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投资性房地产课件,第四章投资性房地产,投资性房地产课件,目录,第一节什么是投资性房地产,第二节如何确认和初始计量,第三节怎样进行后续计量,第四节转换和处置的处理,投资性房地产课件,什么是投资性房地产？,part1,投资性房地产课件,从表面上了解投资性房地产（定义）投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产,定义与特征,从具体了解投资性房地产（特征）经营性活动投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权；投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权区别于作为生产经营（固定资产）和用于销售的房地产（开发产品）,投资性房地产课件,哪些属于投资性房地产范围？,投资性房地产课件,企业出租给本企业职工居住的房屋企业拥有并自行经营的旅馆、饭店企业自用的办公楼、生产车间和厂房等,投资性房地产课件,【例题】（2015年中级职称）下列各项中，应作为投资性房地产核算的有（）。A.已出租的土地使用权B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物C.持有并准备增值后转让的土地使用权D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼,【答案】AC,投资性房地产课件,【例题】（2013年中级职称）企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。（）,投资性房地产课件,如何确认和初始计量？,part2,投资性房地产课件,来源分类外购型自行建造型,确认和初始计量,模式分类成本模式公允价值模式,投资性房地产课件,成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出成本模式：借：投资性房地产贷：银行存款等公允价值模式：（应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目）借：投资性房地产成本贷：银行存款,外购投资性房地产,投资性房地产课件,成本：由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等,自行建造投资性房地产,投资性房地产课件,成本模式：借：投资性房地产贷：在建工程/开发产品公允价值模式：（应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目）借：投资性房地产成本贷：在建工程/开发产品,投资性房地产课件,后续支出,投资性房地产课件,进入装修或扩建时借：投资性房地产在建（在建工程）投资性房地产累计折旧(累计折旧）贷：投资性房地产（固定资产）资本化归集借：投资性房地产在建（在建工程）贷：银行存款/应付账款完成后借：投资性房地产（固定资产）贷：投资性房地产在建（在建工程）,成本模式下资本化后续支出,投资性房地产课件,进入装修或扩建时借：投资性房地产在建贷：投资性房地产成本投资性房地产公允价值变动资本化归集借：投资性房地产在建贷：银行存款/应付账款完成后借：投资性房地产成本贷：投资性房地产在建,公允价值模式下资本化后续支出,投资性房地产课件,费用化的后续支出,借：其他业务成本贷：银行存款,投资性房地产课件,怎样进行后续计量？,part3,投资性房地产课件,后续计量,投资性房地产课件,按期计提折旧或摊销借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）取得租金借：银行存款贷：其它业务收入有减值迹象，发生减值时借：资产减值损失贷：投资性房地产减值准备,成本模式的后续计量,投资性房地产课件,【例题】甲公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。自201年1月1日起，甲公司将一项投资性房地产出租给某单位，租期为4年，每年收取租金650万元。该投资性房地产原价为12000万元，预计使用年限为40年，预计净残值为零；至201年1月1日已使用10年，累计折旧3000万元。201年12月31日，甲公司在对该投资性房地产进行减值测试时，发现该投资性房地产的可收回金额为8800万元。假定不考虑相关税费，该投资性房地产对甲公司201年利润总额的影响金额为()万元。A.250B.350C.450D.650,【答案】B【解析】201年计提折旧=（12000-3000）/（40-10）=300（万元），201年12月31日计提减值准备前投资性房地产账面价值=（12000-3000）-300=8700（万元），因可收回金额为8800万元，所以不需计提减值准备。该投资性房地产对甲公司201年利润总额的影响金额=650-300=350（万元）。,投资性房地产课件,公允价值账面价值资产升值借：投资性房地产公允价值变动贷：公允价值变动损益公允价值账面价值公允价值账面价值公允价值账面价值,2.公允价值模式下投资性房地产转换为存货,投资性房地产课件,转入账面余额借：投资性房地产成本累计摊销/累计折旧无形资产减值准备/固定资产减值准备公允价值变动损益（公允价值账面价值）,3.自用房地产转换为投资性房地产,投资性房地产课件,【例题】甲公司2013年至2016年发生以下交易或事项：2013年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2016年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2016年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是()。A.出租办公楼应于2016年计提折旧150万元B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3000万元确认为投资性房地产D.出租办公楼2016年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值,投资性房地产课件,【答案】B【解析】2016年应计提的折旧=3000/206/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值=3000-3000/202.5=2625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的其他综合收益=2800-2625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D错误。,投资性房地产课件,借：投资性房地产成本存货跌价准备公允价值变动损益（公允价值账面价值）,4.公允模式下存货转换为投资性房地产,投资性房地产课件,【例题】208年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业。租赁期开始日为208年4月15日。208年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。208年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。甲企业的账务处理如下：（1）208年4月15日：借：投资性房地产成本470000000贷：开发产品450000000其他综合收益20000000（2）208年12月31日：借：投资性房地产公允价值变动10000000贷：公允价值变动损益10000000,投资性房地产课件,二、处置的处理,投资性房地产课件,借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产,成本模式,投资性房地产课件,借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本贷：投资性房地产成本公允价值变动（或借记）,公允价值模式,投资性房地产课件,结转公允价值变动：借：公允价值变动损益贷：其他业务成本（或相反会计分录）结转原转换日的“其他综合收益”：借：其他综合收益贷：其他业务成本（或相反会计分录）,投资性房地产课件,【例题】甲为一家房地产开发企业，2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额为45000万元，公允价值为47000万元。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。2008年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55000万元出售，出售款项已收讫。甲企业采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。要求：编制上述投资性房地产相关的会计分录。,投资性房地产课件,（1）2007年4月15日，存货转换为投资性房地产借：投资性房地产成本47000贷：开发产品45000其他综合收益2000（2）2007年12月31日，公允价值变动：借：投资性房地产公允价值变动1000贷：公允价值变动损益1000,投资性房地产课件,（3）2008年6月，出售投资性房地产借：银行存款55000贷：其他业务收入55000借：其他业务成本48000贷：投资性房地产成本47000公允价值变动1000借：公允价值变动损益1000贷：其他业务成本1000借：其他综合收益2000贷：其他业务成本2000,投资性房地产课件,【例题】（2014年中级职称）,2010年12月16日，甲公司与乙公司签订一项租赁协议，将一栋经营用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁开始日为2011年1月1日，年租金为240万，于每年年初收取。相关资料如下：（1）2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用平均年限法计提折旧，不存在减值迹象，该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原值为1970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用平均年限法提取折旧。,投资性房地产课件,（2）2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。,（3）2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市有活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允模式。当日，该写字楼的公允价值为2000万元。,投资性房地产课件,（4）2013年12月31日，该写字楼的公允价值为2150万元。,（5）2014年1月1日，租赁合同到期，甲公司未解决资金周转困难，将该写字楼出售给丙企业，价款为2100万元，款项已经收存银行。甲公司按照净利润的10%提取法定盈余公积金，不考虑其他因素。,投资性房地产课件,要求：（1）编制甲公司2010年12月31日将该写字楼转换为投资性房地产的会计分录。（2）编制甲公司2011年1月1日收取租金、1月31日确认租金收入和结转相关成本的会计分录。（3）编制甲公司2012年12月31日将该投资性房地产的后续计量由成本模式转换为公允价值模式的相关会计分录。（4）编制甲公司2013年12月31日确认公允价值变动损益的相关会计分录。（5）编制甲公司2014年1月1日处置该投资性房地产的相关会计分录。,投资性房地产课件,2010年12月16日，甲公司与乙公司签订一项租赁协议，将一栋经营用写字楼出租给乙公司，租赁期为3年，租赁开始日为2011年1月1日，年租金为240万，于每年年初收取。（1）2010年12月31日，甲公司将该写字楼停止自用，准备出租给乙公司，拟采用成本模式进行后续计量，预计尚可使用46年，预计净残值为20万元，采用平均年限法计提折旧，不存在减值迹象，该写字楼于2006年12月31日达到预定可使用状态时的账面原值为1970万元，预计使用年限为50年，预计净残值为20万元，采用平均年限法提取折旧。,投资性房地产课件,(1)2010年12月31日写字楼转换为投资性房地产的会计分录：借：投资性房地产1970累计折旧156贷：固定资产1970投资性房地产累计折旧156,投资性房地产课件,（2）2011年1月1日，预收当年租金240万元，款项已收存银行。甲公司按月将租金收入确认为其他业务收入，并结转相关成本。(2)2011年1月1日收取租金：借：银行存款240贷：预收账款2402011年1月31日确认租金收入并结转成本：借：预收账款20贷：其他业务收入20借：其他业务成本3.25贷：投资性房地产累计折旧3.25,投资性房地产课件,（3）2012年12月31日，甲公司考虑到所在城市有活跃的房地产市场，并且能够合理估计该写字楼的公允价值，为提供更相关的会计信息，将投资性房地产的后续计量从成本模式转换为公允模式。当日，该写字楼的公允价值为2000万元。(3)2012年12月31日转换计量模式的会计分录：借：投资性房地产成本2000投资产房地产累计折旧234贷：投资性房地产1970利润分配未分配利润237.6盈余公积26.4,投资性房地产课件,（4）2013年12月31日，该写字楼的公允价值为2150万元。(4)2013年12月31日确定公允价值变动损益：借：投资性房地产公允价值变动150贷：公