房地产经理人信心指数(RMI).docx

.房地产经理人信心指数（RMI）2013年第三季度房地产走势调研 七成受访企业认为当地政府放松调控，预售取代限购成为影响市场最大因素。 企业对一季度市场平稳预期增强，房价上涨预期显著增加。 拿地意愿进一步增强，二线城市近郊土地最受企业青睐。 银行贷款仍然为企业最重要的融资渠道。 9成企业表示不会下调价格，半数企业看好120平以下中小户型。2013年一季度房地产走势调研前言Preface2013年上半年，房地产行业呈现出“一冷四热”的局面，“一冷”为： “国五条”调控政策出台后全面遇冷，在地方被普遍消极对待，而成为调控主基调的房价控制目标对市场的影响仅限于短期；“四热”则为：行业投资环境全面回暖、城市住宅市场成交量持续回升、重点城市房价普涨、土地市场量价齐升。对下半年市场，政策走向将是最重要的影响要素，由于“国五条“全面失效，各地市场量价齐升势头依旧，外界对下半年房地产调控加压的担心越来越多。对此，我们认为下半年调控加码的可能性已经逐渐减小，主要原因有两点：首先，国内宏观经济面临的不确定性正在增加。根据统计局公布的宏观经济数据，我国上半年GDP同比增速为7.6%，其中，一季度GDP同比上涨7.7%，二季度GDP增幅则回落至7.5%，创近三个季度新低，从数据上看，经济的颓势已表露无遗。至于今年下半年，更有重大变数，2008年底为应对国际金融危机的冲击，政府启动4万亿投资计划，从今年下半年开始，这波天量信贷就将集中迎来还款期，这势必将对地方政府财政造成巨大压力。其次，新一届政府执政理念有明显转变，“去行政化“正逐渐显露。典型的例子即近一个月来，商业银行同业拆借利率连续大幅上涨，一时间外界对流动性短缺的担心甚嚣尘上，然而央行却罕见的对此不予置问，从此举中我们似乎能够体会到新一届政府正在有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。在我们看来，如果下半年房地产行业政策保持相对稳定，市场将大致维持当前热度，对企业来说应该是非常理想的状况，这在我们本次地产经理人信心指数调研中也已有所体现，除了总体信心指数企稳上行之外，企业对下半年政策面、市场面的看法也都相对偏乐观，推案意愿、提价意愿、投资意愿相比上一季度均有不同程度的提升，我们有理由相信，当前房地产市场回暖的趋势在下半年将得以延续。目 录前言2目 录3一、总体信心：政策靴子落地，三季度RMI指数创调控以来最高4二、调控预期：政策面平稳成主流预期，北京地区企业信心较悲观6三、大势预判：行业情绪总体乐观，六成经理人判断下半年继续上行9四、供应意愿：整体推案意愿显著增强，改善类产品更被重视11五、价格策略：提价仍是大多数选择，环比上季度追涨热情稍有平复13六、投资倾向：土地市场热度或有降温，投资商业地块比例持续下降15附件：RMI指数调研说明17一、总体信心：政策靴子落地，三季度RMI指数创调控以来最高2013年第三季度RMI指数 （Real Estate Managers Index，房地产经理人信心指数，下文简称RMI指数 )为60.85，较上季度上涨7.63点，达2010年以来的最高值，开发商对市场的信心回涨，对2013年第三季度的预期持续向好。有意思的是，观察近一年以来RMI指数的变化，我们发现，2012年二季度一直到2013年一季度都是国家调控比较松的时候，调控多停留在隔空喊话并无实质政策出台的阶段，但同期RMI指数却出现单边向下的态势；相反到了刚刚接受了“国五条”洗礼的2013年二季度，地产经理人对行业的信心转而抬头，60.85的指数水平成为了2010年以来的最高水平。这样看似矛盾的局面，其成因可以归结为“利空出尽”效应。众所周知，房地产市场的交易量从2012年二季度以来逐渐走高，甚至到了年末成功实现翘尾行情，市场热度高企，涨价楼盘层出不穷，对政府出手干预的担忧也随之走高，反映在指数上则出现了逐季下跌的情况。到了3月初“国五条”的正式出台，预期中的利空消息终于落地，但“国五条”所表现出来的调控力度却和市场预期出现巨大偏差，“地方问责”这唯一强调政策执行的条款几乎无人关注、“限购加强”响应者寥寥无几、二套房贷调整未立即落实、存量房交易个税调整多数城市不具备基本的执行基础。随后1个月内，地方政府走过场式的调控细则算是正式宣告了本轮新政的失效，开发商此前悬着的心终于落地，RMI指数转而上升。图：2010年至今RMI指数（地产经理人指数）走势数据来源：CRIC从六大区域来看，2013年第三季度各区域RMI指数较上一季度有明显上涨，本季度信心指数最高的区域是中南区域，达 65.45，高于全国水平4.60点。中南区域地产经理人对2013年第三季度信心最高的城市是广州，信心指数达77.68，高于全国水平16.83点。在我们看来，广州各企业普遍看好下半年市场的原因主要有三点：其一，广州的房价在我国中心城市中相对较低，同样是一线城市的北京、上海、深圳等城市的房价都远高于广州，在市场形势向好的情况下未来发展空间较大；其二，2012年以来，广州市场成交量走好，库存量不断下降，2013年6月广州的商品住宅消化周期仅6.81个月，市场呈现供不应求；其三，广州2013年政府正式启动“2+3+9”发展计划，两个新城、三个副中心、九个重点功能区同步发展，企业纷纷看好未来这些基础设施建设、城市升级等政府投资带来的土地价值和区域价值提升。图：2013年二、三季度分区域地产经理人指数对比数据来源：CRIC二、调控预期：政策面平稳成主流，北京地区企业信心较悲观从受访数据看，企业对三季度宏观调控的判断总体较此前更加稳定，有6成以上的开发商认为三季度的宏观调控将基本平稳，这一比重达到近一年以来的最高。但是在整体判断稳定的同时，我们也注意到：相当一部分企业对宏观政策走向判断的分化较此前也更加剧烈判断宏观政策会继续收紧的开发企业几乎和判断会放松的不相上下，两者比重都在20%左右，这在之前四个季度中从未出现。可见，在当前这个时间点上，有相当一部分企业对三季度宏观调控政策产生了分歧：一方面，市场过热的风险正在累积，表面上看下半年政策加码的征兆确实凸显；但是另一方面，出于对宏观经济不景气的担忧，政府对房地产继续打压的空间在缩小。我们认为，恰恰是在这两方面的角力下，房地产企业对三季度的调控政策的判断才出现了总体平稳，两头均衡的状态。图：全国房企经理人对三季度宏观调控判断调查数据来源：CRIC从区域上看，西南和西北各有20%的企业经理人认为今年下半年政策面将略有收紧，房地产市场平均热度最高的华东地区企业对未来的判断分化最明显，虽然也有近20%的经理人对下半年政策面看空，但同时更有25%的经理人认为下半年政策将有放松，另外，华北地区企业总体观点最为悲观，有多达37.5%的观点认为下半年政策将继续收紧，更有2.5%的经理人判断将大幅收紧，通过在具体城市层面的比对，我们发现造成华北消极心态的最重要原因是北京地区的表现。图：分区域房企经理人对三季度宏观政策面判断调查数据来源：CRIC事实上，2013年的北京可以说是全国调控最严厉的城市，京版“国五条”的严厉程度全国无出其右，是唯一一个逐条按照国版部署的城市，其中包括出台单身不得购房的条款以响应限购升级、商业银行提高二手房首付比例至7成以响应限贷升级，以及落实存量房交易个人所得税按差额20%征收的新政，值得关注的是，尽管上海、广州、深圳等一线核心城市也都具备个税20%征收的硬件基础，但这些城市到目前为止都没有如北京一般选择立即执行，而更多地是采取软性抵抗的态度。时至6月以来，北京住建委又接连发文加强预售管理，先是收紧商品房预售资金监管，随后又提高大户型商品房预售许可标准，如果说前者多少还有规范新建商品房销售流程的意味，那后者则直截了当减缓高档项目入市节奏。总体来说，今年以来北京对房地产市场调控的态度毫无疑问是全国最积极的城市，这一定程度上影响了企业对当地下半年行业政策面持续紧缩的担忧。表：2013年以来北京市政府房地产新政列表日期出台部委政策名称主要内容1.4 北京市住房公积金管理中心关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知购买第二套住房的贷款发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于29.4平方米(不含)的缴存职工家庭。根据北京住房公积金管理委员会关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知的要求，调整“二套住房”住房公积金个人贷款人均住房建筑面积标准。3.30北京市政府京版“国五条”1、对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。2、对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。自本通知下发次日(3月30日)起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。6.12北京市住建委北京市商品房预售资金监督管理办法规定除首付款、购房贷款外，购房人支付的定金也将纳入本市商品房预售资金监管的范围。6.20北京市住建委关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知商业、办公等非住宅楼栋以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋申请预售许可的门槛提高为：地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。数据来源：CRIC三、大势预判：行业情绪总体乐观，六成经理人判断下半年继续上行数据显示，全国地产经理人对市场大势的预期较二季度更加乐观，近六成开发商认为整体市场将在二季度的基础上进一步上升，这一比例为一年以来新高。从趋势变化来看，2012年三季度，全国地产经理人对市场大势的乐观情绪开始上升，这一趋势一直延续到四季度，到了2013年一季度，乐观情绪略有回落，但是二季度出现企稳反弹，发展到三季度，地产经理人对于市场走势的乐观程度创下新高。可见，尽管对宏观调控加码的担心仍然存在，但是还不足以影响企业对于三季度市场大势的信心，在销售业绩持续上升的利好下，企业对市场的信心继续提升。图：全国房企经理人对三季度市场大势判断调查数据来源：CRIC分区域来看，中南、东北和华北地区的地产经理人对于市场大势的乐观情绪最高，认为三季度市场大势将继续上升的比重高达六成以上。值得注意的是，中南和东北地区的乐观情绪很大程度是基于对宏观调控趋向宽松的判断；但是显然这一情况并不适用于华北地区，该地区有高达四成的经理人认为宏观调控会在三季度进一步收紧，但是与此同时，仍然有六成以上的受访者认为，即使政策可能收紧，市场大势仍将会较二季度保持上升。图：分区域房企经理人对三季度市场大势判断调查数据来源：CRIC四、供应意愿：整体推案意愿显著增强，改善类产品更被重视调查数据显示，企业在三季度加大供应的意愿显著加强，有半数以上的企业明确表示将在三季度加大供应，这一比例较上季度增加了11.41个百分点，基本与2012年三、四季度持平。其中有意愿大幅增加三季度供应的企业占14.15%，而愿意小幅增加供应的企业为数更多，占38.68%。可见，在今年调控政策遇冷、行业全面回暖的市场环境下，企业在三季度对增加供应信心满满。图：全国房企经理人对三季度企业供应判断调查数据来源：CRIC分区域来看，西南、中南区域城市在三季度加大供应的意愿最强烈，有近七成的受访企业表示他们将在三季度加大供应；相比之下东北区域的企业增加供应的意愿显得不那么强烈。华东区域将要大幅减少供应的企业最多，据调查问卷数据显示，这些将要大幅减少供应的企业里上海的项目占绝大多数。究其原因，上海在过去一年中成交量持续处于高位，城市房地产市场持续处于供不应求的局面，相当一部分企业表示，并非企业不愿意增加推案，而是企业手中储备较少，部分企业甚至面临无案可推的尴尬。图：分区域房企经理人对三季度企业供应判断调查数据来源：CRIC值得注意的是，90-140平方米的户型在三季度更被看好，较上季度增加了5.09个百分点，相比去年同期增加了18.62个百分比，甚至首次超过了企业对90平方米以下的小户型的看好度。我们认为出现这一情况的原因有两点：一方面，随着房价的不断上涨，在收入没有明显改善的情况下，刚需群体开始受到总价限制，这类人群对首付以及每月贷款还款都非常敏感，90平方米以下的小户型总价越来越高，其市场也将会受到影响；另一方面，近几年小户型产品的持续热销使得小户型产品的存量已经严重不足，企业一时无法接上小户型的供应，所以注意力开始向改善型产品转移。图：全国房企经理人对三季度产品类型供应判断调查 数据来源：CRIC五、价格策略：多数选择提价，但较上季度追涨热情稍有平复从全国企业价格策略的动态数据看，自去年三季度开始全国企业表示有大幅提价意愿的比重从全年同期的4.12%一路升高至10.63%，有小幅降价意愿的企业从去年的15.06%下降到了2.81%，可见“国五条”及其地方细则基本宣告失效，涨价是目前主流趋势。从全国企业价格策略的静态数据看，明确表示会在三季度提价的受访企业占比51.57%，环比下降2.87个百分点，也略低于去年三、四季度。究其原因，我们认为去年下半年的房价是在前期持续下跌后的阶段性底部基础上上涨，当时涨价的空间和动力都非常充足，而反观当前，经过一年回涨，相当一部分城市、相当一部分区域价格甚至已经超过了本轮调控前的水平，加上政策面的压力始终存在，使得不少企业、尤其是全国性品牌企业，在是否继续涨价的问题上产生了顾虑。图：全国房企经理人对三季度价格策略选择调查 数据来源：CRIC分区域看，企业提价欲望普遍较高，中南地区涨价的意愿最为强烈，超六成开发商表示将在三季度提价销售；华北和西南区域以47.5%的占比紧随其后；西北地区开发商的提价比例只有10%，显著低于其他城市，该区域更多的开发商愿意维持现状。在我们选取的6个中南地区城市标本中，广州数据显示的提价意愿最为强烈，由它带动了中南地区市场大幅提价比例。在刚刚过去的上半年中，广州的房价一直处于“补涨”的疯狂通道。相比京沪深三大一线城市，广州房价涨幅水平明显偏低，到2013年广州房价才开始疯狂回涨。在刚刚过去的6月份，中信西关海开盘推新，创下日光佳绩，而近9个月中信西关海销售价格上涨了5800元，涨幅为24 %，为该月广州涨幅最突出楼盘。图：各区域房企经理人对三季度价格策略选择调查、数据来源：CRIC六、投资倾向：土地市场或有降温，投资商业地块比例持续下降数据显示，二季度企业拿地意愿达54.23%，从地价看，一线城市近两月来频繁出现各类地王项目，尤其北京、上海等城市，单价纪录、总价纪录，包括溢价率纪录均反复被刷新。而从三季度各企业的投资意愿看，土地市场或有降温，企业拿地意愿较为强烈占比13.13%，非常强烈占比32.5%，均低于二季度，但仍高于去年三、四季度。可见行业对当前土地市场所表现出来的疯狂已经产生了担忧情绪。从总体看，45.63%的企业明确表示在三季度拿地欲望强烈，这一比例在近一年中一直保持在一个45%-50%左右的相对高位，上下浮动不大。可见企业对行业信心出现了很大的提升，随着去年二季度房地产市场的回暖，企业销售业绩明显提升，房企有更加充足的现金流，表现在土地市场上便是在房价回暖一段时间后土地市场亦相应得到回暖。图：全国房企经理人对三季度投资意愿选择调查数据来源：CRIC分区域看，中南地区企业拿地的意愿最强烈，表示将在三季度拿地的企业占比近七成，远高于其他区域城市，其中广州、武汉两地带动了区域比重。西南地区企业拿地需求低迷，尤其是贵阳企业拿地意愿为所有城市最低值。今年1-5月，贵阳土地市场表现冷淡，共成交49宗土地，其中1月份共成交21宗土地，成交面积为17.27万平方米，环比下滑78.21%；2-4月共成交28宗，总面积208.7万平方米； 5月份成交土地2宗，总面积3.6万平方米，为近四个月以来成交最低。图：各区域房企经理人对三季度投资意愿选择调查 数据来源：CRIC从土地性质看，住宅类拿地意愿最强，其次是商业地产，工业地产最弱。2010年国家控制住宅类土地，诸多企业纷纷转向商业地产，2-4年的开发期将使得大量项目于2013年竣工开业，导致商业地产扎堆，尤其是中西部地区严重饱和，空置率上升，典型如成都在建商业地产未来两年将达1000万平方米，而沈阳在建商业地产也已达到700多万平方米从目前趋势看，商业地产渐渐趋于冷静。数据显示，企业拿地意愿由2012年三季度的27.48%下降至2013年三季度的23.82%，同期住宅类土地拿地意愿从2012年三季度的46.91%上升至2013年三季度的51.77%，说明企业拿地意愿重新回归住宅类。图：全国房企经理人对三季度各类性质土地投资意愿选择调查数据来源：CR