房产税、城镇土地使用税讲义

,第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税,主要内容,1,2,4,3,计税依据与税率,征税范围,征税对象,纳税义务人,房产税基本原理,第一节房产税,应纳税额的计算,税收优惠,征收管理,一、房产税基本原理,房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税,1.房产税属于财产税中的个别财产税；2.征税范围限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。,产权属国家所有的，由经营管理单位纳税,1,产权出典的，由承典人纳税,2,产权所有人，承典人不在房屋所有地的，由房产代管人或者使用人纳税,3,产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税,4,二、纳税义务人,5,6,产权未确定及租典纠纷未解决的，亦有由房产代管人或者使用人纳税,无租使用其他房产的，由房产使用人纳税,它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。,三、征税对象,房产,房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。,不包括农村,从价计征,计税依据是房产原值一次减除10%30%的扣除比例后的余值。税率为1.2%,从租计征,计税依据为房产租金收入。税率为12%,五、计税依据与税率,融资租赁房屋的,从价计征,房产联营投资的,（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。,计税依据,以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。,居民住宅区内业主共有经营性房产,从价计征,房屋附属设备和配套设施的计税规定,（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值,计税依据,由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。,六、应纳税额的计算,某企业2008年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。A.4.8万元B.24万元C.27万元D.28.8万元,【答案】C。自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税（3000-1000）（1-20%）1.2%+1000（1-20%）1.2%12319.2+2.421.6（万元）；出租的房产按本年租金从租计征59（月）12%5.4（万元），企业当年应纳房产税21.6+5.427（万元）。,【例题单选题】,赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2008年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（）。A.288元B.576元C.840元D.864元,答案】A【解析】应纳房产税120064%288（元）,【例题单选题】,某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（）。,【答案】C【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税1000（1-20%）1.2%2+5012%10.8（万元）,【例题单选题】,A.6.0万元B.9.6万元C.10.8万元D.15.6万元,国家机关、人民团体、军队自用的房产,1,宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产,2,个人所有非营业用的房产免征房产税,3,由国家财政部门拨付事业经费的单位本身业务范围内使用的房产,4,七、税收优惠,5,6,对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产,经财政部批准免税的其他房产,八、征收管理,期中考试（自编题）,1.涉及增值税、消费税、营业税、城建税；（10分）2.涉及增值税出口退税；（10分）3.进项税额中涉及运费、免税农产品；（10分）4.涉及增值税、消费税进口业务；（10分）5.增值税销项税额中涉及到专用发票与普通发票；（10分）6.涉及到混合销售；（10分）7.计算正确。（40分）,计税依据与税率,征税范围,纳税义务人,城镇土地使用税基本原理,第二节城镇土地使用税法,应纳税额的计算,税收优惠,征收管理,一、城镇土地使用税基本原理,城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。,1.征税对象是国有土地；2.征税范围广；3.实行差别幅度税额。,城镇土地使用税的纳税义务人，是使用城市、县城、建制镇和工矿区土地的单位和个人，包括：内资企业、外商投资企业和外国企业在华机构、事业单位、社会团体、国家机关、军队及其他单位，个体工商户及个人也是纳税人。,纳税义务人,纳税人通常包括以下几类：（一）拥有土地使用权的单位和个人；（二）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；（三）土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人；（四）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。,下列可以成为城镇土地使用税的纳税人有（）。A.土地使用权人B.土地实际使用人C.土地代管人D.共有土地使用权的各方,【答案】ABCD,【例题多选题】,不包括农村,自2009年1月1日起，公园、名胜古迹内的索道公司经营用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。,四、应纳税额的计算,土地面积,以测定面积为计税依据,以证书确认的土地面积为计税依据,以申报的土地面积为计税依据,适用于由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的纳税人。,适用尚未组织测量土地面积，但持有政府部门核发的土地使用证书的纳税人。,适用于尚未核发土地使用证书的纳税人。,某城市的一家公司，实际占地23000平方米。由于经营规模扩大，年初该公司又受让了一块尚未办理土地使用证的土地3000平方米，公司按其当年开发使用的2000平方米土地面积进行申报纳税，以上土地均适用每平方米2元的城镇土地使用税税额。该公司当年应缴纳城镇土地使用税为（）。A.46000元B.48000元C.50000元D.52000元,【答案】C【解析】应纳税额（230002000）250000（元）,【例题单选题】,城镇土地使用税单位税额有较大提高。最高与最低税额之间相差50倍，同一地区最高与最低税额之间相差20倍。,税率,经济落后地区，税额可适当降低，但降低额不得超过税率表中规定的最低税额30%。经济发达地区的适用税额可适当提高，但需报财政部批准。,五、税收优惠,1,2,4,暂行条例或其他法规中规定的统一免税项目,由省、自治区、直辖市地方税务局确定的减免税项目,六、征收管理,1.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳城镇土地使用税。,2.纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,3.以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起,4.纳税人出租出借房产，自交付出租、出借房产之次月起,5.纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。,6.自2009年1月1日起，纳税人因土地的权利发生变化而依法终止城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到土地权利发生变化的当月末。,7.纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起。,一、征收管理,实行按年计算，分期缴纳的征收办法，具体纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府确定,城镇土地使用税在土地所在地f地方税务机关征收缴纳。,促进技术创新、科技进步享受免征、减征企业所得税,定期减免税,中小企业投资基础设施、环保项目享受企业所得税“三免三减半”,7、公共基础设施项目企业所得税优惠目录规定的港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等项目；8、符合条件的公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能技术改造等环境保护、节能节水项目；自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，享受企业所得税“三免三减半”的优惠政策。项目的具体条件和范围由国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，报国务院批准后公布施行。,企业所得税方面,9、中小企业一个纳税年度内的技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。,促进技术创新、科技进步享受免征、减征企业所得税,定期减免税,中小企业投资基础设施、环保项目享受企业所得税“三免三减半”,7、公共基础设施项目企业所得税优惠目录规定的港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等项目；8、符合条件的公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能技术改造等环境保护、节能节水项目；自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，享受企业所得税“三免三减半”的优惠政策。项目的具体条件和范围由国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，报国务院批准后公布施行。,企业所得税方面,9、中小企业一个纳税年度内的技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。,促进技术创新、科技进步享受免征、减征企业所得税,定期减免税,中小企业投资基础设施、环保项目享受企业所得税“三免三减半”,7、公共基础设施项目企业所得税优惠目录规定的港口码头、机场、铁路、公路、城市公共交通、电力、水利等项目；8、符合条件的公共污水处理、公共垃圾处理、沼气综合开发利用、节能技术改造等环境保护、节能节水项目；自项目取得第一笔生产经营收入所属纳税年度起，享受企业所得税“三免三减半”的优惠政策。项目的具体条件和范围由国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门制订，报国务院批准后公布施行。,企业所得税方面,9、中小企业一个纳税年度内的技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。,减半征收,减按15的税率,减按20,免征、减征,企业所得税,8项税收优惠政策,中小企业从事农、林、牧、渔项目的所得，可以免征、减征企业所得税。,三年免征营业税,对纳入全国试点范围的非营利性的中小企业担保、再担保机构按照其机构所在地地市级（含）以上人民政府规定的标准取得的担保和再担保业务收入（不包括信用评级、咨询培训等收入），自主管税务机关办理免税手续之日起，三年内免征营业税。,利息不征营业税,中小企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。,8项税收优惠政策,主要内容,1,2,4,3,一、特色专业的内涵,教育部财政部关于实施高等学校本科教学质量与教学改革工程的意见教高20071号,特色专业是指充分体现学校办学定位，在教育目标、师资队伍、课程体系、教学条件和培养质量等方面，具有较高的办学水平和鲜明的办学特色，获得社会认同并具有较高社会声誉的专业。,开展特色专业建设，旨在促进高等学校人才培养工作与社会需求的紧密联系，优化专业结构与布局，形成有效的专业建设机制，引导高校结合自身实际，科学准确定位，发挥办学优势，推进教学改革，强化实践教学，满足国家经济社会发展对多样化、多类型和紧缺型人才的需求。,二、我院会计学特色专业建设的主要思路,师资培养方式的改革（保障）,实验实践教学改革（落脚点）,课程改革（重点）,培养目标改革（重中之重）,培养具有良好的公民修养、职业道德和发展能力、基本掌握人文社会科学知识和经济管理基础理论，掌握会计、审计和财务管理基本理论、基本知识和基本技能，能在政府部门、企事业单位和中介机构从事会计、审计和财务管理等工作，为国家培养综合素质高，具有较强实践能力和创新精神的高级应用型人才。,1.我院会计学本科培养目标,（一）培养目标改革,中规中矩，有特色，但不鲜明，所有的应用型本科院校都可适用。,2.我院会计学本科培养目标的特点,3.改革方向,国有大中型企业较少,中小工业企业较多,旅游业、餐饮业等第三产业较为发达,4.九江经济的特点,5.我院会计学毕业生就业情况分析,中小企业就业较多,6.我院会计学本科人才培养目标改革思路,适应中小企业需要的中高级应用型人才,理由1:满足了培养目标区域性和差异性要求,（二）课程改革,1.理由：满足中小企业对会计人才的特殊需求,各种财会业务岗位甚至其他管理岗位的职责和能力集于一身,既要对老板忠诚又要对其施加影响、既要服从又要公正的双重责任,2.我院会计学专业课程改革思路,(1)课程体系和教学内容改革除了会计专业建设指导委员会指定的八门课程外，其他课程的设置要充分考虑专业知识结构和企业需求结构的一致性。从专业结构上讲，要在基本知识、相关知识的基础上，加大专业知识和专业能力的培养。而在适应中小企业的需求方面，要着重在企业的成本核算、会计方法以及财务会计与税务、债务方面的能力的培养、增设税务、信贷、工商、进出口业务等办理的具体业务课程，并加大基于此的实践能力强化训练。,针对性,特殊性,案例教学法,(2)教学方法改革,实践性教学法,要求,解决,“三融合”的实践实验教学特色,（三）实验实践教学改革,据毕业生反馈,中小企业在招工时更看重相关工作经验，希望招之即来，来之即用。因此，会计实践教学在会计及相关专业中有着举足轻重的作用，对学生未来的就业影响深远。,实验内容互相融合,理论教学与实践教学相融合,院企融合,我院实践教学有特色，但未有效总结,单项实训与综合实训相融合,1,院内实训与校外实习相融合,2,会计实训与其他实训相融合,3,手工操作与电算化应用相融合,4,1.各项实训内容相融合-构建综合化的实践教学体系,5,6,毕业论文设计与毕业实习相融合,课内实训与课外实训相融合,双内容,双大纲,双教材,双计划,2.理论教学与实践教学相融合-构建八双教学模式,实践教学内容与理论教学内容并重,实践教学与理论教学两套配套的大纲,实践教学与理论教学两套配套的教材,实践教学与理论教学两套配套的授课计划,双师型,双课堂,双考核,双证书,实践教学