、退还及其监督管理。第三条本细则所称保修金是指开发建设单位按照 条例 规定比例向市房产管理部门依法设立的保 修金监管账户一次性交存,作为住宅物业法定保修期内维修费用保证的资金。由两个及以上单位共同开发建设的项目,可按其约定分别交存。第四条新建住宅物业、 住宅区内的非住宅物业以及单幢住宅楼结构相连的非住宅物业, 其开发建设 单位均应按照本细则的规定交存保修金。第五条市房产管理部门依据 条例规定设立市保修金监管机构,负责全市保修金的统一归集、监 督管理及锦江、青羊、金牛、武侯、成华(含高新区 (以下简称五城区内保修金的交存、 垫支使用、提存、退还的审核和监督,其他区(市县房产管理部门受市房产管理部门委托 按本细则负责辖区内保修金交存、垫支使用、提存、退还的审核和监督工作。第二章 新建住宅物业保修金的交存第六条 保修金的交存标准(一交存时限:自 2008年 1月 1日起在申请新建住宅附属设施设备交付使用备案或者不 动产权属初始登记前,按条例规定标准交存。(二 交存基数:保修金的计算标准以每平方米建筑面积建筑安装造价为基数, 具体执行市 价格行政主管部门定期公布的指导价。第七条开发建设单位在申请新建住宅附属设施设备交付使用备案或者不动产权属初始登记前, 应当 持土地使用证明文件、 建设工程规划许可证及其总平面图、 房屋面积实测报告、 建筑区划划 分意见书、 建筑工程竣工验收合格证明等加盖有开发建设单位鲜章的复印件, 向市保修金监 管机构办理保修金交存手续; 经市保修金监管机构确认后, 开具 住宅物业保修金交存通知 (附件一 ; 开发建设单位应当依据该通知要求向专户管理银行交存; 专户管理银行收款后, 应当出具住宅物业保修金交款凭证 (附件二 。第八条市房产管理部门委托专户管理银行设立本市保修金专户, 办理保修金的监管账户设立、 交存、 垫支使用、提存、退还、结算等手续。开发建设单位交存的保修金, 自存入以建筑区划为单位的分户之日起, 按中国人民银行同期 银行活期存款利率计息。保修金存储期限内,开发建设单位名称变更,应自变更之日起 30日内,持企业名称变更核 准通知书和新的营业执照,向市保修金监管机构申请办理保修金分户的更名手续。第九条 开发建设单位应当按照房屋建筑工程质量保修办法的保修期限和保修范围,承 担物业保修责任。正常使用条件下,住宅物业最低保修期限为:(一屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为 5年;(二供热与供冷系统,为 2个采暖期、供冷期;(三电气管线、给排水管道、设备安装为 2年;(四装修工程为 2年;其他项目的保修期限和保修范围,按住宅质量保证书约定。第十条保修金存储期限自住宅物业竣工验收合格后, 存入专户管理银行中分户之日起计算, 保修金 存储期限与物业的法定保修期限一致,最长不超过 5年。第三章 新建住宅物业保修金的垫支使用第十一条因业主使用不当或擅自改动房屋结构、 设备位置及不当装修等造成住宅物业质量问题的, 由 业主依法承担相应的维修责任。第十二条在法定的物业保修期和保修范围内, 物业出现质量问题, 开发建设单位在接到业主、 业主委 员会或社区居民委员会的保修要求后,在二十四小时内派人到现场核查情况,情况属实的, 应在七十二小时内予以维修。第十三条开发建设单位未按本细则第十二条规定履行保修责任的, 业主、 业主委员会或社区居民委员 会应当组织维修,并据实提出保修金垫支使用方案,持住宅物业保修金垫支使用申请表 (附件三 和保修金垫支使用计划、 工程预算书等, 向物业所在地的保修金监管机构或区 (市 县房产管理部门提出申请; 物业在五城区的, 向市保修金监管机构提出申请; 物业在其他区 (市 县的, 向当地房产管理部门提出申请。 受理机构自受理申请之日起 3个工作日内予以 核实后,出具住宅物业保修金垫支使用通知书 (附件四 , 并通知专户管理银行划转所需 资金的 70%至业主委员会或社区居民委员会指定账户中。维修工程进行中,须经相关业主鉴证(附件五 ;维修工程竣工后,应经相关业主验收合格(附件六 。维修工程竣工验收合格后, 经决算划转垫支资金有剩余的, 业主、 业主委员会或社区居民委 员会应持住宅物业保修金垫支使用退还通知书 (附件七向专户管理银行的相应分户中 退还剩余资金; 划转垫支资金有差额的, 由业主、 业主委员会或社区居民委员会凭工程决算 书、 费用结算票据及维修工程验收合格证明等材料, 向原受理机构申请划转所需垫支资金的 差额部分,受理机构自受理申请之日起 3个工作日内审核并划转差额部分。第十四条市保修金监管机构在保修金动用后 3个工作日内向开发建设单位出具 住宅物业保修金支付 通知书 (附件八 、 住宅物业保修金补存通知书 (附件九 。 开发建设单位应当在收到 住 宅物业保修金支付通知书 、 住宅物业保修金补存通知书 的通知之日起 15日内足额补存。第四章 新建住宅物业保修金的提存第十五条物业保修期间, 开发建设单位因破产、解散、 被撤销等原因消亡的,市保修金监管机构应将 相关事项在市房产管理部门公众信息网上进行公示,公示期为 30天。公示期满无异议,市 保修金监管机构应将该开发建设单位交存的保修金本息余额提存。第五章 新建住宅物业保修金的退还第十六条开发建设单位应在住宅物业工程竣工验收合格之日起届满五年的前一个月, 持 住宅物业保 修金退还申请单 (附件十 , 物业在五城区的, 向市保修金监管机构提出退还已交存保修金 余额申请; 物业在其他区 (市 县的, 向当地房产管理部门提出退还已交存保修金余额申请。 受理机构应在受理后 5个工作日内, 将拟退还保修金事项在相关建筑区划内、 市房产管理部 门公众信息网上(附件十一公示,公示期为 30天。公示期满无异议的,市保修金监管机 构出具 住宅物业保修金退还通知单 (附件十二 , 将该住宅物业的保修金退还开发建设单 位。第十七条房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程, 为设计文件规定的该工程的合理使用年限。 保修 金全部退还后,开发建设单位应依法、依约继续履行相应的质量责任。第六章 新建住宅物业保修金的监督管理第十八条专户管理银行应当定期向市保修金监管机构发送保修金账户对账单。 市保修金监管机构应当 每年定期在市房产管理部门公众信息网或成都物业网上公布相关建筑区划保修金的交存、 垫 支使用、退还等情况,接受业主、开发建设单位的监督。开发建设单位、业主或业主委员会 对保修金账户变化情况有异议的,可向市保修金监管机构申请复核。第十九条 保修金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。第七章 附 则第二十条开发建设单位未履行法定保修责任、未按条例规定交存、补存住宅物业保修金的,市房 产管理部门将该行为记入成都市房地产业信用体系,并向社会公布。第二十一条业主、 业主委员会委员或社区居民委员会委员在申请动用保修金时, 弄虚作假并造成损失的, 应当赔偿所有损失, 并依法追究法律责任。 同时, 将其行为在成都市房地产业信用体系中予 以记录,向社会公布。第二十二条市保修金监管机构及相关工作人员利用职权截留、 挪用、 侵占保修金或其他失职行为的, 依 法追究法律责任。第二十三条新建非住宅建筑区划内物业保修金的交存、垫支使用、提存、 退还及其监督管理, 参照本细 则执行。第二十四条 本细则由成都市房产管理局负责解释。第二十五条 本细则与成都市物业管理条例配套施行。附件 2成都市房产管理局关于成都市新建住宅物业保修金监管实施细则的起草说明市政府法制办:一、我局制定成都市新建住宅物业保修金监管实施细则 (以下简称细则 的理由成都市物业管理条例 (以下简称条例 ,自 2008年 1月 1日起正式施行。 条例已 把我市新建住宅物业保修金纳入了政府监管的范围。 由于 条例 只对我市建立新建住宅物 业保修金监管制度作了原则上的规定, 为做好我市新建住宅物业保修金监管工作, 根据国务 院 建设工程质量管理条例 和 条例 等有关法规、 政策规定, 结合我市实际, 制定该 细 则 。二、起草过程细则充分借鉴了杭州等其他城市的相关规定及先进管理经验, 在书面征求各区 (市县 房产管理部门、 部分街道办事处、 社区居民委员会、 业主委员会、 物业服务企业、 金融机构、 开发建设单位及法律顾问等意见的基础上,并召开有相关方代表参加的 细则讨论会,根 据反馈意见,我们对细则进行了认真研究并对文稿不断修改完善。目前已几易其稿,基 本成熟。三、主要内容细则条款遵循条例的原则,同时对保修金的交存、交存基数、垫支使用、提存、退 还、存储期限及监督管理等主要环节进行了明确的规范和细化,使细则具有可操作性。四、几个具体问题的说明(一关于保修金的交存标准。根据条例第十六条的规定, 新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅楼结 构相连的非住宅物业, 其开发建设单位应当在申请新建住宅不动产权属登记前, 按照住宅物 业建筑安装总造价 2%的比例,一次性向保修金监管账户交存保修金。因此, 细则第六 条保修金的交存标准, 由成都市物价局与成都市房产管理局依据相关规定, 结合我市具体实 际,定期公布计算新建住宅物业保修金标准指导价。(二关于保修金的交存时限。自 2008年 1月 1日起,开发建设单位应当在新建住宅附属设施设备交付使用备案或者申请 不动产权属登记前, 按 条例 规定一次性向市房产管理部门选定的专户管理银行交存住宅 物业保修金。(三关于保修金的存储期限。根据条例第十六条保修金存储期限与物业的法定保修期限一致的规定。因此, 细则 的第十条新建住宅物业保修金的存储期限依据建设工程质量管理条例 (国务院令第 279号第四十条规定,明确规定了新建住宅物业的保修期,自住宅物业竣工验收合格起计算, 最长不超过 5年。(四关于新建非住宅建筑区划内物业保修金的管理。为保障非住宅物业在保修期内的正常维修和使用,维护业主的合法利益, 细则的第二十 三条规定了新建非住宅建筑区划内物业保修金的交存、 垫支使用、 提存、 退还及其监督管理, 参照本细则执行。二七年十二月二十四日附件 3成都市新建住宅物业保修金监管实施细则的法律依据市政府法制办 :成都市新建住宅物业保修金监管实施细则主要有以下法律、法规、政策依据 :1、第一条依据:成都市物业管理条例第十五条。2、第二条依据： 成都市物业管理条例第十五条。 3、第三条依据： 成都市物业管理条例第十六条。 4、第四条依据： 成都市物业管理条例第十六条。 5、第五条依据： 成都市物业管理条例第三条。 6、第六条依据： 成都市物业管理条例第十六条。 7、第七条依据： 成都市物业管理条例第十六条。 8、第八条依据： 成都市物业管理条例第十六条。 9、第九条依据： 建设工程质量管理条例 （国务院令第 279 号）第四十条。 10、第十条依据： 成都市物业管理条例第十六条。 11、第十一条依据： 房屋建筑工程质量保修办法 （建设部令第 80 号）第十七条第一款。 12、第十二条依据： 房屋建筑工程质量保修办法 （建设部令第 80 号）第九条。 13、第十三条依据： 成都市物业管理条例第十八条。 14、第十四条依据： 成都市物业管理条例第十九条。 15、第十五条依据： 成都市物业管理条例第二十条。 16、第十六条依据： 成都市物业管理条例第二十二条。 17、第十七条依据： 建设工程质量管理条例 （国