财务咨询意见书0114-5.doc

.湘楚会审字2016第1685号审 计 报 告长沙市望城区纬地置业有限公司：为全面审计贵公司“高域.自然城”项目一期工程的收入、成本、利润情况，湖南湘楚会计师事务所有限责任公司派出审计小组，对贵公司项目情况进行深入了解，我们实施了观察、询问、检查、分析、重新计算等审计程序。建立健全内部控制制度、保护资产的安全完整是贵公司管理层的责任，我们的责任是根据贵公司提供的会计资料、合同、项目统计表等对项目利润进行计算，并出具审计报告。1、 公司基本情况长沙市望城区纬地置业有限公司（以下简称纬地公司）于2012年3月13日经长沙市望城区市场和质量监督管理局登记注册，取得统一社会信用代码为91430122591048670F的营业执照；住所：长沙市望城区高塘岭街道雷锋东路29号；法定代表人：袁艺；注册资本：人民币2000.00万元；企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）；经营范围：房地产开发经营。（凭资质证经营）二、 纬地公司成立至2016年9月30日止公司资金总体收支情况纬地公司成立至2016年9月30日止，资金余额为7,287,345.28元。具体明细如下：1、 资金收入情况资金收入来源金额（元）收到实收资本20,000,000.00 水利投往来款797,563,173.98 收房款(不含按揭未到账收入)496,525,491.30 代收办证费466,649.96 合计1,314,555,315.24 2、 资金支出情况支出项目一 期（单位：元）二期及其他（单位：元）合 计（单位：元）土地价款（含交易税费）78,880,378.47599,072,725.53677,953,104.00工程成本（前期工程费、基础工程费、建安工程费、配套工程费、开发间接费用-不含折旧）529,443,090.9628,783,942.64558,227,033.60税费39,049,206.1339,049,206.13利息15,778,685.0415,778,685.04期间费用13,876,671.8313,876,671.83固定资产134,456.00134,456.00往来支出2,248,813.362,248,813.36合 计679,411,301.79627,856,668.171,307,267,969.963、资金余额至2016年9月30日，资金余额为1,314,555,315.24-1,307,267,969.96=7,287,345.28元。4、二期及其他工程成本上页第2项中二期及其他的工程成本为28,783,942.64元，明细如下：（1）商务楼成本类 别 金 额（单位：元）设计费（合同编号：YS-2012-03补充协议）1,280,000.00基坑支护专项设计（合同无编号，合同名：岩土工程设计合同）280,000.00商务楼土方（合同编号：承合字2014第JKKW-GC-20140201）529,000.00基坑支护 （合同编号：承合字2013第JKZH-GC-20131201）1,872,000.00商务楼试桩（合同编号：承合字2014第SZJC-GC-20140305）44,000.00合 计4,005,000.00（2）水利工程成本（防洪堤）类 别金 额（单位：元）正大园林(有合同，无编号)300,000.00盆景园林 （合同编号：承合字2014第PZGC-GC-201408）1,140,000.00水建投办公室（合同编号：承合字2014第ZSZX-GC-20140301）575,000.00湖南麟辉建设集团 防洪堤作为项目临时施工道路工程604,300.00 蓝天渣土（承合字2013第TFTZ-GC-20131001）550,557.00 靖港建筑 狭缝地块种植回填工程款（承合字2014第PZGC-GC-201403）131,200.00 合 计3,301,057.00（3）其他应直接剔除出去的成本类 别金 额（单位：元）二期已付款设计费 （合同号：承合字2014第WYSJJ-2014005）163,000.00二场场地平整(有合同，无编号)440,000.00二期围墙(按合同单价预估)（合同编号：承合字2015第WQSG-GC-20150601）400,000.00二期电力（合同编号：承合字2014第LXLY-GC-20140201）1,769,000.00长沙建安场内便道工程款(有合同，无编号)612,646.60 商场（营销中心）装饰设计费(有合同，无编号)87,000.001-4标应由施工方承担的水电费(一标已扣水电费59万、二标已扣水电费46.5万、三标已扣水电费37万、四标已扣水电费3.8万)2,968,516.60减：结算费用 （根据工程部初步估计，能收回的结算费用为：1、2标各80万元，3、4标各50万元。）2,600,000.00已交的1、2、3标劳保基金（应由施工方承担）2,654,360.00 合 计11,694,523.20（4）其他应分摊剔除出去的成本类 别总金额（单位：元）应分摊出去的金额（单位：元）拆迁相关费用24,000.0017,390.40清表、场地平整费（合同编号：承合字2012第CDPZ-GC-2012001）568,144.80411,677.72景观入口设计费（合同编号：YS-2013-06）330,000.00239,118.001期进出场通道维修及保养工程 （属于1、2期）(有合同，无编号)973,254.00705,219.85一期13栋、20栋便道路面硬化合同入成本（属于1、2期）(有合同，无编号)681,956.38494,145.59规划技术论证费14,556.00+150,652.00165,208.00119,709.72景观石90,650.0065,684.99湖南集翠园林绿化有限公司一期入口广场景观工程施工（合同编号：承合字201第GCGC -GC-201）3,184,855.762,307,746.48一期景观广场配套工程(有合同，无编号)1,758,248.001,274,026.50售楼部装修(有合同，无编号)1,778,733.921,288,870.6013、20#外围便道(有合同，无编号)2,045,169.001,481,929.46总图设计2-4期应分摊1,901,522.401,377,843.13合计13,501,742.269,783,362.44备注：计算应分摊至其他各期的分摊系数为：（1-4期总计容面积731,833.32-1期计容面积201,525.88）/1-4期总计容面积731,833.32=0.7246三、各栋主体单位成本情况根据贵公司聘请的工程造价咨询公司提供的结算审核数据，各栋主体单位成本情况如下：标段栋号层数建筑面积 m2审核单位造价 元/地下地上合计土建安装地下地上一标段1#18 703.75 10,359.04 11,062.79 3,720.85 1,090.24 108.17 2#18 780.37 10,380.00 11,160.37 2,837.14 1,084.43 106.72 3#18 817.00 10,380.00 11,197.00 2,795.74 1,085.13 106.19 11#18 1,312.30 18,439.73 19,752.03 2,161.26 995.57 87.66 12#18 1,846.50 18,439.73 20,286.24 1,991.74 993.85 85.39 一标地下室9,617.44 9,617.44 2,152.39 0.00 1#2#3#商铺2,739.98 2,739.98 0.00 1,364.26 116.31 其他费用85,815.85 82.33 二标段4#29 835.00 21,116.32 21,951.32 4,088.50 1,123.61 98.04 5#29 835.00 21,098.19 21,933.19 4,183.95 1,123.86 100.37 6#29 835.00 21,098.19 21,933.19 3,578.68 1,128.91 100.15 二标地下室13,367.51 0.00 13,367.51 2,058.69 46.11 4#5#6#商铺0.00 5,758.50 5,758.50 860.71 25.33 其他费用84,943.71 129.75 三标段7#18 603.90 10,439.00 11,042.90 3,369.41 1,074.65 104.43 8#18 651.10 10,471.00 11,122.10 3,218.51 1,078.17 103.61 9#18 753.31 12,702.61 13,455.92 2,662.30 1,017.54 94.16 10#18 751.42 12,702.61 13,454.03 2,696.31 1,016.67 93.64 三标地下室7,002.00 7,002.00 2,170.35 0.00 其他费用56,076.95 374.60 四、一期项目收入估算,1、总可售面积、已售面积、未售面积情况类别已售面积（单位：平米）未售面积（单位：平米）总可售面积合 计（单位：平米）备注住宅172,597.29 15,263.12 187,860.41 按实测面积。商铺790.44 9,572.26 10,362.70 已售面积为销售台账所列明的实测面积，未售面积中无产权372.06平米，有产权9,990.64平米。车位16,230.00 31,420.00 47,650.00 车位共1153个，正常车位1076个，按40平米/个计算面积，残疾人车位1个，按50平米/个计算面积，母子车位按60平米/个计算面积。杂物间1,819.77 1,483.00 3,302.77 按实测面积。合计191,437.50 57,738.38 249,175.88 本表以能对外出售的面积为可售面积。注：已售面积占比191,437.50 /249,175.88=76.83%2、车位销售个数情况名称总数（个）已售数量总数（个）未售数量总数（个）正常车位1076325751子母车位765323残疾人车位110合计11533797743、总可售收入、已售面积收入、未售面积预估收入情况销售收入情况分两种：第一种情况：按目前销售部售价计算的销售额情况（未售住宅3,057.66元/平米均价计算，正常车位6.50万/个，母子车位按9.00万元/个，商铺7,507.79元/平米均价计算，杂物间1,500.00元/平米均价计算。）第二种情况：住宅未售部分均价3,500.00元/平米计算的销售额情况（正常车位8.50万元/个，母子车位按11.00万元/个，商铺按评估价计算，杂物间1,500.00元/平米均价计算。（1）第一种情况下的销售收入情况类别已售面积收入（含增值税价格，包括按揭收入，单位：元）未售面积收入（含增值税，单位：元）合计（单位：元）备注住宅474,012,919.0046,669,413.41520,682,332.41未售住宅3,057.66元/平米均价计算商铺8,185,755.0070,515,899.5678,701,654.56 有产权未售商铺按7,507.79元/平米均价计算（有三个无产权车库：其中1-3栋218房面积262.38平米，单价4000元/平米；4-6栋601房面积51.73平米，单位2000元/平米；4-6栋701房面积57.95平米，单位5000元/平米，无产权商铺总价1,442,730.00元）车位25,965,000.0050,885,000.0076,850,000.00未售车位中正常车位按6.5万元/个估价，母子车位按9万元/个估价。（含税估价）杂物间2,729,655.002,224,500.004,954,155.00按销售部提供的销售台账中列明已售收入和未售收入。合计510,893,329.00170,294,812.97681,188,141.97（2）第二种情况下的销售收入情况类别已售面积收入（含增值税价格，包括按揭收入，单位：元）未售面积收入（含增值税，单位：元）合计（单位：元）备注住宅474,012,919.0053,420,920.00527,433,839.00未售住宅3,500.00元/平米均价计算，商铺8,185,755.0076,422,730.0084,608,485.00未售取自湖南友谊房地产评估经纪有限公司2016年1月出具的评估报告数据，评估总价为7570万元，剔除已售商铺1-3栋112号商铺评估价值72万元，差额7498万元为未售有产权商铺价值。（另有三个无产权车库未在评估报告中体现，计价情况如下：其中1-3栋218房面积262.38平米，单价4000元/平米；4-6栋601房面积51.73平米，单位2000元/平米；4-6栋701房面积57.95平米，单位5000元/平米，无产权商铺总价1,442,730.00元）车位25,965,000.0066,365,000.0092,330,000.00未售车位中正常车位按8.50万元/个估价，母子车位按11万元/个估价。杂物间2,729,655.002,224,500.004,954,155.00按销售部提供的销售台账中列明已售收入和未售收入。合计510,893,329.00198,433,150.00709,326,479.00五、一期项目工程成本一期项目工程成本共691,613,234.15元，总可售面积249,175.88平米，可售面积单位成本2,775.60元/平米，一期工程成本计算过程如下：1、财务账面已发生开发成本、预计发生开发成本情况开发成本类别已入账成本（单位：元）预计发生成本或未分摊成本（单位：元）合计（单位：元）备注1、土地成本53,558,141.7525,322,236.7278,880,378.472、前期工程费53,366,824.564,000,000.0057,366,824.56预计发生成本为需补交的报建费。3、基础设施费1,258,783.001,258,783.004、建安工程费457,896,457.84457,896,457.845、配套工程费2,617,100.092,617,100.096、开发间接费用9,257,741.009,257,741.007、16年已付的工程款（未入成本）38,380,692.4038,380,692.408、应付未付工程款74,739,199.4374,739,199.43合 计577,955,048.24142,442,128.55720,397,176.79注：（1）土地成本计算过程：项 目数量单位备注高域.自然城土地总面积458.25 亩304930.55*0.0015=457.39亩其中：1、一期用地85.00亩 2、二期别墅用地120.00亩3、三期用地80.00亩4、四期用地128.25亩5、景观湖45.00亩土地总价383,497,840.00 元一期用地成本（分摊景观湖成本之前）71,134,351.12元=383,497,840.00/458.25亩*85亩景观湖占地成本37,659,362.36元=383,497,840.00元/458.25亩*45亩一期需分摊的景观湖占地成本7,746,027.35元=85亩/(458.25亩-45亩)* 37,659,362.36元一期用地成本（分摊景观湖成本之后）78,880,378.47 元（2）、建安工程需补充计入成本情况:一期未付工程成本74,739,199.43 元，应当补充计入开发成本金额为74,739,199.43元。. 高域自然城一期主要施工合同付款情况表 单位：元序号工程名称乙方签订日期合同金额结算金额已付金额未付金额付款方式备注1高域自然城项目一期主体施工工程（一标）湖南湘华建筑工程有限公司2013-3-31101,475,445.30 123,774,148.82 97,892,312.00 25,881,836.82 按月支付工程款，整体竣工验收后付至85%，结算后付至95%，5%保证金已定案2高域自然城项目一期主体施工工程（二标）长沙新康建筑工程有限公司2013-3-31111,021,976.00 132,726,340.50 106,477,561.00 26,248,779.50 按月支付工程款，整体竣工验收后付至85%，结算后付至95%，5%保证金已定案3高域自然城项目一期主体施工工程（三标）长沙乔口建设有限公司2013-3-3178,815,331.81 93,769,162.68 82,463,915.00 11,305,247.68 按月支付工程款，整体竣工验收后付至85%，结算后付至95%，5%保证金已定案4高域自然城项目一期主体施工工程（三标）【补充协议】2014年估算600万7高域自然城项目一期消防门采购安装工程中国中安消防安全工程湖南有限公司2013-6-241,880,000.00 12,564,657.16 10,653,000.00 1,911,657.16 按月支付工程款，结算后付至90%，10%保证金已定案8高域自然城项目一期消防工程中国中安消防安全工程湖南有限公司2013-6-249,484,353.19 9高域自然城一期门窗工程（一标）湖南新宇装饰设计工程有限公司星城分公司2013-12-175,195,114.64 5,177,353.63 5,048,486.00 128,867.63 成品进场后30%，办理结算后支付至95%，留5%保证金已定案10高域自然城一期门窗工程（二标）湖北弘毅建设有限公司长沙第一分公司2013-12-174,850,991.24 4,607,033.30 4,492,000.00 115,033.30 成品进场后30%，办理结算后支付至95%，留5%保证金已定案12高域自然城项目一期入口广场景观工程施工 湖南集翠园林绿化有限公司2013-5-243,076,804.40 3,083,131.20 2,500,000.00 583,131.20 竣工验收合格后支付30%，6个月养护后支付至60%，18个月养护后支付95%，5%保证金已定案13高域自然城景观工程土方承包合同湖南中盛工程有限公司2014-2-7单价合同5,369,527.54 4,100,000.00 1,269,527.54 验收合同支付60%，结算后95%，5%质保金未结算15高域自然城一期室外园林景观工程一标湖南高尔园林绿化工程有限公司2014-3-314,607,767.64 暂估500万3,600,000.00 1,400,000.00 30个工作日内支付65%，达到养护标准支付至75%。结算后支付至95%，留5%质保金未定案16高域自然城一期室外园林景观工程二标长沙美园绿化工程有限公司2014-3-314,102,446.07 暂估460万3,250,000.00 1,350,000.00 30个工作日内支付65%，达到养护标准支付至75%。结算后支付至95%，留5%质保金未定案17高域自然城一期室外道路及铺装工程长沙乔口建设有限公司单价合同967,740.49 912,884.00 54,856.49 18高域自然城一期室外铺装工程长沙市望城区教育石料建筑工程有限公司单价合同估算100万550,000.00 450,000.00 19高域自然城三维宣传片长沙光影无形动画设计有限公司2013-6-25217,000.00 217,000.00 150,000.00 67,000.00 20高域自然城一期弱电工程补充施工合同长沙市晟昇网络科技有限公司2013-10-101,024,077.00 2,452,865.30 2,400,000.00 52,865.30 验收后支付50%，办理结算后支付至95%，留5%保证金已定案21高域自然城项目一期弱电工程1,549,689.00 22高域自然城一期13#20#弱电工程施工合同长沙市晟昇网络科技有限公司1,134,912.00 1,093,242.44 500,000.00 593,242.44 验收后支付50%，办理结算后支付至95%，留5%保证金已定案25高域自然城一期室外景观树桩盆景种植施工合同湖南金鹰建筑园林有限公司1,220,000.00 1,220,000.00 1,200,000.00 20,000.00 026高域自然城一期室外景观局部改造绿化施工工程湖南金鹰建筑园林有限公司167,660.00 167,660.00 150,000.00 17,660.00 027高域自然城一期小区道路施工工程长沙市建设工程集团有限公司2014-3-281,585,899.80 3,571,395.48 3,450,000.00 121,395.48 验收后支付50%，办理结算后支付至95%，留5%保证金已定案28高域自然城一期小区道路工程施工合同【补充协议】2014-3-28单价合同验收后支付50%，办理结算后支付至95%，留5%保证金29高域自然城智能有限远传水表销售合同湖南威铭能源科技有限公司2014-4-1506,225.00 506,225.00 302,558.00 203,667.00 1#-12#栋完成付合同价70%，12#20#完成付95%，5%保证金30高域自然城一期13栋、20栋桩基工程长沙靖港建筑工程有限公司2014-1-14,340,388.04 3,144,835.54 2,900,000.00 244,835.54 未定案3113#20#室外园林景观工程湖南诚承建设园林有限公司2014-1-11,647,372.32 1,400,855.29 1,250,000.00 150,855.29 已定案3213#20#景观土方道路管网工程湖南中盛工程有限公司2014-1-11,633,473.58 1,439,521.06 1,250,000.00 189,521.06 已定案3313#20#景观配套施工工程湖南顺联建设工程有限公司2014-1-1512,000.00 480,000.00 32,000.00 已定案34高域自然城自来水管网验收整改工程长沙湘澍水电安装工程有限公司按实结算175,220.00 0.00 175,220.00 35高域自然城一期后期整改维护工程湖南望城建设（集团）第三工程有限公司单价合同250,000.00 170,000.00 80,000.00 36高域自然城二期及幼儿园设计费深圳市物业国际建筑设计有限公司1,800,000.00 680,000.00 168,000.00 512,000.00 37高域自然城一期相关工程结算审核长沙市正旺工程造价咨询有限责任公司按产值结算产值约25万120,000.00 130,000.00 38高域自然城一期相关工程结算审核广东建瀚造价咨询有限公司按产值结算产值约200万550,000.00 1,450,000.00 合 计336,980,716.0074,739,199.43 2、需剔除的不属于一期项目工程成本明细一期工程需剔除的成本总额28,783,942.64元，明细见本报告第二点中的第4点。3、剔除后的工程成本总额剔除后的工程成本总额691,613,234.15元,计算过程如下：720,397,176.79-28,783,942.64=691,613,234.15元六、财务费用中的利息支出明细日期凭证号数科目名称摘要方向金额（单位：元）2015-03-31记-0045利息付长沙银行贷款利息借1,533,000.00 2015-06-30记-0070利息付长沙银行贷款利息借939,104.37 2015-06-30记-0072利息付长沙银行贷款利息借563,562.30 2015-08-31记-0024利息还长沙银行长期借款本息借784,394.49 2013-09-30记-0060贷款利息付贷款利息借1,052,333.33 2013-12-31记-0095贷款利息付贷款利息借2,176,416.67 2014-03-31记-0029贷款利息付贷款利息借2,152,790.55 2014-06-30记-0024贷款利息付贷款利息借2,200,333.33 2014-09-30记-0134贷款利息付长行800111607708010贷款利息借2,200,333.33 2014-12-