美的置业宁波梅山岛项目报告40p.ppt

美的置业宁波梅山岛项目报告,2012.3,目录第一部分区域价值解读第二部分市场形势解读第三部分市场竞争解读第四部分客户来源解读,第二部分市场形势解读,宏观形势：限贷、限购、税费等方面政策导向持续从严，并在利率上调作用下，房地产市场面临非常时期,宏观形势：中央领导层不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理回归,未来政策：尝试从制度上根本解决问题的办法，避免房地产泡沫破灭对经济社会造成冲击，同时使房地产进入相对稳定的发展状态,全国市场：商品房销售速度放缓、房价趋于平稳，成交量低迷的现象已由一二线城市蔓延至三四线城市,1-11月住宅销售面积增速为7.5%较1-10月下降2.5个百分点，同比下降10.4%,1-11月住宅销售金额增速分别13.7%,较1-10月下降3.6个百分点，同比下降12%。,重点城市：成交量价陷入低迷，市场观望氛围浓厚，价格步入盘整周期,宁波市场：受整体市场价格下跌预期影响，成交量价增幅放缓；市场步入观望期,2011年宁波市四区住宅供求比创历史最低水平，仅为32%；成交量跌入冰点。2011年宁波市四区住宅供应量为272万方，成交面积较为88万方，较10年减少61万方，为近七年市场运营最低点，成交签约率仅为32%，环比10年下降40%，创历史最低水平。受政策影响整体市场呈现量价齐跌现象，市场观望氛围浓烈。,2011年北仑住宅市场全年呈低位下行运营态势，成交量仅36.41万方。2011北仑住宅成交缩量明显：全年仅成交36.41万方。至年末连续三月成交量较为1,5万方；受成交缩量影响，整体均价走势受个盘放量影响较大，但价格基本处于8500-9000/平方米运行。,市场趋势淡市到来，形势严峻,房地产市场面临非常时期。中央领导层不断重申，调控方向不动摇，调控力度不放松，促进房价合理回归。商品房销售速度放缓、房价趋于平稳，成交量低迷的现象已由一二线城市蔓延至三四线城市。成交量价陷入低迷，市场观望氛围浓厚，价格步入下跌盘整周期成交量价增幅放缓；市场步入观望期,宏观形势,全国市场,重点城市,宁波市场,第三部分市场竞争解读,别墅竞争高层竞争,2011年宁波别墅全年销售总计294套，成交9.38万方，总销19.25亿元，成交均价2.05万元/。2011年宁波别墅市场由于受到限购政策的影响每月成交量下滑趋势明显。,2011年宁波别墅成交量主要集中在鄞州区，北仑区仅成交32套别墅，成交面积7218，均价12417元/。,市场表现：宁波别墅成交量受限购政策影响明显，2011年仅成交9.38万方，同比2010年下滑64%,市场格局：宁波别墅以地段和资源导向为主，可分为城市别墅、城郊别墅、山水别墅和远郊别墅四大类,卡纳湖谷,钱湖悦府,九唐,比华利二期,华丰白石仙枰地块,广博钱湖御景湾,韩岭地块,雅戈尔香湖湾,君园和庄,长岛花园,九龙湖畔,万科云鹭湾,维拉小镇,华城花园,雅戈尔御玺园,风格璟院,梁祝地块,罗曼风情,盛世天城,龙溪谷,亚隆它山郡,它山谷地,在售,未售,城郊别墅,城市别墅,山水别墅,远郊别墅,山水别墅,富邦荪湖地块,新海景花园,雅戈尔东海府,龙湖滟澜海岸,世茂.海滨花园,远郊别墅,高端别墅：以城市和山水别墅为主，集合地段、资源和产品的千万级别墅，分布在东钱湖、江北和鄞州中心城郊别墅：资源较弱，但距市中心近，地段优势明显，区域认可度较高；远郊别墅：拥有一定的资源，以山水资源为主；,城郊别墅,凯旋门,荣安公馆别墅,维拉公馆,嘉里别墅,不形成竞争,资源竞争,同总价竞争,同资源、总价竞争,市场格局：宁波别墅产品种类丰富，但是从消费上看地段导向依然明显的，资源型消费已经逐渐成熟，范围仅局限在市四区,市场格局：宁波别墅建筑风格上涵盖中式、英式、法式、地中海、西班牙、托斯卡纳等多种风格，尤其是欧陆风最为盛行,市场格局：城市别墅与山水别墅具有较强的投资与收藏价值，去化速度明显快于其他类型的别墅,别墅区,别墅区,第三部分市场竞争解读,别墅竞争高层竞争,整体市场格局：市场由中心城区向外拓展，北仑作为主城区价格补充板块，市场相对独立、市区外溢客户被镇海、小港截流,区域市场格局：北仑主城市场由五大板块构成,在国家级保税港区的推动下春晓和梅山两大新型板块即将崛起，成为热点区域,老城区板块,核心区板块,春晓板块,梅山板块,钱塘江路以西板块：高新及工业板块为主，新盘少核心区板块：以中提升项目区域、北仑新中心、热点区域老城区板块：新大路是传统商业街、未来开发以此路西向为主春晓板块：以滨海新城和港口功能为主导的新型板块梅山板块：以保税港区为主要推动力,钱塘江路以西板块,派舍提香,黄金海岸,世贸世界湾,黄山豪庭,天伦名苑,四季桂花城,在售,东方港城,art蓝山,待售,售罄,花香维也纳,宁波凯旋门,海天云桥,利时北仑,老城区板块,核心区板块,钱塘江以西板块,新隆华府,里仁花园四期,锦绣千丈,开投拿铁城,华丰幸福湾,荣安花园,龙湖.滟澜岸,世茂.滨江花园,京华茗苑3期,北仑市区,区域市场格局：,市场供应：北仑区潜在供应250万方以上，以品牌开发为主。相比11年36.4万方成交量、本案销售期项目面临市场供应压力,项目建筑面积429451平方米，分为a、b、c三个地块开发，a、b地块分别由双拼和联排别墅，小高层和高层组成，c地块是酒店式公寓以及五星级酒店。,在售一期/354套,一期待售/800套,竞争总结及机会寻找,整体市场形势严峻，潜在供应量巨大且一线品牌云集，竞争压力凸显，但是北仑供应以高容积高层中大户型为主，低密度产品较为稀缺区域升值潜力+山体资源+滨海资源+适中总价是突出竞争重围的最大利器,第三部分客户来源解读,别墅客户高层客户,备注：北仑年均常住人口增加量为2.3万人。以上数据来源北仑区第六次人口普查,就近置业，以适中的总价抓,以区域升值潜力及旅游度假资源吸,以大桥效应及高品质形象引,以大桥效应及高品质形象引,在项目营销中应强调区域升值潜力、旅游度假资源、高端产品品质及形象，以求吸引北仑城区客户、宁波大市客户和外地客户,别墅客户：以自住购房为主，主要来自北仑、鄞州和江东，年龄层次以35-45岁居多，职业以私营业主为主,1、项目周边片区客户，如梅山、春晓等地（私营企主业、大企业高层）2、北仑城区客户（公司老板、股东、大学老师、律师、医生）3、鄞州东部各镇私营业主（东吴、邱隘、梅虚、五乡、下应）1、全宁波市追求生活的品位阶层为主2、镇海片区私营业主（老城区、经济技术开发区）3、象山、舟山等区域私营业主（大桥效应）1、外来客户，如杭州、上海、温州等地（与宁波有业务来往，向往海景房，度假需求导向）,先期客户,中后期客户,补充客户,别墅目标客户组成,世茂世界湾,派舍提香,金城国际花园凯旋宫,里仁花园,区域客户：区域市场中端消费需求旺盛，区域本土换房、事业单位员工、公