论我国不动产物权登记错误的救济制度.doc

： 月日本 人在 导 师指 导 下 完成 的论 文 及相 关的职 务 作品 ， 知识产 权归属 郑州 大 学。根 据 郑 州 大 学有关保 留 、使用 学位 论 文 的规定 ， 同 意 学校保 留 或 向 国 家有关部门或 机 构 送 交 论 文 的复 印件 和 电子 版， 允许 论 文 被 查阅 和 借 阅 ； 本 人授 权郑 州大 学可以将 本 学位 论 文 的全部或 部分 编入有关数 据 库 进行 检 索 ， 可以采 用 影 印、缩 印或 者其他 复 制 手段 保 存 论 文 和 汇编本 学位 论 文 。本 人离校后发 表、使用 学位 论 文 或 与 该学位 论 文 直 接相 关的学术论 文 或 成 果 时， 第 一 署 名单 位 仍然 为 郑州 大 学。保 密 论 文 在 解 密 后应遵守 此规定 。月日 摘 猚 胀， 目前 已 达 到十 数 万亿 计 的规模 。但 由于 房 地产 市 场发 展 初 期社会 公 众 的住房 商 品 化 意 识尚 未 形 成 ， 在 建、已 建成 房 屋 销 售 困 难， 原有体制 下 中 小房 地产开 发 商 建设 资 金需 求无 法 得 到及时满 足。而 其时房 地产 开 发 贷款 审批 困 难， 按揭 贷款 审批 相 对 容易， 因 此诱 发 了 很多开 发 商 利 用 按 揭 贷款 套 取 信 贷资 金的行为 。在 按 揭 贷款 业 务 发 展 的初 期， 银 行 按 揭 贷款 的流 程 不 够 严密 ， 房 屋 登 记 制度也不 够 健 全， 各 种 因 素 相 互 交 错 致 使按 揭 贷款 领域 出 现 了 大 量 的假 按 揭 骗 取银 行 贷款 的现 象 ， “一 物 两卖 ”等现 象 普 遍存 在 ， 一 房 两卖 甚 至 多卖 屡 见不 鲜 。即使目前 金融机 构 内 控 制 度逐 步 完 善 ， 监管 力 度日趋 严格的情 况下 ， “假 按 揭 ”现 象 仍无 可避免 。 象 层 出 不 穷 ， 随之产 生 了 大 量 的不 动 产 物 权登 记 纠纷案 件 。 不 动 产 物 权登 记 错 误 的内 涵和 外延不 动 产 物 权登 记 错 误 的内 涵和 外延 舭 浚猜 鄄 欢 羌 谴砦蟮姆 删 燃 肹 浚煽 蒲 ： 不 动 产 物 权登 记 错 误 的内 涵和 外延广 义 说 将 登 记 之后发 生 的事 件 作为 错 误 的一 种 认识， 其实 所谓 的错 误 只 是登 记 后的部分 事 项 发 生 了 变 化 ， 登 记 依据 被 撤 销 ， 原始 登 记 并不 错 误 ， 当 事 人根 据 嗣 后的变 更事 项 申 请 变 更登 记 ， 即可使登 记 薄的记 载与 事 实 保 持一 致 。狭义 错 误 说 将 登记 错 误 的情 形 限定 在 登记 机 关自 身内 部的错 误 ， 未 包 含 登记 背后的原因 行 为 和 基 础 关系 ， 在 错 误 救 济 和 赔 偿 责任的确定 范 围 内 来 理 解 就 显得 十分 不 适当 。就 实 际而 论 无 论 狭 义 还 是 折 中 说 对 登 记 错 误 的界定 ， 在 本 质上 都 已构 成 对 登 记 公 信 力 的妨 害， 都 需 要进行 事 后的救 济 。从 上 述 分 析来 看 ， 折 中 说的外延 范 围 以登 记 时的时间点来 界定 各 种 原因 导 致 的错 误 结果 ， 更符 合 登 记 错误 救 济 的制 度需 要。王 胜 明主编 物 权法 解 读 本 褐 欣 苳 版社， 不 动 产 物 权登 记 错 误 的内 涵和 外延 真实 或 者事 实 上的不 动 产 物 权人确登 记 、或 者被 一 个并不 存 在 的权利 负 担 的登 记 ， 或 者权利 限制 的登 记 受到 损。【 英屠铮 峁 爬 怪 蘼矸 怕郏黄风 译浚本 悍沙霭嫔 纾 羌 谴砦蟮 木 燃 枚 韵 蠛 驮碪 定 ， 在 工 商 部门办 理 了 抵 押 登 记 ， 贷款 到期后甲公 司未 按 期还 款 。年建行向 当 地法 院 起诉 并胜 诉 ， 判 决 书 认定 了 建行 对 甲公 司的营业 楼 及所属 土地享有抵 押 权， 建行 后申 请 法 院 强制 执 行 。甲公 司却 于 年期间与 农 行 协商 将 该营业 楼 及所属 土地抵 债给 农 行 ， 并分 别 在 当 地土地和 房 管 部门办 理 了 过 户 登 记 。后农 行 将 该抵 债房 地产 拍 卖 时为 建行 发 现 ， 因 为 没 有其他 清 偿 来 源， 建行 遂 以土地、房 管 部门登 记 错 误 为 由提起行 政诉 讼 ， 要求撤 销 变 更登 记 行 为 ， 并要求行 政赔 偿 。此案 中 抵 押 权人建行 的权利 需 要救 济 自 无 疑 问 ， 但 农 行 取 得 的土地在 这方 面若 不 做区分 ， 很难解 决 相 关纠纷 案 件 。 看 是 登 记 错 误 ， 但 确是 按 照 当 事 人的意 愿进行 的物 权登 记 ， 是 否 应得 到救 济 此案 例 应当 按 照 登 记 错 误 进行 救 济 ， 还 是 视为 赠 与 行 为 不 予救 济 因 不 动 产的多用 性 ， 又因 不 动 产 物 权变 动 的法 定 公 示 方 式是 登 记 而 不 是 交 付 ， 且不 动 产物 权本 身就 包 括 所有权、用 益 物 权、担 保 物 权等多种 类 型 ， 即使是 限制 物 权，均 可以负 担 多重 第 三 人的权利 和 利 益 ， 也 即一 个物 上 可能 存 在 两个以上 物 权或者同 时存 在 多个物 权及其他 权利 ， 发 生 了 物 权的竞 合 以及物 权与 其他 权利 的竞合 ， 有学者称 之为“物 上权利 束 ， 若 其中 一 个物 权进行 了 登记 ， 无 论 其是 否 为登记 错 误 均 可形 成 纠纷， 故登 记 错 误 救 济 的顺 位 和 次 序 的研 究的具有重 要意 义 。笔 者提出 登记 错 误 的救 济 原则圆 分 为以下 几个方 面：锵苤 遥 泄 锶 苈 郏趌 版本 悍 蓕版社， 我 国 物 权法 第 醯 款 规定 了 所有权以外的其他 物 权的善 意 取 得 踅 疲圃谛姓 朊袷 轮湟 晃 锶 羌 侵 馕 鯷 甴痺 甮 由于 登 记 法 与 当 事 人的私人利 益 ， 国是 不 全面 的， 当 然 不 接受私法 规范 的公 权力 同 样 是 危 险的， 因 此， 应当 以权利物 权虽 然 是 私权， 但 离不 开 公 法 的强有力 保 护 。从 登 记 行 为 过 程 来 看 ， 一个登 记 的完 成 依次 要经 历 三 个不 同 的阶段 ， 先 是 申 请 人中 请 登 记 的意 思 表示 ，提交 登 记 申 请 文 件 ； 其次 是 登 记 机 构 依照 职 权对 登 记 申 请 及所提交 的资 料 、文件 等作形 式或 实 质上 的审查； 第 三 是 登 记 机 构 根 据 审查结论 是 否 符 合 法 律 的规定 而 决 定 是 否 在 不 动 产 登 记 薄上 予以登 记 。第 一 阶段 的申 请 行 为 当 属 于 私法 性 私力 救 济 是 指 权利 人的权利 遭 受到 正在 进行 的不 法 侵 害或 危 险之时， 在 公力救 济 缺 位 的情 况下 ， 由权利 人自 己 采 取措 施 ， 保 护 自 己 权利 的行 为。根 据 物权法 第 条 、条 的规定 ， 法 律 应当 保 护 真 实 物 权人的利 益 ， 赋予其自 我救 济 ， 提出 异议 、申 请 更正登 记 、涂 销 错 误 登 记 的权利 ， 使受侵 害的权利 恢复到应有状 态 。虽 然 我 国 物 权法 没 有明确规定 私力 救 济 ， 但 从 权利 保 护 的角度出发 ， 应当 允许 私力 救 济 ， 即受害人可以直 接与 利 害关系 人、登 记 权利 人、登 记机 关等相 关主体进行 交 涉和 协商 ， 若 登 记 权利 人对 登 记 错 误 的事 实 并无 异议 ，共 同 申 请 更正登 记 并无 不 可。即便 是 两者之间存 在 异议 ， 但 不 动 产 物 权事 实 权利 人、受害人采 取 的自 我 保 护 措 施 只 要其不 超出 法 律 规定 的范 围 均 应许 可。 。参 见德 国 民法 典 第 条 孙 宪忠 中 国 物 权法 总论 第 鎇 北 京 ： 法 律 嫔 纾 意更正的， 利 害关系 人可以申 请 异议登记 ”内 容， 这个内 容是 否 意味着 法 律 将 “权 行 政诉 讼 方 式救 济院 法 释 朗 奔 洌 事 人可直 接起诉 加 害人或 者原有的登 记 申 请 人， 请 求民事 确权诉 讼 或 者提起民事 侵 权诉 讼 ， 要求加 害人或 登 记 申 请 人承担 民事 侵 权责任， 在 确权后或 民事 判决 认定 侵 权成 立 后， 依据 判 决 书 请 求更正登 记 ， 登 记 机 关应当 根 据 生 效民事 判决 认定 的基 础 法 律 关系 ， 按 照 司法 机 关的嘱 托 或 者当 事人的申 请 进行 更正登 记 ，即通过 民事 诉 讼 解 决 登 记 错 误 纠纷 。在 此情 况下 ， 民事 争 议 的处 理 期间不 计 算 诉 讼 处 理 为 由剥夺 当 事 人提出 行 政赔 偿 的诉 权， 是 错 误 的。有学者提出 此种 情形 下 若 允许 当 事 人再 行 向 登 记 机 关追 偿 ， 容易造成 当 事 人的双重 受偿 不 当 得 利现 象 发 生 。其实 在 后来 的登 记 机 关承担 赔 偿 责任的裁 判 文 书 中 作以专 门记载： “当 事人实 际受偿 数 额 不 得 超过 其损失 数 额 ”， 即可避免 受害当 事人的双重 受偿 问 题。三 是 行 政附 带 民事 诉 讼 模 式 。关于 登 记 错 误 既 涉及民事 诉 讼 ， 又涉及行 政诉 讼 的情 形 ， 我 国 民事 诉 讼 法 和 行 政诉 讼 法 并无 特别 规定 。当 事 人可以根 据 不动 产 登记 错 误 争 议的不 同 情形 ， 分 别 或 者同 时提出 不 同 种 类 的诉 讼 ， 也就 是 说 ，应当 给 予当 事 人选 择 何 种 诉 讼 的权利 和 自 由。但 是 民事 、行 政双轨 诉 讼 有时并不 能 解 决 纠纷， 反 而 将 纠纷复 杂 化 。轰 动 一 时的“高 永 善诉 焦 作市 影 视器 材公 司房 产 纠纷 案 棚围 绕三 间房 屋 的所有权争 议 ， 各 方 当 事 人分 别 提起民事 诉 讼 和 行政诉 讼 。历 经 三 级 法 院 的十 数 次 民事 审判 和 行 政审判 ， 但 纠纷仍没 有解 决 。以下 是 笔 者经 办 的两个关联案 例 咐杭 侔 唇 掖畎 咐。年，开 发 商 疽 蚪 枳 式鹄眩 胱 匀 蝗 薆 签 订 了 一 份房 屋 买 卖 合 同 ， 约 定 转让价 款 万元， 合 同 约 定 自 然 人赘 万元， 余 款 以所购 房 屋 为 抵 押 物 在建行 申 请 办 理 了 住 房 按 揭 贷款 万元， 期限年， 购 房 行 为 和 抵 押 行 为 均 办 理 该学说 认为 在 我 国 目前的不 动 产 登记 机 关大 多为 国 家行 政机 关， 把 登记 机关确定 为 国 家机 关， 那 么 登 记 机 关因 登 记 错 误 应承担 的赔 偿 责任就 是 国 家赔 偿责任。登 记 机 关的登 记 行 为 是 国 家运用 登 记 管 理 职 权对 不 动 产 权属 法 律 关系 的确认， 以国 家的公 信 力为基 础 给 当 事人提供 不 动 产 交 易的安 全保 障 ， 其承担 赔偿 责任是 基 于 公 共 平等负 担 理 论 ， 所以其行 使职 权造成 的损害应承担 国 家赔 偿 体， 可能 为 公 证 机 构 、律 师、拍 卖 行 、测 绘 单 位 或 登 记 机 构 的工 作人员 等， 这类 主体的权利 义 务 关系 并不 一 致 。在 考 虑第 三 人的法 律 责任时， 应对 这类 人应承担 责任的性 质进行 划 分 。如公 证 机 构 出 具了 虚 假 或 错 误 的析产 公 证 书 或 者继承文 书 导 致 登 记 错 误 应承担 的是 民事 责任； 测 绘 单 位 系 事 业 单 位 ， 所以测 绘 单位 同 样 承担 民事 责任； 而 登 记 机 构 中 工 作人员 的责任承担 问 题 ， 应由登 记 机 构承担 行 政责任和 国 家赔 偿 责任， 之后登 记 机 构 可因 其工 作人员 的失 职 行 为 而 享有追 偿 权。这是 登记 错 误 引 致赔 偿 责任的第 二个层 次 。欢 羌 腔嘏 獬 鹑 蔚墓钩蓃 嗣 袼痉 粱蕾 不 动 产 登 记 中 的损害赔 偿 责任研 究姓 芯浚： 豪 鳎锶 芯縖 北 京 ： 中 国 人民人学嫔 纾 登记 形 式审查方 式学说 及其依据登记 实 质审查方 式学说 及其分 析 。孙 宪忠 中 国 物 权法 总论 第 鎇 北 京沙 霭嫔 纾 取 证 ， 因 此实 质审查既 影 响交 易便 捷 和 速 度， 又增加 登 记 成 本 ， 不 符 合 效率和经 济 原则。自 理 论 和 实 践两个层 次 来 看 ， 仅 仅 是 为 了 追 求所谓 的交 易客观真 实的终 极 目标， 杜绝 登 记 错 误 发 生 ， 而 强令 登 记 机 构 以实 质审查之责开 展 登 记 活动 ， 必将 是 一 厢 情愿的“乌 托 邦 ”。因 此， 笔 者赞 同 以形 式审查为 主结合 实 质审查为 辅 的审查标准 和 方 式 。比如， 登记 机 关对 于 自 行 颁 发 的不 动 产 产 权证 真伪的审查， 应做到 实 质