济源2月份市场月报(2稿)

2月份济源房地产市场月报,思想就是力量，行动实现价值朗道（中国）整合营销传播机构,目录,|各案分析|,|济源市场概况|,|行业热点资讯|,|竞品重点分析|,第一部分,第二部分,第四部分,第五部分,|济源楼市现状|,第三部分,第六部分,|市场小结|,第七部分,|朗道简介|,第一部分行业热点资讯,房地产调控“国五条”,1.完善稳定房价工作责任制范围：强调直辖市，计划单列市，除拉萨以外的省会城市。要求：按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品房价格控制目标建立健全稳定房价的工作的考核问。2.坚决抑制投机投资性购房要求：严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市，计划单列市和省会城市要在限购区域限购住房类型，购房资格审查等方面要按统一要求完善限购措施，严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。,增加普通商品用房及土地供应2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量，加快中小套型普通商品用房项目的供地、建设、上市，尽快形成有效供应。加快保障性安居工程规划建设全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监管加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。,浅谈新国五条对市场的影响,一是新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”，相比“国十条”更加强硬，这意味着在全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。二是新规对购买首套房的首付比例全国一律最低30%，而“国十条”中并没有这么高的要求。国十条规定：对于购买首套住房的家庭，购买90平米以下的住房贷款首付比例最低为20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款的首付款比例不得低于30%。三是新规要求各商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。此前，由于“国十条”的下发，购房者想出了迂回应对方式利用原先的房产申请抵押消费贷款再购新房，新规将杜绝这种“打擦边球”现象。四是新规首次提及银行对房地产贷款的要求，规定对有对有土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业停止放贷或贷款延期。,新国五条落地，各银行如何演绎信贷,新“国五条”落地，房贷利率收紧风声再起目前，对贷款购买第二套房的家庭，银行要求是贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。2月20日，房地产调控政策新“国五条”出炉。其中，稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。而这次出台的新“国五条”则是第五次调控升级；国土部副部长胡存智在北京召开的全国房地产用地管理和调控工作汇报会上指出，“要准确把握当前房地产市场调控工作面临的严峻形势、复杂形势，主动配合相关部门做好房地产调控，确保房地产用地市场平稳。”,朗道认为：虽然二套房贷利率收紧暂无消息，但是对于首套房贷收紧的猜测却是此起彼伏，一些地区也确实传出了首套房贷优惠政策收紧的消息。不过，大部分地区和银行暂时还是按兵不动。,但是作为中小银行来讲，存款是最头疼的事。每次拉存款都非常费劲，这是大行的业务人员想不到的。所以在这种情况下，资金显得尤为珍贵，房贷本身就是没有多大利润的业务，如果再优惠，就更没有利润了。所以很多中小银行在房贷这项业务上态度是比较谨慎的。尤其央行又不断降息，压力就越来越大。在大中银行普遍实行基准利率或上浮10%的房贷利率的时候，上海银行、杭州银行等城商行的房贷利率仍普遍在基准利率的基础上上调，而北京银行和盛京银行的首付比例都在30%以上，分别为40%和35%。江苏银行、南京银行首套房贷基本上是执行3成首付和基准利率。北、上、广、南京：多数银行仍维持最低8.5折优惠。苏州、济南、郑州：纷纷收紧利率优惠。另据报道，郑州大部分银行表示，节后已逐步执行基准利率，执行基准利率的银行包括：招商银行、交通银行、光大银行、浦发银行等，但仍有部分银行表示，根据客户的信贷情况会给予一定的优惠。,大行优惠依旧中小银行分化,新国五条深度浅析,新华房产网：虽然这次出台的国五条没有超出既定的调控框架，但中央释放出的调控信号和坚定不移的调控决心对稳定市场预期起到重要作用。与此前市场传言的二套房门槛提高措施相比，此次出台的措施稍显温和。高层在两会前夕针对楼市调控再发强音，对市场预期的影响不可忽视。在看似原则性的表态背后，不排除未来调控加码的可能。若房价持续大幅上涨，限购扩围、信贷门槛提高和房产税试点扩军都可能成为政策加码的着力点。人民网：新版“国五条”不乏新意，再提“房产税改革试点范围扩大”、房价“稳定”替代“合理回归”是亮点，新政大多为重申、巩固的措施。新政主要是2010年以来房地产调控和住房保障方面成熟有效的经验的提炼，重申比较多，其主要意义还是遏制一些地方房价快速上涨的势头。凤凰网房产：从内容上看暂无实质性新政，尽管内容是“重播”，喊话意图大，因部委和地方政策未出，还很难估计影响。打压恢复打压，印证了今后房地产的发展轨迹颠簸性前进。,房企降价可能性不大，美联物业全国研究中心主任何倩如表示，房企一般不会因为“国五条”而调整销售价格。据其了解，多数房企在售楼盘的定价策略暂未改变。多数业内人士认为，此次出台的政策仍有很大的调整空间，将来能否出台相关的细则比较关键。地产商：部分开发商豪赌此轮调控不持久，开发商的观望心态并非毫无由来。从以往的调控来看，出于楼市对国民经济的重要性，政府往往难以下狠下决心，而采取房价过高就打压，楼市不景气就救市。这也导致了房价在历次调控中划出了波动上涨的曲线。因此本次调控中，虽然成交量大幅度下挫，但不少开发商仍选择推迟销售，不愿真正降价促销。,“国五条”下的地产商,朗道认为：新“国五条”总的来说是对以前调控政策的重申和强调，其详情还有必要关注其是否会出台后续的详细政策。就目前的政策来看，新“国五条”的重点在于稳定房价，而不是打压房价，虽然强调限购不放松，但是没有扩大城市范围，显然作用不大。所以2013年房产行业在一线，二线城市依然会是春天。由于我公司项目主要是在三线，四线城市，要密切关注市场的供给和需求，谨防唐山式的供过于求。,华远集团总裁任志强在博鳌论坛上呼吁同行赶紧降价，他说：“我鼓励大家赶紧降价，给政府一个台阶，后面就不会出现恶性的政策，不行就再打一锤子，何苦两败俱伤，降价大家都有台阶下，就回到原来的轨道上，这是最好的结果。”,完善稳定房价工作责任制：再次强调“限价”政策，实现地方政府问责制。,政策解读今年2月20日“新国五条”重启价格控制目标，并将城市范围缩小，但是在2012年停止之后，在今年重新启动，但具体的标准与时间表未提到，可以说是无新意可言。采取地方政府问责制，对地方政府进行考核，对政府有一定压力，但治标不治本。,调控政策各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。,朗道认为：“限价政策”是国家稳定房价的一种行政手段，只是防止房价过快增长，让更多的购房者实现购房愿望，从根本上有利于楼市的发展，不会对市场成交量造成影响。,坚决抑制投机投资性购房：继续“限购”政策，实施差别化信贷政策，扩大房产税试点范围。,政策解读限购政策对投资及投机性需求起到一定抑制作用，改变市场供需关系；实施差别化政策旨在保证合理的购房需求，提高二套房的贷款门槛，对投资性需求起到抑制作用；明确扩大房产税信号，但扩大范围未确定，房产税的实施对投资者的心理造成一定压力。,调控政策严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。,朗道认为：目前市场上仍以刚需为主，限购政策的实施未对刚需造成影响，同时商业地产开发力度有所加大，加剧了商业地产的竞争；差别化信贷政策的实施能刺激首置客户的释放，利于楼市的发展；房产税只是一个信号，具体细则有待商榷，同时房产税对市场影响甚微。,增加普通商品住房及用地供应：加快中小套型普通商品住房项目的供地。,政策解读国家强调增加普通商品住房及用地供应旨在改善市场供需关系，满足中低收入者的首置需求。,调控政策2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。,朗道认为：国家加快中小型普通商品住房及用地供应，加大中小型商品房的供应量，首置客户的购房选择面更大，利于首置客户的释放。,加快保障性安居工程规划建设：加大保障房建设和供应力度，让部分低收入者住有所居。,政策解读加快保障性安居工程建设体现国务院新提出“新型城镇化”的重要组成部分，“将外来农民工转变城市人口”，完善住房保障体系，解决部分低收入者的,调控政策全面落实2013年城镇基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。,朗道认为：由于保障房建设实施难度大，机制不完善，申请门槛高，对大量的中低收入者的住房需求只能是“杯水车薪”，对商品房市场需求起不到分流作用，不能真正改变市场上的供需关系。,加强市场监管：规范市场行为，推进个人住房信息系统建设。,政策解读开发商“明码标价”，实际上操作缺乏可行性，形同虚设。推进城镇个人住房信息系统建设，利于房产市场的监测和信息的发布，同时利于房产税的实施。,调控政策加强商品房，严格执行商品房销售规定，强化企业信用管理，严肃查处。推进城镇，加强市场监测和信息发布管理。,朗道认为：加强市场监管，规范市场行为，促使房地产市场健康发展，而不是“打压”房地产市场。,郑州经适房下课,元旦起郑州已停止经适房申请“2013年元旦起停止受理经适房申请”，这是郑州市早在半年前就已经确定的事情。今年元旦前，州市保障性住房办公室专门召开会议，再次向各区房管局、民政局传达了这项要求。大势所趋今年全省取消经适房经适房取消后，廉租房、公租房将并轨，加上城市中的棚户区改造房，构成保障房主体，市民只需提出申请，管理部门会依据家庭收入情况进行相关的住房补贴。公租房的建设力度也将继续加大，我省的目标是使公租房的覆盖面达到城市人口的20%。已取得“资格证”的市民不影响正常轮候购房对于已取得购房资格证但还未选房的市民，仍将执行现行的经适房销售政策，即采取轮候方式正常供应。已经提交了经适房资格申请的市民，也不受经适房新政的影响，正常等候领取经适房购房资格证，根据购房资格证上的号码等待轮候即可。,郑州经适房退出后，意味着在住房保障体系中，从此没有了经适房这一品种，它原来的角色由谁来替代？郑州保障房未来如何发展？郑州廉租住房、经适房、公共租赁住房要实行并轨，即三房合一。申请人不用再针对某一类房屋提出申请，而由政府根据申请人家庭情况审核是否具备保障房入住条件，并根据申请人收入情况分别给予不同的租房补贴，提供房源入住保障房。按照郑州市住房保障和房地产管理局今年的工作计划，公共租赁住房是今年发展的重点，一方面要加快解决公租房在产业聚集区、城市新区建设中面临的规划、供地、资金等瓶颈，推进合村并城和现代产业体系建设。另一方面尝试将符合条件的村民安置多余房源纳入公租房管理，探索“三环”外公租房“租售并举”新途径。,郑州保障房将“三房合一”,第二部分济源市场概况,城市概况济源市位于河南省西北部，黄河北岸，与山西省为邻。全市总面积1931平方千米，总人口68万人；其中城市规划区面积50平方千米，建成区面积30平方千米。,城市由来济源因济水发源地而得名，原属新乡地区，后划归焦作，1997年实行省直管体制（副地级城市），2003年，被列为河南省中原城市群9个城市之一；2005年，被列为河南省推进城乡一体化7个试点城市之一。是河南省18个省辖市之一。为中原历史文化名城。城镇化率达45%；城镇登记失业率控制在3%以内。,城市概况解读,小结地理位置优越，城区人口基数小，对房地产市场人口支持不足，但城镇化率45%，会逐步加快城市化进程，城镇人口会促使地产发展。,城市区位解读,济源具有良好的区位优势和交通优势。已经国务院批复的郑州焦作济源和郑州新政国际机场洛阳济源的城际轻轨建设将争取在十二五期间建成通车介时可将济源置于中原城市群以省会郑州为中心的半小时紧密层城市圈内。焦枝铁路横贯南北，电气化复线已建成营运，侯月铁路在济源境内与焦枝铁路接轨，使济源成为南北、东西两大铁路干线的“丁”字通道。公路运输四通八达。207国道北抵山西晋城，南接郑洛高速公路及310国道。新济公路东起新乡连结107国道，西达山西垣曲。形成了以市区为中心，以干线公路为骨架，以乡村道路为基础，以工业区、旅游区、沁北电厂、小浪底水利枢纽工程道路为重点的四面辐射、纵横交错的公路网。,城市综合实力解读,近年来，济源综合实力跃上新台阶。初步核算，生产总值突破200亿元，达到225.5亿元增幅居全省第1位；第一产业增加值完成14亿元，增长5.8%；规模以上工业增加值完成123亿元，增长25.1%；规模以上工业实现利润29.8亿元，增长74.3%，比上年净增10亿元；第三产业增加值增长17.3%，是10年来的最快增速。投资、消费和进出口较快增长。全社会固定资产投资完成114.7亿元，。节能减排迈出新步伐。单位生产总值能耗预计下降5.4%；连续两年跻身环境质量良好城市行列。,小结城市综合实力的提升，为济源市房地产行业带来了良好的发展契机。济源的各项指标高速增长，为济源市房地产经济打下了坚实基础。,2005-2011年济源GDP增长趋势图（单位：亿元）,2005年，全年生产总值143.8亿元，比上年增长18.5%。2006年，全年全市生产总值180.36亿元，比上年增长16.3%。2007年，全年全市生产总值225.50亿元，比上年增长18.6%。2008年，全年全市生产总值288.35亿元，比上年增长14.8%。2009年，全年全市生产总值311亿元，比上年增长14.2%。2010年，全年全市生产总值343.4亿元，比上年增长12.2%。2011年，全年全市生产总值409.51亿元，比上年增长14.8%。,济源经济解读,小结：10年大规模的金融危机对市场影响不大，2012年，全年全市生产总值411.8亿元，增长不大，但并没有阻止济源经济增长的步伐。,信息来源：济源统计局网站,城市人口解读,济源市总人口为68万人，其中非农人口为29.25万人；济源市中心城区人口为25.5万人。建成区面积为29平方公里。人民生活水平不断提高。城镇居民人均可支配收入达11954元，增长16%，农民人均纯收入达5346元,增长18.5%，两项指标连续四年保持两位数增幅，农民收入增幅连续两年超过城镇居民收入增幅；城镇化率达45%；城镇登记失业率控制在3%以内。,小结生活水平、城镇化率的不断提高，人们对居住环境的要求随之提高，为房产市场提高了充足的保障。,城市区域规划解读,小结:规划济源市域形成“两轴两区”的空间格局，城镇空间布局重点为“一个核心、三个组团”。“一个核心”：即主城区。强化功能建设，合理定位，重点发展。“三个组团”：即轵城、克井、曲阳湖三个组团。济源市主城区总体空间布局结构可概括为：四带、六区、双心和一环。市政府、市委等党政机关单位位于黄河大道中段，加上随着富士康的入住，整体形成工业向西，生活向东的大格局，现整个发展方向向东南方向扩散。,第三部分济源楼市现状,2012年房产开发情况,1、房地产开发投资增速高低不一，住宅投资占比降低全市房地产开发投资164246万元，同比增长44%，在房地产开发投资中，住宅投资108955万元，同比增长17.6%，办公楼投资285万元，同比增长338.5%，商业营业用房投资46786万元，同比增长165.1%。2、企业资金到位情况良好，自筹资金比重提高全市房地产开发企业到位资金212743万元，同比增长47%，房地产开发企业资金来源增速高于完成投资增速3个百分点。自筹资金105141万元，增长47.6%，占到位资金的49.4%，其中企业自有资金32918万元，同比下降51.9%，定金及预收40695万元，同比下降16.4%。,3、房屋施工、新开工平稳增长，竣工面积增速下行1-8月份，全市房屋施工面积337.1万平方米，同比增长19.1%。住宅施工面积267.3万平方米，同比增长18.3%。其中：90平方米及以下住宅施工面积36.4万平方米，同比下降2.4%；商业营业用房47.7万平方米，同比增长13.2%；房屋新开工面积100.9万平方米，同比增长12.8%，住宅新开工面积81.9万平方米，增长35.9%；房屋竣工面积21.4万平方米，同比下降46.7%，住宅竣工面积20万平方米，同比下降38.9%。4、国家调控初显成效，商品房销售下行，销售价格涨幅不一，但趋势减缓、本年土地购置面积下降全市商品房销售额108892万元，同比下降7.8%。其中商品住宅销售额为101839万元，同比下降3.6%。在商品住宅销售中，90平方米及以下住宅销售额4285万元，同比下降30.9%，仅占商品住宅销售额的比重为4.2%；144平方米以上住宅销售额19051万元，同比下降31.3%，占商品住宅销售额的比重为18.7%。,2012年房产开发情况,小结：投资总量不断攀升，投资增速平稳增长。2012年，全市固定资产投资在高起点上实现了平稳增长，投资总量不断攀升。全年完成投资281.29亿元，同比增长23.1%，居全省第12位，比去年提高2位。其中，城乡项目投资254.11亿元，增长22.3%，房地产开发投资27.18亿元，增长31.4%。,固定投资分析,建设住宅年度目标,2008年建设住宅6724套2009年建设住宅8030套2010年建设住宅8831套2011年建设住宅7851套2012年建设住宅7864套,小结2008年至2010年，住宅年度目标每年呈递增趋势。2011年受政策的影响，出现下滑趋势。2012年，缓慢增长，趋于良好发展态势。,套型建筑面积,规划期内建设各类住宅建筑面积388万平方米，共3.93万套，其中90平方米以下的商品住房（含经济适用房）3.23万套，建筑面积288万平方米，其中廉租房498套，建筑面积2.5万平方米；90平方米以上的商品住房0.7万套，建筑面积100万平方米。,小结2008年至2012年，套型建筑面积在90方以下的呈现加速上升趋势（2011年政策调控年除外）90方以上面积基本趋于平衡，2012年骤然下滑，因此，在房产竞争的今天，套型建筑面积迎合需求尤为重要。,供给总量分析,规划期内所需住房用地总量为327公顷，其中用于供应中低价位、中小套型的商品住房（含经济适用房）和廉租房用地229公顷，90平方米以上商品房用地为98公顷。,供给目标济水商住区组团为41.21公顷，沁园行政生活区组团为63.63公顷，北海综合组团为41.53公顷，天坛综合组团为30.19公顷，玉泉综合组团为21.44公顷。,1、房地产投资平稳增长。2012年，全市房地产开发投资完成27.2亿元，同比增长31.4%，增幅比去年同期高出11.3个百分点。房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为9.7%，比去年提高0.6个百分点。按类型看：住宅投资完成20亿元，比去年同期增长22.9%，占房地产开发投资的比重为73.7%，比去年同期下降5.1个百分点。其中：90平米以下住宅完成投资2.6亿元，比去年同期增长0.6%，144平米以上住宅完成投资4.1亿元，比去年同期增长88.4%，别墅、高档公寓完成投资130万元，比去年同期下降86.7%；办公楼完成投资300万元，比去年同期增长361.5%；商业营业用房完成投资6亿元，比去年同期的59.7%；其他投资1.1亿元，比去年同期增长80.1%。,济源房地产开发运行特点,2、建筑工程依旧占居主导2012年，房地产企业完成开发投资中，建筑工程投资为22.7亿元，占房地产开发投资完成额的83.5%，比去年同期增长42.8%；设备购置费为1.7亿元，占房地产开发投资的6.3%，比去年同期增长44倍；其它费用为2.7亿元，占房地产开发投资的10.1%，比去年同期下降42.6%，其中，土地购置费为2.3亿元，比去年同期下降48%。,济源房地产开发运行特点,3、房屋施工面积保持上升势头。2012年，全市房屋施工面积388.9万平方米，比去年同期增长22.3%，其中：新开工各类商品房屋面积151.6万平方米，比去年同期增长21.9%。在房屋施工面积中住宅施工面积为314.9万平方米，比去年同期增长26.9%。4、商品房销售面积增长趋缓。2012年，全市商品房销售面积82.4万平方米，比去年同期增长8.7%，其中：商品住宅销售面积77.2平方米，比去年同期增长10.1%；商品房销售额267993万元，比去年同期增长30.1%,其中商品房住宅销售额246140万元，比去年同期增长32.8%，商品房销售均价为3252元，同比增长19.7%。,济源房地产开发运行特点,小结：容积率：容积率都在3.2以上；产品类型：产品形态主要集中在高层，小高层；供应面积：供应面积主要集中在120-1403房之间，比较受市场的热捧，占了总推房源的70%以上，大户型比较难消化；,销售价格分析,小结：9个项目中，东南片区（升龙、建业、山水、泉水湾、东方公馆）均价在4200元/m-4500元/m，相比入市起价涨200元500元，老城区（封景国际、龙泉湖畔、大中华、水岸香洲）均价在4000元/m，相比入市起价涨100元300元，以此也看出东南方向项目升值潜力之大。,优惠政策分析,小结：9个项目中,山水世界城现在主推3期，所剩房源不多，由于户型面积颇大，加之没请代理公司，自营，各方面不如其他项目，以更直白的政策优惠吸引客户。,目前水岸名家在已竣工数年的情况下，仍有数十套大户型住宅难以销售；中冠华庭被迫将大户型分解为小户型出售，并由此引起早期客户的不满，引发冲突；近期在售的山水世界城项目，也正在试图分割大户型，以降低销售总价，吸引潜在客户。这些都反映了企业对市场研究不够，产品定位模糊，导致企业库存增加，资金压力加大。与此同时，升龙项目户型更趋于合理，销售良好。尤其是2013年的“国五条”新政，主力客群将转向刚需，小户型将更受欢迎，开发商将有敏锐的市场嗅觉，在产品、客群、定位上狠下功夫，以免南辕北辙。,小结,第四部分个案分析,龙泉湖畔,项目地址：济渎路与文昌路交汇处开发商：济安置业代理公司：自营绿地率：23%物业形态：小高层现代风格户型：2房84.83m、90.6m，三房117、122、134、142m，3房产品较为丰富，为主力户型销售价格：起价3400元/，层差30/层销售情况：目前一次性优惠6%，按揭优惠3%工程进度：主体封顶小结：1.与本项目无可比性，处于老城区，代理公司已撤场，目前已处于尾盘；2.项目体量小，共六栋11层楼；3.性价比较低，项目各方面配套不完善；,峰景国际,项目地址：商贸城北侧开发商：河南众诚置业有限公司代理公司：自营总占地：40亩容积率2.7绿地率：36%物业形态：小高、高层现代风格户型：2房107m,主力户型为三房113、126、135、130m销售价格：起价3245元/，均价3369元/，最高价3475元/，商铺价7000元/，层差20/层，涨价8次，涨价标准200元客户来源：主要山区客户销售情况：目前推出房源366套，已售200套，一次性优惠4%,小结,项目周边各方面配套比较完善，足不出户就能满足生活需要；与城市发展相悖，处于城市北部老城区；,水岸香洲,项目地址：南蟒河南街菜市场对面开发商：隆兴置业代理公司：深圳东辰达总占地：168亩总建筑面积16万方容积率：3.8绿地率：36%物业形态：多层、小高层新古典风格操盘思路：先推9#楼，后推10#楼户型：2房62、88、94m，3,142、120、124m-,主力户型为三房销售价格：起价4100元/，均价4400元/，最高价5050元/，层差100/层，涨价标准300-400元销售情况：目前一次性优惠3%，按揭优惠2%，9#楼已售60%工程进度：已封顶,小结,地理位置好，临河居住,交通环境好;各种生活配套比较齐全，周边有南街菜市场，大商百货，购物交通方便;现为第四期，最后一期，主推80平左右的两房及120平的三房；小区门前路太窄，交通不便；,大中华城市广场,项目地址：宣化街西段开发商：昆腾置业有限公司代理公司：自营绿地率：35%物业形态：高层、商业现代风格操盘思路：现只卖3#自他暂时未定户型配比：2房91m3房133、134、143、140m-,主力户型为三房销售价格：起价3900元/，均价4000元/，最高价4100元/，层差10/层客户来源：针对做生意投资及西部人群销售情况：目前一次性优惠8%，按揭优惠2%，3#楼销售60%工程进度：2#3#已封顶1#楼打桩，其他未动,小结,优势项目周边各方面配套比较完善，地处宣化街，足不出户就能满足生活需要；周边商业氛围浓厚；劣势处于老城区，价格高；,第五部分竞品楼盘重点分析,建业壹号城邦,项目地址：济源市愚公路与济源大道交会处济源一中东临开发商：济源建业住宅建设有限公司总占地：479亩总建筑面积：60万平方米容积率：2.6绿化率：45%物业形态：高层、别墅、商业、学校、洋房操盘思路：一期低层别墅入市，二期西22、21、18、17、15#楼，三期16、19、20、28、30、32#，四期26、27、29、31、33、35#楼户型配比：面积区间92-360m，90m100套，122-137m250套，166-240m200套，360m26套，以三房、四房为主销售价格：起价4000元/m、均价4300元/m、层差10元/层客户来源：市政单位、生意人销售动态：目前一次性优惠5%，按揭优惠3%，共涨价2次，涨价标准300-400元工程进度：二期高层外立面已经做好，开始内装；三期外立面刚开始做；四期开始做基础,营销卖点：建业品牌、配套完善、楼间距大、证件齐全。推售户型：,优势品牌价值深入人心-从建业森林半岛、建业新天地到壹号城邦，建业进军济源市场较早，客户对此有一定的了解认知；充分利用老客户资源；周边配套完善，距离学校、文化城等较劲；劣势售楼处管理松散-可能是项目尾期，销售员着装、言谈举止、服务意识作为建业品牌折分（当天销售员着便装，接待一组中年夫妇客户显得不耐烦，当客户说价格贵时没有注意措辞）；三期剩余房源面积过大，说辞留到四期配售；整体价位偏高；,小结,东方国际公馆,项目地址：济源市愚公路与济源大道交汇处东北角开发商：济源绿城置业有限责任公司总占地：171亩总建筑面积：32万平方米代理公司：河南邦城房容积率：2.8绿化率：45%物业形态：酒店、住宅、公寓、写字楼户型：户型有2房110.75m、3房168m、178m，4房227、244，5房515m主力户型以三房170平左右为主销售价格：起价4300元/m、均价4500元/m、层差50元/m客户来源：做生意、市政单位高端客户销售情况：目前一次性优惠3%，按揭优惠2%，目前五证齐全工程进度：封顶,优势销售员举止言谈体现专业、针对相关问题有礼有节，接待态度较好；卖点绝版豪宅，做高端客户，客群目标明确；证件齐全；占位置优势，工程进度快；劣势开发商本土企业，品牌力不足；户型产品面积过大，客群高端定位，但硬件品质不够、未有景观示范区；施工许可证未获批，导致客户不能及时签约；户型面积过大，客户锁定高端，趋化难度大，2期可能会改户型；,小结,推售户型,小结：1、客厅带阳台设计，功能齐全；2、受功能需求和总价影响，110、120的三房去化速度较快，客户接受度较高。,升龙城,项目地址：愚公路与黄河大道交叉口东侧开发商：济源升龙置业有限公司总占地：320亩总建筑面积：60万平方米容积率：3绿化率：45%物业形态：小高层酒店写字楼操盘思路：先推1#2#3#5#9#现在8#楼在认筹户型：主力户型123平、141平（三房变四房），均送20多平面积，阳台宽6.9米价格：起价4000，均价4200，层差10元/，涨价5次，涨价标准100元客户来源：首次、改善性为主销售情况：目前一次性优惠5%，按揭优惠3%，其他优惠2万抵3万工程进度：1、2、3、5#楼现已封顶，9#楼现至5F8#正在做基础,营销卖点：先做绿化及样板间挺好，可以让客户更直观的看到，震撼力强升龙品牌,豪华四房,舒适三房,二室二厅,优势指引接待体现尊崇进门保安拉门、销售讲解激情自信、专业，传递给客户更多的正能量，工作人员服务好；五星级销售中心内部硬件完备、大气、温馨、细节处理到位。彰显尊贵。销售道具完善，多方位展现实力；外部景观体验景观示范区完善、客户提前体验社区氛围，增强客户购买信心；送面积产品优势高面积赠送、高品质产品配套、客户实得实惠较多，心里接受度较大；品牌营销，证件齐全，有样板间；,小结,山水世界城,项目地址：济源市愚公路与黄河大道交会处北200米开发商：河南邓氏顺天置业有限公司全案代理：自营总占地：80亩总建筑面积：20万平方米容积率：3.9绿化率：38%物业形态：共12栋，其中11栋为26层，1栋为11层户型：三房128平，四房192平，最小面积60平销售价格：起价4100元/m,均价4400元/m，层差100元/客户来源：教师团购1、2#交通局团购销售情况：目前一次性优惠6%，按揭优惠5%，其他优惠5000抵2万工程进度：1、2、3、5、15、13已交房，6、12#作基础，9、10、11#已封顶，在做基础营销卖点：现房、价格低、契税减半,优势现房价格相比偏低，靠政策优惠吸引客户；劣势不懂营销策划，现处于捂盘阶段；售楼处管理松散-沙盘比较陈旧、认筹、开盘时指示牌没有及时清理；销售道具准备不充足，单页没有新意；没有景观示范区，整体有些荒凉；没有处理好和业主的关系，有一部分业主向法院起诉房屋质量、面积误差等问题。影响阶段性销售；所剩余房源多为大面积，趋化难度大，具销售员讲，问小面积客户不少，项目处于后期，房源不多；,小结,泉水湾,项目地址：济源大道与愚公路交汇处向东200米路南开发商：济源市五星置业有限公司代理公司：鑫红总占地：76亩总建筑面积18万容积率：3.7绿地率：45%物业形态：高层欧式风格户型配比：117m-142m-,主力户型为三房销售价格：起价3900元/，均价4400元/，层差20-80/层，涨价标准50-100元。客户来源：政府人员，周边居民销售情况：目前一次性优惠4%，按揭优惠1%，现一期已销售80%，二期正在热销中，销售进度40%工程进度：一期部分已交房，二期现已封顶,推售户型,优势现房，住户已入住；卖点吸引眼球-全年365天，10000平米19度恒温，清泉喷泉；产品结构趋于合理，属市场客群接受户型；客户之间传播风水好，对泉水湾接受度比较高；劣势处于新老城区交汇处，对面有工厂，有些污染；,第六部分市场小结,从市场形势来看：继2月20日出台新“国五条”之后，3月1日国务院又发布了“国五条”细则，该细则包括提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；个人售房严格按转让所得的20%征税等等。其中，二手房交易按差额20%征收个税成为关注的焦点，引发了舆论的极大争议。但在楼市新一轮调控的重要节点，2013年对济源楼市发展趋势朗道认为：政策政府调整供需稳房价而非降房价，2012年上半年，国家调控严厉，各地方楼市比较惨淡，量价均在低位徘徊。从2012年下半年开始，部分一线城市出现“翘尾”，市民的涨价预期增强，大家都担心2013年房价会出现报复性上涨。在这种情况下，“国五条”出台，至少能在心理上打消人们的涨价预期，使楼市在2013年，或者未来一段时间内都能保持稳定核心就是稳定楼市，降低人们的涨价心理预期。”但是“国五条”是否对洛阳楼市有大的影响还需要时间来检验。,近年来，随着济源城市架构不断拉大，土地成交活跃，房源供应量充足，楼市始终没有出现过暴涨暴跌。因此目前来看，2013年济源楼市也将继续保持平稳，延续2012年下半年以来的状况，保持量价微升的态势。,从产品市场接受度来看：小户型将成新宠，大户型受冷落2012年12月份全市商品住宅销售套数6710套，同比增长15.3%。其中90平方米以下住房成交1260套，增长197.9%；90-140平方米住房成交4815套，增长9.9%；140平米以上住房成交635套，下降37.4%。自2012年9月份以来，小户型销售实现从负转正，成交量一路攀升，9月、10月、11月、12月成交量分别增长61.1%、71.3%、98.3%、197.7%，销售持续火爆。12月份房价同比上涨546元，上涨速度为20.7%。随着2013年“国五条”宏观大环境转向刚需客群，济源平均家庭户规模为3.81人/户，而四人和五人以上规模的家庭户在逐年减少，规模小，结构简单的小家庭在不断增加，3人规模的家庭已成为未来家庭的主流，故小户型以其面积小、总价低将成为2013年热销产品。,从客户需要方面来讲：居民需求