台州路桥地块策略报告31P.pptx

路桥地块策略报告,2012.9.18,目录,part1全国房产大势part2台州市场近况part3路桥市场part4地块研判part5方向决策,全国市场,政策、市场、公司、行业,全国市场-政策,政策与市场,中央地方博弈加剧,调控松绑可能性不大,附件,附表1:限购限贷下部分城市微调一览,数据来源:cric,全国市场-企业,公司与行业,调控下的房企,各有各的活法,各有各的死法,表1:2012上半年房企榜单,数据来源:cric截止时间:12.7,表2:当前房企六种”活法”,这种环境下,企业能够保持业绩与去年同期持平已是难得而其中更是有21家企业实现了同比增长在这样的背景下,企业应当进行了策略上的调整顺势而行,全国市场-小结,观点与小结,台州市场,成交、价格、区域、个案,台州市场-量价,成交和价格,图1:2012上半年台州成交套数走势,上半年一手房成交12625套,同比下跌17.8%成交面积150.85万,同比下跌16.4%整体成交不如去年同期,但成交逐步回暖,以价换量拉动刚需,下半年主要基调走稳,随着年底的临近或有更多的房源面世,以价换量的模式将上演整体市场逐渐回暖,量稳步上升,价小幅上涨,图2:2012上半年台州成交价格走势,上半年台州楼市整体均价基本没有太大动荡成交均价平稳,基本维持在10000元/左右,台州市场-区域,区域和个案,区域之间成交量存在较大差距,主要成交集中少数个案,图3:2012上半年台州成交区域分布,表3:2012上半年台州成交个案排行,成交区域主要集中在临海,温岭和开发区各区域处在较大的差距,区域之间差距明显个案表现抢眼,台州市场-区间,价格区间分布,价格分布区间反映项目整体价格情况,单价8000-10000元/是台州项目主要集中分布区间从低到高项目均有分布,价格差距较大,10000元/左右的单价是当前台州市场主要区间与台州成交均价基本持平,图4:台州楼盘价格区间分布,观点与小结,台州市场-小结,路桥市场,格局、量价、项目、供求,路桥市场-格局,行政格局,路桥区,行政板块一般以地方乡镇划分为界,路桥市场-格局,房产格局,中心板块,西区板块,南区板块,金清新城,根据楼盘分布情况划分板块,路桥市场-量价,量价走势,一个市场的房地产行情走势最直接反映就是历年量价走势,图5:路桥区历年房地产市场量价走势,历年整体市场大势随全国市场影响略有起伏成交面积跌宕起伏中逐渐趋高房价上涨速度较快,涨幅较大,目前市场均价10000元/以上,近几年成交量价同步上扬,幅度较大整体市场健康向上,生机勃勃,路桥市场-供求,供求关系,掌握区域市场的供求双方关系对后期走势会有更精准的预判,图6:路桥区楼盘分布地图-在售待售项目,刚泰一品,天和一号,中盛豪庭,香樟源,刚泰尚品,天时大厦,汇鑫广场,泰隆苑,绿城玫瑰园,南都公馆,御景湾,聚金大厦,幸福人家,金色水岸,东宸苑,秀水铭苑二,玺墅,欧雅兰庭,世贸中心,玉峰广场,邮电东路,刚泰臻品,凤凰山,水岸广场,南宫金源,方林苑,高速泰和,开元项目,得力项目,下p,附件,附表2:路桥区主要在售待售项目汇总,路桥市场-供求,供求关系,图7:路桥区楼盘分布地图-尾盘售罄项目,路桥市场-供求,供求关系,表4:路桥区2010-2011成交地块表,后期待开发项目较多总体量约为45万方,路桥市场-供求,供求关系,表5:路桥区主要待售项目体量合计,存量巨大,供求关系失衡后期销售压力极大,地块研判,立地属性、swot分析、区域项目,地块研判-立地,立地属性,对于地块自身各方面的研究,g104,迎宾大道,路桥大道,本地块,机场方向,温岭方向,椒江方向,市区方向,地块分析-s,地块研判-swot,地块方正,四周视野开阔,东,g104,西,高端自建民居,南,迎宾大道,地块分析-s,地块研判-swot,区域空旷,后期可塑性较强,本地块,杂乱民房区,杂乱民房区,待开发地块,待开发地块,已开发地块,已开发地块,地块西面紧挨较为高端的自建小区（低密度排屋项目,入住率较高）周边视野开阔,后期区域塑造性强区域内存在较多民房,后期发展规划良好,地块分析-w,地块研判-swot,道路拥挤,环境嘈杂,交通拥挤,且大货车工程车流量较大,噪音大环境喧嚣吵闹,不利小区的氛围营造,地块分析-w,地块研判-swot,配套缺失,存在不利因素,项目北侧围墙边的电线,项目北侧存在民居点,基本民生配套,菜场超市等都未存在,项目南侧围墙边的高压线,地块分析-ot,地块研判-swot,变化因素,区域后期规划发展良好交通联动性较强路桥东南大门口,opportunities机会,threats威胁,区域内无商业配套周边项目入住率一般,人气欠缺附近存有大量民房,地块研判-区域,区域地块,区域内在售项目不多,余量不大后期地块较少,住宅量较小,表6:路桥区南都公馆已推销控,表7:路桥区秀水铭苑已推销控,地块研判