中心_2013年海南天利海口滨海风情度假小镇项目市场可行性研究报告_53p_前期策划

天利海口项目市场可行性研究报告,二O一三年二月,目 录,一、基本情况,4,海南国际会展中心项目是海口天利投资发展有限公司于2009年11月与海口市国土局签订的国有建设用地使用权出让合同，所取得的项目。海口天利投资发展有限公司成立于2009年9月，公司主营房地产开发与经营，旅游、休闲、娱乐等项目的开发与咨询等。目前在建有“天利龙腾湾”公寓楼项目及若干配套项目。海南天利投资发展有限公司隶属于深圳天利地产集团有限公司。深圳天利集团是一家集房地产开发经营、项目投资、商业运营、物业管理于一体，具有土地、写字楼、住宅、高尔夫、旅游、广告等大型与综合性项目开发与经营等实力的房地产公司。公司成立于2003年8月29日，注册资本1亿元人民币，总部位于深圳市福田区CBD中心。 截至2008年7月31日，公司总注册资本8亿元，累计完成投资总额50亿元，总资产达80亿元。,深圳天利地产集团有限公司,海口天利投资发展有限公司,海南国际会展中心项目,5,海南国际会展中心项目位于海口秀英区滨海大道北侧258号，距离海口火车站约5公里，距离海口市中心约15公里，距离海口机场约40 公里。,6,海南国际会展中心:分为A、B、C、D、E五个区。项目总用地面积51.41万平方米，地上建筑面积49.48万平方米。,7,根据卫星地图显示，A地块已动工，根据对方提供资料显示，意向合作B、C、D、E地块共计用地面积19.42万平方米，地上建筑面积共计37.54万平方米。,根据材料显示，该项目土地出让金总额及海域使用金情况明细如下:,二、市场研究,12,蔚蓝海岸,夏威夷海岸,西海瑞园,大华西海岸温泉丽舍,本案,14,15,16,滨海新天地,蔚蓝海岸,海域阳光,海岸赛拉维,金色阳光泰得温泉度假酒店,夏威夷海岸,西海瑞园,大华西海岸温泉丽舍,美锦熙海,天利龙腾湾,西岸首府,17,18,19,海口香格里拉大酒店,海口新国宾馆,海口喜来登温泉度假酒店,海口天佑酒店,海口乌兰温泉大酒店,海南文华大酒店,西海岸温泉度假酒店,本案,海口宝华海景大酒店,海南金色阳光泰得温泉度假酒店,海南亚泰温泉酒店,21,22,住宅市场：市场以独栋别墅为主，也配有双拼、联排类型，总体均价在18000-33000元/；普通住宅以高层板楼为主，均价在13000-25000元/。别墅车位为自带车库，普通住宅车位以售卖、出租方式为主，车位总价还未具体定价，出租价格在100-200元/月。目前在售别墅项目出现售罄情况，市场别墅存量出现短缺。公寓市场：在售项目以酒店式公寓、海景式公寓为主，配以普通高层公寓，多为精装修，标准在3000-3500元/，产权均为70年，均价为10000-23000元/。目前市场存量比较充足。酒店市场：本案周围多为五星级酒店，房间价格为700-800元/天。其中，香格里拉大酒店、喜来登温泉度假酒店起价均在1200-1500元/天。同时，本案周围也有少量酒店式公寓、三星级酒店，房间起价在300-400元/天。,三、初步定位,24,本项目产品机会点,会议酒店/基本生活配套,度假海景资源开发利用,特色产品/建筑品质,品牌开发/品牌物业管理,定位思考：,25,海滨风情的休闲度假生活小镇集会展、会议、超五星级酒店、低密度居住物业等亲海休闲与一体的滨海风情度假小镇,住宅集群,商业集群,酒店集群,度假集群,整体定位：,会展/会议,26,定位探索：,商业服务体系,休闲娱乐设施,冲浪：本案拥有非常良好的自然避风港条件和宽阔的水域，应该可以成为绝佳的私人冲浪区。私人沙滩：能够在海滩上支起一把阳伞，静静的躺在阳光下，享受完全属于自己的私人空间，是对于财富阶层最奢华的享受，因此，建议利用现有沙滩资源，营造属于少数人的私人沙滩。其他：如网球、海滩游泳场等必须设施均需要提供。等等。,27,一线海景,沙滩使用权,地理位置影响，初期以度假类客户为主,一线海景住宅设置沙滩度假主题休闲运动,特色户型品质建筑景观营造,地段,资源,概念营造：,配套,度假类配套和未来生活配套,星级酒店国际会展、会议天然氧吧,28,产品建议：,现有规划中已定A区国际会议会展中心建筑面积11.93万平方米；B区规划为万豪酒店，拟定建筑面积7.8万平米，其中地上4.5万平米；C区、D区、E区具体指标如下：,29,价格定位：,鉴于市场定价规律及已实现的物业价格考虑，综合项目自身定位及规划条件分析：,四、项目取得方式,天利集团提出项目合作条件：合作范围：可以于四个地块一并收购，亦可以各个地块分开合作；收购方式：在建工程转让。收购价格：天利龙腾湾（公寓部分）： 天利总部项目（别墅部分）： 天利万豪酒店： 天利填岛超五星酒店：土地手续情况：为可进行正常二级开发的经营性用地；后续开发：由我方进行公寓、别墅和酒店等建设、开发销售工作,五、投资分析,33,34,项目销售收入情况表,酒店经营收入情况表,35,36,37,以天利集团购买本地块的费用3200万为项目取得成本计算，本地块的总投资为6.95亿，开发、建设2-3年，持有经营12年，合计15年内，可基本收回成本；如天利集团需要在其购买土地价格的基础上，仍需要有溢价部分，则酒店的回收成本周期将进一步加长。,38,销售净利润率设定为10%时，可承受的项目土地取得成本情况：,39,40,41,以销售净利润率10%为标准，本地块的土地取得成本可达到13800万元，此情况下，项目总投资5.18亿，销售收入5.88亿，净利润5900万，销售净利润率10.1%；相比天利集团原购置此块土地约2400万投入，13800万的收购价格已溢价1.14亿元。,42,三星级酒店收入：,销售净利润率设定为15%时，可承受的项目土地取得成本情况：,44,45,三星级酒店收入：,销售净利润率设定为10%时，可承受的项目土地取得成本情况：,47,48,以销售净利润率15%为标准，本地块的土地取得成本可达到14500万元，此情况下，项目总投资30.9亿，销售收入37.6亿，净利润5.67亿，销售净利润率15.1%；以销售净利润率10%为标准，本地块的土地取得成本可达到38500万元，此情况下，项目总投资33.2亿，销售收入37.6亿，净利润3.78亿，销售净利润率10.1%；在上述的投资回报下，仍持有一个所有成本已分摊至销售物业的三星级酒店，酒店未来12年仍可保证30887万元的收入；相比天利集团原购置此块土地约4000万投入，收购价格已分别溢价1.05亿元、34500亿元。,49,50,51,以天利集团购买本地块的费用2000万为项目取得成本计算，本地块的总投资为14.3亿，开发、建设2-3年，持有经营12年，合计15年内，可收回现金折现后为8.6亿，基本无法收回成本；,52,B区万豪酒店和E区填海超星级酒店地