深圳案例星河盛世住宅高容积率综合体深度案例研究课件

深圳星河盛世案例研究,项目概况,Part.1,销售情况,Part.2,物业设计,Part.3,成功因素,Part.4,2,【龙华新区】福田区北部，位于深圳中轴线中部，紧邻城市核心，都心北扩第一站，深圳中部城市副中心,龙华新区位于深圳地理中心，北邻东莞和光明新区，东连龙岗，南接福田、罗湖、南山，西靠宝安。处于深圳城市发展的北向中轴线，总面积175.58平方公里，2011年末常住人口138.4万人。区域明确定位为市级综合客运交通枢纽，以交通、商业服务与居住生活配套为主要功能的城市副中心,福田后花园、深圳后花园、城市次中心、都市副都心,龙华中心,星河盛世,3,【项目区位】位于龙华新城最南端，梅林关口附近，东向有南坪快速，南北向有梅观高速，且紧邻地铁站，交通便利,星河盛世,福田区,南山区,深圳火车北站,梅观高速,龙华线,罗湖区,南坪快速,宝安区,环中线,梅林检查站,白石龙地铁站,民乐地铁站,至白石龙地铁站步行5分钟至深圳火车北站10分钟车程至市民中心10分钟（地铁）至华侨城20分钟车程至香蜜湖20分钟车程,4,【项目指标】占地6.9万平米，容积率为4.36，是含住宅、商业、公寓的中等规模城市综合体项目,项目位置：民治大道与民乐路的交汇处总用地面积：6.9万平米容积率：4.36总建筑面积：46万平米住宅面积：22.7万平米商务公寓：1.2万平米商业面积：5.81万平米绿化率：72%车位比：1：1.5物业类别：住宅、公寓、商业自身配套：2400平米幼儿园，5.81万平米COCOCITY商业总套数：2362（可售）发展商：深圳星河房地产开发有限公司,5,【项目四至】东侧、西侧和南侧均紧邻城市主干道，昭示性好、交通便利；东侧有部分湖景资源，周边有旧居民楼和低档次商业,梅龙路,民乐路,民治路,梅坂大道,梅观高速,1,2,地铁站,3,4,5,6,湖景,7,2,鑫海公寓,3,白石龙地铁站,4,民乐立交,5,黄龙飞天标志,6,民治水库,1,项目北侧道路,7,东侧民宅,6,【项目属性界定】城市新区、有一定湖景资源、轨道交通优势，中等规模、高容积率的综合体项目,区域属性：,项目属性：,7,项目概况,Part.1,销售情况,Part.2,物业设计,Part.3,成功因素,Part.4,8,【入市背景】2012年初延续2011年寒冷，年中回暖步伐放缓，岁末刚需带动回暖,2012年全年深圳一手房市场成交走势,4月项目即将入市时，深圳一手房成交走势,9月“楼王”即将亮相时，深圳一手房成交走势,12月即将加推“公寓”时，深圳一手房成交走势,9,【片区楼盘】龙坂片区12年供应多为中高端产品系列，在售楼盘集中分布于龙华新城中央生活区,书香门第,星河盛世,溪山（三期）,雅宝工业城,金亨利都荟首府,汇龙湾花园,卓越皇后道,中航天逸,水榭春天,绿景公馆1866,润达圆庭,中央原著,信义嘉御山,十二橡树庄园,卓能雅苑,和成世纪,潜龙曼海宁二期,特发和平里,锦绣御园,幸福城,福东龙华府,熙园山院,10,【竞争分析】区域内刚需带动高层新项目成交爆发，星河盛世通过城市综合体、地铁物业、星河品牌树立核心竞争力,11,【营销策略】多媒体应用，占领式推广，针对目标客户所在区域局部狠砸，覆盖到位,定位：突出优势，规避劣势，中心区9号作品形象：差异化，豪宅化，争取战略空间推广：占领式推广，集中轰炸，放弃龙华，主攻福田、南山、罗湖储客：海量储客，氛围至上,拼合与非拼合销售对比,12,【推售节奏】项目采取住宅、商业、配套一体化施工的开发方式和大体量推盘及加推的推售方法,2月14日Cocopark分展场开放,3月24日产品发布会,星河盛世产品发布会暨COCOCITY商家签约仪式（意向）,4月2日售楼处开放,4月15日样板房开放,深圳首个3D互动体验馆对外开放,4月29日项目开盘,5月19日-7月8日：大盆菜业主答谢,9月15日-9月23日中秋业主答谢暨拉斯维加斯活动,9月23日楼王开盘,11月3日公寓样板房开放,11月10日-11月18日星河会积分兑换活动,12月1日商务公寓开盘,营销节点,4月1日销售进场,2013年3月31日住宅公寓开盘,重大活动,配套投入,星河盛世产品发布会暨COCOCITY商家签约仪式（意向）,20个周末，11次加推先推北区，再推南区,拼合与非拼合销售对比,13,【开盘销售情况】开盘销售率88%，以刚需产品为主，开盘过后逐步收回优惠点数，化整为零的涨价,开盘当天首批单位分户型推售情况,开盘时，除首批外单位上涨2%；5月2日起，收回非拼合单位优惠1%；5月26日起，收回全部单位优惠2%；6月7日起，次批四房单位上调1%，次批二三房上调房上调4%；6月9日起，全部两房、三房上调2%，其余单位上调1%；7月12日起，B5/B6全部上调2%,开盘过后的价格调整：逐步收回优惠点数，其中二三房价格上涨幅度最大,拼合与非拼合销售对比,14,【价格策略】挤压定价，引导主力户型成交，低价带动量，高价带高价，制造高价多销的效果,挤压定价：项目的户型从76平米到170平米；采用“大户型和小户型搭配”“拼合和非拼合搭配”推售的方式起到挤压价格的作用；分户型定价不同：低价带动销量、高价拉高均价，制造热销低价引导拼合、临路户型成交：拼合户型与低层临路户型售价较低且景观较好，引导客户成交,拼合与非拼合销售对比,15,【价格策略】开盘热销过后，通过对推售节奏的把控，实现项目的逐步涨价,A3座公寓,A4座,A5座,A2座,A1座,A6座,B1座,B2座,B3座,B4座,B6座,B5座,次等货卖上等货的价：顺应开盘热销之势，加推频繁，中小户型为主；根据朝向/质素，组合推出；保留部分低价产品，为后期楼王的销售做准备。实收均价2.25万元/平,开盘之后20周,真正的好货卖高价：推出朝向及质素较高的80套单位；顺应客户需求变化，锁定更高一级的实力客户；保留部分单位，后续加推。实收均价2.6万元/平,楼王面市,奇货可居再涨价：先推商务公寓，保留住宅公寓部分，避免与在售产品冲突；低价为先，分层放出，同朝向/多套销控；保留质素高/景观优单位。实收均价2.6万元/平,商务公寓面市,拼合单位,非拼单位,拼合与非拼合销售对比,16,【销售成果】2012年全年销售1686套，金额共39亿，荣膺深圳年度销冠，目前项目处于尾盘阶段，仅余68套,2012年片区销售成果总结,深圳2012年全年项目销售金额十强表（网签）,项目整体综合去化速度：191套/月,拼合与非拼合销售对比,17,【客户背景】项目成交客户以福田、龙华客户为主，多数为家庭结构简单的年轻人，主要从事金融、IT、制造业,成交客户居住区域,成交客户工作区域,成交客户年龄分布,成交客户工作行业分布,以福田、龙华客户为主他们多数居住在福田及龙华，并在福田上班年轻人、家庭结构简单年龄集中在26-35岁之间，多数具有大专及以上学历，刚刚结婚或者有一个孩子，家庭结构较为精简从事多种不同行业以从事金融、IT/移动通讯、制造业为主，担任各种职务，包含董事、总经理、中高层、乃至一般职员,18,【置业特征】客户多数为首置或首改的自住客，星河品牌号召力及自身打造的商业配套为打动客户核心因素,成交客户置业次数,成交客户置业次数,成交客户购房原因,成交客户对项目的认可因素,首次置业自住客户首次置业客户占比高达70%；用于自住的客户占75%；由于原来租房或由于准备结婚，想购买一个具有较好环境和生活配套的房产星河品牌以及商业配套客户大部分认可星河品牌、COCOCity商业、地理位置、龙华区域的发展以及项目便利的交通,19,【客户抗性】在项目方面，客户较为关注样板房的展示；在产品方面，噪音、入伙时间和高容积率是客户不满意的主要因素,客户对项目的不满意因素,客户对产品的不满意因素,对项目的不满意因素主要有三点：欲购买楼栋无样板房展示（占43%）；其次为样板房设计差（占22%）；另外还有工程施工导致现场脏乱差（占17%）。对产品的不满意因素客户最不满意的方面集中在噪音（41%），入伙时间长（占17%），以及容积率高（占12%）。,20,【分户型对比】相同面积段拼合与非拼合户型产品单价相差20003000元/平米，120-132平米紧凑四房拼合与非拼合户型去化速度相同，150-163平米阔绰四房拼合户型较非拼产品去化速度快,星河盛世2012.04.29开盘当天销售情况,星河盛世当前销售情况,星河盛世拼合与非拼合户型产品销售情况对比,120-135平米紧凑四房：售价：拼合与非拼合产品价差3000元/平米去化速度：同批推售产品，非拼户型去化速度较快,150-163平米阔绰四房：售价：拼合与非拼合产品价差2000元/平米去化速度：同批推售产品，拼合户型去化速度较快,拼合与非拼合销售对比,21,【客户对比】四房非拼成交客户：制造及金融业的中层以上管理人员，首置或首改客，三口或四口之家，实力较为殷实,四房非拼户型成交客户职务,四房非拼户型成交客户置业次数,制造及金融业的中层以上管理人员他们资金更为充足，更能承受非拼户型这类高价单位,四房非拼户型成交客户家庭人数,四房非拼户型成交客户行业,首置为主，其次是首改客户三口或四口之家在购买原因方面选择换房或者为子女购房的比例会更高,拼合与非拼合销售对比,22,【客户对比】四房拼合成交客户：多数为金融业的一般职员，相对于非拼户型而言，两口及四口之家的占比较大,四房拼合户型成交客户置业次数,四房拼合户型成交客户职务,大部分为首置或者首改客户相对于四房非拼户型，他们更多的是两口或四口之家,四房拼合户型成交客户家庭人数,四房拼合户型成交客户行业,多数为金融业的一般职员拼合户型相对于四房非拼的客户低一个档次,拼合与非拼合销售对比,23,【双拼购买原因】由于价格、户型、景观、朝向等原因从三房或非拼四房转换而来，60%的客户是首置，自身有名额,四房拼合客户原欲购买户型,客户购买双拼户型原因,四房拼合户型成交客户置业次数,双拼购买客户：两口之家：首置客，大多原本欲购买三房，由于余货量较少，且两者总价相差不是很大，而转为购买拼合户型四口之家：大多原本想购买非拼四房，但是受价格和户型的影响，而转为购买拼合户型双拼名额解决办法：大部分客户自身拥有首置名额，其他通过办理离婚、用儿女名额等方式解决,拼合与非拼合销售对比,24,项目概况,Part.1,销售情况,Part.2,物业设计,Part.3,成功因素,Part.4,25,【整体规划】住宅整体抬高，采用“S”型半围合式排布，化解高容积率的同时，最大化项目内部园林景观,“S”型围合式排布：项目地块狭长，容积率高，且三面紧邻主干道，周边无强势资源，项目采用“S”型围合式排布以最大化内部空间，化解地块高容积率问题；最大化内部园林景观：地块围合式排布可最大化地块内部园林景观，提升项目卖点；住宅和公寓建在集中式商业之上：地上两层为集中式商业，住宅、公寓及园林建在商业之上,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,住宅,集中式商业,最大化内部园林景观,“S”型围合式排布,26,【交通组织】入口设置：项目完全实现人车分流，整体设置8个车行入口、2个大型人行入口及4个商业入口,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,车行入口,人行入口,商业入口,1,2,3,1,2,3,车行入口实景图,人行入口实景图,商业入口实景图,27,【交通组织】人行入户：共设置两个人行入口，均采用三部垂直电梯直达第3层平台,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,1,2,1,2,项目西南向入口,项目北向入口,小区采用垂直电梯独立入户方式入户；首层至平台采用垂直电梯：首层至平台的人行入口有两个，一个在西南侧，一个在北侧，均通过在入户大堂中设置垂直电梯的方式入户，两个入口各有3部直梯（直达第3层，1、2层cococity集中商业不停）。,入户大堂内部三部电梯,28,【交通组织】车行入户：共设置停车位4100个，地下车库共2层，设置8个出入口,地下车库入口,地下车库共两层,地下停车位,地下一层入户通道,地下一层入户大堂,负1层,负2层,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,29,【园林景观打造】景观设计以现代风格为指引，打造“户外会客厅”，为住户营造现代、舒适的户外生活空间,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,中央园林现状图,率先提出“户外会客厅”概念将社交互动氛围融入景观节点邻里花园：各功能分区的过渡空间，同时也是邻里交流的平台，未来会设置休闲沙发等，做为业主的“户外花园会客厅”；景观泛会所：本项目未设置集中式会所，仅设置了以泳池为主的园林泛会所,入户花园,邻里花园,水景花园,游泳池,30,【住宅建筑外立面】现代建筑风格，以砖红色与米黄色营造都市气息，实现差异化,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,建筑风格：现代建筑风格外立面主要材料：以釉面仿石外墙砖为主，局部采用涂料色系表达：以砖红色、米黄色为主建筑设计公司：深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司,住宅屋顶采用倾斜式设计，此设计形式为星河常用住宅屋顶打造手法,31,【商业建筑外立面】商业与住宅外立面一体化打造，外立面以米黄色为主，采用玻璃幕墙与石材结合打造,外立面主要材料：玻璃幕墙与石材相结合色系表达：外墙面整体以米黄色为主,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,商业建筑外立面实景图,商业建筑外立面意向图,32,【公共空间】住宅电梯间：人性化设计，设置残疾人按钮,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,电梯品牌：三菱电梯电梯间尺度：约2平米电梯内设施：一面镜子、残疾人按钮电梯承重：14人/1050kg,地下一层电梯入户大堂,残疾人按钮,层高：3米墙面用材：以大理石为主,地下一层电梯入户大堂打造,住宅电梯间打造,33,【公共空间】单元入户大堂：通过贴心、精致的配套和装饰，给人以宾至如归的感觉,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,面积：约100平米层高：4.5米地面/墙面材料：大理石门：玻璃门配套：沙发、咨询台装饰：植物、小品花束、水晶灯等,34,【产品排布】综合景观、噪音分析地块价值，楼王产品排布在居住价值最高的东北侧，公寓排布在居住价值最低的南端,景观资源分析,项目周边且无强势景观资源，仅东向有民治水库远景资源项目占地面积小（仅7万平米），地势平坦，无资源,梅陇路,民治路,产品排布,地块居住价值：ABCD,梅坂大道,楼王产品：排布于景观资源最好的B2座和B3座，可同时观赏地块内部中央园林及远景湖景；拼合产品与非拼合四房产品：朝地块内部排布，可观赏地块内部中央园林；两房/三房产品：临路排布，无景观资源，且受一定噪音干扰；公寓产品：A3座全部为公寓产品，位于地块南端，无景观资源且受主干道噪音干扰,噪音干扰分析,项目西向、南向与东向均紧邻交通主干道，受噪音干扰严重其中，地块南向受噪音干扰最为严重，北向最弱,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,35,【户型分布】,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,135,135,89,132,132,89,89,89,132,132,76,81,88,125,76,81,88,125,78,78,79,79,121,121,133,133,76,76,81,81,88,88,125,125,121,121,79,79,78,78,128,128,158,152,130,156,171,171,142,171,171,142,132,132,135,135,89,89,89,89,132,135,89,89,162,163,123,N,A6162套,A5270套,A4162套,A3566套,A2270套,A1212套,B480套,B380套,B280套,B1160套,B5212套,B6106套,双拼户型,非双拼,北侧地块：景观资源条件略好于南侧地块，且噪音干扰小，适合打造项目品质型产品；以楼王及四房产品为主且梯户比较低（T3/T4）；南侧地块：景观资源条件相对较弱，且受主干道噪音干扰大，适合打造项目控总价型产品以三房、两房产品为主且梯户比偏高（T5/T6）,36,【户型配比】本项目户型产品多样且面积跨度大，住宅产品中，四房产品所占比例最大,37,【公寓标准层】采取长形标准层，易于切分出小面积的方正户型；电梯设置于中间，端头设置大户型，布局合理,标准层面积：约1150平米户型面积：4761平方米梯户比：住宅公寓：四梯12户；商务公寓：三梯11户格局：长条形结构，户型方正电梯：设置中间，利于两侧使用户型：端头布置大户型存在问题：61两房畅销但数量太少；47一房数量多去化速度慢，约45套/月,A3座1单元（住宅公寓）30F,A3座2单元（商务公寓）25F,38,【住宅标准层】采用蝶型T6产品为主，通过倾斜、利用公共空间拉开等方式，提升整体的舒适性,蝶型结构特点：每个户型都有主景观面；能保证四个户型都有南向三个开间；户型整体通透性良好；该结构及适合单体，也便于拼接；标准层开间相对较大。,星河盛世A4座标准层,39,【户型分析】商务公寓户型51平米单房,总套数：242套赠送面积：约3平米,户型特色,商务公寓户型51平米单房,户型尺度：户型方正，尺度舒适自由（3.2米客厅开间，3.5米主卧开间，进深8米）；商务公寓特设生活阳台，方便生活起居；舒适度：客厅、卧室一体化布局，空间通透流线：卧室、客厅有致相连，自然过渡朝向：多为西北、东南朝向，且临路排布，噪音大，景观性差梯户比：商务公寓梯户比为三梯11户,卧室,客厅,赠送空间,入户门,洗手间,阳台,40,【户型分析】住宅公寓户型47平米一房,入户门,总套数：243套赠送面积：约2平米,户型特色,住宅公寓户型47平米一房两厅一卫,户型尺度：户型方正，功能齐全；客厅、主卧均为大尺度开间（3米客厅开间，3.1米卧室开间）；舒适度：客厅、餐厅一体化布局，空间紧凑，双阳台设计，区分生活阳台和景观阳台流线：动静分区合理朝向：多为西北和东南朝向，且排布南端，噪音大，景观性较差梯户比：住宅公寓梯户比为四梯12户,户型赠送,赠送方式：凸窗、阳台赠送一半,动区,静区,赠送空间,41,【户型分析】住宅公寓户型61平米两房,入户门,动区,静区,赠送空间,总套数：52套赠送面积：约4.5平米,户型特色,住宅公寓户型61平米两房两厅一卫,户型尺度：户型方正，尺度舒适；客厅、主卧均为大尺度开间（3.2米客厅开间，3.1米主卧开间，2.7次卧开间）；7.1米面宽舒适度：客厅、餐厅一体化布局，客厅设置实用凸窗，舒适度高流线：动静分区合理朝向：西北和东南朝向，且排布南端，噪音大，景观性较差梯户比：住宅公寓梯户比为四梯12户,户型赠送,赠送方式：凸窗、阳台赠送一半,42,【户型分析】畅销户型7881平米两房,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,总套数：432套赠送面积：约15平米,户型特色,畅销户型7881平米两房两厅一卫,入户门,户型尺度：户型方正，实用性强；客厅、主卧均为大尺度开间（3.8米客厅开间，3.3米主卧开间）；9.9米大面宽，小户型大尺度享受；舒适度：客厅、餐厅与阳台一体化布局，空间通透，舒适度高流线：动静分区合理朝向：多为西南朝向，且临路排布，景观性相对较差梯户比：梯户比较高（T5、T6）,户型赠送,赠送方式：两层高阳台搭板赠送、上空搭板赠送、阳台赠送一半空间改造方式：,创意空间,两层高阳台,+,=,次卧,+,卧室,上空,创意空间,两层高阳台,卧室,=,主卧,上空,动区,静区,赠送空间,43,【户型分析】畅销户型89平米三房,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,总套数：370套赠送面积：约20平米,户型特色,畅销户型89平米两房两厅一卫,户型尺度：户型方正，实用性强；客厅、主卧均为大尺度开间（3.9米客厅开间，3.4米主卧开间）；舒适度：客厅、餐厅与阳台一体化布局，空间通透；主卧套房式设计，舒适度高；流线：动静分区合理朝向：多为西南朝向，且临路排布，景观性相对较差梯户比：多排布于T4塔楼中，部分排布于T5,户型赠送,赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭板赠送、凸窗空间改造方式：,+,=,次卧,储藏室,上空,两层高阳台,可改为书房或儿童房,储藏室,上空,凸窗,两层高阳台,入户门,动区,静区,赠送空间,主卧套房,44,【户型分析】“大小”拼合户型123130平米四房,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,原始户型,大小拼合,拼合后户型,采用非镜像拼合“大小”拼合，小户型改造为卧室，改造难度小；此拼合方式不需拆分任何功能空间，各功能空间舒适度均较高,户型特色,“大小”拼合户型123130平米四房两厅两卫,户型尺度：户型方正，实用性强；3.9米超大主卧开间；超大尺度入户花园，大户人家风范舒适度：客厅、餐厅与宽景阳台一体化布局，空间通透；主卧套房式设计，舒适度高；流线：静区围绕动区分布，动静较为分区合理朝向：多为东南朝向，且多分布于景观资源较好处，可观赏内部中央园林；梯户比：排布于T3/T4低梯户比,户型赠送,赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭板赠送、凸窗全赠送空间改造方式：,+,=,次卧,储藏室,两层高阳台,储藏室,凸窗,创意空间,两层高阳台,两层高阳台,两层高阳台,入户门,主卧套房,+,=,儿童房或书房,创意空间,两层高阳台,45,【户型分析】“L”式拼合户型152158平米四房,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,原始户型,L式拼合,动区,静区,赠送空间,入户门,采用L式拼合：拼合后有利于大尺度功能空间营造L式户型拼合前实用率不高，拼合后人流动线及舒适度高,户型特色,L式拼合户型152158平米四房两厅两卫,户型尺度：户型方正，实用性强；4.3米超大主卧开间；客厅4.5米开间；舒适度：客厅、餐厅与宽景双景观阳台一体化布局，空间通透；双套房设计，主卧套房特设衣帽间，功能齐全，舒适度高；创意空间可改造为次卧套房；流线：动静分区明确、合理朝向：多为东南朝向，且多分布于景观资源较好处，可观赏内部中央园林；梯户比：排布于T3低梯户比,户型赠送,赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭板赠送、凸窗全赠送空间改造方式：,景观阳台,景观阳台,主卧套房,凸窗,两层高阳台,两层高阳台,创意空间,储藏室,两层高阳台,两层高阳台,+,=,书房/儿童房,储藏室,两层高阳台,=,书房/儿童房,卧室,+,=,次卧套房,创意空间,+,上空,卫生间,+,两层高阳台,卫生间,景观阳台,拼合后户型,46,【户型分析】非拼合四房142平米四房,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,N,中央园林,动区,静区,赠送空间,总套数：52套赠送面积：约15平米,户型特色,非拼合四房142平米四房两厅两卫,户型尺度：客厅、主卧均为大尺度开间（4.5米客厅开间，4.2米主卧开间）；舒适度：客厅、餐厅与景观阳台一体化排布，空间通透；但主卧与次卧均非套方式设计；流线：静区围绕动区分布，动线较为合理朝向：朝向好，多为南北朝向，且景观资源好，可观赏内部中央园林；梯户比：T3低梯户比,户型赠送,赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭板赠送、凸窗空间改造方式：,储藏室,两层高阳台,凸窗,两层高阳台,凸窗,入户门,+,=,次卧,储藏室,两层高阳台,两层高阳台,可改为书房或儿童房,47,【户型分析】楼王户型171平米四房,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,总套数：108套套赠送面积：约30平米,户型特色,楼王户型171平米四房两厅三卫,户型尺度：客厅、主卧均为大尺度开间（4.8米客厅开间，4.5米主卧开间）；舒适度：客厅、餐厅与双景观阳台一体化排布，空间通透；双套房设计（主卧套房式设计，次卧可改造为套房），舒适度高；流线：动静分区合理朝向：朝向好，多为南北朝向，且景观资源好，可观赏内部中央园林及东向湖景；梯户比：T3低梯户比,户型赠送,赠送方式：两层高阳台搭板赠送、阳台赠送一半、上空搭板赠送、凸窗空间改造方式：,+,=,书房/儿童房,储藏室,上空,两层高阳台,N,储藏室,创意空间,卧室,上空,两层高阳台,主卧套房,凸窗,上空,卫生间,中央园林,湖景,动区,静区,赠送空间,上空,入户门,=,书房/儿童房,卧室,+,=,次卧套房,创意空间,+,上空,卫生间,+,景观阳台,景观阳台,景观阳台,48,【产品赠送】赠送面积最多可达30平米，通过常规赠送方式及两层高阳台搭板赠送方式实现,常规赠送：阳台赠送一半面积、步入式凸窗全部赠送搭板赠送：两层高阳台搭板赠送（奇数层与偶数层户型相同）,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,产品赠送方式：常规赠送搭板赠送,两层高阳台,步入式凸窗,各面积区间产品赠送面积,49,【入口展示】结合入口广场打造售楼中心，展示项目商业形象，形成开放、活力、聚集人气和代表社区形象的节点,营销中心入口：销售中心：与项目整体风格一致，现代都市风格。用玻璃+灰色石材，突出本项目的特色过街花园：设过街花园和连廊连接南北区住宅和商业,营销中心,营销中心,南北区连廊,项目绿化带,连廊和过街花园,过街花园,商业连廊上方设有住宅小区过街花园,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,50,【营销中心】功能分区合理，售楼处大屏幕代替传统影视厅，加入深圳首个3D互动体验馆和儿童区，强化售楼处聚集能力,1,车展区,2,3,5,4,6,7,8,9,休憩区,互动体验馆,亲子乐园,水吧,财务室,VIP室,销售经理室,销代办公室,1.接待前台2.区域模型3.项目沙盘4&5.户型模型6&7.洽谈座椅8.舞台及LED屏9.品牌展示区,亲子乐园,互动体验馆,水吧,休憩区,舞台区,洽谈区,沙盘区,水吧,洗手间,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,51,【展示通道】进行围墙包装，充分展示项目主诉；投入高成本展示成品树配合营销，增强项目园林效果,样板房参观路线：导示牌：道路拐角处、样板房通道入口设置多个导示牌，指引明确且全面；大部分客户参观的流程为123、45、6返回营销中心。小区内展示通道包装：围墙包装：不断的传递项目价值点和主形象，强化客户记忆，同时，将园林小径和施工区很好的隔开；园林展示：采用成树用于展示，优点是园林成型快，让客户对项目未来价值得以认知，缺点是成本高。绿化包装：仪仗感强的绿植、整齐的草坪、重点凸显的盆花，缓解了客户步行在施工楼体中的压抑感，同时强化了园林效果使得其价值提升。,绿化包装,围墙展示,成品树,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,132m2,162m2,132m289m2,121m278m2,52,【看楼通道】地上：营造仪式感强的样板房入口，采用绸布、地毯、吊顶进行看楼通道包装,样板房入口,看楼通道入口,通道顶部,通道底部,地上样板房入口包装：仪式感非常强的入口：入口抬高，采用项目VI色，大气，昭示性强；地上看楼通道包装：整体：通道抬高后，采用线条垂直感强的绸布，品质感油然而生；顶部：采用了星河盛世项目的logo进行包装，侧面采用了星河系列的颜色，整体和项目的调性非常一致；两侧：采用了绿色植物进行掩饰，很好的阻止了通道下部较难看的部分，同时美化看楼通道。,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,53,【看楼通道】地下：沿路采用围墙进行大面积包装，重点强调项目价值点；采用盆栽、壁画进行通道装饰,地下通道展示：围墙包装：一路过来全程都在对客户进行项目价值点的植入和洗脑工作；装饰应用：应用了简易的移动性强的小盆栽、壁画等增加通道的观赏性。地下看楼通道：入口采用项目VI色，配合红色地毯，整体和项目的调性非常一致。,看楼通道入口,看楼通道,地下看楼通道,围墙包装,装饰应用,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,54,【样板房】121平米户型：采用现代中式风格，入户部分改造为中式茶艺房，在设计风格上客户的认可度较高,121平米户型图,入户茶艺房,书房,主卧,客厅及餐厅,茶艺房,书房,餐厅,客厅,主卧,卫生间,卫生间,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,55,【精装修】住宅公寓和商务公寓均提供高品质精装，精装标准为3000元/平米，装修风格为现代风格,客厅,厨房,卧室,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,56,【集中式商业】Cococity：区域首个集中式商业，5.8万平米商业配套为业主打造生活一站式体验,商业面积：58100平方米（地上两层）已签约主力商家：博纳国际影城,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,商业效果图,一层商业平面图,二层商业平面图,超市,餐饮,娱乐,电影院,零售,57,【幼儿园】,整体规划,产品打造,营销展示,配套设施,幼儿园面积：2400平米幼儿园规模：9班制,幼儿园示意图,幼儿园位置图,58,项目概况,Part.1,销售情况,Part.2,物业设计,Part.3,成功因素,Part.4,59,【不利因素1】噪音：项目三面临路，拥有四通八达的交通网络，出行方便，但周围噪音影响较严重，影响居住环境,梅坂大道,噪音大小排序：DCBA,梅龙路,立交桥,梅坂大道,60,【弱化方式】合理化户型排布组合，南端噪音最强的位置排布公寓物业，东北侧噪音弱的位置排布楼王产品,噪音干扰大,位置：地块西侧户型：面积段相对较小，对噪音敏感度较低；部分拼合户型，保留一定弹性,居住价值最大,位置：地块东北侧户型：1T3非拼合大户型为主，1栋双拼大户型观水库和中心园林，作为项目楼王标签产品,位置：地块南端户型：公寓产品，对噪音敏感度低；公建化立面，提升小区的整体形象,昭示性佳/噪音大,可观景/噪音干扰较大,位置：地块北端和西侧户型：以89、135平米中等户型，拼合产品为主南北通透、引入水库景观，降低噪音对居住的影响,61,【不利因素2】高容积率：项目容积率4.36，密度较大，楼间最小距离14.67米，部分单位出现对视现象,对视现象,62,【弱化方式】通过商业和公寓化解部分容积率；高梯户比+“S”形布局创造完整中心园林景观，化解压抑感，营造开阔的视野,商业和公寓化解容积率：商业整体布置住宅下方，设置公寓产品，消化了部分容积率，扣除商服后住宅的容积率为3.29；高梯户比+“S”形布局：高梯户比：整体以T6产品（拼后T4/T5）为主，少量T5、T4产品（拼后T3产品）；项目整体的“S”形规划排布，最大限度的创造出中心园林景观，减弱了建筑大体量的压迫感,住宅整体抬高,架空层园林,整体布局,T3,T3,T4(T3),T6(T4),T6(T5),T6,T6(T5),T6,T5(T3),T6(T4),T6(T4),公寓,63,【不利因素3】狭长地形：项目地块南北狭长，东西窄，对大型住宅区的建筑布局和园林规划有一定抗性,64,【弱化方式】地块一分为二，分为南北两区，北区以主流品质中大户型为主，南区以控总价中小户型为主，设过街花园连接,价值均衡方案商业集中排布西北侧，住宅全围合式排布，园林尺度较小但贯穿这个社区梯户比均较高，无楼王产品,价值梯度化方案北区最大限度的营造开阔的园林，设置两栋T3产品作为楼王标杆，形成清晰的产品价值梯度；实现资源景观最大化和更多的朝南户型,初始规划方案,实际规划方