掌握施工专业分包合同的内容

2Z掌握施工专业分包合同的内容一、工程承包人(总承包单位的主要责任和义务1. 分包人对总包合同的了解:承包人应提供总包合同 (有关承包工程的价格内容除外 供分包人查阅。 分包人应全面了解总包合同的各项规定(有关承包工程的价格内容除外 。2. 项目经理应按分包合同的约定, 及时向分包人提供所需的指令、 批准、 图纸并履行其他约定的义务, 否则分包人应在约定时间后 24h 内将具体要求、需要的理由及延误的后果通知承包人,项目经理在收到通 知后 48h 内不予答复,应承担因延误造成的损失。3.承包人的工作:(1向分包人提供与分包工程相关的各种证件、批件和各种相关资料,向分包人提供具备施工条件的 施工场地;(2 组织分包人参加 发包人 组织的图纸会审,向分包人进行设计图纸交底;(3提供本合同专用条款中约定的设备和设施,并承担因此发生的费用;(4随时为分包人提供确保分包工程的施工所要求的施工场地和通道等,满足施工运输的需要,保证 施工期间的畅通;(5 负责整个施工场地的管理工作 ,协调分包人与同一施工场地的其他分包人之间的交叉配合,确保 分包人按照经批准的施工组织设计进行施工。二、专业工程分包人的主要责任和义务1.分包人对有关分包工程的责任除本合同条款另有约定, 分包人应履行并承担总包合同中与分包工程有关的承包人的所有义务与责任 , 同时应避免因分包人自身行为或疏漏造成承包人违反总包合同中约定的承包人义务的情况发生。2.分包人与发包人的关系分包人须服从承包人转发的发包人或工程师与分包工程有关的指令。 未经承包人允许,分包人不得以 任何理由与发包人或工程师发生直接工作联系,分包人不得直接致函发包人或工程师,也不得直接接受发 包人或工程师的指令。如分包人与发包人或工程师发生直接工作联系,将被视为违约,并承担违约责任。 3.承包人指令就分包工程范围内的有关工作,承包人随时可以向分包人发出指令,分包人应执行承包人根据分包合 同所发出的所有指令。分包人拒不执行指令,承包人可委托其他施工单位完成该指令事项,发生的费用从 应付给分包人的相应款项中扣除。4.分包人的工作(1按照分包合同的约定,对分包工程进行设计(分包合同有约定时 、施工、竣工和保修;(2按照合同约定的时间,完成规定的设计内容,报承包人确认后在分包工程中使用。承包人承担由 此发生的费用;(3在合同约定的时间内,向承包人提供年、季、月度工程进度计划及相应进度统计报表;(4 在合同约定的时间内, 向承包人提交详细施工组织设计, 承包人应在专用条款约定的时间内批准, 分包人方可执行;(5遵守政府有关主管部门对施工场地交通、施工噪音以及环境保护和安全文明生产等的管理规定, 按规定办理有关手续,并以书面形式通知承包人, 承包人 承担由此发生的费用,因分包人责任造成的罚款 除外;(6分包人应允许承包人、发包人、工程师及其三方中任何一方授权的人员在工作时间内,合理进入 分包工程施工场地或材料存放的地点,以及施工场地以外与分包合同有关的分包人的任何工作或准备的地 点,分包人应提供方便;(7 已竣工工程未交付承包人之前, 分包人应负责已完分包工程的成品保护工作 , 保护期间发生损坏, 分包人自费予以修复;承包人要求分包人采取特殊措施保护的工程部位和相应的追加合同价款,双方在合 同专用条款内约定。三、合同价款及支付1.分包工程合同价款可以采用以下三种中的一种(应与总包合同约定的方式一致 :(1固定价格,在约定的风险范围内合同价款不再调整;(2可调价格,合同价款可根据双方的约定而调整,应在专用条款内约定合同价款调整方法;(3成本加酬金,合同价款包括成本和酬金两部分,双方在合同专用条款内约定成本构成和酬金的计 算方法;2. 分包合同价款与总包合同相应部分价款无任何连带关系。3.合同价款的支付:(1实行工程预付款的,双方应在合同专用条款内约定承包人向分包人预付工程款的时间和数额,开工后按约定的时间和比例逐次扣回;(2承包人应按专用条款约定的时间和方式,向分包人支付工程款(进度款 ,按约定时间承包人应 扣回的预付款,与工程款(进度款同期结算;(3分包合同约定的工程变更调整的合同价款、合同价款的调整、索赔的价款或费用以及其他约定的 追加合同价款, 应与工程进度款同期调整支付 ;(4承包人超过约定的支付时间不支付工程款(预付款、进度款 , 分包人可向承包人 发出要求付款 的通知 , 承包人不按分包合同约定支付工程款 (预付款、 进度款 ,导致施工无法进行, 分包人可停止施工, 由承包人承担违约责任;(5承包人应在收到分包工程竣工结算报告及结算资料后 28d 内 支付工程竣工结算价款,在发包人不 拖延工程价款的情况下无正当理由不按时支付,从第 29d 起按分包人同期向银行贷款利率支付拖欠工程价 款的利息,并承担违约责任。2Z掌握施工劳务分包合同的内容劳务作业分包,是指施工承包单位或者专业分包单位(均可作为劳务作业的发包人将其承包工程中 的劳务作业发包给劳务分包单位(即劳务作业承包人完成的动。一、工程承包人的主要义务对劳务分包合同条款中规定的工程承包人的主要义务归纳如下:1.组建与工程相适应的项目管理班子,全面履行总(分包合同,组织实施项目管理的各项工作,对 工程的工期和质量向发包人负责;2.完成劳务分包人施工前期的下列工作:(1向劳务分包人交付具备本合同项下劳务作业开工条件的 施工场地 ;(2满足劳务作业所需的能源供应、通讯及施工 道路畅通 ;(3向劳务分包人 提供相应的工程资料 ;(4向劳务分包人 提供生产、生活临时设施 ;3. 负责编制施工组织设计 ,统一制定各项管理目标,组织编制年、季、月施工计划、物资需用量计划 表,实施对工程质量、工期、安全生产、文明施工、计量检测、实验化验的控制、监督、检查和验收; 4.负责工程测量定位、沉降观测、技术交底,组织图纸会审,统一安排技术档案资料的收集整理及交 工验收;5.按时提供图纸,及时交付材料、设备,所提供的施工机械设备、周转材料、安全设施保证施工需要;6.按合同约定, 向劳务分包人支付劳动报酬 ;7.负责与发包人、监理、设计及有关部门联系,协调现场工作关系。二、劳务分包人的主要义务对劳务分包合同条款中规定的劳务分包人的主要义务归纳如下。1.对劳务分包范围内的工程质量 向承包人负责 ,组织具有相应资格证书的熟练工人投入工作;未经承 包人授权或允许,不得擅自与发包人及有关部门建立工作联系;自觉遵守法律法规及有关规章制度。 2.严格按照设计图纸、施工验收规范、有关技术要求及施工组织设计精心组织施工, 确保工程质量达 到约定的标准 。科学安排作业计划,投入足够的人力、物力,保证工期;加强安全教育,认真执行安全技术规范,严格遵守安全制度,落实安全措施,确保施工安全;加强现场管理,严格执行建设主管部门及环保、消防、环卫等有关部门对施工现场的管理规定,做到 文明施工;承担由于自身责任造成的质量修改、返工、工期拖延、安全事故、现场脏乱造成的损失及各种罚款; 3. 自觉接受承包人及有关部门的管理、监督和检查 ;接受承包人随时检查其设备、材料保管、使用情 况,及其操作人员的有效证件、持证上岗情况;与现场其他单位协调配合,照顾全局。4.劳务分包人须 服从承包人转发的发包人及工程师的指令。5. 除非合同另有约定, 劳务分包人应对其作业内容的实施、 完工负责, 劳务分包人应承担并履行总 (分 包合同约定、与劳务作业有关的所有义务及工作程序。三、保险1.劳务分包人施工开始前,承包人应获得发包人为施工场地内的自有人员及第三人人员生命财产办理 的保险,且不需劳务分包人支付保险费用。2.运至施工场地用于劳务施工的材料和待安装设备,由承包人办理或获得保险,且不需劳务分包人支 付保险费用。3.承包人必须为租赁或提供给劳务分包人使用的施工机械设备办理保险,并支付保险费用。4. 劳务分包人 必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险,并为施工场地内自有人员生命财产和施 工机械设备办理保险,支付保险费用。5.保险事故发生时,劳务分包人和承包人有责任采取必要的措施,防止或减少损失。四、劳务报酬1.劳务报酬可以采用以下方式中的任何一种:(1 固定劳务报酬 (含管理费 ;(2约定不同工种劳务的 计时单价 (含管理费 ,按确认的工时计算;(3约定不同工作成果的 计件单价 (含管理费 ,按确认的工程量计算。2.劳务报酬,可以采用固定价格或变动价格。采用固定价格,则除合同约定或法律政策变化导致劳务 价格变化以外,均为一次包死,不再调整。3.在合同中可以约定,下列情况下,固定劳务报酬或单价可以调整:(1以本合同约定价格为基准,市场人工价格的变化幅度超过一定百分比时,按变化前后价格的差额 予以调整;(2后续法律及政策变化,导致劳务价格变化的,按变化前后价格的差额予以调整;(3双方约定的其他情形。五、工时及工程量的确认1.采用 固定劳务报酬方式的,施工过程中不计算工时和工程量。2.采用按确定的工时计算劳务报酬的,由劳务分包人每日将提供劳务人数报承包人,由承包人确认。3.采用按确认的工程量计算劳务报酬的,由劳务分包人按月(或旬、日将完成的工程量报承包人, 由承包人确认。对劳务分包人未经承包人认可,超出设计图纸范围和因劳务分包人原因造成返工的工程量, 承包人不予计量。六、劳务报酬最终支付1.全部工作完成,经承包人认可后 14d 内,劳务分包人向承包人递交完整的结算资料,双方按照本合 同约定的计价方式,进行劳务报酬的最终支付。2.承包人收到劳务分包人递交的结算资料后 14d 内进行核实,给予确认或者提出修改意见。承包人确 认结算资料后 14d 内 向劳务分包人支付劳务报酬尾款。3.劳务分包人和承包人对劳务报酬结算价款发生争议时,按合同约定处理。2Z掌握物资采购合同的内容一、建筑材料采购合同的主要内容1.标的主要包括购销物资的名称(注明牌号、商标 、品种、型号、规格、等级、花色、技术标准或质量要求等。标的物的质量要求应该符合国家或者行业现行有关质量标准和设计要求,应该符合以产品采用标准、 说明、实物样品等方式表明的质量状况。约定质量标准的一般原则是:按颁布的国家标准执行;没有国家标准而有部颁标准的则按照部颁标准执行;没有国家标准和部颁标准为依据时,可按照企业标准执行;没有上述标准或虽有上述标准但采购方有特殊要求,按照双方在合同中约定的技术条件、样品或补充 的技术要求执行。2.数量合同中应该明确所采用的计量方法,并明确计量单位。要按照国家或主管部门的规定执行,或者按照 供需双方商定的方法执行。对于某些建筑材料,还应在合同中写明交货数量的正负尾数差、合理磅差和运输途中的自然损耗的规 定及计算方法。3.包装包括包装的标准、包装物的供应和回收。包装标准是指产品包装的类型、规格、容量以及标记等。产品或者其包装标识应该符合要求,如包括 产品名称、生产厂家、厂址、质量检验合格证明等。包装物一般应由建筑材料的供方负责供应,并且一般不得另外向需方收取包装费。包装物回收可以采用押金回收或折价回收两种形式之一。4.交付及运输方式交付方式可以是需方到约定地点提货或供方负责将货物送达指定地点两大类。如果是由供方负责将货 物送达指定地点,要确定运输方式,可以选择铁路、公路、水路、航空、管道运输及海上运输等,一般由 需方在签订合同时提出要求,供方代办发运,运费由需方负担。5.验收合同中应该明确货物的验收依据和验收方式。验收方式有驻厂验收、提运验收、接运验收和人库验收等方式。6.交货期限应明确具体的交货时间。如果分批交货,要注明各个批次的交货时间。交货日期的确定可以按照下列方式:(1供方负责送货的,以需方收货戳记的日期为准;(2需方提货的,以供方按合同规定通知的提货日期为准;(3凡委托运输部门或单位运输、送货或代运的产品,一般以供方发运产品时承运单位签发的日期为 准,不是以向承运单位提出申请的日期为准。7.价格(1有国家定价的材料,应 按国家定价 执行;(2按规定应由国家定价的但国家尚无定价的材料,其价格 应报请物价主管部门的批准 ;(3不属于国家定价的产品,可由 供需双方协商 确定价格。8.结算9.违约责任当事人任何一方不能准确履行合同义务时,都可以以违约金的形式承担违约赔偿责任。双方应通过协 商确定违约金的比例,并在合同条款内明确。(1供方的违约行为可能包括不能按期供货、不能供货、供应的货物有质量缺陷或数量不足等。如有 违约,应依照法律和合同规定承担相应的法律责任。(2需方的违约行为可能包括不按合同要求接受货物、逾期付款或拒绝付款等,应依照法律和合同规 定承担相应的法律责任。二、设备采购合同的主要内容1.设备价格与支付合同价款的支付一般分三次:(1设备制造前,采购方支付设备价格的 10%作为预付款;(2供货方按照交货顺序在规定的时间内将货物送达交货地点,采购方支付该批设备价的 80%;(3剩余的 10%作为设备保证金,待保证期满,采购方签发最终验收证书后支付。2.设备数量3.技术标准4.现场服务5.验收和保修2Z施工单价合同、总价合同与成本加酬金合同2Z掌握单价合同的运用当施工发包的工程内容和工程量一时尚不能十分明确、 具体地予以规定时, 则可以采用单价合同 (Unit Price Contract形式,即根据计划工程内容和估算工程量,在合同中明确每项工程内容的单位价格(如 每米、每平方米或者每立方米的价格 ,实际支付时则根据每一个子项的实际完成工程量乘以该子项的合同 单价计算该项工作的应付工程款。单价合同的特点是 单价优先 ,例如 FIDIC 土木工程施工合同中,业主给出的工程量清单表中的数字是 参考数字,而实际工程款则按实际完成的工程量和合同中确定的单价计算。虽然在投标报价、评标以及签 订合同中,人们常常注重总价格,但在工程款结算中单价优先,对于投标书中明显的数字计算错误,业主 有权力先作修改再评标,当总价和单价的计算结果不一致时,以单价为准调整。由于单价合同允许随工程量变化而调整工程总价,业主和承包商都不存在工程量方面的风险,因此对 合同双方都比较公平。另外,在招标前,发包单位无需对工程范围做出完整的、详尽的规定,从而可以缩 短招标准备时间,投标人也只需对所列工程内容报出自己的单价,从而缩短投标时间。采用单价合同对业主的不足之处是,业主需要安排专门力量来核实已经完成的工程量,需要在施工过 程中花费不少精力,协调工作量大。另外,用于计算应付工程款的实际工程量可能超过预测的工程量,即 实际投资容易超过计划投资,对投资控制不利。单价合同又分为固定单价合同和变动单价合同。固定单价合同条件下, 无论发生哪些影响价格的因素都不对单价进行调整,因而对承包商而言就存在 一定的风险 。当采用变动单价合同时,合同双方可以约定一个估计的工程量,当实际工程量发生较大变化 时可以对单价进行调整,同时还应该约定如何对单价进行调整;当然也可以约定,当通货膨胀达到一定水 平或者国家政策发生变化时,可以对哪些工程内容的单价进行调整以及如何调整等。因此,承包商的风险 就相对较小。固定单价合同适用于工期较短、工程量变化幅度不会太大的项目。在工程实践中,采用单价合同有时也会根据估算的工程量计算一个初步的合同总价,作为投标报价和 签订合同之用。但是,当上述初步的合同总价与各项单价乘以实际完成的工程量之和发生矛盾时,则肯定 以后者为准,即单价优先。实际工程款支付也将以实际完成工程量乘以合同单价进行计算。2Z掌握总价合同的运用一、总价合同的合义所谓总价合同,是指根据合同规定的工程施工内容和有关条件,业主应付给承包商的款额是一个规定 的金额,即明确的总价。总价合同也称作总价包干合同,即根据施工招标时的要求和条件,当施工内容和 有关条件不发生变化时,业主付给承包商的价款总额就不发生变化。总价合同又分固定总价合同和变动总价合同两种。二、固定总价合同固定总价合同的价格计算是 以图纸及规定、规范为基础,工程任务和内容明确,业主的要求和条件清 楚,合同总价一次包死,固定不变,即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化。 在这类合同中,承包 商承担了全部的工作量和价格的风险。因此,承包商在报价时应对一切费用的价格变动因素以及不可预见 因素都做充分的估计,并将其包合在合同价格之中。在国际上,这种合同被广泛接受和采用,因为有比较成熟的法规和先例的经验; 对业主而言,在合同 签订时就可以基本确定项目的总投资额,对投资控制有利; 在双方都无法预测的风险条件下和可能有工程 变更的情况下, 承包商承担了较大的风险,业主的风险较小。 但是,工程变更和不可预见的困难也常常引 起合同双方的纠纷或者诉讼,最终导致其他费用的增加,当然,在固定总价合同中还可以约定,在发生重大工程变更、累计工程变更超过一定幅度或者其他特 殊条件下可以对合同价格进行调整。因此,需要定义重大工程变更的合义、累计工程变更的幅度以及什么 样的特殊条件才能调整合同价格,以及如何调整合同价格等。采用固定总价合同 ,双方结算比较简单,但是由于承包商承担了较大的风险,因此 报价中不可避免地 要增加一笔较高的不可预见风险费 。承包商的风险主要有两个方面:一是价格风险,二是工作量风险。价 格风险有报价计算错误、漏报项目、物价和人工费上涨等;工作量风险有工程量计算错误、工程范围不确 定、工程变更或者由于设计深度不够所造成的误差等。固定总价合同适用于以下情况:(1工程量小、工期短,估计在施工过程中环境因素变化小,工程条件稳定并合理;(2工程设计详细,图纸完整、清楚,工程任务和范围明确;(3工程结构和技术简单,风险小;(4投标期相对宽裕,承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量,分析招标文件,拟订施 工计划。(5双方权利和义务十分清楚。合同条件完备。三、变动总价合同变动总价合同又称为可调总价合同, 合同价格是以图纸及规定、 规范为基础, 按照时价 (CurrentPrice 进行计算,得到包括全部工程任务和内容的暂定合同价格。它是一种相对固定的价格,在合同执行过程中, 由于通货膨胀等原因而使所使用的工、料成本增加时,可以按照合同约定对合同总价进行相应的调整。当 然,一般由于设计变更、工程量变化和其他工程条件变化所引起的费用变化也可以进行调整。因此,通货 膨胀等不可预见因素的风险由业主承担, 对承包商而言,其风险相对较小,但对业主而言,不利于其进行 投资控制,突破投资的风险就增大了。根据建设工程施工合同示范文本 (GF99-0201 ,合同双方可约定, 在以下条件下可对合同价款进 行调整:(1法律、行政法规和国家有关政策变化影响合同价款;(2工程造价管理部门公布的价格调整;(3一周内非承包人原因停水、停电、停气造成的停工累计超过 8小时;(4双方约定的其他因素。在工程施工承包招标时,施工期限一年左右的项目一般实行固定总价合同,通常不考虑价格调整问题, 以签订合同时的单价和总价为准,物价上涨的风险全部由承包商承担。但是对建设周期一年半以上的工程 项目,则应考虑下列因素引起的价格变化问题:(1劳务工资以及材料费用的上涨;(2其他影响工程造价的因素,如运输费、燃料费、电力等价格的变化;(3外汇汇率的不稳定;(4国家或者省、市立法的改变引起的工程费用的上涨。四、总价合同的特点和应用总价合同的特点是:(1发包单位可以在报价竞争状态下确定项目的总造价,可以较早确定或者预测工程成本;(2业主的风险较小,承包人将承担较多的风险;(3评标时易于迅速确定最低报价的投标人;(4在施工进度上能极大地调动承包人的积极性;(5发包单位能更容易、更有把握地对项目进行控制;(6必须完整而明确地规定承包人的工作;(7必须将设计和施工方面的变化控制在最小限度内。总价合同和单价合同有时在形式上很相似,例如,在有的总价合同的招标文件中也有工程量表,也要 求承包商提出各分项工程的报价,与单价合同在形式上很相似,但两者在性质上是完全不同的。总价合同 是总价优先,承包商报总价,双方商讨并确定合同总价,最终也按总价结算。2Z了解成本加酬金合同的运用一、成本加酬金合同的合义成本加酬金合同也称为成本补偿合同,这是与固定总价合同正好相反的合同,工程施工的最终合同价 格将按照工程的实际成本再加上一定的酬金进行计算。在合同签订时,工程实际成本往往不能确定,只能 确定酬金的取值比例或者计算原则。采用这种合同,承包商不承担任何价格变化或工程量变化的风险,这些风险主要由业主承担,对业主 的投资控制很不利。而承包商则往往缺乏控制成本的积极性,常常不仅不愿意控制成本,甚至还会期望提 高成本以提高自己的经济效益,因此这种合同容易被那些不道德或不称职的承包商滥用,从而损害工程的 整体效益。所以,应该尽量避免采用这种合同。二、成本加酬金合同的特点和适用条件成本加酬金合同通常用于如下情况:(1工程特别复杂,工程技术、结构方案不能预先确定 ,或者尽管可以确定工程技术和结构方案,但 是不可能进行竞争性的招标活动并以总价合同或单价合同的形式确定承包商,如研究开发性质的工程项目; (2时间特别紧迫,如抢险、救灾工程,来不及进行详细的计划和商谈。对业主而言,这种合同形式也有一定优点,如:(1可以通过分段施工缩短工期,而不必等待所有施工图完成才开始招标和施工;(2可以减少承包商的对立情绪,承包商对工程变更和不可预见条件的反应会比较积极和快捷;(3可以利用承包商的施工技术专家,帮助改进或弥补设计中的不足;(4业主可以根据自身力量和需要,较深人地介人和控制工程施工和管理;(5也可以通过确定最大保证价格约束工程成本不超过某一限值,从而转移一部分风险。三、成本加酬金合同的形式成本加酬金合同有许多种形式,主要如下。(1成本加固定费用合同(2成本加固定比例费用合同(3成本加奖金合同(4最大成本加费用合同四、成本加酬金合同的应用当实行施工总承包管理模式或 CM 模式时,业主与施工总承包管理单位或 CM 单位的合同一般采用成本 加酬金合同。在国际上,许多项目管理合同、咨询服务合同等也多采用成本加酬金合同方式。在施工承包合同中采用成本加酬金计价方式时,业主与承包商应该注意以下问题。(1必须有一个明确的如何向承包商支付酬金的条款,包括支付时间和金额百分比。如果发生变更和 其他变化,酬金支付如何调整。(2应该列出工程费用清单,要规定一套详细的工程现场有关的数据记录、信息存储甚至记账的格式 和方法,以便对工地实际发生的人工、机械和材料消耗等数据认真而及时地记录。应该保留有关工程实际 成本的发票或付款的账单、表明款额已经支付的记录或证明等,以便业主进行审核和结算。2Z施工合同执行过程的管理2Z掌握施工合同跟踪与控制。一、施工合同跟踪1.合同跟踪的依据合同跟踪的重要依据是合同以及依据合同而编制的各种计划文件;其次还要依据各种实际工程文件如 原始记录、报表、验收报告等;另外,还要依据管理人员对现场情况的直观了解,如现场巡视、交谈、会 议、质量检查等。2.合同跟踪的对象(1承包的任务(2工程小组或分包人的工程和工作(3业主和其委托的工程师的工作二、合同实施的偏差分析1.产生偏差的原因分析2.合同实施偏差的责任分析3.合同实施趋势分析三、合同实施偏差处理根据合同实施偏差分析的结果,承包商应该采取相应的调整措施,调整措施可以分为:(1 组织措施 ,如增加人员投人,调整人员安排,调整工作流程和工作计划等;(2 技术措施 ,如变更技术方案,采用新的高效率的施工方案等;(3 经济措施 ,如增加投入,采取经济激励措施等;(4 合同措施 ,如进行合同变更,签订附加协议,采取索赔手段等。2Z掌握施工合同变更管理、工程变更的原因二、变更范围和内容根据国家发展和改革委员会等