第五章-房地产项目用地的获取.ppt

,第四章房地产项目用地的获取,第一节土地使用权划拨第二节土地使用权出让第三节土地使用权转让,房地产项目用地获取的方式土地使用权划拨的特点、范围土地使用权出让的方式及各自含义、特点土地使用权转让的类型及其特点、要求土地使用权出让与转让的区别,重点问题,土地使用权划拨的含义划拨土地使用权的基本特征划拨土地使用权获取过程中的主要成本,第一节土地使用权划拨,一、土地使用权划拨的含义土地使用权划拨，是指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。,二、划拨土地使用权的基本特征,行政性,无偿性,无期限性,流转限制性,划拨土地使用权包括两种形式：土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式下土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。,强制性国家无须征询或考虑被征地的土地所有者是否愿意。特定性征地方只能是国家,被征地方只能是集体土地所有者。转移性集体土地所有权转为国有土地所有权。补偿性征地补偿费土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等，并妥善安排好被征地单位所在农民的生产和生活。征地补偿费与土地所有权买卖转移是完全不同的：补偿费远低于土地价格，土地征用不是一种等价有偿的民事法律行为，而是不平等主体之间的行政行为；,有关土地征用,三、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费,第二节土地使用权出让,一、土地使用权出让的概念是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地出让的主体：出让方国家（各级土地管理局）受让方境内外企业、其他组织和个人土地出让的客体：城镇国有土地土地出让的内容：出让方出让一定年限的国有土地使用权受让方支付出让金,对出让土地使用权的土地性质上的限制：城市房地产管理法第八条：”城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后该幅国有土地的使用权方可有偿出让。“限制了农业集体经济组织或村民委员会随意将耕地改为房地产开发用地的行为。,出让土地使用权是一种物权出让土地使用权是有偿的出让土地使用权有一定期限,二、出让土地使用权的基本特征,出让土地使用权是物权不是债权，是一种独立民事权利，可控制与支配国有土地，在受让期内拥有占有、使用、收益或转让、抵押等权力；而债权性土地使用权应是对所有权人的请求权，不可转让。,向国家缴纳土地使用权出让金地租性质,土地使用权出让最高年限按用途分别为：居住用地70年；工业用地50年；教育科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游娱乐用地40年；综合或其他用地50年。,三、土地使用权出让的最高年限,四、土地使用权出让的四种方式,（一）协议出让协议出让是指土地所有者即出让方与土地使用者即有意受让方在没有第三者参与竞争的情况下，通过谈判、协商，达成出让土地使用权一致意见的一种方式。,2003年8月1日起实施的我国国土资源部协议出让土地使用权规定（第21号令），对协议出让国有土地使用权作出了详细规定：,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果，与意向用地者签订国有土地使用权出让意向书，并进行公示。公示期满无异议则签订国有土地使用权出让合同，并公布协议出让结果，接受社会监督。,在规定时间内，同一地块只有一个意向用地者的，市、县国土资源管理部门方可采取协议方式出让，但属于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。,以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。,特点：非市场出让，没有竞争者；政府对地价较易控制，灵活性较大；价格和使用范围受到限制。适用：公益、福利事业用地。程序：出让方向受让方提供地块有关资料；申请用地；答复；签定协议出让合同；办理土地使用权登记。,特点：必须有两个以上的买主、公开竞价、“价高者得”。程序：市、县国土资源管理部门公告拍卖活动的时间、地点举行拍卖会签订成交确认书,（二）拍卖出让拍卖出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果，按“价高者得”的原则，确定土地使用者的行为。,特点：程序规范；交易双方一次成交。程序：发出招标公告或通知；资格预审；提供招标文件；投标；评标、定标；签定合同，支付出让金；领取土地使用证。,（三）招标出让招标出让是指市、县国土资源管理部门发布招标公告或者发出投标邀请书，邀请特定或者不特定的法人、自然人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。,招标出让方式下投标报价决策方法,用预期利润作为比较依据：E（I）=PI例1开发商对某块土地投标，估价为A=500,000元，开发商拟用四个不同的标价进行分析选择，每个标价得标概率如下。问：如何决策？,例2已知一个竞争对手甲与己方竞投一块土地（估价A），甲过去的投标情况见表。问：己方如何决策？,0.1005A,例3已知多个竞争对手：甲、乙丙与己方竞投一块土地（估价A），三家对手过去的投标情况见表。问：己方如何决策？,0.05A,（四）挂牌出让挂牌出让土地使用权，是指市、县国土资源管理部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌截止时的出价结果或现场竞价结果确定土地使用者的行为。,特点：土地最低交易价透明容许思考，竞争平和有助于稳定地价程序：,一是适用范围不同。这也是两者最重要的区别。二是土地使用权出让金形成方式不同。三是最低价确定的原则不同。,共同点：,四种出让方式的比较,区别：,协议出让与招标拍卖挂牌出让方式的比较,都是政府有偿供应土地使用权的重要方式都要编制并公布出让计划,都要签定出让合同,协议出让国有土地使用权规定（国土资源部令第21号令）第5条规定：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%;招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（国土资源部令第11号令）第10条规定，确定招标拍卖挂牌的标底或者底价，要根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。,相同点,采用“价高者得”的市场原则。公告内容相同出让人对投标申请人、竞买申请人进行资格审查。,招标拍卖挂牌出让方式的比较,某拍卖公司受某县国土资源局的委托拍卖一宗建设用地使用权，拍卖公告由委托方直接作出，公告对竞买人范围有如下陈述：中华人民共和国境内外的具备四级以上房地产开发资质的企业，除法律另有规定外均可参加竞买。,招标拍卖挂牌公告内容,（一）出让人的名称和地址；（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；（七）投标、竞买保证金；（八）其他需要公告的事项。,1.西华县国土资源局拍卖公告(A200721号)2.港越城港区中心作业区地块国有工业建设用地使用权出让公告,招标、拍卖、挂牌出让方式的区别,招标投标法第二十八条：投标人少于三个的，招标人应当依照本法重新招标。第四十二条：依法必须进行招标的项目的所有投标被否决的，招标人应当依照本法重新招标。,五、土地使用权出让的管理,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限，开发土地；,超出出让合同约定的动工开发日期内一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。,第三节土地使用权转让,一、概念广义：土地使用权发生转移的所有行为，包括土地使用权出让。狭义：通过出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。,转让的方式：出售、赠与、交换及其他方式，如作价入股、企业兼并。,哪些土地可以转让？以出让方式在一级市场获得土地使用权，经一定的投资开发使用后，再进入二级市场，转让年限余期的土地使用权；原行政划拨的土地使用权，经过补办土地出让手续，补交出让金的合法程序后，进入二级市场转让余期的土地使用权；对于集体所有制土地，其主体是村民集体，其使用权不得出让、转让、出租或抵押用于非农业建设，农地变为建设用地要先经国家征用。,中华人民共和国土地管理法第四十三条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。,二、土地使用权转让的法律条件土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利的内容。按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。,城市房地产管理法：第三十八条“以出让方式取得土地使用权，转让房地产时，应符合下列条件：按照出让合同的约定，受让方已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。按照出让合同进行投资开发，属于房屋建筑工程的，要完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发的，要形成工业用地或者其他建设用地条件。“,三、土地使用权转让的程序（一）转让申请（二）签订转让合同（三）转让合同公证（四）缴纳土地出让金和土地增值税纳税义务人转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人。计税依据纳税义务人转让所取得的增值额和规定的税率。增值额=房地产转让收入扣除项目税率四级超额累进税率。土地增值税额计算公式：（五）土地使用权变更登记,（1）取得土地使用权时支付的金额；（2）房地产开发成本；（3）房地产开发费用；（4）转让房地产的税金。,土地使用权转让中的税费:契税：国家对不动产买卖、典当、赠与或交换所订立的契约，按其买价、典价或现价的一定比例向新业主征收的一次性税收。税率（比率税率）：3%5%。所得税：又称所得课税、收益税，指国家对法人、自然人和其他经济组织在一定时期内的各种所得征收的一类税收。营业税：营业税=计税金额5%。城市维护建设税=营业税7%。教育费附加=营业税3%。,1、土地使用权与地上建筑物（包括在建工程）一并转让的，视为房屋买卖，应以交易价格总额作为计税依据，营业税计税金额不能扣减其原所交纳的土地出让金。2、单纯的土地使用权转让，在计征综合税时应扣减其已交纳的土地出让金，按差额计征。,四、土地使用权转让与出让的比较,案例分析1,某外商到某市投资开发房地产，在依法成立A公司，取得外商独资企业法人营业执照后，同市土地管理局签订国有土地使用权出让合同。合同规定出让金共计300万元，在出让合同签订后2个月内交清。A公司在交付出让金50万元后即向市土地局申领国有土地使用证，土地管理局未经认真审核，便向A公司颁发了国有土地使用证。A公司取得土地使用证后，在该地块上投入30万元平整场地，随后以国有土地使用权作价600万元，转让给B公司。本案中存在哪些违法行为？,马某的父母是某县的农民，在山坡上有五间瓦房。马某想将瓦房拆掉另建别墅，但觉得地皮太小，无法建天井和花园，于是又向宅基地邻近村民购买了三处房屋以及附近责任田一亩，盖起了两幢倚山环水，花园、天井齐全的三层小别墅。马某的行