【戴德梁行】湛江丽湾名邸商业项目研究及策划报告293P（下半部） .ppt

,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,案例参考,项目定位推导,项目功能定位,太古广场,案例参考,太古广场,周边环境太古广场位处中环与湾仔之间的金钟区；周边高档酒店及甲级写字楼内的人群、外籍人士以及外地游客等是其主要消费客源。商品/客户组合商品业态组合：百货，娱乐，餐饮，服装，首饰等客户组合：主力店：连卡佛、玛莎百货、西武百货、ua金钟影院；非主力店：prada,christiandior,gucci,louisvuitton,d供水：日供水指标不小于25吨；供水压力不小于0.2mpa，管径不小于dn50mm结构：楼板结构承重：设计活荷载炸锅及冷库区不小于450kg/m2，其他区不小于350kg/m2；卫生间及其污水排放：污水管线管径不小于dn150mm；隔油池及厨房废水排放：设置隔油池，隔油池出水管接入大厦地下室污水泵房，污水泵泵出后接入市政管道，管径不小于150mm；新风、排风：提供新风、排风口位置，每个风口尺寸400600mm。,行业建筑要求分析,各行业经营面积及配套设施要求,行业建筑要求分析,业态建筑建议小结,层高及柱距要求：设计净层高不低于4米，柱距不少于9米为理想设计；商场主通道不小于6米,甚至8米、次通道不小于4米；在项目退红线的选择上，应遵循使地块形状规则，店铺能方正间隔，充分利用面积为前提；餐饮：应设计专门的给排水、排烟、隔油、排污系统。以上各类型业种商户的基本需求，相关数据（如水、电、气等的用量以及水下管的管径等）要根据实际招商客户而定。很多主力店商户提出相对苛刻的建筑要求，从而带给开发商较大的建设成本投入，而在实际的招商谈判过程中，并非没有回旋的余地，这些商户首要考虑的是经济效益，然后是建筑要求，所以除主力商家硬性要求的指标外，在层高、柱距等方面部分商户亦会作适当让步。,行业建筑要求分析,二核心：中庭、步行街五吸引点：公共休闲空间,公关休闲空间节点,可在各个楼层围绕中庭布置公共休闲空间，设置展示或休闲餐饮、娱乐等易于聚集人气的商业经营，形成吸引点。目的是聚集人气，营造商业气氛，刺激流动，促进商业消费。,空间类型,各层业态组合示意,根据各业态商户对层高的不同要求，零售业一般要求在5米以上，餐饮业一般只要求3.8米以上，因此建议商场调整14层的层高。,5000,5000,5000,4200,一至三层中庭商业处理,中庭四周柱子予以适当包装，与商业有机融合，增加商业面积，或沿中庭四周用花车形式布置，缓解深重压抑感觉。,商场室内装修设计建议,项目商业内部设计,中庭是本项目核心枢纽，也是人流走向的序列点，空间变化丰富、绿化植物、水体精心布置，玻璃顶投下的自然光，有助于构成商场空间和景观设计的特色，因此开阔的中庭设计使得购物者视线和购物环境最优化，中庭四周柱子予以适当包装，与商业融合，凝聚人流，上部空间运用海洋相关的软雕塑，以创造有趣的空间效果缓解深重压抑感觉。,项目商业内部中庭设计建议示意图,项目商业内部中庭设计建议示意图,项目负一层层内部露天庭院式广场是商场的主要广场空间，通过外摆，遮阳伞、欧式地面装潢等对休闲主题进行渲染，体现项目海洋体验氛围。,项目商业内部设计,项目商业内部过道设计建议示意图,商业过道应适中，过宽容易削弱商业氛围，降低商业使用率，收益下降；过窄容易产生压抑感，降低商业档次，同样降低收益；本项目为高端商业项目，建议主过道宽度在6-9米左右；主过道围绕中庭展开，人流动线简单、明了，购物视线开阔；对于深入内部狭长通道，建议采用图画、led显示屏等设计提高商场购物趣味性，同时又渲染商业主题氛围。,项目商业内部设计,项目商业内部店铺门面形象设计建议示意图,结合项目自身情况条件，项目部分零售店铺门面采用通透性设计，使购物者视线可达性最大化；另外项目商场内多采用外摆式休闲店铺，提升氛围的同时也给购物者提供了必要的休息场所，商场的品位、档次也获得了体现；娱乐、特色餐饮业态的门面设计要突出自我特色。,项目商业内部设计,项目内部角落位置及商业死角设计建议示意图,项目商业角落位置，占用着项目的面积，价值又无法以店铺来体现，就此我们建议设置为商场内商户广告橱窗来提升其商业价值；项目商业死角如扶手电梯后部位置设置成目的性零售业态，即美观大方又使得商业价值最大化。,项目商业内部设计,项目内部景观小品等体现项目商业氛围的设计建议示意图,景观小品设置，即活跃了商场的购物氛围，又体现了商业的主题环境，还为购物中心的形象作了隐形的广告宣传，如cocopark购物中心内的“cocogirl”的设置。,购物中心内的“水幕墙”景观小品设置，即聚集了人流，又体现了商业的主题环境，同时也可以起到提高购物中心内单边铺等的商业价值，使整体商业价值最大化。,项目商业内部设计,项目公共空间布局设计建议示意图,时尚、现代的商场服务台，高品位的展览等都是合理利用商业公共空间的好例子，让购物者享受尊贵服务的同时，也体会了国际流行时尚的气息；商业内电子屏幕的引入，大量信息的输出可吸引众多顾客停留，同时也是商场广告利润的重要来源。,项目商业内部设计,项目天花设计建议示意图,项目的天花配合项目的自身情况，设计应力求简单大方，并采用柔和、醒目的霓红灯进行灯光装饰，让消费者置身于高端、品位、舒适的购物环境中。,项目商业内部设计,项目商业指示牌设计,“指示牌”最主要的目的，在于引发动机，将顾客自不确定当中明确地引导至目的场所。因诉求对象之不同，指示牌系统的主要对象，分为步行者系统与车辆系统两大类。而指示牌的功能分为3类：引导指示牌引导至目的场所之指示牌系统；定点指示牌标示该目的场所之内容的指示系统；公共指示牌与店内指示牌指引顾客至公共区域之指示与标示店内店名商品之指示，其分为：外部指示牌外观招牌，道路指引指示牌内部指示牌口门指示牌，楼层指示、商品指示、品牌类别、收银台、洗手间等指示牌。,项目商业指示牌设计,商业外部指示牌示意图商业外部指示牌要醒目、时尚，吸引消费者眼球。,项目商业指示牌设计,以上种种的设计可将商场这些位置变化为宣传推广的工具，把商场主题带出，令进来的顾客留下一种深刻的印象，顾客走完一圈我们这个商场，尤如走完一条多姿多彩购物大道一样，更投入地逛这个商场，流连于这个商场的时间更久，即可鸁得更多机会使他们于这个场内消费、购物。而我方亦会协调工程公司，尽量使整体装修标准，如门口的设计、墙身的设计、走道的设计，配合我方建议的主题。,商业内部指示牌示意图商业内部指示牌应清晰、明了，引导功能突出。,洗手间通道设计,项目商业指示牌设计,项目广场水景设计,项目广场是项目自身与区域环境联系的枢纽空间，是人们逗留、交谈、休憩的空间，更是体现项目氛围、特色的空间；利用水的灵动概念，结合商业休闲外摆位，广场长凳、主题小景观、人物等，共同述说着项目的休闲主题氛围。,项目广场水景设计,娱乐性喷泉,广场中的喷泉使广场更富于生气，是美化和提高广场环境质量的重要手段。,项目外形独特，主题明确，商场购物环境好，适宜发展成为中高端商场,项目特色,发展思路,市场调查分析,项目分析,宏观经济环境分析,项目定位,项目业态组合及布局,项目发展策略,各业种租金情况,目标商户一览,项目经营模式定位,项目招商策略,项目发展模式,经营模式定位分析,目前整个零售市场上，主要存在以下集中经营模式，其中每一种经营模式所对发展商的要求都是不同的，带来的风险也不同，但其所产生的收益也是与风险成正比的。纯租赁这是市场最普遍采用一种方式，它对发展商的要求最低，一般只发展商提供合适物业及统一管理和推广，合作期限根据商家的情况具体而定。发展商不用承担经营风险，由于在租赁合同中约定了相关租金条件，所以其租金收益也较相对稳定，在合约期限内没有增值空间。,经营模式定位,经营模式定位分析,合作经营合作经营是引入优质商家的优惠手段之一，如经营成功不仅使业态组合更健康，而且可带来高于租金的丰厚回报。合作经营有两种方式，一是纯扣点联营，二是保底营业额加扣点形式。,经营模式定位,经营模式定位分析,品牌托管品牌托管是指由发展商提供场地、资金、管理及人员，品牌商家只提供商品，然后在销售收益中进行比例分配。买断经营买断经营指由发展商直接从品牌商家买断产品，然后自行提供场地、资金、管理及人员，超过采购成本的收益归发展商所有。,经营模式定位,经营模式定位分析,综合建议：根据发展商及项目的综合实际情况，建议本项目的整体经营策略是稳健，在经营模式上主要采取纯租赁形式，降低发展商的风险；但有必要针对商场确实需要引进的一些商家采取合作经营，有可能在商场中占有一定的比例；而对于品牌托管和买断经营这两种经营模式根据实际情况而定，对于一些特别有促进的品牌不妨也可以考虑。,经营模式定位,招商策略建议,先招龙头主力商户，提升商场品牌知名度，提高商场的商业价值，以至加快商场招商速度，对个别意向强烈龙头商家，可根据其要求先行局部改造满足其进驻要求；全面控制商场的经营管理权，以便整个商场按照预先的商业定位进行招商和后续经营。,招商顺序,招商策略建议,2007年湛江市商业项目租金表现,从各大商场可以看出：负一层租金一般是首层租金的50-60%；二层租金一般是首层租金的70-80%；三层租金一般是首层租金的40-50%；四层或以上的租金是20-40元/月/平方米。,租金匡算,项目首层租金匡算,根据市场调查，从影响租金的因素考虑，估算项目的首层租金如下：,租金匡算,项目的首层租金在100-120元/月/平方米左右。,项目各层租金匡算,租金匡算,项目各层总租金匡算,租金匡算,项目每月租金收入约360万元，年租金收入约4300万元。,租金匡算,负二层区域租金匡算,零售区域：租金约在30-40元/月/平方米,餐饮娱乐区域：租金约在20-30元/月/平方米,-1f,负一层区域租金匡算,双首层临街概念：租金约在90-100元/月/平方米,二线铺位、餐饮娱乐：租金约在70-90元/月/平方米,租金匡算,115百货,1f,临街一线铺位：租金约在120-140元/月/平方米,二线铺位和银行：租金约在100-120元/月/平方米,百货：整体租金在40-80元/月/平方米左右,首层区域租金匡算,租金匡算,228百货,2f,百货：整体租金在40-80元/月/平方米左右,商铺均好性好：租金约在80-90元/月/平方米,二层区域租金匡算,租金匡算,323a百货,3f,百货：整体租金在40-80元/月/平方米左右,商铺均好性好：租金约在50-55元/月/平方米,三层区域租金匡算,租金匡算,各业种执行租金扣点参考(一),各层业态租金扣点参考,各业种执行租金扣点参考(二),各层业态租金扣点参考,