2013最新数据_万科审计案例分析ppt

,万科企业股份有限公司,分 析 报 告,2013.6.14,分析报告综述,基本结论及风险提示：主要从事房地产开发行业，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。主要经营管理人员专业素质高，经营管理能力强。专注于住宅开发行业，建立了内部完善的制度体系，组建了专业化团队，树立了专业品牌。目前面临的主要风险：短期内受政策调控影响，长期受行业调整的影响。公司面临房地产行业带来的风险，受市场、自然等多方面影响。,资产和经营情况：资产逐年累积，业务规模由大众住宅开发向商业地产发展。保持安全稳健的财务结构，预收账款随着项目结算转换为公司的营业收入，不构成实际的偿债能力，公司净负债率保持在行业较低的水平。保持良好的资金状况，尽管加大投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体保持平衡，拥有相对充裕的资金状况，能够更加灵活的应对市场变化。注重库存去化，存货结构保持在健康状态。,UNIQUE & PPT PRESENTS,分析报告综述,基本信息,主要财务数据与指标,UNIQUE & PPT PRESENTS,企业基本信息,一、基本情况,股东信息,分支机构,人力资源,UNIQUE & PPT PRESENTS,1,2,3,4,经营管理,5,一、基本情况,企业基本信息,UNIQUE & PPT PRESENTS,1,一、基本情况,UNIQUE & PPT PRESENTS,股东信息,一、基本情况,UNIQUE & PPT PRESENTS,分支机构,一、基本情况,主要管理者信息,UNIQUE & PPT PRESENTS,人力资源,一、基本情况,从业人员情况,UNIQUE & PPT PRESENTS,人力资源,公司董事会主席、总裁等主要高管人员均具有本科及以上学历，多年的基层和管理工作，积累了丰富的经营管理经验。总体看，公司管理层综合素质高，管理能力强。,截止2012年12月31日，公司共有在册员工16515人，较上年增长0.31%，平均年龄为30岁。学历构成如下：博士占0.5%，硕士占16.40%，本科占66.40%，大专占2.18%，大专以下占2.18%，本科及以上学历占总人数83.31%。综合来看，公司人员整体素质高，专业技术能力强。,管理者,员工学历构成,经营情况,公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受社会尊重的企业。其中，万科的组织结构图如所示：,图 片,UNIQUE & PPT PRESENTS,一、基本情况,经营情况,董事会11名董事中，有4名独立董事（公司根据规定其中至少一名会计专业人士）。独立董事担任各个专业委员会的召集人，涉及专业的事项首先经专业委员会通过然后才提交董事会审议，有力地促进了独立董事作用的发挥。,图 片,UNIQUE & PPT PRESENTS,一、基本情况,万科按公司章程规定成立了股东大会、董事会及其下属专业委员会，各部门的具体职能如下： 1股东大会 公司的权力机构，由公司股东组成，所体现的是所有者对公司的最终所有权 。 2.董事会 由公司股东大会选举产生，对公司的发展目标和重大经营活动作出决策，维护出资人的权益。 3. 董事会下属的专业委员会 董事会建立了审计、投资与决策、薪酬与提名三个专业委员会，以提高董事会运作效率。,经营环境,二、经营情况,业务状况,竞争地位,发展前景,UNIQUE & PPT PRESENTS,2,1,3,4,（1）人口环境 中国人口占世界人口的20%、亚洲人口的33%。人口数量剧增，住房需求也随之上升。（2）经济环境 房地产经济周期与国民经济周期波动趋势基本上是一致的。（3）政治法律环境 持续了两年的房地产调控带来的政策效果正逐步体现。（4）自然地理环境 万科主要是在中部，南部，东部地区发展，具有地区的地势优越。（5）科技环境（6）社会文化环境 在当代中国，人民的生活水平不断的提高，价值观也随之发生了很大的变化。,（1）供应商 及时了解和掌握供应商的情况，分析其状况和变化。（2）营销中介人 在代理商、广告、营销咨询、营销调研等方面有强大队伍。（3）公众 a. 金融公众。 b.媒介公众。 c.政府公众。d.社团公e.社区公众。 f.内部公众。（4）内部营销环境 万科生产部门关注的是长期生产的定型产品，而营销部门注重的是产品个性化。（5）竞争者（6）购买者 从2011年二手房消费者的年龄阶段来看，无论是出售者还是购买者，基本以中青年为主。,宏观环境,微观环境,UNIQUE & PPT PRESENTS,二、经营情况,经营环境,万科近30年经历了从加法到减法再到乘法的过程，对应多元化发展、专业化和精细化的战略。目前，万科正处在第三个十年的经营发展阶段，在这个十年中，坚持客户忠诚度的提升，持续重视品牌并细分品牌，；另一方面，万科持续重视投资者、股东回报，巩固和进一步拓宽融资平台；与此同时，在房地产企业中树立了重建企业社会诚信的标杆。,万科将稳健的经营策略贯穿公司的整体运营，在国家对房地产的宏观调控背景下，各主要城市的土地成交面积同比下降约13%，为近三年以来同期最低。因此万科在项目拓展方面，一方面继续关注土地市场可能存在的机会，另一方面采取审慎态度，坚持“宁可错过，绝不拿错”的原则，避免了大起大落。,整体运营情况,2012年业务,UNIQUE & PPT PRESENTS,二、经营情况,业务情况,由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，行业内企业竞争激烈，就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司主要有：上海绿地(集团)有限公司、顺驰中国控股有限公司、碧桂园集团、中海地产股份有限公司.但是万科凭借其核心竞争力即:拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。,万科作为中国房地产行业的龙头企业，代表着中国房地产行业的发展方向，通过各项指标来看，万科的发展能力是很强的，不管是金融危机还是国家的宏观调控，万科都能通过对企业的发展策略快速做出调整，从而使企业有发展的空间，也使得企业有足够的发展能力和应对风险的能力。,竞争地位,发展前景,UNIQUE & PPT PRESENTS,二、经营情况,万科近30年经历了从加法到减法再到乘法的过程，对应多元化发展、专业化和精细化的战略。目前，万科正处在第三个十年的经营发展阶段，在这个十年中，坚持客户忠诚度的提升，持续重视品牌并细分品牌，；另一方面，万科持续重视投资者、股东回报，巩固和进一步拓宽融资平台；与此同时，在房地产企业中树立了重建企业社会诚信的标杆。,万科将稳健的经营策略贯穿公司的整体运营，在国家对房地产的宏观调控背景下，各主要城市的土地成交面积同比下降约13%，为近三年以来同期最低。因此万科在项目拓展方面，一方面继续关注土地市场可能存在的机会，另一方面采取审慎态度，坚持“宁可错过，绝不拿错”的原则，避免了大起大落。,整体运营情况,2012年业务,UNIQUE & PPT PRESENTS,二、经营情况,业务情况,资金信用情况,三、财务情况,资产营运情况,财务效益情况,创新能力情况,UNIQUE & PPT PRESENTS,1,2,3,4,发展能力情况,5,1、资产负债水平分析 万科的总资产本期增加80,570,000千元，增长幅度为37.36%，说明万科本年资产规模有较大幅度的增长。进一步分析，可以发现：,流动资产和非流动资产两者合计使总资产增加了80,570,00万元，增幅为37.36%。,本期总资产的增加主要体现在流动资产的增长上。其一是存货的大幅增长，促使总资产增长了34.78%。其二是其他应收款的增长，使总资产增加了1.62%。,UNIQUE & PPT PRESENTS,资金信用情况,从公司2012年度审计报告来看，长期负债3682985万元，其中97.84%为银行长期借款；流动负债25983356万元，具体组成如图：,负债结构分析,从上图可以看出，公司的负债主要是流动负债，表明公司融资方式多元化。2007年随着业务量的大幅增长，公司通过发行1年期短期融资券筹措资金77000万元，有效缓解了资金压力，同时也降低了财务费用。,UNIQUE & PPT PRESENTS,资金信用情况,公司从事房地产开发行业，每个项目所需要的资金较大，且开发所需的工期长，在建工程项目较多，需要占用大量的流动资金，致使速动比率不是很高。但公司贯彻现金为王的策略，坚持保持良好的资金状况，拥有相对充裕的资金状况来应对市场的变化。,流动性分析,通过对公司开户银行以及存在信贷关系银行的函证和了解，公司历年来未发生任何欠息、逾期等不良情况，与各银行保持着较好的合作关系，银行信誉好。综上所述，该公司拥有较强的资本结构。，并且银企关系良好，能够很好的融资。,信贷信息,UNIQUE & PPT PRESENTS,资金信用情况,总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。万科应该坚持目前的快速销售策略，缩短周转天数，不但提高运营能力，更可避免房地产政策的突变，使其抗风险能力更高。,图 片,UNIQUE & PPT PRESENTS,资产营运情况,公司2012年度的总资产收益率与报酬率相比2011年度都有略微的提升，而相比2010年度来说，近两年都是下降。房地产行业受政策影响，土地费用的增加使得公司利益降低。然而在公司通过坚持主流市场定位，积极促进销售，推盘节奏契合市场景气变化，使得收益又开始回升，取得了较为良好的销售业绩。,图 片,UNIQUE & PPT PRESENTS,财务效益状况,万科企业以房地产开发为核心业务，在注重住房质量的基础之上，注重品牌的创新。万科由四个红色V组合而成的新标替代了19年的vanke标志，这意味着万科从市场导入期转入品牌塑造期。强烈宣示了万科长期专注于住宅开发领域，努力发现和满足消费者居住空间需要的品牌理念。此外，万科又注重制度和流程的创新，把很多具体事务性的工作上升到制度和流程层面，将企业系统健全化和成熟化。,万科房地产的营业总收入逐年增长，且净利润增长率也有回升，但公司的净资产增长率和总资产增长率出现了一定幅度的下降，说明公司未来发展的局限扩大，发展潜力降低。,创新能力状况,发展能力状况,四、公共信用监管信息,五、风险提示,六、结论与分析,行业风险：房地产行业受政策影响大，同时容易受全球经济的影响。近几年，房地产市场持续升温，房价上升过快，远远超过了市民的购买力，空置率高，泡沫现象严重，这对万科住宅的开发起着巨大影响。,万科当前信用分值59.04分，信用等级 A- ； 质量检查0条不合格记录，行政处罚0条不良记录、良好率100.0% ，媒体评价信息0条不良记录、良好率100.0%， 市场实名反馈有0条投诉信息， 涉税信息0条、 涉腐信息0条。,管理风险：因规模大，涉及领域广，员工多，在管理上难度将加大。经营风险：万科以大众住宅开发为核心业务，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市，有较深的成长历史，已处于发展成熟期，总体来说，其经营风险影响因素少，经营风险较小。,四、公共信用监管信息,五、风险提示,UNIQUE & PPT PRESENTS,万科努力建立一套系统完善的制度，使得企业在顺境时表现为企业肌体的健康、运转的正常和发展的稳健。万科注重经营效率的提升，又全面推进装修房战略，在保持安全稳健的财务结构的基础上，贯彻现金为王策略，保持良好的资金状况。公司注重库存去化，时