物业管理论文

. 四川电大毕业设计（论文） 物业服务价格调整探索与实践作 者 陈 珍 洪 市级电大 机关电大 专 业 物业管理 年 级 2011.秋 学 号 1151001457059 指导教师 彭述芳 目 录内容摘要2关 键 词2一、 物业管理服务质量与物业管理服务价格的关系3二、目前物业服务企业成本上涨的基本情况4（一）劳动力成本连年持续上涨4（二）水、电、气等公共事业费和物料成本不断上涨4三、合理制定价格标准，提供优质物业管理服务5（一）上调物业服务费、积极开展物业多种经营服务51、保障物业服务质量，适当上调物业服务费52、开展多种经营服务6（二）创新管理、降低运营成本71、减员增效72、合理运用现有资源73、降低能耗及日常开支74、降低物资采购成本75、运用科技手段降低运行成本8四、结束语 8参考文献9内容摘要：改革开放以来，物业管理取得了快速发展，为改善居民居住环境、实现资产保值增值以及社区和谐稳定作出了积极贡献。但随着近年来成本的上涨，物业服务价格调整一直困扰着物业服务企业。物业服务费不能适时调整，直接影响物业公司的运作和生存。如何破解难题，已刻不容缓地摆在了企业与行业的面前。保障物业企业正常运转，成功化解因各项成本上涨给企业带来的巨大危机，使企业实现了可持续发展。在我的论文中，主要提到以下几个方面的问题：第一保障物业服务品质，提升物业服务质量，第二做好周密的测算及计划，第三费用公开透明做好相关公示，第四物业费上调需精心组织和依法进行。关键词：物业服务 价格 调整陈珍洪同学；1， 版面我又给你做了调整，你自己再检查一遍文章的内容、格式，可以定稿打印。2， 请将文章1、2稿各打印一份，3稿打印3份交班主任老师，请保留我修改的痕迹。彭述芳 2013-1-8物业服务价格调整探索与实践陈珍洪随着成本的快速上涨，物业服务收费标准不能得到同步上调，造成一些物业服务企业的管理项目（以住宅小区为多）出现收不抵支的经营亏损，包括部分物业服务企业为降低成本，采取削减人员或降低服务标准等措施，导致服务水平下降，引起矛盾和纠纷，企业的生存和发展严重受到影响，不得已而退出在管项目的数量明显增加。2011年，中央电视台以“物业公司收缩调查上海知名物业公司纷纷弃盘”为题，对上海十余家一级物业服务企业从多个住宅项目撤出作了深度报道，在社会上和行业内引起很大反响。我个人认为，对引导业主树立“质价相符”的物业服务收费理念，加快建立“质价相符”的物业服务价格动态调整机制是势在必行的。一、物业管理服务质量与物业管理服务价格的关系物业服务的质量与物业服务的价格是成正比的，物业服务的质量决定物业服务的价格，物业服务的价格决定物业服务质量的标准。据相关调查发现，在日常生活中，对物管公司的不满言论越来越多地出现在百姓的闲聊中，在各小区的业主论坛上，业主发表最多的帖子就是关于物管方面的话题，关键词就是“质量差”和“收费不合理”。业主对物管公司的投诉和不满集中在收费和服务上。成都市发改委和成都市房管局制订了物业服务费的指导价四级服务标准为2.19元/平方（含浮动15%），为目前成都市最高的指导价，但这一指导价并不具备强制性，很难执行到位，据了解，目前成都市许多小区的物业服务费都超过了这一标准。事实上，很多业主对物业收费多少并不是很在意，只要物管质量对得起物业服务费即可，还有很多业主甚至宁愿多付物业服务费来换取很人性化的物业服务。但是现实是，很多物管收费与物业服务费不成正比，业主花了钱却得不到相应的服务就会出现一系列的矛盾，比如：拒交物业服务费，物业服务企业收费率下降，相应的成本增加，最终不得不降低服务标准，由此一来就会引发恶性循环。物业服务企业保障物业服务质量是解决物业收费矛盾的首要前提，针物业服务企业成本日益上涨，又要保障物业服务质量，为下一步上调物业服务费打下基础。二、目前物业服务企业成本上涨的基本情况（一）劳动力成本连年持续上涨近年来，各地最低工资标准持续上调。据人力资源和社会保障部数据统计，2010年和2011年全国超过24个省份持续上调最低工资标准，年均涨幅达22%。促进就业规划(2011-2015年)要求，“十二五”期间我国职工最低工资标准年均增长13%以上。由此，劳动力成本逐年快速上涨已成为常态，给劳动密集型的物业管理行业带来较大影响。以成都市为例，物业服务企业的保洁员月均工资已从2000年的500元上涨到2200元（含社保等费用）。秩序维护员因节假日坚守岗位，频繁加班，造成人力成本上涨的幅度更为明显。（二）水、电、气等公共事业费和物料成本不断上涨据国家统计局统计，全国消费品价格指数以每年3%-5%的比例上涨，2011年12个月份CPI较上年同期涨幅在4.1%-6.5%之间。水、电、油、气等资源能源价格逐年上调，生产要素价格的上涨也推动了物业服务成本的逐年攀升。目前，在物业服务企业的总运营成本中，人力成本大约占到60%-70%，工程物料成本约占到5%-10%，能耗成本大约占到10%-25%，管理成本大约占到10%-25%。综合分析物业服务企业的运营成本，人力、物料、能耗、管理成本是四个重要元素，也是维持物业服务企业运营必不可少的刚性成本。其中，更以人力成本所占比例最大。因此，要想打造物业服务企业的低成本运营能力，就必须保持服务品质和业主满意度的前提下，在强化内部管理、提升组织效率、运用科技提升劳动生产率、采取有效措施节能降耗等多方面着手，形成有效的机制和体系，形成组织低成本运营的综合能力。三、合理制定价格标准，提供优质物业管理服务面对目前的形式，物业服务企业如果仍墨守成规，仅仅压缩开支，降低服务质量，不足以从根本上解决物业服务成本快速上涨这个难题。所以，物业服务企业要生存发展就必须抛开陈旧的经营模式，引入科技管理手段和信息技术，逐步由劳动密集型向科技密集型转变，从服务提供者向服务组织者转变，实现新的发展。（一）上调物业服务费、积极开展物业多种经营服务面对这种情况，物业服务企业只有从“开源节流”两个方面来解困，保证企业的正常发展。我认为，在“开源”方面，物业服务企业只有迅速转变企业商业模式，寻找更多的新赢利渠道，才能克服行业当前所面临的困境。1、保障物业服务质量，适当上调物业服务费能不能生存下去，关键还得看你所服务的业主对你的服务工作的认可程度。物业费收入是我们这个行业和多数物业服务企业短期内最主要的收入来源，我们必须认真做好基础服务，保证合理的服务标准。随着服务成本的提高，物业服务企业也要在与业主协商一致的基础上适当提高物业费价格。物业费缴费率高是物业费上涨成功的前提之一。在物业费缴纳率本来就低的情况下，还要提出上涨物业费，一个直接结果是令本来就低的缴费率降得更低。必须有一个高的缴费率，才能涨成物业费，这是一个刚性指标，最好能在90%以上，涨价才可能成功。如果只有一半的缴费率，物业公司及有关部门就应该考虑物业服务是否到家，是否人性化、科学管理了，否则物业公司只是空喊涨。业主对物业公司服务的满意度不可忽视。在日常所进行的物业管理和维护中，物业公司应对保洁、保安、维修等人员进行培训和管理，做好岗位管理，特别是细节之处，也是物业公司得分最高的环节，不能疏忽。物业公司所要做的是苦练内功，让广大业主了解物业管理。一般而言，业主对物业管理的了解集中在保洁、绿化、保安、停车等外在方面，其实小区内中控、供水、电梯等设施设备的维护，才是小区物业的核心。物业公司所进行的物业管理，是对业主专属区域之外的公共区域的服务和管理，要让业主全面了解物业服务和管理的内容，从而获得对物业管理的支持。另有业委会是小区物业费上涨的必备前提。相关政策规定，业主大会“双过半”决定小区事务的管理，只有小区成立了业主大会，选举出了业委会，才能实现“双过半”。 如果小区没有业委会，物业公司和业主便只是供需双方，物业公司为涨物业费所做的一切努力，会理所当然地被质疑，被抵制。业主会问，物业公司涨价的依据是什么？而目前这个依据没有定论，或者说政策指导。只有业委会才能使广大业主更好地理解物业的服务。现在，几乎百分之百的物业公司都想涨价，但目前涨成功的微乎其微。成功的例子里面，大量工作都花在与业委会沟通上。还有就是公开项目费用收支情况，请业主清楚明白现在项目的经营状况，清楚物业服务费用的收支。2、开展多种经营服务物业服务企业的收入主要是物业服务费的收取，除此之外，通过各种渠道开展增值服务也是企业探索发展新路的又一举措。家政服务、洗车代驾、电脑网络维护、绿化维养、物品配送、交通运输、用餐配套等都属于物业服务企业可以为业主提供的增值服务的范畴。当然，在开展增值服务方面，我们要考虑到三方面利益的均衡，一是要确实能方便业主，二是要让员工获利，这样员工才有积极性，三是物业服务企业也要有合理的收益。（二）创新管理、降低运营成本合理科学的对支出进行节约和控制其实是在增加企业的净利润，这也是物业企业面对行业寒冬可以采取的一项有效举措。1、减员增效根据企业实际和服务项目的特点以及人员一专多能的程度，合理进行机构和人员的重组，这是物业服务企业一种重要的节支方法。2、合理运用现有资源为了减少人员配置，降低成本，我们还因地制宜地对公司的班组设置进行了整合，将原来的电工、机修、空调、电梯、锅炉、给排水班组等组合并成三个班组，每个修理工都执有电工上岗证，将巡检和维修保养工作相结合，有效地提高了工作效率。一些原本外包给其它公司的维修保养项目，我们也尝试自己进行维修保养，既增强了维修人员的实际操作能力，也进一步提高了物业服务水平。3、降低能耗及日常开支根据项目的实际情况在公共水电能耗上采取节能措施，如在保障照明的情况下取消一部分灯具，将照明灯具更换为节能灯具，减少不必要的开支。4、降低物资采购成本企业中低值易耗品和日常维护维修、保洁、绿化用品的需求量也不小，此项支出一般能占到企业总支出的13%左右，如何有效控制此类物品的采购价，可通过公开招投标进行采购，这可以一定程度上控制价格，取得更低廉的价格。5、运用科技手段降低运行成本近几年，物业管理行业可以利用的新技术层出不穷，利用这些新技术改造传统的物业服务设备也能达到减员增效、增收节支的目的。我所在的物业企业近几年就采用了一些新技术：在门禁安防系统方面，运用虹膜成像多功能门禁系统代替原有的多人门岗防范；在保洁业务方面，运用保洁器（洗地机、抛光机等）具代替原有的拖帕、尘推等，使工作效率得到了很大提高，减少了保洁员的需求量；在绿化业务方面，运营先进的绿化粉碎加快速发酵的技术方法解决绿化修剪物运输难的问题，这有效减少公司在绿化修剪物运输和处置方面的费用；在设备设施管理方面，运用设备设施的运行数据远传功能解决了原来完全依靠人的督查的管理模式；在减少办公费用方面，运用办公自动化来代替原有的传统办公