广州新城海港花园管理方案

屋宇物业顾问有限公司香港沙田小沥源安平街6号新贸中心B座3/F1-6室服务电话：2647 9833(32线)垂 询 专 线：2636 8888 新城海港花园 顾 问 工 作 方 案 呈交人：香港屋宇物业顾问有限公司日 期： 二零零零年八月十六日 编号：WYGZ-SCTZ-00-009 由：香港屋宇物业顾问有限公司 致：广州南岳房地产开发有限公司 总经理送呈：广州南岳房地产开发有限公司曾健经理时间：二年八月十六日主题：新城海港花园顾问工作方案报告新城海港花园顾问工作方案报告 经与贵司的接洽，获悉贵司正在广州市天河区了开发建筑面积达 17.64万平方米的大型住宅新城海港花园，一期（南区）共8栋16-22层的高尚住宅、并有完善配套设施，且贵司有意选聘物业顾问，以协助进行项目物业管理工作，我司认为能参与新城海港花园这样大规模楼盘物业管理顾问工作，极具挑战性，我司立足于自身丰富的经验和实力，有信心完成这一极具挑战性的工作。屋宇管理有限公司成立于一九七四年，为香港首家独立性管业机构，现为香港四百余座物业提供全方位的专业物业管理服务。除香港区业务外，我们联号屋宇管理（澳门）有限公司乃于一九八一年创立，亦为当地最早一间专业管理机构，现在管理近百座各类型物业，且为目前澳门最大管业机构之一。屋宇管理有限公司作为香港最大的非发展商属下的专业管理机构，及至一九九九年元月为止，本公司合共聘任员工三千余人，管理楼宇面积超过三千万平方米，分布于香港、澳门、上海、重庆、广州、武汉、沈阳、成都、南京、杭州、昆明、长春、济南、青岛、烟台、威海、大庆、哈尔滨、大连、秦皇岛、西安、兰州、厦门、泉州、江苏江阴、广东惠阳、深圳、佛山、南海及广州花都、番禺各地。所管理之物业包括大型住宅大厦、高层住宅大厦、低密度花园洋房、综合性商业大厦、写字楼大厦、工业大厦、政府海关大楼、建筑工地、大型体育场、大型停车库及商场等。不论在香港、澳门，还是中国大陆，我司所管理的各类楼盘均取得优良的业绩，比如：山东济南的齐鲁国际大厦，我司参与管理后租售率明显提高，由25% 飙升至目前的98.6%。 江苏南京的栖霞建设集团，管理物业项目多达十一个，东方花园、花园路大厦均被评为全国城市物业管理优秀示范大厦，月牙湖花园、紫禁城大厦也被指定为国家级2000年小康住宅大厦。武汉市良友大厦属当地高档写字楼，物业管理公司成立初，各项费用支处较大且管理不善，经委托我司实施合理管理之后，将原已招聘160名职员缩减50余人，降低了成本，起到了精简人力，提高工作效率的作用。青岛当代商城系山东省目前最大的综合性商场，开发商台东房地产集团委托我司顾问人员直接担任集团公司的第一执行副总经理，并兼任物业管理公司的总经理，全权负责商城的营运与管理，配合该商城完成整体筹建与公司机构组建。 对此，屋宇公司有信心为广州南岳房地产开发有限公司所开发的各类型物业，提供专业管业顾问服务，并直接参与具体物业管理工作,同时，结合实际情况引进实施港式先进的物业管理模式。我司深信，只要通过双方共同努力，一定能协助新城海港花园成功地参加各级评选，在广州市乃至全省创出一个优质品牌，促进贵司所开发楼盘的销售。 我们的管理目标是：1. 大厦业主入住一年后，该大厦获评为广州市物业管理优秀示范大厦；住户满意率达80%；2. 第二年获评为广州城市物业管理优秀示范大厦；住户满意率达90%；3. 第三年获评为全国城市物业管理优秀示范大厦；住户满意率达95%。4. 配合物业管理公司不断完善服务和管理运作体系,提高服务质量和管理水平，根据国际质量标准体系，协助物业管理公司通过ISO 9002国际质量标准体系的认定，实行制度化物业管理服务体系。香港屋宇物业顾问公司通过对新城海港花园项目总体规划的了解和研究,结合以往管理工作经验,从物业管理专业角度，总结分析了一期将开发的住宅小区未来物业管理建设与发展的总体方向,并草拟出该项目物业管理顾问工作方案，索引如下：一、 新城海港花园初步物业管理方案前言二、 新城海港花园物业管理前期介入建议三、 新城海港花园之物业管理模式建议四、 新城海港花园推行屋宇管理顾问特色五、 新城海港花园管业顾问初期工作计划六、 新城海港花园配套设施与服务建议 我司根据新城海港花园的发展计划与规划目标拟定了顾问合作方式与收费标准：一、 顾问合作方式：屋宇公司根据贵司项目建设进度和管理需要，派遣2名具备工程建设、项目规划、物业管理丰富经验之资深管业总监和工程总监，配合或直接参与贵司的各项工作。两名总监将长期驻守工作点主持物业管理公司全面的管理工作。二、 顾问费用：1、 贵司委托我司负责新城海港花园一期（南区）总面积超过82952.54平方米的管业顾问服务，则顾问费为每月人民币3万元；2、 贵司负责驻地总监的薪金，提供必要的办公设备；3、 我司负责驻地总监薪金津贴、劳保福利等费用。 我司深信凭籍多年管业经验、专业的技术、优秀的管理人才，规范的服务内容，更有信心去完成贵司诚意的委托，在广州市乃至广东省共同创造一个优质的品牌和良好的社会声誉。 顺颂商祺！ 董事长兼行政总裁 彭宝德 （中国部市场拓展经理 钟晓虹代行） 顾问工作方案 新城海港花园顾问方案草拟 前 言 物业管理是指管理公司受物业所有人的委托，按照有关法律和委托管理合同行使管理权，从而对物业的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大限度的使用价值和经济效益。他作为房地产市场的消费环节，实际上是房地产开发的延续和完善，是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务方式，物业管理既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一环，在国际上十分盛行并正在稳步发展，被人们视作现代化城市的朝阳产业。 随着国内房地产业逐步趋向成熟，需要配合一套完善的管理体系， 始可运作自如，井井有条，从而促使房地产加速发展。顺应大势所趋，无论是政府或房地产开发商，还是物业使用者或业主，都已体验到物业管理的重要性。良好的物业管理，是大众安居乐业的保障，也能树立开发商的良好形象，促使物业的销售、租赁、增值能力得到推动和提高。一、新城海港花园物业管理前期介入建议 在多年的物业管理实践中，香港屋宇物业顾问有限公司深刻体会到：一个大厦建得再好，物业管理跟不上，其建设质量也会打折扣。目前之所以许多项目的物业管理举足维艰，主要原因除了住户对于物业管理的接受程度还不高之外，更大程度上是因为在规划设计阶段没有充分考虑到项目日后物业管理的实际需要，给物业管理工作造成了很多先天不足。“重建设，轻管理”的意识最终只会拖住开发商的后腿，使其前进发展的步伐很难迈出。因而积极提倡物业管理的先期介入，从规划设计阶段开始，就对项目的物业管理进行充分全面的考虑，在汲取国际物业管理先进经验并结合国内各地实际情况后，按合理的标准草拟新城海港花园住宅小区的物业管理方案。所谓前期介入指物业管理公司在接管物业以前的各个阶段（项目可行性研究阶段，建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等）就参与规划和决策，在此基础上制定出物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提出有关楼宇设计、施工监督、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面的建设性意见。香港屋宇公司管业顾问将严格按照以上步骤配合物业管理公司执行各项工作，及时提出合理建议。前期介入有以下优点：1、 有利于维护物业管理公司的专业形象，如果接管与入住同步进行，物业管理公司即使努力，也难免因处理各项繁杂的事务而忙中出错，导致严重影响物业公司的形象；2、 前期介入能优化设计，减少返工，防止后遗症；3、 前期介入有利于加强对所管理物业的全面了解，物业管理公司要想做好物业及其附属设施的维修养护工作，必须对土建结构、管道走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，对于图纸改动或增建部分作认真纪录；4、 前期介入利于后期管理工作的进行，在物业管理前期工作中就应设计出物业管理方案，草拟和制定各项规章制度，筹备成立业主管理委员会，印制各类证件，安排好机构设置、人员聘用、上岗培训等工作，以便物业一旦移交，物业管理公司就能有序工作。二、新城海港花园物业管理建议 基于上述物业管理前期介入的介绍，根据现有资料，我们提出以下未来小区物业管理建议。1、 实用性提高物业实用率，在合理的情况下，尽量减少公用面积，减少承重住柱，规划、设计时注意实用率与不注意实用率的设计结果会产生至少5%的差值，即从业主利益考虑直接隐含影响了楼价5%上升或下降的结果。比如：注意实用率的设计，每台车所占位为20-30平方米，反之，占位可达40平方米。2、 美观、耐用性美观与耐用两方面处理得好会很和谐，例如：发展商为单纯讲美观，突出一些造型，用夹板或铁网等寿命短的材料整修一些间隔或造型，特别是一些公共部分，造成物业管理公司在接手管理后没几年就需要花费大量资金重新整修，给物业管理公司和业主造成很大的后期经济负担，房产开发方不能象作电影道具和模型一样，只讲美观，而不注意耐用。若开发商能站在广大业主的角度考虑问题，以“房产物业是百年大计”的思想来指导各项工作，则可使业主接楼后得到实惠，物业管理公司也可使维修量大大减少，发展商的信誉会越来越高。3、 功能性 除了正常规划设计应考虑的功能性，下面提出常被忽视的功能性设施配备：1） 集中“能源计量表”功能配备，如：水、电、气能源表按功能区分集中安放在公共区，不宜置于各业主单元内，这样在抄表时既不用打扰业主又方便物业管 理工作，另配能源计量表往往只注意各业主的分表及本区总表，没注意公共区域的分表配备，给后期的物业管理能源计量统计工作带来不准确的弊端，因此应配备公共区域能源计量分表，以便后期物业管理计量统计工作；2） 配备各种指示牌、小区或各住宅大厦平面图、有商场也可配商场平面图、警示 标志（牌）配备；3） 水电容量超前意识的预留量；4） 物业管理用房，如：办公室、值班室、工程制作室、仓库等，有条件还可配几 间管理人员、保安集体宿舍，这一部分用房可作为公用面积分摊，此工作做好，可稳定物业管理公司人员队伍，提高物业管理公司档次，可减少物业管理 费，可奠定物业管理的良性循环基础；5） 垃圾处理，在小区内相应位置应考虑配备收集垃圾的设施，这些设施要考虑密封性，清扫、清洗方便又不会扩大污染。4、 安全性 有条件尽可能配置成“封闭式”小区，以利于治安管理； 但以首期规划建设资料表明，应注意加强以下设置：1） 每栋楼独立设置保安防卫系统，建立二十四小时保安值班巡逻制度，保安员定 岗定员，定时在大厦内巡逻，为住户提供安全的居住环境。并建议保安员订制 新款保安制服，树立公司的良好形象。2） 利用防盗、火灾报警系统，安装防火、防盗、安全对讲系统网络；3） 装修材料除上面所谈到的美观、耐用外，还注意禁用有毒、有辐射性、易燃的 材料；5、 节能性公共区域照明： 尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不宜一个开关控制一片灯，应按每组灯的功能性配备开关，如：每日24小时要求的长明灯、用作节假日开的氖气灯，各式分区、分块的间隔灯，均配备组合开关，以保证日后物业管理人员根据效果功能自如地控制照明系统，在硬件上做好设计配备工作。6、 智能性 随着计算机技术、通讯技术的迅速发展，以及人们追求信息技术和安全舒适的生活方式，智能大厦和智能大厦正在兴起，它是建筑技术和信息技术的完善结合，向人们提供全面的、高质量的、舒适、安全、快捷的综合服务功能，也是物业发展的必然趋势。大厦的智能化是信息、资源和任务的综合共享与全局一体化的综合管理。它的智能化是建立在系统一体化的集成的基础上的。通过系统集成，实现综合共享、提供服务和管理的高效率、达到多、快、好、省，高效益的目标。当然，智能化程度需根据物业的规模档次和居住群体的消费能力来设定。*如贵司顺利与我司合作，我司将免费给小区住宅楼宇提供宽带网综合布线*7、 环保、健康性建设前期即综合性考虑大厦居民未来的健康环保需求，设置便捷合理的垃圾收集和排污处理设施，园艺规划在注重观赏性的同时，建议考虑设计种植速生抗毒性强，无异臭味，防尘而不产生飞絮的树种，还可在小区与市区交接区域规划建设生态公园以作为隔离带，最大限度地控制降低小区范围的环境污染；提供专业的保洁防疫服务；设立先进齐备的医疗保健设施与配套服务，与市属甲级以上医院挂钩，开设专家医师、保健师、护士上门医护等服务项目，方便住户求医探病。这样更深层次地延伸了小区物业管理地内涵，可充分提高小区管理者在公众中的形象。8、 文化性物业管理公司可利用各种机会积极加强社区文化建设，提供多种方式，努力推进住户与物管公司之间以及住户与住户之间的广泛沟通与了解，以年龄特征、文化背景、性趣爱好为依据，组织各方进行不同层面的交往接触，意在使融洽、热情、祥和的生活氛围给人们带来无限心灵美感；针对大厦居民文化层次、信仰追求特点，管理公司定期举办适合各种年龄人士参与的健康有益的活动，以丰富大家的业余生活，满足现代生活的个性需求，提高大厦的文明素质；小区的有序管理离不开业主的密切配合，通过业主委员会，加强管理公司与业主之间的沟通和协商，对小区管理的重大决策，采取公开表决方法加以决定，同时，也鼓励业主积极参与，为小区的文明建设、科学管理出谋划策。9、 其它： 经熟悉有关资料和对项目规划的初步了解，结合本公司以往的物业管理经验，香港屋宇管业顾问有意根据国家建设部物业管理达标验收细则一文条理规定，协助发展商逐项落实各硬件和软件部分检验，在小区建成后以通过市标为基础，以最大的努力争取达到省标，并最终达到国家优秀示范大厦的标准。 1） 在入伙前，草拟公共契约、业主手册、装修指南等主要文件；协助发 展商完成大厦接管、验收工作，并对所有有关资料进行收集、整理、存档；2） 协助创建物业管理公司，并委派管业总监出任物业公司负责人，负责日常管理 工作，（人事、财务方面由发展商委派人员负责）；3） 协助发展商销售部门进行物业销售工作。三、新城海港花园推行屋宇管业顾问特色1、管理的规范化1）通过规范物业管理的法规和制度、章程，进一步明确政府主管部门及其它专业部门、业主委员会、物业管理公司和住户在物业管理中的地位和作用；明确他们的责、权、利关系；规范他们在物业管理中的行为。2）按照港式物业管理模式，建立健全物业管理机构。要按照物业管理的范围和内容，科学地设岗定位，使物业管理的各方面均有相应的管理人员在其岗、负其责。要在物业管理的前期进入、管理合同、服务内容的完善、企业的运作等方面进行规范，特别是要规范服务行为。还要完善规章制度，建立健全考核标准，使物业管理更加规范化、标准化。3）规范收费行为，做到收费标准公开，收支情况公开。与政府主管部门和物价部门增强协调和沟通，接受监督，制止乱涨价、乱收费的现象发生。4） 规范物业管理合同、契约，使物业管理企业的经营行为规范化、合法化，加强管理者的自我保护意识。5）规范并提高物业管理的服务意识和服务质量，即规范物业管理人员的管理、经营、服务行为，减少物业管理企业与政府各专业部门、产权单位、业主委员会和业户等方面的矛盾发生。6）规范物业管理公司的经营活动，在国家法律规定下和政策指导下开展各种经营服务活动，在公平合法环境下争创效益，从而增强管理公司的活力。2、管理标准化作为国际著名认证机构DNV 挪威船级社指定之物业管理企业认证咨询顾问，深信质量式企业的生命。不论哪个国家，不论何种企业（包括物业管理公司），都面临着严峻的质量挑战，为了求得生存和发展，为了获得最佳经济效益，必须把质量管理作为尚方宝剑，此外别无选择。因此，物业管理公司实现ISO 9002认证，便提到了工作日程。ISO 质量体系认证对物业管理公司的意义及作用1） 可以指导发展商或业主委员会选择合适的物业管理机构。2） 可以给企业带来更好的市场信誉。3） 可以帮助企业建立科学有效的质量体系。4） 可以促进企业提高管理水平和服务质量。5） 可以提高企业的竞争力和生存能力。6） 可以提高企业的经济效益。7） 以法制代替人治，可以提高管理者及员工的素质。实施国际ISO9002质量体系保证模式，以使为更好的满足物业管理的需要，来改进、完善企业的管理运作。从治安、车辆、清洁绿化、公共设备、公用设施、物料采购保管、大厦装修、员工培训以及行政管理等方面实施程序化、规范化管理后勤工作，为业户做好管理服务工作。建立、维持并不断完善符合ISO9002标准的文件化管理系统，全面加强质量管理，使质量始终贯穿于物业管理与服务的每一项工作，渗透到每一环节，落实到每一岗位和职员。3、专业化培训人才是管理企业最宝贵资源，人才培训则是重点工作之一。物业管理企业主要工作是提供高水平的服务，让用户有舒适安全的生活及经营环境，免不了建基于人与人之间的日常接触上，所以管理人员对外形象，礼貌及有系统的管理措施是很重要的屋宇公司有一套具有相当资格和丰富经验的专业培训师资和培训体系，通过对职员系统性培训考核以确保管理的正常运作，实现各项管理目标。在国内开展管理工作，培训部门严格按照ISO9002质量体系文件的规定，科学系统地对所有管理人员进行全面培训，确保全员年培训率达100%，合格率达100%。管业顾问将配合物业公司着手处理以下工作：1） 为保证未来小区实施科学化、专业化物业管理，则必需导入社会化、企业化的 运作机制，首先应将现物业管理机构进行调整，组织管理职能架构，注册物业 管理公司。管业总监将拟制物业管理公司的管理架构方案；2） 物业管理公司成立后，管业顾问将制定出公司各项工作人员职责、素质要求、招聘标准，并配合物业公司进行招聘工作；3） 随着物业管理公司管理架构的制定，所招聘各级职员也应随之进行调配组合，并根据工作性质定岗定责；4） 建立新的管理工作机制，以ISO9002管理质量体系为依据，有机地结合物业管理公司的实际情况编定工作程序和制度，5） 对物业公司工作人员进行培训，学习了解物业管理知识、相关工作内容与程序，强化工作纪律与服务意识的教育；6） 为提高物业管理的服务水准，当管理公司聘用新员工工作时，管业顾问将为员工提供适当的在职培训，使员工能清楚了解自己工作岗位及职责。在职培训，可分为在工作间受训练（ON JOB TRAINING）及离开工作间训练（OFF JOB TRAINING）。A、 在工作间受训练（ON JOB TRAINING）a、 当新员工到职时，将安排物业主任/主管/副主管清楚介绍工作地方，工作职责范围及工作要求，使新员工能对工作及地方有所认识。b、 为使所有员工能够充满信心地向客户提供服务，员工必须先要充分了解整个物业的概况及工作程序及联络的电话，首期的在队培训可分为：详细了解物业本身的情况，包括面积、功能、地形及通道；公司订定的工作岗位及范围标准；不同事情的部门沟通及工作程序；与有关部门的联络人名及电话，包括工程维修、物业管理、财务收费及日常投诉等。B、 离开工作间训练（OFF JOB TRAINING）a、 公司提供之训练课程 主要由基层员工参与，训练课程为一般管理技术与方法，处理紧急事情及投 诉的技巧，训练课程为期四课，以讲解及讨论等方法进行。对中、低级管理人员，则进行职业道德的培养，树立住户至上的服务意识，并进行相应的文化和技术培训。对高级物业管理人员，则注重现代高科技、高技能以及服务意识的培养，加强现代管理科学的学习，提高经营管理水平。并组织物业管理人员认真学习物业管理的方针、政策、法规和建设部关于各项物业管理的达标标准，加强考核检查，进一步提高从业人员的政策水平、法律意识和标准化水平。b、 外界提供之训练课程 技术人员的培训，除按大型设备供应商的安排动作培训外，国家、市府等会对不同技术工种作出不同的技术水平要求。例如锅炉、水电等，管理者应为长远管理考虑，配合国家标准外派适当员工受训。鼓励员工利用空余时间进修有关物业管理之课程，理论与实操相结合，共同提高专业水平。C、确立物业管理人员持证上岗制度 把持证上岗人数做为考核物业管理企业的一项重要指标，坚持从业人员上岗证考核审验制度，把好质量关。逐步做到凡未经物业管理培训者，不得从事物业管理工作。4、物业智能化 根据贵司的需求，我司可协助贵司针对小区智能化建设中有关的规划、设计、施工及综合性运用系统的建立等工作，提供全面、合理的建议与最新信息。智能大厦根据它的功能大致可分为四个子系统：A、 物业管理系统；B、 住处自动化系统；C、 楼宇自控管理系统；D、 安全防护系统。智能大厦正是对其基本要素即结构、系统、服务管理及其相互间的相互联动进化最优化考虑，来提供一个投资合理、拥有效率、舒适、温馨、安全、便利的环境。（一） 物业管理系统通过已建立的网络平台，把相应的读卡器、发卡机、车闸机和计算机连接起来，方便物业管理公司对大厦内服务管理一体化。1） 设施管理（公共设施的预订）通过大厦内部的设施预订联网系统，用户可以浏览在显示在电视上的选择单预订各种设施，如：健身房、壁球场、网球场、乒乓球室等。用户选择了设施和日期后，莹光屏会显示当月的预订情况及可选择的时间，预订之后，用户会获得确认，用户也可随时查核已预订的项目。物业管理部可通过“设施管理系统”让管理部增减可定用的设施，或者因个别事项或例行保养而停止某段时间、某些场地。管理部的管理人员可在办公室或物业里其它地方进入查询预定情况，管理部经理可进入系统回答用户查询。2）物业管理及咨询物业咨询是大厦内联网的其中一页，为物业管理部提供快捷方便的途径刊登通知和发布社区消息。物业管理部可特别设计的界面，在系统里增加及留告示，管理部也可选择在系统的登入页上张贴，让用户使用时能马上看见告示，管理处也可张贴只有指定用户才能看得到的个别通知。3）收费管理收缴三表费、卫生费、管理费等信息以及用电子邮件的形式发出催缴通知。大厦内可设读卡机和增值机，用户享用大厦内的设施和服务，智能卡在读卡机内确认，费用自动在卡上扣除，智能卡可到指定的增值机重新增值。4）车库管理停车场出入口安装防碰撞连智能读卡机，住户进入停车场只用智能卡在读卡机前轻扫一下，车闸边自动开启，访客进入停车场，用临时卡开启。（二）信息自动化系统1） 多媒体通信 通过大厦内已建立的快速以太网及周边设备，通过DDN专线和ISDN的线路与 ISP互联网连接，提供多媒体通信，这样比普通拨号上网方便快捷，又不占用电 话外线。用户通过互联网收发包含图像、声音、视频的多媒体信息服务：A、VOD视频点播系统丰富多采的影视节目、娱乐、新闻、体育等专题由用户点播，真正实现了家庭影院的享受。B、网上购务 商家在互联网上设立主页,向住户推介商品和服务,用户可浏览网，对商品作出 择.购物单经用户确认后,系统向商家发出电子邮件,通知送货。 C、远程医疗 通过巨域网和互联网系统，实现网上疾病诊断、电子病历、保健咨询。D、远程教学 函受课程、虚拟学院实验室、网络补习。E、IP电话 住户可以在现有的计算机上，安装认可的电话软件，利用大厦的快速专线上网 服务。接拨到相关的IP电话用户，获取便宜的电话服务。2） 局域网互联 通过大厦内部的局域网系统，可享受在大厦内部的服务：A. 信息存储中心收集、整理、归类大厦物业信息，进行集中存储合集中访问。包括大厦人事信息、房产信息、财务信息、受费信息等。B. 电子公告板用户可以在电子公告板上阅读社区新闻，公告事项，广告、通信录、乘车指南、社区活动等。籍此，大厦成为一个方便、团结及安全、温馨的社区。（三）楼宇自控系统1）定时控制通过定时系统控制家用电器的开关，如每天早辰定时启动播放自己喜欢的音乐，或者提供清辰换醒供能。2）远程遥控空调等家用电器用户在办公室通过电脑或通过行动电话上打开家里的空调等家用电器，回到家的时侯迎接他的是一个舒服、温馨的家。3） 三表自动抄送系统采用电子水表、电子点表、电子煤气表，数据终端对三表进行读数包存，管理中心的计算机通网络读取各户的三表，实现远程自动抄表。4） 电梯的监控 对电梯进行实时监控，并显示电梯的运行传况，可以通过控制系统主机对电梯进行控制，故障信息以表格的形式打印，并作为历史记录保存。5） 给排水系统的监控实时监控给排水系统状况，自动控制蓄水池及费水池的水位，自动控制增压泵、排水泵的运行等，以保护大厦正常用水，其故障信息以表格形式打印出来，并做为历史记录。6） 低压配电照明系统进行实时监控，保证大厦内的 正常供配电，其故障形式以表格的形式打印出来，并作为历史记录保存。（四）安全防护系统 1）闭路电视监控系统通过该系统可实时观察大厦的各个出入口及角落的情况，专业录象机二十四小时提供录象，以备查询，闭路监控也可控制主机联网，可在控制主机上监控某一监控点的情况。2） 可视对讲每一住户安装可视对讲子机，在每栋楼门口装一台主机，在管理中心安装大厦管理员机，可实现大厦内所有主机联网，统一由管理中心服务器控制。有客来访时，用户可通过子机看清来访者，以决定是否开门让其入门。住户与管理中心可双向呼叫及通话，当住户呼叫管理员机时可显示该住户的楼栋号及房号。大厦每栋楼门口机实现一户一个密码，门口机可以密码开锁进门。3） 大厦出入口控制在大厦内停车亭、俱乐部、出入口等物业管理场所，可设置出入口控制系统，采用非接触式控制系统，实现大厦内居民一人一卡，凡持有已注册的卡，就能刷卡开锁进入，是大厦内实现“一卡通”，这样既可控制外来人员的进入，又方便大厦的管理。4） 保安巡更系统巡更系统采用先进的非接触式卡设计，每一巡更点预埋一张非接触卡，利用串行口与管理中心相连，把记录送入电脑，供电脑处理。5） 防盗及煤气泄露自动报警系统 在客厅可设红外线探测器，达到非法入侵自动报警作用。客厅和主人房可设紧 急按扭，以便发生紧急情况时报警作用。 厨房装煤气探测器，一旦家中发生煤气泄露，气体浓度超过预制设定浓度值时， 系统自动报警。所有红外探测器可在人离开或进入房间时进行布防或撤防。住 户可安心在户内自由活动或休憩。 四、管业顾问初期工作计划1、物业管理的前期工作 经对新城海港花园之资料的初步了解，根据本公司以往的物业管理经验，我们有意协助发展商完成下列工作。1） 在入伙前，草拟公共契约、业主手册、装修指南等主要管理文件。A、公共契约界定开发商与各业主及物业管理公司应负的责任和义务，并对物业的各项管理订立规定。 在香港，公共契约是一份必须在土地注册处注册的法律文件。公共契约依照土地批约条款、城市设计条例、建筑物管理条例所规定，详细列明大业主、小业主及经理人所应有的权利、权益及责任。另外，公契还定义了公共权益及公共地方的划分及用途，特别在维修保养楼宇方面都有详细说明。同时公共契约无论是对现时的业主还是将来的业主都有同样的约束力。 管理者管理大厦的权力主要来源于公共契约，公共契约详细列明了经理人的职责，并授予其充分权力执行对整个大厦的全面管理。如负责大厦公共地方及设施的维修与保养，为大厦购买适当的保险,拟定、收缴、追讨及运用管理费，每年公布审核帐目，执行及监察公契内规定各业主应遵守履行的条款等。 “公共契约”是受该法律制约的一份法律文件，而守则和手册则是管理者为有效执行管理及方便业户理解而编定的管理制度的一部分，如业主手册、装修指南等。其实，对于国内许多发展商、小业主、物业管理公司来说，极需一份完善、实用的“公共契约”来界定三方的责任、权利、义务，并以此为基础开始以后良好的合作、服务工作。 该公约所涉及的内容包括：u 物业及公共设施u 业主的权利u 业主的责任u 管理公司的权利及责任u 管理公司酬金u 管理费及其它费用u 管理基金u 其它事项B、业户手册旨在向业主及租户介绍物业内各种服务、设备、守则及安全设施等。 务使业主及租户能熟悉物业的管理及运作。该手 册所涉及的内容包括：u 管理公司名称、管理控制、管理费、投诉及查询、管理处办公时间及管理 职员u 楼宇交接u 装修摘要u 物业管理与守则、物业开放及中央空调供应时间、保安事项、防火安全、 清洁服务、停车场管理服务u 迁入及搬运须知u 紧急程序C、 其它管理文件包括装修指南、承诺书、业主/租户委派装修承办商登记表及各类服务简介等。2、 编制首年管理经济预算 根据年度管理经济预算，报物价部门核定有关物业管理费和其它费用的收费标准。其内容包括：u 物业公司的员工人数、所需人工开支及各项福利开支u 大厦清洁所需各项费用u 大厦保险费用u 电梯、中央空调、公共水泵、公共照明所需电费u 电梯、中央空调及机电设备专业维修保养费u 大厦公共水费u 大厦日常水电维修费u 大厦机电设备年度安全认证费用u 节日装饰及广告费用u 物业公司办公费、电话费及杂费u 物业公司固定资产折旧及物业公司利润、税收等3、 组建物业公司。u 创建物业管理公司，并委派一名管业总监出任物业公司经理，负责日常管 理工作；u 配合申办物业公司执照。其基本程序如下：u 将申请成立物业管理有限公司的立项报告呈送投资方主管部门及市房地产管理局审批u 将投资方关于物业公司的公司章程及公司合同呈送投资方主管部门审批u 得到上述部门的批复后，持批准证书到市工商管理局申办公司执照u 执照批复后，投资方按照合同规定注资，注资完成后，到工商局领取执照 副本u 根据注册资金数量及公司规模，到市房地产管理局申请评定物业管理资质 等级u 持物业公司年度经济预算及物业公司资质等级证书到市物价局申请核定物 业管理费及其他收费标准总经理办公室物业公司基本构架社区管理部工程管理部清洁绿化部保安管理部财务部人事行政部4、 员工上岗培训 根据年度管理经济预算中的人员编制招聘员工，按照大厦实际情况，拟定详实的培训计划并分步实施，有针对性的对员工进行培训，直至员工上岗。 u 物业公司各部门员工招聘计划u 物业公司各部门员工招聘素质要求u 安排面试、复试u 人员录用u 部门经理及高级管理人员培训u 各部门员工物业管理专业培训u 各部门员工服务意识和技巧培训u 各部门员工业务技能和工作程序培训u 全部员工考核5、 制定规章制度 根据ISO9002国际质量标准体系，制定公司各项规章制度，规划公司各部门岗位设置及职能，制定各部门工作程序；u 内部检查工作规程u 用户报修处理工作规程u 用户投诉处理工作规程u 回访工作规程u 服务收费管理工作规程u 库房管理工作规程u 公共场地使用管理工作规程u 大厦文化活动管理工作规程u 突发事件或异常情况处理工作规程u 应急分队工作规程u 装修管理工作规程u 工程维修工作规程u 维修技工日常工作规程u 物业(设施)养护和修缮工作规程u 给排水设备(设施)运行管理工作规程u 给排水设备(设施)的维修保养工作规程u 二次供水管理工作规程u 中控室设备运作管理工作规程u 防火管理工作规程u 火警、火灾应急处理工作规程u 门岗值班工作规程u 巡逻岗工作规程u 中控室岗位工作规程u 保安警用器械管理工作规程u 保安员考核工作规程u 绿化(地)养护工作规程u 环境清洁工作规程6、 提交工程管理方案 介入小区工程建设，以物业公司的身份，以专业的物业眼光，从业主的使用角度提出修改意见、建议，并跟进实施。即从设备安装期开始，物业公司逐步介入工程建设中，一方面熟悉设备本身的功能、特性，熟悉供应商，为日后的工程交接、设备使用、维修、保养打下基础；另一方面，针对设计、施工中一些不利于日后使用、管理的或遗漏的项目提出意见、建议。7、 工程接管验收 配合物业公司完成对已建成物业的接管、验收工作，并对所有有关资料进行收集、整理、存档。 物业验收、接管一般分为两次： 第一次： 发展商和承建商之间的交接。在此期间，物业公司将协助发展商对 楼盘的设备、公共设施进行全方位检查，并及时对发现的问题提出 整改意见； 第二次： 物业管理公司代表全体业主与发展商进行交接。物业公司重新对楼 盘进行一次检查，着重从使用、管理角度进行检查。物业如果在接管验收时没有把好关，业主入住后才发现问题，则容易造成返工不便、费用增加、影响发展商和物业公司声誉、进而影响收楼等等一系列后遗症的发生。所以，接管验收工作是我们不可忽视的一个重要环节。8、 装修管理 迎接业主入伙，配合物业公司进行二次装修管理。业主入住后，大部分上会进行装修，而有些业主的装修工程可能会因为种种原因，给住宅楼宇造成损失发生其他问题。针对这种情况，管理公司准备作如下工作，以规范装修行为：u 配合物业公司制订装修指南，从文字上规范装修行为u 配合物业公司与业主签定装修指南并作解释工作u 配合物业公司对业主的装修图纸审批工作，从装修工程对消防、结构、大 厦外观、大厦已有设备、公共部分的影响方面提出专业建议u 配合物业公司在装修过程中进行监管，对发现的问题及时提出整改意见u 配合物业公司对装修工程进行验收9）完善管理体系 配合物业管理公司不断完善服务和管理运作体系,提高服务质量和管理水平，根据国际质量标准体系，协助物业管理公司通过ISO 9002国际质量标准体系的认定。实行制度化物业管理服务体系，该体系将包括下列有关项目：u 管理公司各级别人员之责任u 品质服务制度u 法律文件制定u 制度制定及监管u 文件及资料处理u 物料及零件采购程序u 供应商货品质量及鉴定u 公共设施检查及测试u 处理及防止不合水平之服务u 内部品质服务审计u 培训课程u 统计资料及运用10）定期提交管理检讨报告 本公司将于担任委托管理两个月内对物业各项公共设施及管理公司之日常运作进行深入调查，并呈交检讨报告予贵公司。再经双方深入讨论有关报告后，本公司将施行一连串改善计划，并于第三个月开始定期呈交管理报告。该管理报告涉及之内容包括：u 每月管理费收支情况u 各项实际收支及预算分析u 公共设施测试及检查u 管理公司之行政事项u 人员编制及调配u 物业管理公司各项管理规章制度和各类员工工作职责。u 管理服务之监管及运作u 物业保安事项u 品质服务计划之进度11）提交下年度管理预算 于首年管理期终结前两个月，本公司将会向贵公司呈交来年管理预算。该预算将遵循经济效益及服务质量提升两大目标中反映出来。12）准备国优考评于开始管理期三个月开始，每月将根据建设部全国优秀示范大厦评分要求，对委托管理之物业进行自检评分，发现管理服务中之问题，不断提高物业管理水平。13）签定委托管理合同 确定开发商、大厦、物业管理公司的权利、责任、义务，正式签定物业委托管理合同，使物业管理公司以独立经营、自负盈亏方式良好运作。14）制订管理方案 监督日常物业管理工作，及时提出合理化建议与方案，改正管理服务中的缺点，以便提高大厦的知名度，创立大厦的优秀品牌。五、新城海港花园配套设施与服务 香港屋宇物业顾问公司以港式管理制度模式为基础，配合国内有关物业管理经验，竭诚为贵司提供专业而完善的管理服务，根据业主入住后生活的主体需求，结合物业管理实际运作和首期开发小区整体发展规模，拟定新城海港花园之物业公共配套设施和服务项目的设定及功能规划草案，仅供参考：1、公共建筑1）商业服务网点 主体场所可设于大厦中心地带，其它服务点应选择在大厦主道两侧，居民进出较方便的地方。A、 超级市场（包括净菜场）、农贸市场；B、 洗衣中心、书店、花店、CD、VCD租售等综合服务点；C、美容美发店；D、 快餐饮食店；E、24小时便利店1至2间；F、储蓄、邮电代办点、自动提款机。2）文化娱乐设施 按小区居住人口比例，相应配备；另建会所多功能经营并提供全面之社区文化服务。A、电脑阅览室、小型图书馆；B、 娱乐中心（桌球室、乒乓球室、健身房、棋牌室）；C、社区俱乐部（文化活动、会议室），D、 厦双语幼托园，与名校联办之小学、中学；E、社老年活动中心（或场地）；F、公共运动场、少儿游乐区。3）医疗卫生 根据大厦居民方便就诊的原则，并考虑大厦周边医院分部情况，设置方便门诊（主诊一般性疾病或上门诊治），开设专家医师、保健师、护士上门医护等服务项目。4）行政管理机构 主要指结合小区管理而设置的市政、房管、商业管理等办事处机构，可于物业管理处办公区提供相应区位做机构的办公室。5）附属建筑 一般指煤气调压站、垃圾站、物业管理办公场地及员工宿舍。A、煤气调压站的选位按工程设计要求制定；B、垃圾周转站：在各楼首层近马路边建垃圾房；C、物业管理用地：物业管理处综合办公区、职员餐厅、监控中心、宿舍及其余 工作间的位置则根据不同操作岗位所在范围之具体情况设定。2、小区道路及绿化 按照小区规划，小区内的主要通道应铺设不低于5M的主行车道，道路在每隔一定距离或拐弯处应设提醒减速标志和减速障；道路绿化应布局简捷流畅，配植美观、大方，选种以常绿、耐修剪植物为主；林荫道设置花径、花坞、小品；绿化带应建造围基，采用辅助材料固定，防止斜倒或水土流失。各单独楼幢间的道路宽不低于4M，应平整、顺直、排水沟略低于路面呈斜坡状，道路铺设材料应牢固，不易损坏，不出现积水情况，两侧绿化以乔灌木为主，选用速生抗毒性强，无异臭味，不产生飞絮的树种最佳，并配植草坪和时令草花，增强空间感和色彩。3、公共场地绿化 按国家建设部有关住宅大厦绿化建设管理规定，根照社区总体规划设计，于公共场地参照一定比例划定区域进行绿化设计与施工，结合未来住户的成分和本地的文化氛围，规划出风景格局和葱郁雅致的环境景貌，保持绿地、园林景观、休闲场地、建筑小品风格功能相协调，为小区构筑形成一道新颖别致的风景线。 在不影响居民生活和通行的前提下，规划绿化设施、添置特色项目： A、预埋养护用管网（喷淋系统）；B、设计具有齐鲁传统文化风格的花园或游园； C、增设观鱼池、喷泉，使园内景致更为幽雅而富有情趣；D、区内设置运动、健身场所，如：网球场、羽毛球场、晨运场等；E、开辟儿童乐园，亲子种植园，配备相应设施，为住户提供可以全家大小集 体参与的活动，也给大厦营建一个健康、亲密、祥和的文化环境。F、 待物业公司接管后，将加强对绿化的培植和养护，营造更为清新、舒适的 绿色空间。4、公共照明A、小区主要道路两侧B、各楼幢单元门灯C、各幢号醒目照明D、大厦前、后门醒目照明E、部分公用设施照明F、花园内配用的景灯、射灯G、小区内休闲场地照明H、停车场出入口及停车场内照明I、 草灯、节日灯等要求： 有一定高度，方便使用及更换，在设计施工最主要应考虑在足够照明度的情况下节约能源，并保持整个大厦的美观，同时在开关设置上尽量细化，避免出现一个开关控制一片灯的情况。最好能以间隔的形式来设置开关，以适应花草灯开启时造成的光源重复现象，以免浪费能源。A、C、D、F项在选择材料时有观赏性、实用性B、E、G项配备统一电表箱5、小区周边独特护栏、安全系统 根据小区规划设计、成本、安全性考虑封闭的用料和高度。在区域内设置红外线电视监控系统。单元门安装有可视对讲系统。停车场住户身份识别系统。各楼宇内设置报警系统。6、保安值班室及临时岗亭A、住宅大厦主进、出口设值班室B、停车场出入口设置岗亭C、区内可设多个巡逻岗亭（主要设施及重要场地）7、书刊信箱、公告栏、大厦平面图A、书刊信箱