个人住房转让税收政策操作流程

个人住房转让税收相关政策及操作流程一、税收政策（一）个人将购买的住房对外销售1、营业税：（1）不足5年的按转让价格（房地产交易所的评估价）全额计征。（2）超过5年（含）的普通住房免征营业税。普通住房按东地税发2005125号文规定的标准界定。（3）超过5年（含）的非普通住房按差额计征营业税。转让价格指市房地产交易所出具的东莞市房地产交易登记证明书上注明的价格，属于拍卖的按拍卖成交确认书上注明的价格。“按差额计征”是指以转让价格减去购买价格的差额为计税金额，购买价格指购房发票价格，不包括其他相关税费。“按差额计征”必须凭发票或法院文书进行抵减。法院文书是指：法院判决书、裁定书、调解书，以及可由人民法院执行的仲裁裁决书、公证债权文书。2、个人所得税：（1）个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。（2）若能提供购置发票原件的，必须按税法规定计算征收个人所得税，即：个人所得税=（转让价格财产原值合理费用）20%。财产原值是指购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费（契税、印花税等），必须凭发票、税票、财政票据减除；合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费、评估费等费用。以上费用必须凭税务发票或财政票据按规定扣除。装修费发票不仅要求发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致，且发票上必须列明的装修房号的详细地址，经税务机关审核后，才可按规定比例扣除。（3）不能提供购置发票原件的，按转让价格全额带征个人所得税，即：个人所得税=转让价格带征率（目前为2%）。3、土地增值税：（1）当购置原值大于等于转让价格时，不征收土地增值税。否则，可计征或按0.5%预征。购置原值必须凭发票确认。（2）个人销售普通住房，免征土地增值税。普通住房按东地税发2005125号文规定的标准界定。（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向地方税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的减半征收土地增值税。不满三年的全额征收土地增值税。征收方式为计征或按0.5%预征。4、印花税：按转让价格的0.05%分别对交易双方征收。（二）个人自建自用住房首次销售“首次销售”是指：第一次销售。也就是说个人将自建住房继承、赠与或夫妻财产分割给他人后，拥有人再销售，也是首次销售，也可享受自建自用住房销售的优惠政策。1、营业税：市区（包括莞城、东城、南城、万江）的每户按占地面积减免50平方米，其它各镇每户按占地面积减免60平方米。超出部分征收营业税。2、个人所得税：（1）个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。（2）若能提供自建发票原件的，必须按税法规定计算征收个人所得税，即：个人所得税=（转让价格财产原值合理费用）20%。财产原值是指实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的税费（契税、印花税等），必须凭合法票据（发票、税票、财政票据）减除；合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费、评估费等费用。以上费用必须凭税务发票或财政票据按规定扣除。装修费发票不仅要求发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致，且发票上必须列明的装修房号的详细地址，经税务机关审核后，才可按规定比例扣除。（3）不能提供自建发票原件的，按全额带征个人所得税，即：个人所得税=转让价格带征率（目前为2%）。3、土地增值税：（1）当房屋原值大于等于转让价格时，不征收土地增值税。否则，可计征或按0.5%预征。房屋原值必须凭发票确认。（2）个人销售普通住房，免征土地增值税。普通住房：按东地税发2005125号文规定的标准界定。（3）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向地方税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的减半征收土地增值税。不满三年的全额征收土地增值税。征收方式为计征或按0.5%预征。4、印花税：按转让价格的0.05%分别对交易双方征收。（三）个人首次转让房改房“首次转让”是指：第一次销售。也就是说拥有房改房的个人将房改房继承、赠与或夫妻财产分割给他人后，拥有人再销售，也是首次转让，也可享受房改房转让的优惠政策。1、营业税：免征。2、个人所得税：（1）个人转让自用达五年以上，并且是唯一家庭生活用房取得的所得免征个人所得税。（2）若能提供购置发票原件的，必须按税法规定计算征收个人所得税，即：个人所得税=（转让价格财产原值合理费用）20%。财产原值是指：原购房改房标准面积部分房价（标准面积部分房价=标准面积2000元/每平方米），加上原购房改房超标准面积实际支付的房价款以及向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费（契税、印花税等），必须凭财政票据、税票减除；合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费（中介费）、公证费、评估费等费用。以上费用必须凭税务发票或财政票据按规定扣除。装修费发票不仅要求发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人相一致，且发票上必须列明的装修房号的详细地址，经税务机关审核后，才可按规定比例扣除。（3）不能提供购置发票原件的，按全额带征个人所得税，即：个人所得税=转让价格带征率（目前为2%）。3、土地增值税：免征。4、印花税：按转让价格的0.05%分别对交易双方征收。（四）个人将住房赠与政府社会福利单位营业税：不征。个人所得税：不征。土地增值税：不征。印花税：免征。（五）个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售这种情况下，购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房时间确定。购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房原价确定。根据上述规定，明确如下：1、各税种按照第（一）点的规定征收（个人将购买的住房对外销售）。2、计算其购买（居住）是否满五年，按发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房时间确定其购买（或自用的起始）时间。 3、对超过5年（含）的非普通住房按差额计征营业税，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房原价确定。东地税发2005125号文中第七点的第（四）小点的“个人将受赠或继承等非购置的住房在销售时，应全额征收营业税”的规定停止执行。 4、计征个人所得税时，房屋原值按发生受赠、继承、离婚财产分割前的购房原价及交纳的相关税费确定。（六）注意事项：1、“个人”的类型包括：国内个人、外籍个人（含港澳台）、个体工商户（国内）、个体工商户（涉外）。2、营业税时间的界定：（一）、购买时间：个人购买住房以取得的房地产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间，房地产权证与契税完税证明上注明的时间不一致时，按照孰先的原则处理。房地产权证上注明的时间是指：房地产权证核准登记日期；契税完税证明上注明的时间是指：契税完税证填发时间。（二）、转让时间：以房地产交易机构受理该住房转让申请之日作为其转让住房的时间。具体指东莞市房地产交易所出具的东莞市房地产交易登记证明书上注明的日期。3、个人所得税（土地增值税）自用（居住）时间的界定：(一)房屋自用的起始时间：以个人取得的房地产权证、契税完税证明或地税部门监制的发票上注明的日期为准；对下列情况可出具相关资料确定房屋自用时间：（1）对购买房改房的，可按东莞市职工购买公有住房申请审批书上注明的审批日期为准；（2）对自建住房的，可按房屋档案记载的竣工验收时间为准；（3）对通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房，按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前房地产权证、契税完税证明或地税部门监制的发票上注明的日期为准。若上述证明文件上所注明的时间不一致的，按照孰先的原则处理。房地产权证上注明的日期是指：房地产权证核准登记日期；契税完税证明上注明的日期是指：契税完税证明上注明的填发日期；发票上注明的日期是指：发票的开具日期。（二）房屋自用的终止时间：以房地产交易机构受理该住房转让申请之日作为其转让住房的时间。具体指东莞市房地产交易所出具的东莞市房地产交易登记证明书上注明的日期。 二、操作流程1、纳税人提出申请，并填写东莞市个体