物业管理的5S应用

1,物业管理的5S应用,2,关于5S,日本企业成功的两大法宝品管圈（QualityControlCircleQCC)5S活动:5S是指整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫（SEISO）、清洁（SEIKETSU）、素养（SHITSUKE）等五个项目，因日语的罗马拼音均为“S”开头，所以简称为5S。5S起源于日本，是指在生产现场中对人员、机器、材料、方法等生产要素进行有效的管理，这是日本企业独特的一种管理办法。,3,5S活动的目标,1工作变换时，寻找工具，物品马上找到，寻找时间为零。2整洁的现场，不良品为零。3努力降低成本，减少消耗，浪费为零。4工作顺畅进行，及时完成任务，延期为零。5无泄漏，无危害，安全，整齐，事故为零。6团结，友爱，处处为别人着想，积极干好本职工作，不良行为为零。,4,5S活动的原则,1自我管理的原则良好的工作环境，不能单靠添置设备，也不能指望别人来创造。应当充分依靠现场人员，由现场的当事人员自己动手为自己创造一个整齐、清洁、方便、安全的工作环境，使他们在改造客观世界的同时，也改造自己的主观世界，产生“美”的意识，养成现代化大生产所要求的遵章守纪、严格要求的风气和习惯。因为是自己动手创造的成果，也就容易保持和坚持下去。2勤俭办厂的原则开展“5S”活动，会从生产现场清理出很多无用之物，其中，有的只是在现场无用，但可用于其他的地方；有的虽然是废物，但应本着废物利用、变废为宝的精神，该利用的应千方百计地利用，需要报废的也应按报废手续办理并收回其“残值”，千万不可只图一时处理“痛快”，不分青红皂白地当作垃圾一扔了之。对于那种大手大脚、置企业财产于不顾的“败家子”作风，应及时制止、批评、教育，情节严重的要给予适当处分。3持之以恒的原则“5S”活动开展起来比较容易，可以搞得轰轰烈烈，在短时间内取得明显的效果，但要坚持下去，持之以恒，不断优化就不太容易。不少企业发生过一紧、二松、三垮台、四重来的现象。因此，开展“5S”活动，贵在坚持，为将这项活动坚持下去，企业首先应将“5S”活动纳入岗位责任制，使每一部门、每一人员都有明确的岗位责任和工作标准；其次，要严格、认真地搞好检查、评比和考核工作、将考核结果同各部门和每一人员的经济利益挂钩；第三，要坚持PDCA循环，不断提高现场的“5S”水平，即要通过检查，不断发现问题，不断解决问题。因此，在检查考核后，还必须针对问题，提出改进的措施和计划，使“5S”活动坚持不断地开展下去。,5,定义：区分要与不要的物品，现场只保留必需的物品。目的：改善和增加作业面积；现场无杂物，行道通畅，提高工作效率；减少磕碰的机会，保障安全，提高质量；消除管理上的混放、混料等差错事故；有利于减少库存量，节约资金；改变作风，提高工作情绪。意义：把要与不要的人、事、物分开，再将不需要的人、事、物加以处理，对生产现场的现实摆放和停滞的各种物品进行分类，区分什么是现场需要的，什么是现场不需要的；其次，对于现场不需要的物品，诸如用剩的材料、多余的半成品、切下的料头、切屑、垃圾、废品、多余的工具、报废的设备、工人的个人生活用品等，要坚决清理出生产现场，这项工作的重点在于坚决把现场不需要的东西清理掉。对于车间里各个工位或设备的前后、通道左右、厂房上下、工具箱内外，以及车间的各个死角，都要彻底搜寻和清理，达到现场无不用之物。,1S-整理（Seiri）,6,2S-整顿（Seiton）,定义：必需品依规定定位、定方法摆放整齐有序，明确标示。目的：不浪费时间寻找物品，提高工作效率和产品质量，保障生产安全。意义：把需要的人、事、物加以定量、定位。通过前一步整理后，对生产现场需要留下的物品进行科学合理的布置和摆放，以便用最快的速度取得所需之物，在最有效的规章、制度和最简捷的流程下完成作业。要点：物品摆放要有固定的地点和区域，以便于寻找，消除因混放而造成的差错；物品摆放地点要科学合理。例如，根据物品使用的频率，经常使用的东西应放得近些（如放在作业区内），偶尔使用或不常使用的东西则应放得远些（如集中放在车间某处）；物品摆放目视化，使定量装载的物品做到过目知数，摆放不同物品的区域采用不同的色彩和标记加以区别。,7,3S-清扫（Seiso）,定义：清除现场内的脏污、清除作业区域的物料垃圾。目的：清除“脏污”，保持现场干净、明亮。意义：将工作场所之污垢去除，使异常之发生源很容易发现，是实施自主保养的第一步，主要是在提高设备稼动率。要点：自己使用的物品，如设备、工具等，要自己清扫，而不要依赖他人，不增加专门的清扫工；对设备的清扫，着眼于对设备的维护保养。清扫设备要同设备的点检结合起来，清扫即点检；清扫设备要同时做设备的润滑工作，清扫也是保养；清扫也是为了改善。当清扫地面发现有飞屑和油水泄漏时，要查明原因，并采取措施加以改进。,8,4S清洁（Seiketsu）,定义：将整理、整顿、清扫实施的做法制度化、规范化，维持其成果。目的：认真维护并坚持整理、整顿、清扫的效果，使其保持最佳状态。意义：通过对整理、整顿、清扫活动的坚持与深入，从而消除发生安全事故的根源。创造一个良好的工作环境，使职工能愉快地工作。要点：车间环境不仅要整齐，而且要做到清洁卫生，保证工人身体健康，提高工人劳动热情；不仅物品要清洁，而且工人本身也要做到清洁，如工作服要清洁，仪表要整洁，及时理发、刮须、修指甲、洗澡等；工人不仅要做到形体上的清洁，而且要做到精神上的“清洁”，待人要讲礼貌、要尊重别人；要使环境不受污染，进一步消除浑浊的空气、粉尘、噪音和污染源，消灭职业病。,9,5S-素养（Shitsuke）,定义：人人按章操作、依规行事，养成良好的习惯，使每个人都成为有教养的人。目的：提升“人的品质”，培养对任何工作都讲究认真的人。意义：努力提高人员的自身修养，使人员养成严格遵守规章制度的习惯和作风，是“5S”活动的核心。,10,物业管理企业为什么要推行5-S？,11,员工的工作,12,办公场所,13,物品摆放,14,人员关系,15,管理状况,16,以上是一个管理水平差的管理处出现的一些特征,17,何谓5-S（五常法/五正法/五恒法）？,SEIRI常组织东西分类处理SEITON常整顿安放有条不紊SEISO常清洁全员彻底清洁SEIKETSU常规范设标准便监察SHITSUKE常自律员工自律成习,5S现场管理,18,五常法是5种良好的行为习惯五常法是现场一切管理的基础五常法是用来维持品质环境的一种技术五常法是要为员工创造一个干净、整洁、舒适、合理的工作场所和空间五常法能提升人的品质五常法能进标准化的建立,19,5S对物业管理有什么效用？,20,获得业主的认同和良好的印象，减少投诉，提升企业形象;培养个人良好的行为习惯;提升员工的归属感、自律性;减少浪费、降低成本;改善其品质、提高效率;提高安全保障、加强设备的稳定性;成为其它品质改善的基础如ISO9000,21,投资者满意（ISInvestorSatisfaction)客户满意（CSCustomerSatisfaction)雇员满意（ESEmployerSatisfaction)社会满意（SSSocietySatisfaction),22,五常法在物业管理中的适用范围,设备设施管理仓库管理办公管理文件资料管理车场管理安全消防管理宿舍管理、工作间和储物间管理员工服务意识、行为习惯管理,23,什么是常组织,定义：将工作场所中的任何物品区分为必要的与不必要的，必要的留下来，不必要的物品彻底清除。目的：腾出空间、防止误用和浪费,整理,24,哪些地方会找到不需要的东西,整理,25,储物柜工具箱,整理,26,通道、转角位,整理,27,办公场所,资料柜顶,杂物房、仓库,不需要的东西,整理,28,常组织的作用,物业管理中因缺乏整理而产生的浪费和失误,整理,29,常组织应做什么,分开完成工作的必需品及非必需品;将必需品的数量降低到最低程度及放在一个方便的地方;哪些东西该扔掉,即使是昂贵的;哪些东西该保存及怎样恰当保存以便将来很容易就能找到,整理,30,分层管理,按使用的先后次序；按物品的功能类别；按使用的频密程度；按物品的重要程度。,整理,31,常组织的判别标准,整理,32,OneistheBest,一套工具/用具一个文件存放点一页表格/备忘录一份储存副本一小时会议一分钟电话一个物料储存仓库一站式的顾客服务,整理,33,物业管理中常组织的活动例子,制定“要”和“不要”的判别标准；自己负责的工作场所全面检查；要有决心丢掉不需要的东西；将物品分类整顿；处理造成肮脏和泄漏的原因；每日自我检查。,整理,34,物业管理中常组织的活动例子,废弃无使用价值的物品；不使用的物品、不要多余重复的零件和物品不要使用；使不上的工具、零件、物品和设备不要；造成工作不便的物品不要；多余重复、无存档价值的文件资料不要；过期的活动用具、装饰用品、宣传海报不要；无修理价值、损坏的电器、配件不要；与工作无关的私人物品不要。,整理,35,红牌作战应用,整理,36,推进常组织的步骤,整理,37,常组织需要“舍弃”的智慧,常组织就是一种抛弃东西的艺术,整理,38,什么是常整顿,将东西放在一个容易存取、适当及安全的地方以减少找寻的时间；必要的东西分门别类依规定的位置放置，并摆放整齐，统一标识；提高效率的基础。,整顿,39,常见的典型问题,忘记、不清楚物品存放的位置；存放的地方离工作环境太远；存放的地方太分散；由于物品太多难以找到要找的东西；物品本身无标识；物品不存在，但又不知道是遗失了还是被借走；物品好坏难分、物品长时间存放失去效用；不清楚物品是否有储备，造成浪费。,整顿,40,工作环境设计好坏的例子,胡乱摆放,摆放整齐,走道阻塞,畅通无阻,整顿,41,物业管理档案资料常整顿实例,档案与文件、工作记录和ISO的区别；文件、工作记录的整理和保存方法；ISO文件整理和归档方法；创优资料的收集和归档方法。,整顿,42,物业管理仓库常整顿实例,物品存放仓库的自然条件；仓库物品的存放分类；物品存放的区域划分；区域划分的方法；仓库物品的存放要求。,整顿,43,物业管理设备管理常整顿实例,设备标识、标志的应用：状态标识功能标识指示标识警告标识说明标识颜色管理的应用,整顿,44,物业管理车场管理常整顿实例,车辆进出行驶导向；车辆停放秩序指引；车位划分标识；车场安全指示标识。,整顿,45,整顿”是一门摆放、标识的技术,每样东西都有一个清楚而固定的“家”，把要用的东西以最简便的方式放好。,整顿,46,什么是常清洁,定义：所谓常清洁，就是经常打扫，保持清洁。目的:清洁是安全的第一步。干净亮丽的工作场所令人心情愉快。清洁是提高品质的基础。,清扫,47,常清洁的关键,清洁工作的艰巨，不在于搞多少次“卫生”，而在于如何将此项工作日常化的工作。是发现问题和消除隐患的必要手段，但并非解决问题的根本。,清扫,48,常清洁实施要领,责任化、标准化，建立清洁责任区；执行例行扫除，清理脏污；调查污染源，予以杜绝或隔离；建立清扫标准，作为作业规范。,清扫,49,推进常清洁的活动步骤,清扫,50,物业管理中常清洁的活动例子（办公室）,每天十分钟的清洁活动；每人坚持一些清洁责任；使清洁及检查更容易；进行清洁前的检查，进行分析并纠正问题；清洁少有人注意的地方。,清扫,51,物业管理中常清洁的活动例子（机电设备清洁）,电梯设备清洁；水泵设备清洁；配电设备清洁；空调系统清洁。,清扫,52,什么是常规范,定义：将上面的3S实施的做法制度化、标准化，并贯彻执行并维持。目的：成为惯例和制度是标准化的基础企业文化开始形成,清洁,53,常规范的管理工具,视觉管理：张贴合适的标签视觉监察法透明度：使人知道储存器内是什么东西及其外观好坏。故障地图：标明问题所在点。量化：测量、分析、防范未然。,清洁,54,怎样才是好的视觉管理工具,远距离都能看到的内容：应放在要显示的地方附近；应使员工看了以后便知道什么是对什么是错；应该容易及方便使用；应使员工容易跟从并执行需要的纠正行动；应使工作环境更明亮及更有规划。,清洁,55,物业管理中常规范的活动例子,透明度（如被眼看穿的玻璃门、玻璃柜）责任标签、设备标识防止出错的做法文件以颜色分辨其文件性质储存物件柜都有标签说明所存放物件的名称部门和员工的座位都有铭牌工序流程都有文件标准并放在适当位置方便检察部门在明显的地方贴上工作进度表现报告,清洁,56,物业管理中常规范的活动例子,安全管理措施及标识开关旋钮的转向箭头和标识操作指示高压危险图标和警告语线管类的分类着色和流向标识危险区域护栏和警告牌动力设备动作中、检修中等标牌走火通道、疏散标识,清洁,57,物业管理中常规范推行要领,向员工贯彻5S意识，寻找有效的激励方法。维持执行好3S，养成坚持的习惯，并采取一定的监督检查措施。应用视觉工具（VisualAids)使我们一眼就看出工作是如何进行推行透明管理、颜色管理定期或不定期检查部门相互评比,清洁,58,常规范的总结,所谓常规范，就是维持组织、整顿、清洁这3S的成果。,清洁,59,什么是常自律,定义：对于规定好的事情，按要求执行，依规律行事，培养敬业、文明、进取的精神。,目的：让员工遵守规章制度，培养良好素质习惯的人才，铸造团队精神。,素养,60,培养良好的个人素养,遵守出勤、作息时间尊重别人，以成相待工作保持良好的态度（不随意谈笑、离岗、做工作外事情等）服装整齐，戴好识别卡爱护公物，用完归位保持卫生，定期清洁,素养,61,常自律实施要领,注意点：坚持不懈地教育，才能养成良好的习惯行为指标全员教育激励奖赏高层支持全员参与评估改善反复进行,素养,62,物业管理中常自律活动的例子,全面清洁全员清洁活动（人过路净）训练收拾物件和垃圾共用空间的5S管理履行个人职责良好的电话和沟通技巧规范的语言和文明的举止编写和遵守5S手册“眼见为实”检查5S环境,素养,63,保安宿舍的5S,饭堂的5S衣服、杂物的5S生活用品的5S保安设备的5S宿舍卫生的5S,素养,64,常自律总结,所谓的自律（素养），就是养成遵守既定事项的习惯。5S是以教养为始终，保持自身之美，就是教养。,素养,65,组织,整顿,规范,清洁,5个S之间的关系,素养,66,物业管理中5S推展手法目视管理,1、红牌2、看板3、工作牌4、信号灯5、操作流程图、示意图和平面图6、提醒板7、区域线8、警示线9、告示板10、反面教材,67,目视管理推展手法应用示例,1、在通道拐弯处设置反射镜，防止车撞2、用小字纸条挂在出风口显示风机运作3、设置“人员去向板”，方便工作安排4、关键部位给予强光照射，引起注意5、用图示、相片作为作业指导书，直观易懂,68,物业管理中5S推展手法五现手法,现场：事情发生地场所现物：变化的或有问题的实物现实：发生问题的环境、背景原理：能说明大多数事情的根本性道理原则：法律法规、专业技术和公众利益,69,物业管理中5S推展手法戴明圆环,前进,70,P,D,C,A,P(Plan)：制定计划D(Do)：立即行动C(Check)：检查A(Action)：修正,P、D、C、A工作法,71,制作计划的工具甘特表,用图表来衡量实际与预期生产记录之间关系的方法中所使用的图表，称为甘特图表或甘特图，亦称甘特进度表或条形进度表，是以美国企业管理学家甘特（HenryGantt）的名字而命名的，常用于策划和编排工作。它基本上是一种线条图，横轴表示时间，纵轴表示要安排的活动，线条表示在整个期间上计划的和实际的活动完成情况。甘特图直观地表明任务计划在什么时候进行，以及实际进展与计划要求的对比。,72,运用甘特表应注意的三原则,清楚指明所需完成的工作项目或数量，以及所需时间;注重工作的进度和时间、生产力的变化和指令的传达;管理人员须尽可能依照预定的时间去完成工作.,73,D：立刻行动,你是“寒号鸟”吗？,74,C：检查,很多新晋员工在制定目标后就埋头苦干，不去检查：有没有偏离目标，或者随着情况的变化，原定的目标本身要不要调整？这是很容易忽视的一个步骤。,75,A：修正,修正不管用的行动，直至达成目标为止。,76,物业管理中5S推展手法思维十法,排除法：就是抓住重点，也即是为提高工作效率而抓主要问题的一个简单实用的方法。究竟谁是重点、核心的问题，谁是次要的方法，可用排除法去逐一地分析。如果问题不是很重要，就先暂缓、搁置。重要的事情，要尽快地解决，要分清轻重缓急。正与反：任何事情都有正面与反面，对此你都要正确地去对待，很多公司都要求员工必须严守标准地作业，员工一旦违规作业，处罚将是很严厉的。对于出现的问题，从几个方面去分析，才可能找到真正的原因，从而解决问题。,77,普遍于例外：管理无所不至是不现实的。应在寻找异常和例外的过程中去管理他们，这样可以减少很多的管理成本。也就是说一个管理者要积极主动地去找问题解决、缺点改进，这就是例外。俗话说，钱要花在刀刃上，但有时却经常浪费很多时间和精力去做一些无谓的事情。恒定和变化：恒定与变化，可以用不同的方法来对待稳定的变化，减少管理的难度。比如，一些产品做了很长