财产税培训教材

九.其它税收,财产税,一。财产税的课征依据及特点1财产税的课征依据,赞同对财产课税税源充裕，收入稳定符合公平原则具有收入再分配的职能可以促进社会生产发展能够弥补所得课税与商品课税的缺漏,反对对财产课税财产税并不公平税会阻碍生产发展征收管理成本过高,2财产税的特点,（1）财产税的课税对象是财产的存量与其他税种相区别的根本之处从形式上看，财产税与所得税都是对收入的征税，但不同的是：财产税的课税对象是收入的累积，即财产的存量；而所得税的课税对象是收入的流量。与商品税相对比，财产税与商品税的课税对象都是商品，但财产税的课税对象是未处于流通之中的商品，也即财产的存量，其课征是定期发生的；而商品税的课税对象是流通中的商品，是财产的流量，其课征仅于流通时发生。（2）财产税是直接税,直接税是税收负担不能转嫁的税，如所得税、财产税等。因为纳税人就是直接的税收负担人，所以称之为直接税；间接税是税收负担可以转嫁的税，如增值税、营业税、消费税等。间接税表面上是纳税人缴纳，实际上加入价格，有买方即负税人承担了。分别的标准即是能否转嫁,二、财产税的分类,财产税的课税对象是纳税人拥有或支配的财产，这里的财产是指某一时点的财产的存量，包括不动产和动产。不动产：不能移动，或移动后性质、形态会发生改变的财产。动产：除不动产以外的所有财产。,根据不同的标准，财产税有不同的分类方法：,1以课征范围为依据的分类一般财产税对纳税人在某一时点所有的一切财产进行综合课征个别财产税对纳税人所有的一类或几类财产单独或分别进行的课征2以征税对象为依据的分类静态财产税对一定时点的财产占有额，按其数量或价值进行的课征动态财产税对财产的转移、变动（如继承、赠与和增值）进行的课征,3以课征标准为依据的分类财产价值税按财产价值课征的税收财产增值税对财产的增值额课征的税收4以计税依据为标准的分类估定财产税对应税财产的估定价值进行的课征市价财产税对所有权发生转移的财产，按照应税财产的市场价值或售价征税,三、中国财产税与改革,我国目前开征的财产税包括房产税、契税、车船使用税、土地增值税和城镇土地使用税等税种。,（接下页）,任务一财产税类房产税,模块一房产税概述,一、房产税的概念,房产税是以房产为征税对象，依据房产价值或房产租金收入向房产所有人征收的一种税。,二、房产税的特点1房产税是地方税2房产税税源稳定，征收简便3征收范围限于城镇的经营性房屋,三、房产税的作用1有利于加强房产管理，提高房产使用效率2筹集地方财政资金,四、征税对象和征税范围,征税对象房产极其配套设施,征税范围,城市,县城,建制镇,工矿区,五、纳税人产权所有人p187,六、税率七、计税依据,税率,余值1.2%,租金12%,太多了，看书吧！,从价计征依据=原值（10%30%）,计税依据,从租计征依据=年租金,从2008年3月1日起，个人出租的住房，可暂减按4%的税率征收房产税。,模块二房产税的计算,一、计税依据,二、应纳税额的计算p189从价计征的计算应纳税额=应税房产原值（1-扣除比例）1.2%从租计征的计算应纳税额=租金收入12%,减免规定,廉租住房经营管理单位按照政府规定价格向规定对象出租廉租住房的收入，可以免征房产税；按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房的收入，军队出租空余房产的收入，铁路运输企业经国务院批准进行股份制改革成立的企业和由铁道部及其所属铁路运输企业与地方政府、企业、其他投资者共同出资成立的合资铁路运输企业自用的房产，可以暂免征收房产税；自2010年9月27日起3年以内，公共租赁住房的租金可以免征房产税；企业、事业单位、社会团体和其他组织按照市场价格向个人出租用于住房的收入，个人出租住房的收入，可以减按4%的税率征收房产税。,模块三房产税的申报与缴纳,征收管理,任务八财产税类车船税,一、车船税概述车船税是对在我国境内车船管理部门登记的车辆、船舶，根据其种类，按照规定的计税依据和年税额标准计算征收的一种财产税。从2007年7月1日开始，有车族需要在投保交强险时缴纳车船税,车船税征收历史,明清时，曾对内河商船征收船钞。解放前，不少城市对车船征收牌照税。新中国成立后，中央人民政府政务院于1951年颁布了车船使用牌照税暂行条例，对车船征收车船使用牌照税。1986年9月国务院在实施工商税制改革时，又发布了中华人民共和国车船使用税暂行条例。,中华人民共和国车船税暂行条例就是在车船使用牌照税暂行条例和中华人民共和国车船使用税暂行条例基础上合并修订而成的。,车船税改革思路,改革车船使用税和车船使用牌照税主要基于这样几点考虑：一、外资企业适用1951年颁布的车船使用牌照税暂行条例，而内资企业适用1986年发布的车船使用税暂行条例，内外税制不统一，不符合简化税制与公平税负的要求。二、车船使用税和车船使用牌照税的征税范围不尽合理。对自行车等非机动车和拖拉机征税，而对行政事业单位的车辆不征税，显然有失公平的原则，也不能体现国家的惠农政策。三、税额标准几十年没有调整，明显偏低，收入规模太小，致使该税种的作用难以发挥。四、没有有效的控管手段，漏征漏管现象严重。,中华人民共和国车船税暂行条例与原规定相比，主要做了以下方面的改革：一、统一了各类企业的车船税制。二、由财产与行为税改为财产税。三、适当提高了税额标准。四、调整了减免税范围。五、强化了税源控管的力度。,二、基本征收制度,（一）纳税人车船税以在中国境内拥有或者管理车船的单位和个人为纳税人。包括外商投资企业、外国企业以及外国个人。管理人：对车船具有管理使用权，不具有所有权的单位和个人。,（二）征税范围车船税的征税对象是依法应当在车船管理部门登记的车船。包括：应税车辆和应税船舶两类。（三）税率车船税实行定额税率。,（一）计税依据p193,计税依据,辆,净吨位,自重吨位,三、车船税的计算与征收,（二）应纳税额的计算1、机动车（载重汽车除外）年应纳税额应税车辆数量单位税额2、载重汽车、机动船和非机动船年应纳税额车船的自重或净吨位数量单位税额,例：某企业有载货汽车10辆（每辆自重吨位为60吨）,乘人的小型客车6辆。计算该公司应纳的车船税。依据该省规定，车船税年税额为：载货汽车每吨60元，乘人汽车年税额400元。载货汽车全年应纳税额=106060=36000（元）乘人小客车应纳税额=6400=2400（元）该企业全年应纳车船税38400元。,3、保险机构代收代缴车船税和滞纳金的计算(一)特殊情况下车船税应纳税款的计算1.购买短期“交强险”的车辆对于境外机车临时入境、机动临时上道路行驶、机动车距规定的报废期限不足1年而购买短期“交强险”的车辆，保单中“当年应缴”项目的计算公式为：当年应缴=计税单位年单位税额应纳税月份数12其中，应纳税月份数为“交强险”有效期起始日期的当月至截至日期当月的月份数。2.已向税务机关缴税的车辆或税务机关已批准减免税的车辆。减税车辆应纳税额=减税前应纳税额(1-减税幅度),(二)欠缴车船税的车辆补缴税款的计算。(1)对于2007年1月1日前购置的车辆或者曾经缴纳过车船税的车辆，保单中“往年补缴”项目的计算公式为：往年补缴=计税单位年单位税额(本次缴税年度-前次缴税年度-1)其中，对于2007年1月1日前购置的车辆，纳税人从未缴纳车船税的，前次缴税年度设定为2006。例：2005年1月买车没有缴纳车船税每辆车380元车船税，2009年缴纳当年和往年税款。2009年为当年，2007、2008为往年。往年补缴=计税单位年单位税额(本次缴税年度-前次缴税年度-1)=380(2009-2006-1)=3802=760当年2009年税款=3802009年共交税款=760+380=1140,(2)对于2007年1月1日以后购置的车辆，纳税人从购置时起一直未缴纳车船税的，保单中“往年补缴”项目的计算公式为：往年补缴=购置当年欠缴的税款+购置年度以后欠缴税款购置当年欠缴的税款=计税单位年单位税额应纳税月份数12。应纳税月份数为车辆登记日期的当月起至该年度终了的月份数。若车辆尚未到车船管理部门登记，则应纳税月份数为购置日期的当月起至该年度终了的月份数。购置年度以后欠缴税款=计税单位年单位税额(本次缴税年度-车辆登记年度-1)。,例：张某2007年3月购入轿车一辆，一直欠缴车船税。当地轿车车船税年税额300元。直至2009年上交强险时，保险机构计算车船税为：往年(2007年、2008年)补缴=30010/12+300(2009-2007-1)=550(元);当年(2009年)应缴=300元合计纳税550+300=850(元)。,(三)滞纳金的计算每一年度欠税应加收的滞纳金=欠税金额滞纳天数0.5滞纳天数的计算自应购买“交强险”截止日期的次日起到纳税人购买“交强险”当日止。纳税人连续两年以上欠缴车船税的，应分别计算每一年度欠税应加收的滞纳金。,例：某纳税人2007年5月购买小轿车一辆，当月取得行使证书，当地小轿车车船税年税额300元(当地人民政府规定购买当月要完成纳税义务)。2007年，该纳税人未缴纳车船税，2008年1月10日上交强险时被要求补缴车船税及滞纳金合计为多少。补缴车船税=3008/12=200(元)滞纳天数为224天，滞纳金为2000.5224=22.4(元)2007年6月1日到2008年1月10日滞纳天数为224天。,（三）征收管理,征收管理,义务发生时间,纳税期限,征收地点征收时间,纳税申报,1.车船税的纳税期限实行按年申报缴纳。2.纳税人应根据税法规定，将现有车船的数量、种类、吨位和用途等情况，据实向当地税务机关办理纳税申报。3.车船税由地方税务机关征收。,牢记知识点,任务八财产税类契税,一、概念及特点以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税在我国有悠久的历史，它起源于东晋的“估税”，到宋代逐渐趋于完备。此后，历代沿袭，并不断改进。现行的中华人民共和国契税暂行条例于1997年4月23日由国务院第55次常务会议通过，10月1日起开始实施。,契税特点：1、属于财产转移税。2、契税由财产承受人纳税。,二、征税对象：是境内发生土地使用权和房屋所有权属转移的土地和房屋。p1971国有土地使用权出让2土地使用权的转让3房屋买卖4房屋赠与5房屋交换6视同土地使用权转让、房屋买卖或房屋赠与,三、纳税人,在我国境内发生土地、房屋权属转移，以承受权属的单位或个人为契税的纳税人。具体包括：国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业、外国企业、股份制企业、其他企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他单位、个体经营者和其他个人。,四、税率,契税实行3%5%的幅度比例税率。各省、自治区、直辖市的具体适用税率，由当地省级人民政府按照本地区的实际情况，在上述规定的幅度以内确定，并报财政部和国家税务总局备案。,五、应纳税额计算,（一）契税的计税依据：不动产的价格。,太多了，看书吧！p198,在计算契税税额时，应注意以下几点：,1、个人购买自用普通住房，从1999年8月1日起按4%税率计征后减半征收契税。2、个人首次购买90平方米及以下普通住房（以家庭为单位），从2008年11月1日起按1%计征契税。,（二）应纳税额计算公式及举例,应纳税额=计税依据适用税率例1某企业购得一块土地的使用权，成交价格为1000万元，当地规定的契税适用税率为3%，计算该企业应纳契税税额。解：应纳税额=10003%=30（万元）,例2公民张某与李某交换房屋，张某向李某支付价差50000元，当地规定的契税适用税率为5%，计算张某应纳契税税额解：应纳税额=500005%=2500（元）例3甲某将一套房屋赠送给乙某，赠与契约上没有标明价格。经契税征收机关核实，该房屋现值为200000元。当地政府规定的契税税率为5%。计算甲某应纳契税税额。解：受赠人乙某为纳税人。应纳税额=2000005%=10000（元）,（三）契税的减免优惠,p199,五、契税的征收与缴纳,1、契税的纳税义务发生时间：为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证（如契约、协议、合约、单据、确认书等）的当天。2、契税的纳税地点：契税在土地、房屋所在地的征收。,3、纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。,任务八财产税土地增值税,土地增值税概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。,一、土地增值税概述,1993年12月13日国务院发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例,土地增值税自1994年1月1日起在全国开征,财政部于1995年1月27日颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则。,温州诞生新“地王”2010-12-0308:48来源：中国网11月30日下午,温州土地拍卖市场上创了个全国的纪录:“原温师院”地块以37.02亿元的价格,被温州房企置信房产拿下,其楼面价已经高达3.7万/平方米,刷新今年9月上海浦东黄浦江沿岸一地块35490元/平方米的楼面价,成为全国新“地王”。目前,该地块的周围小区二手房价格已经高达每平方米4万以上,业内的人士预计,该地建成后预售单价可能超过7万。,土地增值税的作用,1、增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度的客观需要。2、抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的行为。3、规范国家参与土地增值税收益的分配方式，增加国家财政收入,土地增值税特点,二、土地增值税基本要素规定,一般规定：只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税；既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税,（一）征税范围p200,征税范围判定标准,标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。,标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房产产权也不征。,标准之三：转让房地产是否取得收入。取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。,征税范围的具体事项,判断题,【例题2】下列各项中，应征收土地增值税的是()。A赠予社会公益事业的房地产B个人之间互换自有居住用房地产C抵押期满权属转让给债权人的房地产D兼并企业从被兼并企业得到的房地产【答案】C【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地增值。,多项选择题,【例题3】下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有()。A以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的B以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的C被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的D以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的【答案】ABC【解析】ABC选项均未发生不动产权属的实质转移，不属于征税范围。,（二）纳税人是指转让国有土地使用权及地上的一切建筑物及其他附着物产权，并取得收入的单位和个人。,注意：包括外商投资企业、外国企业及外国机构、华侨、港澳台同胞及外国公民在内。,（三）税率,土地增值税四级超率累进税率表,土地增值额占扣除项目金额的比率=土地增值额/扣除项目金额100%,三、土地增值税的优惠政策1、对建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通住宅。,2、对国家征用收回的房地产的税收优惠根据土地增值税暂行条例的规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产的，比照有关规定免征土地增值税。,3、对个人转让房地产的税收优惠个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年的，按规定计征土地增值税,4、对1994年1月1日前签定开发及转让合同的房地产的税收优惠1994年1月1日以前已签定的房地产转让合同,不论其房地产在何时转让,均免征土地增值税。1994年1月1日以前已签定房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发,其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的,免征土地增值税。,在上述免税期限再次转让房地产以及不符合上述规定的房地产转让,如超出合同范围的房地产或变更合同的,均应按规定征收土地增值税。,四、土地增值税的计算与征收,（一）计税依据,土地增值额=应税收入-扣除项目金额p201,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收入。包括货币收入、实物收入和其他收入。,转让新开发房地产的扣除项目金额,转让旧房地产的扣除项目金额,取得土地使用权所支付的金额,房地产开发成本,房地产开发费用,与转让房地产有关的税金,加计扣除,房屋及建筑物的评估价格,取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用,转让环节缴纳的税金,应注意：当纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。隐瞒、虚报房地产成交价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。,(二）计算,计算方法：应纳税额=（每级距的土地增值额适用税率）或应纳税额=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数,计算方法一、土地增值税的计算方法（一）收入额的确定（二）扣除项目金额的确定1、支付的地价款2、房地产开发成本3、房地产开发费用（1）能认定利息的：利息（12）5以内（2）不能认定利息的：（12）10以内,4、税金（1）营业税：销售收入5（2）城建税：营业税（7、5、1）（3）教育费附加：营业税4（4）印花税（房地产企业不扣，其他企业扣除0.5）：销售收入0.55、加扣费用（仅限于房地产开发企业并开发房地产的情形）加扣费用（12）20扣除项目金额合计15,（三）增值额增值额收入总额扣除项目金额（四）增值率增值率增值额扣除项目金额100（五）计算应纳土地增值税应纳土地增值税税额=增值额税率-扣除项目金额扣除率,选择题,【例题9】某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金2775万元(其中印花税金25万元)。该企业应缴纳土地增值税()。A9675万元B9750万元C30675万元D30750万元,【答案】C【解析】扣除项目金额3700+2775=39775万元土地增值额5000-39775=10225万元增值额与扣除项目比率102253977526，适用税率为30，扣除率为0应纳土地增值税102253030675万元。(非房地产企业转让不动产的印花税可以作为税金项目扣除。),选择题,【例题10】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为()。A180万元B240万元C300万元D360万元,【答案】B【解析】扣除项目金额50+200+40+60+(50+200)20=400(万元)土地增值额=1000400=600(万元)增值额与扣除项目之比=600400=150，应选第3档税率应纳土地增值税=60050一40015=240(万元),第二种计算方法,已知：扣除项目金额为400万元；土地增值额为600万元。分段计算过程如下：1.不超过50%的部分（0200万元之间）20030%60（万元）2.50%100%的部分20040%80（万元）3.100%200%的部分20050%100(万元）应纳土地增值税=60+80+100=240(万元),【例】2004年10月，某房地产开发公司转让一幢写字楼，共取得收入5100万元，